“부부 공동명의 했다 불법 저질러”.. '실거주의무' 또?

주택법 개정안, 부부간 공동명의 변경 '위법'
"대출·절세 등 유리하고 자산 부부공동 보유 의미인데"
"재산권 행사 못하고 공동명의도 투기로 몰아…실거주의무 폐지해야"
  • 등록 2024-06-18 오후 4:23:35

    수정 2024-06-18 오후 7:08:53

[이데일리 오희나 기자] “전매제한은 풀렸는데 실거주의무 때문에 재산권 행사도 못하고, 부부 공동명의까지 안된다고 하니 답답할 따름입니다.”

실거주의무로 인한 실수요자들의 혼란이 가중되고 있다. 지난 3월 법이 개정되면서 실거주의무가 3년 유예됐지만 전매제한과 엇박자를 내면서 재산권에 침해를 받는 것은 여전한데다 부부 공동명의마저 제한받으면서 대출에 줄줄이 문제가 생길 것으로 보인다.
[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강동구 둔촌주공 재건축 아파트단지 모습.
18일 업계에 따르면 실거주 의무가 있는 아파트는 부부 공동명의로 변경이 불가능하다는 정부 방침이 명확해지면서 청약 시장에 혼란이 커지고 있다. 실거주 의무가 적용되는 아파트는 거주 의무 기간이 끝난 후에야 부부 공동명의가 가능하기 때문이다. 해당 규정은 거주 의무가 있는 전국 77개단지 4만9766가구에 적용될 것으로 보인다.

오는 11월 입주예정인 올림픽파크 포레온, 내년 3월 입주할 성북구 장위자이레디언트 뿐만 아니라 서울 서초 메이플자이, 곧 분양을 앞둔 원펜타스 등이 해당한다. 올해 강남권 청약이 줄줄이 예정돼 있어 적용단지는 더 늘어날 것으로 보인다.

실거주의무는 수도권에 공급하는 분양가상한제 주택이나 토지임대부 주택에 대해 2년~최대 5년까지 거주의무를 부과하는 것이다. 지난 3월19일 실거주의무를 3년간 유예하는 주택법 개정안이 시행됐다. 그런데 국회가 개정안에 매매·증여 등 권리 변동 행위를 금지한다는 조항을 추가하면서 논란이 불거졌다. 공동명의 전환도 이 같은 권리 변동에 해당해 위법으로 간주해서다. 거주기간을 어기고 양도를 하는 상황을 막기 위해 양도금지 규정이 추가된 것이다.

문제는 ‘양도’의 범위를 부부간 공동명의까지 포함하면서 벌어지고 있다. 법 개정 이전에는 실거주 의무가 있는 아파트여도 부부 공동명의가 가능했다. 그러다 지난 5월 국토부가 배포한 ‘청약 FAQ’에서 ‘부부간 공동명의 변경은 불법’이라는 사실이 알려지자 뒤늦게 부랴부랴 공동명의 신청을 반려하고 있다. 실제로 LH공사 인천본부는 거주의무가 있는 인천영종 공공주택 분양자들에게 이달 초만 해도 “부부간 공동명의 신청을 받겠다”고 안내했다가 뒤늦게 취소하기도 했다.

업계에서는 부부 공동명의를 하려던 청약 실수요자들의 계획에 차질이 생기면서 세금이나 대출 등 피해가 커질 것으로 보고 있다. 통상 청약 최초 계약은 당첨자 명의로 해야 하지만 이후 대출이나 세금 등의 이유로 분양권 단계에서 공동명의로 바꾸는 경우가 많다. 소득이 높은 사람이 대출이 많이 나오기 때문이다. 절세 측면에서도 분양권 상태일 때 명의변경을 하는 것이 세금이 덜 나온다. 분양권을 공동명의로 바꾸는 것도 증여지만 분양권은 등기·등록되는 재산이 아니므로 취득세가 과세되지 않아 세 부담 없이 공동 명의 변경이 가능하다. 또한 분양권 계약 직후에는 통상 분양대금의 20%가 지급된 상태이기 때문에 증여재산가액이 낮다.

국토교통부는 개정된 주택법과 관련해 민원이 이어지자 대책 마련에 나선다는 방침이다. 일단 부부 공동명의 변경을 허용하고 해당 법 개정이나 시행령 개정 등은 법률 자문을 진행한후 결과에 따라 추진할 계획이다.

전문가들은 실거주의무 혼란2탄이 재연됐다고 입을 모은다. 앞서 정부가 분양권 전매 제한과 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다가 여야합의가 안돼 3년 유예로 마무리되면서 시장의 혼란이 가중된 사례가 있기 때문이다. 전매제한은 폐지됐지만 재산권 행사를 못하는 것은 여전하고, 유예기간이 끝나는 시점에 집주인과 임차인 간 분쟁이 불가피한 상황이다. 실거주의무 유예를 담은 주택법 개정안과 주택임대차보호법 등 관련 법안이 충돌할 수밖에 없기 때문이다. 임차인이 통상 ‘2+2’로 적용받는 ‘계약갱신청구권’을 행사할 경우 실거주를 해야 하는 집주인과 분쟁이 불가피하다. 법원에서는 특별법 우선 원칙이 있는 데다 임차인을 보호하는 ‘주택임대차보호법’이 주택법보다 우선 적용되기 때문이다.

그런데 이번엔 부부 공동명의 불가 방침까지 나오면서 실거주의무로 인한 혼란이 또다시 재연되는 것 아니냐는 우려가 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 “통상 부부 공동명의는 대출이나 절세 특면에서도 유리하고, 자산을 균등하게 나눈다는 의미에서 많이 진행한다”면서 “그런데 배우자에게 일부 양도하는 것도 투기로 본다는 것은 말이 안된다”고 지적했다. 이어 “부부 공동명의를 전제로 자금 계획을 세운 경우가 많고 이미 공동명의로 변경한 경우도 있을 텐데 실수요자 입장에서 대책을 마련해줘야 한다”면서 “실거주의무 때문에 업계의 혼란이 가중되는 상황이어서 아예 폐지를 하던가 명확한 지침을 내려줘야 한다”고 강조했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이전 정부때 집값을 잡는 수단과 투기방지책으로 시행됐지만 현 정부에서는 폐지로 방향을 잡았기 때문에 폐지를 하는 게 맞다”면서 “실거주 의무는 집을 살 돈이 없다면 청약도 받지 말라는 소린데 목돈 없는 서민들에게서 주거 사다리를 치워버리는 셈”이라고 지적했다. 이어 “실거주의무 때문에 실수요자들의 혼란만 가중되고 있기 때문에 폐지를 하거나 그렇지 않다면 제도를 유연하게 운영해야 한다”고 강조했다.

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