재건축 부담금 낮췄다는데…반응 '미지근' 왜?[복덕방기자들]

[정비사업대해부]⑫재건축 부담금 개선안
김제경 투미부동산컨설팅 소장
270만호 공급 핵심축 재건축..부담금 더 줄어야
"상속주택·대체주택 등 일시적주택 경과규정 둬야"
  • 등록 2022-10-28 오후 5:52:02

    수정 2022-10-28 오후 5:52:02

[이데일리 오희나 기자] 정부가 지난달 재건축 초과이익 환수제 개선안을 발표했다. 재건축 부담금 면제 금액을 기존 3000만원에서 1억원으로 상향하고 부과율 구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대했다. 재건축부담금 부과 관련 재건축사업의 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일 시점으로 변경했다. 또한 1세대 1주택 장기 보유자는 최대 50%까지 부담금을 감면해주기로 했다.

28일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘재건축 부담금 합리화 방안’에 대한 재건축·재개발 시장 분위기에 대해 들어봤다.

김 소장은 “재건축 조합들 입장에서는 안하는 것보다는 낫다는 분위기다”면서 “지방이나 수도권 외곽 지역들은 재건축 부담금이 많지 않아 수혜가 예상되지만 서울의 핵심 단지들은 수혜가 적기 때문에 정비사업이 제대로 추진될수 있겠느냐는 반응이 나오고 있다”고 했다. 그러면서 “정부의 270만호 공급의 가장 큰 핵심축 중에 하나가 재개발·재건축인데 재건축 부담금에 대한 부담이 줄지 않고서는 공급이 산으로 갈 것 같다”고 덧붙였다.

이번 개선안에서 재건축 부담금 부과 기준을 높인 것은 유의미하지만 아직 부족한 수준이라고 지적했다.

김 대표는 “과표가 높으면 높을 수록 부담금이 높아지는 구조다. 최고 세율이 50% 수준이기 때문에 최고 구간에 포함되면 기하급수적으로 부담금이 늘어나는 구조”라고 말했다. 이어 “기존 3000만원 이하 면제를 1억으로 올리고, 최고 세율 구간이 1억1000만원에서 3억8000만원으로 높아지긴 했다”면서도 “3억8000만원이 넘어가는 경우 1~2억원 가량 빼주는 거다. 예를 들어 이촌동 한강맨션 경우 인당 7억7000만원이 나오는데 2억을 빼주고 5억7000만원을 내야 한다면 낼 만한 수준인가”라며 반문했다.

또한 재건축 부담금 부과개시 시점을 기존 추진위원회 설립에서 조합설립인가 시점으로 변경한 것은 긍정적이지만, 정비사업 기간이 대부분 10년을 넘어가기 때문에 막상 실효성은 크지 않을 것이라고 지적했다. 재건축초과이익환수에 관한 법률에 따르면, 부과개시시점부터 부과종료시점(해당 재건축사업의 준공인가일)까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 하기 때문이다.

김 소장은 “대부분의 재건축 단지들의 추진위원회 설립이 2000년대 초반이어서 이미 20년이 넘어선다. 부과개시시점으로부터 기간이 길어지면 최대 10년을 기준으로 하기 때문에 실효성이 떨어진다”면서 “조합설립인가 부터 사업을 빨리 추진해도 8~10년이기 때문에 효과가 크지 않다”고 설명했다. 은마아파트의 경우 조합설립인가 이전이기 때문에 호재로 작용하려면, 10년 이내에 정비사업이 종료되야 한다고 덧붙였다.

특히 김 소장은 1세대 1주택 장기 보유자에 대해 최대 50%까지 부담금을 감면해주는 개선안에 대해서도 예외규정을 둬야 한다고 지적했다. 1주택자로서 10년 보유한 사람만 혜택을 주겠다고 했는데, 상속주택이나 대체주택 특례조항 등 일시적 주택에 대한 경과 규정을 주지 않으면 억울한 사례가 나올수 있다고 설명했다.

김 소장은 “상속주택이나 대체주택 특례조항에 대해 예외규정을 줘야 한다”면서 “상속을 받으면 상속 개시일로부터 6개월 이내 상속 주택을 처분하게 되면 주택으로 카운트되지 않는 규정이 있다. 별도 예외 규정을 두지 않으면 갑자기 다주택자가 됐다가 다시 1주택자가 되면서 장기보유자 혜택을 못받게 될수 있다”고 했다. 이어 “재개발·재건축 같은 경우도 대체주택 특례 조항이 있는데 철거로 인한 이주에 대한 수요를 보장해주기 위해 대체 주택을 매수해도 세법적으로 보호를 해준다”면서 “A재건축 단지를 보유하고 있다가 B아파트를 샀는데 몇년 실거주후 A아파트가 준공되고 2년 이내에 B아파트를 처분해도 비과세를 해주는 조건이 있다. 세법적으로도 인정을 해주는 경우인데 경과 규정을 주지 않으면 이 역시 장기보유자 혜택을 받지 못하는 경우도 발생할수 있다”고 지적했다.

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