[재테크의 여왕]강남 부자들 주유소에 꽂힌 이유

[이데일리 성선화 기자] 5년 뒤 은퇴를 앞둔 강남의 시중 은행 지점장 김모씨는 올초 대구 지역 주유소의 근저당채권(NPL)을 매입했다. 이 주유소가 NPL로 나온 이유는 경쟁이 치열해지면서 매달 적자를 면치 못했기 때문이다.

이에 주유소 주인이 처음 매입할 때 받았던 대출 이자를 갚지 못했고 결국 은행의 부실채권으로 잡힌 것이다. 은행이 자산관리 유동화 회사에 매각한 NPL을 매입한 김씨는 주유소를 대형 할인마트로 용도 변경을 추진했다. 대부분의 주유소는 대로변에 위치해 있기 때문에 물류형 창고로 쓰기에 괜찮다는 판단에서였다.

6일 부동산 경매 시장에 따르면 주유소의가 거리제한 규제가 없어지면서 경매 시장에 무더기로 쏟아지고 있다. 경쟁이 치열해지면서 부도가 나는 주유소들이 급증한 것이다.

하지만 주유소는 주로 대로 변에 위치해 잘만 활용하면 쓰임새가 많다. 이에 낙찰가율도 높아지는 편이다. 지난 1년간 전국 주유소의 평균 낙찰가율은 60~70% 선으로 나타났다. 그럼에도 평균 80% 이상 높은 낙찰가율을 기록하는 아파트에 비하면 여전히 평균 낙찰가율이 낮은 편이다.

NPL로 매입할 경우 경매보다 더 높은 수익을 낼 수 있다. 일반적으로 NPL를 계약하는 방법은 3가지다. 가장 먼저 론세일 방법은 채권대금을 모두 완납하고 채권자의 명의(은행->유동화회사->매수자)를 변경하는 방법이다.

그 다음으로 채무인수 방법은 계약을 내고 채권 매입을 한다. 다만 1순위 근저당권을 말소하지 않는다는 단서를 붙인다. 매수자는 채무인수신고서를 작성해 법원에 제출한다. 배당일 혹은 배당일이후 약정일자에 채권자에게 잔금을 완납하고 근저당말소 서류를 교부 받아 등기를 정리하면 된다.

끝으로 사후정상조건부계약은 채권계약해 계약금지급후 활용하기로 약정한 채권액으로 경매에 참여해 낙찰을 받고 법원에 잔금을 완납한다. 그 이후 배당일에 계약한 금액을 차감한 나머지를 되돌려 받으면 된다.

경매로 나온 주유소의 활용법은 크게 두 가지다. 기존 주유소 운영자가 그대로 운영하든가, 아닌다 형질을 변경해 다른 용도로 활용하는 것이다. 만약 기존 주유소 사업자가 운영 갯수를 늘린다면 규모의 경제에서 오는 혜택을 누릴 수 있다. 또다른 방법은 주유소가 아닌 다른 용도로 활용하는 것이다. 최근 은퇴자들이 대형 할인 마트과 물류 창고 등을 선호하는 편이다.

하지만 주유소의 용도 변경을 추진할 때 반드시 미리 해당 구청에서 형질 변경 가능성을 따져봐야 한다. 주유소의 폐기물은 일반 폐기물이 아니기 때문에 폐기물 처리 비용도 많이 든다.