서울 A급 오피스 공실률 1.8%로 '역대 최저'...임대료 '역대 최대'

[이데일리 김성수 기자]글로벌 부동산서비스 회사 JLL코리아는 ‘2022년 4분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서를 발표하고 지난해 4분기 서울 A급 오피스의 공실률이 1.8%로 집계됐다고 19일 밝혔다. 이는 전분기 대비 0.8%포인트(p) 하락한 수치로, 글로벌 금융위기 말인 2009년 1분기 이후 최저 공실률이다.

A급 오피스란 연면적 1만평(3만3057㎡) 이상, 바닥면적 330평(1090㎡) 이상인 사무실 건물을 말한다. 강한 임차 수요에 비해 지난해 신규 공급이 부족해 기록적으로 낮은 공실률을 보였다.

서울 마포구 하늘공원에서 바라본 여의도 금융가 전경. (사진=연합뉴스)

도심 권역의 공실률은 전분기 대비 약 1.9%p 하락한 3.0%를, 여의도 권역은 전 분기 대비 약 0.07%p 하락한 1.8%을 기록했다. 강남 권역은 0.3% 공실률을 유지하며 4분기 연속 0%대 공실률을 기록했다.

작년 4분기 서울 A급 및 B급 오피스 수요를 분석한 결과를 보면 ‘이전 수요’가 55%로 가장 높은 비중을 차지했다. 이어 ‘증평 수요’가 27%, ‘동일 권역 내에서의 업그레이드 수요’가 14%를 기록했다.

또한 각 권역 내 임차인 산업 구성이 다양해졌다. 강남과 여의도가 매우 낮은 공실률을 기록하면서 전통적으로 수요가 높던 정보통신업과 금융 및 보험업에 속하는 회사들이 다른 권역으로 유입됐다.

실제로 작년 4분기에는 강남 권역의 A급 및 B급 오피스에서 정보통신업이 임차한 사례와, 여의도에서 금융 및 보험업의 임차 사례는 없었다.

심혜원 JLL 리서치 팀장은 “서울 A급 오피스 임대 시장은 거의 매 분기 역대 최저 공실과 역대 최고 임대료를 기록하고 있다”며 “오피스 수급 불균형에 이어 우수한 인력 수급을 위한 좋은 위치, 양질의 오피스로 이전하려는 수요도 급증하고 있다”고 말했다.

이어 “경기 불확실성의 연속과 경제 침체로 임대료 상승폭과 임차 수요가 다소 주춤할 수 있다”며 “하지만 임차 가능 면적이 워낙 제한적이다 보니 A급 또는 B급 오피스 시장에는 큰 영향이 없을 것”이라고 덧붙였다.

지난해 하반기에는 3대 권역 내 A급 오피스 빌딩에 대한 신규 공급이 없었다. 다만 올해에는 세 권역 모두에서 A 오피스 공급이 예정됐다.

여의도 권역에는 옛 MBC 부지에 신영이 개발 중인 연면적 약 1만7800평(5만8842㎡)의 앵커원(브라이튼) 여의도 오피스와 옛 사학연금빌딩인 TP Tower(약 4만2900평·14만1818㎡)가 공급된다.

도심 권역에서는 봉래 제1구역에 메리츠화재 재개발사업(약 1만2200평·4만330㎡)이, 서울역 인근에는 서울로타워의 리모델링 및 증축 공사가 완료되면 약 9000평(2만9752㎡)의 오피스가 공급된다.

강남 권역에서는 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 SK D&D가 개발 중인 연면적 약 1만5000평(4만9586㎡)의 오피스가 준공된다.

심 팀장은 “올해에는 신규 공급이 다수 예정돼 공실률이 다소 상승할 수 있다”면서 “다만 여의도 권역에 공급 예정인 TP타워와 앵커원 (브라이튼) 여의도처럼 활발한 임차 수요로 준공 이전 선임차가 상당 부분 이뤄지는 경우를 고려할 때, 공실률은 보다 빠르게 안정될 것”이라고 전망했다.

지난해 4분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 약 12만1300원으로 처음 12만원대를 돌파했다. 이번 분기 서울 세 권역의 월 평균 실질 임대료는 모두 상승했다. 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 20.9% 상승했다.

도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 약 12만1400원으로 전분기 대비 3.2%, 전년 동기 대비 22.7% 상승했다. 여의도 권역의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 약 10만4900원으로 전분기 대비 2.1%, 전년 동기 대비 25.8% 상승했다.

특히 현대차증권빌딩과 심팩 빌딩 등 공실률 제로를 유지 중인 빌딩이 명목임대료를 높이면서 영향을 받았다. 강남 권역의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 약 13만2700원으로, 전분기 대비 1.7%, 전년 동기 대비 16.8% 상승했다.