'세입자 안정' 쏙 빠진 9·13 대책… 임대차 시장 불안 커지나

서울 송파구 주택시장 전경.(연합뉴스 제공)

[이데일리 김기덕 기자] 정부의 9·13 부동산 대책에 세입자 주거 안정 대책이 쏙 빠져 향후 임대차 시장 불안이 가중될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 역대 정권 최고 수준인 세제 규제에도 다주택자들을 위한 출구 전략은 마련되지 않아 전월세 세입자들에게 부담이 그대로 전가될 수 있다는 지적이다. 또 강력한 대출 규제 등으로 인해 주택 구입 기회를 엿보던 대기 매수자들이 기존 전월세에 눌러 앉으면서 전월세 가격 상승 가능성이 커진 상황이다.

전문가들은 오는 21일 발표될 공급 대책을 좀 더 지켜봐야겠지만 신규 택지지구 개발과 시행까지는 적잖은 걸림돌이 남아 있는데다 재건축 이주 수요, 급등한 매매가격과의 상관관계 등을 감안하면 임대차 시장 불안은 더욱 커질 수 있다고 분석한다.

◇“세 부담 결국 세입자에 전가될 수도”

정부가 지난 13일 발표한 주택시장 안정 대책은 ‘투기 수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’라는 3대 원칙에 방점이 찍혀있다. 하지만 신규택지 개발을 통한 주택 공급 등 무주택자를 위한 주거 안정 대책은 빠졌다. 국토부는 오는 21일 신규 택지지구 후보지를 발표할 계획이다.

이번 대책으로 전월세를 사는 세입자의 주거 부담이 늘어날 수 있다는 우려가 높아지고 있다. 다주택자는 물론 고가주택을 보유한 1주택자에 대한 종합부동산세를 기존 정부안 보다 훨씬 강화하고 공정시장가액비율 상향, 공시가격 현실화 등을 통해 세제 부담이 높아지면 결국 세입자들만 피해를 볼 수 있다는 지적이다. 양지영 R&C연구소 소장은 “자산가들이 종부세 부담이 늘어난다고 해서 좋은 입지의 주택을 팔지는 않을 것인데, 이렇게 되면 결국 보유세 부담이 임차인에게 전가될 수 있다”면서 “규제지역 내 주택담보대출 규제 등 각종 규제로 주택시장 관망세가 짙어지면서 결국 기존 전월세에 눌러 앉는 수요자들이 늘어 날 수 있다”고 말했다.

자료: 국토교통부

또한 전세자금 대출 규제로 선의의 피해자가 발생할 수 있다는 지적도 나오고 있다. 통상 주택시장에서 전세값과 매매가격은 서로 밀고 당기는 상관관계가 있는데 최근 아파트값 폭등으로 전세시장이 이를 뒤따라가는 양상이 나오고 있다. 이런 상황에서 정부는 부부합산소득 1억원 이하까지만 주택금융공사의 전세대출 보증을 제공하기로 했다. 이 때문에 집을 한 채 갖고 있지만 교육 여건이 좋은 서울 강남 등으로 전세를 구혀려던 중산층은 전세대출 자체를 아예 받을 수 없게 됐다. 서울 마포구 공덕동에 사는 40대 김모씨는 “아내와 열심히 일해 겨우 집 한채를 마련하고, 내년 중학교 올라가는 자녀를 위해 강남구 대치동으로 전세로 이사를 고려하고 있었는데 대출 제한으로 모두 물거품이 됐다”고 푸념했다.

임대사업자에 대한 세제 혜택 축소도 전월세 가격을 상승시킬 수 있는 요인이다. 규제 대상 지역 내에서 주택을 취득하고 임대사업자 등록을 해도 앞으로 양도세 중과 조치를 적용받고, 종부세 비과세 대상에서 제외된다. 익명을 요구한 업계 관계자는 “정부에 등록된 임대주택은 임대료 인상폭이 제한된다는 점에서 사실상 전월세 상한제 주택에 사는 것과 같은 효과가 있었지만 이런 매물이 줄어들게 됐다”고 말했다.

◇전세값 상승세 더욱 커질 듯… 공급 대책 지켜봐야

최근 전세시장도 가을 이사철을 맞아 슬금슬금 오르는 상황이다. 부동산114에 따르면 8월 셋째 주(8월 17일 기준) 0.02%에 머물던 전셋값은 같은 달 넷째 주(24일 기준) 들어 0.05%로 오름폭을 키웠다. 이어 △8월 마지막 주(31일 기준) 0.09% △9월 첫째 주(7일 기준) 0.08% △9월 둘째 주(14일 기준) 0.09%로 상승폭을 확대하고 있다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “가을 이사철이 시작되며 역세권이나 학군이 좋은 지역을 중심으로 전세수요가 늘면서 한동안 잠잠했던 전셋값이 움직이고 있다”고 말했다.

앞으로 강남 일대에서 예정된 재건축 이주 수요도 전셋값 상승에 한몫을 차지하고 있다. 업계에 따르면 현재 재건축 사업 진행 단계 중 철거 및 이주 직전인 관리처분계획에 속한 단지는 6705가구에 달한다. 이들 단지들이 이주가 시작되면 일대 아파트 전세시장이 술렁일 수 있다는 전망에 서둘러 전세계약을 맺는 경우가 나타나고 있다. 이남수 신한은행 부동산 팀장은 “최근 서울 집값이 무섭게 뛰면서 전세가와 괴리가 커진 상황에서 전세값이 매매가격을 따라 붙을 가능성이 커진 상황”이라며 “이미 서초·강남구 등은 재건축 이주 물량이 상당한 데다 이번 정책 효과로 전월세 시장이 불안해질 가능성이 더욱 커졌다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “세입자들이 당장 집을 사기보다는 현상 유지에 나설 가능성이 있지만, 향후 주택시장 향배는 앞으로 나올 공급 물량이 어느 지역에 얼마나 나올지를 지켜봐야 한다”며 “다만 매매시장이 충격 여파로 거래절벽이 나타나면 전세시장 역시 침체될 가능성이 높다”고 말했다.