임대사업제도가 복잡해지고 있다. 규제가 적용되면서 유형별로, 기간별로 세제 혜택까지 달라질 정도다. 복덕방기자들은 6일 성창엽 대한주택임대인협회장을 만나 임대사업자들도 모르는 임대사업제도를 정리했다.
-현재 가능한 임대 유형은 무엇인가요
△먼저 작년 7·10 대책 이후 모든 유형의 신규 단기 임대가 불가능해졌다. 즉 장기 임대만 가능하며 의무 임대 기간 또한 8년에서 10년으로 늘어났다. 중요한 건 아파트는 장기 임대조차 불가능하다는 점이다. 장기 임대는 다세대, 다가구, 주거형 오피스텔 등 비아파트만 가능하다. 또 최근 도시형생활주택도 임대 등록이 가능해졌다.
-작년 7·10대책 이전 기존 임대사업자들의 자격은 말소되는 건가요
△모든 사업자가 바로 말소되는 건 아니고, 폐지 유형에 속하는 모든 단기 임대사업자와 아파트 임대사업자의 경우 임대의무기간이 종료됨에 따라 자격이 상실된다. 임대 의무 기간이 남아있더라도 임차인의 동의를 받는다면 자진 말소가 가능하다.
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그러나 양도세는 조건별로 다르다. 기존 장기임대사업자(8년)의 경우 의무 임대 기간을 모두 채우고 말소됐다면 장기보유특별공제를 받게된다. 즉 임대사업 등록 주택을 매도할 시 양도세의 50%를 감면받는다.
-말소 이후 세입자를 내보내고 집주인이 직접 해당 주택에 거주하고, 기존에 자신이 살던 거주주택을 매도할 땐 어떤 세제 혜택을 받나
△가장 질문이 많은 케이스다. 이 경우에는 거주주택이라고 하는데, 조건에 따라 비과세를 받을 수 있다. 우선 생에 1번만 적용되며 말소일로부터 5년 내에 거주 주택을 양도해야 비과세(자동말소의 경우)를 받을 수 있다. 이 경우에도 자진말소 하는 경우에는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대 후에 자진 말소하여야 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있다.
-지난해 임대차법이 개정됐다. 계약 갱신 청구권이 임대사업 주택에도 적용되나?
-세입자가 묵시적 갱신을 원할 때 주의해야할 점이 있다고 하던데?
△묵시적 갱신을 통해 세입자가 전세를 연장할 시 자동으로 ‘2년 연장’으로 간주된다. 만약 세입자가 1년의 연장만 원할 시엔 묵시적 연장이 아니라 새로운 계약서를 써야 안전하다.
-작년 7·10대책으로 자동말소된 주택을 가지고 있다. 의무 임대 기간이 끝났으니 추후 세입자를 구할 때 임대료 증액 의무를 다하지 않아도 되나?
△이것은 확실하지 않다. 의무임대기간이 끝났으니 임대료 증액 의무를 다하지 않아도 양도세 등 과세특례에 영향이 없는가에 대해선 아직 유권해석이 나오지 않았다. 자동말소 됐거나 의무임대기간이 종료됐다 하더라도 임대료 증액제한을 위반하지 않아야 혹시 모를 손해를 예방할 수 있다.
※이외 추가 질문과 자세한 답변은 이데일리 건설부동산부 유튜브 복덕방 기자들을 통해 확인할 수 있습니다.