주담대·청약제 완화 초읽기에도…시큰둥 반응 왜

[이데일리 오희나 기자] 정부가 부동산 시장 거래절벽을 해소하고 다시금 거래를 되살리기 위해 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 금지 조치를 해제하는 방안을 검토하는 등 규제 완화에 속도를 내고 있다. 이달 민간 공급을 늘리기 위해 재건축초과이익환수 부과 기준을 상향하고 ‘2030 실수요자’를 위해 중소형 평형대 추첨 비율을 늘리는 청약 제도 개편도 예정하고 있다. 시장에서는 일부 실수요자를 중심으로 거래가 살아날 수는 있지만 이자 부담이 큰 상황에서 이번 규제완화대책의 효과에 대해서는 ‘반신반의’하고 있다.

서울타워에서 바라본 서울 및 경기도 아파트 모습 (사진=연합뉴스)

대출규제 완화·재초환·추첨제 부활… ‘줄줄이’

6일 주택시장과 부동산 업계에 따르면 기획재정부, 금융위원회, 국토교통부는 추석 연휴 이후 부동산관계장관회의를 열어 부동산 대출 규제 완화를 포함한 부동산 시장 정상화 방안을 논의한다. 15억원 초과 아파트에 대한 주담대 금지 폐지도 논의 대상이 될 것으로 예상한다.

시장에서는 역대급 거래절벽 때문에 부동산 시장이 출렁이면서 이를 방어하기 위해 규제 완화를 정부가 곧 시행하리라 예상하고 있다. 거래절벽에 이어 미분양이 나오는 등 청약시장마저 얼어붙자 부동산 시장 경착륙 우려가 그만큼 커져서다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부동산 가격이 하락하고 금리가 올라가는 상황에선 규제를 완화해도 꺾인 매수세를 되살리기 역부족이긴 하지만 그렇다고 규제 완화를 하지 않는 것은 더욱 문제가 될 수 있다”며 “정부로서는 최근 시장 상황을 고려하면 부동산 시장을 연착륙시킬 기회로 볼 수 있다”고 설명했다.

정부는 추석 이후 발표할 청년주거지원 종합대책에 청년 원가·역세권첫집 등의 사전청약 일정과 청약제도 개편, 금융지원 강화 방안 등을 포함할 예정이다. 국토부는 전용 85㎡ 미만에 추첨제를 부활시켜 가점이 낮아도 당첨할 수 있도록 하는 방안을 검토하고 있다. 1~2인 가구에 적합한 전용 60㎡ 이하 물량의 60%, 전용 60㎡ 초과 전용 85㎡ 이하 물량의 30%를 추첨제로 공급한다는 계획이다. 대신 전용 85㎡ 초과 중대형 물량은 추첨제 비율을 50%에서 20%로 축소한다. 가점이 높은 3~4인 가구가 넓은 평형의 주택을 분양받을 수 있도록 한다는 취지다.

[이데일리 김일환 기자]

금리 인상·집값 하락, 정책효과 미미…국회 통과 어려워

정부가 규제 완화를 서두르는 것은 역대급 거래절벽 때문에 부동산 시장이 침체 조짐을 보이고 있어서다. 그간 시장에서 과도하다고 지적한 규제를 완화해 부동산 시장 정상화와 연착륙을 동시에 꾀하겠다는 것이다. 전문가들은 규제 완화가 발표돼도 집값 하락 기대감이 팽배한 상황에서 금융부담까지 커지고 있어 정책 민감도가 떨어져 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “금리 인상으로 주담대가 크게 오를 가능성이 있고 집값 하락 가능성도 있어 규제 완화를 통해 주택경기가 활성화되긴 어려워 보인다”며 “물가상승, 금리 인상, 경기 위축 등 거시경제가 정책보다 시장에 미치는 영향이 더 큰 상황이다”고 말했다.

김 수석연구위원은 “15억원 초과 대출을 푼다고 해도 DSR·LTV가 완화되지 않고선 의미가 없다”며 “이자 부담이 크고 주택가격이 하락하고 있어서 매수세 증가에는 한계가 있다”고 했다.

청약제도 개편 또한 9억원 초과 주택은 중도금 대출이 안 되는 데다 가격하락국면에선 분상제 메리트도 크지 않다는 설명이다. 특히 청약제도 개편은 국토부령인 주택공급에 관한 규칙만 개정하면 되지만 재초환법은 법률개정사항이기 때문에 국회의 문턱을 넘기 어렵다는 지적이다.

권순형 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주택경기가 좋을 때는 청약제도 개편이 민감한 문제였지만 지금은 열기가 한풀 꺾였기 때문에 큰 영향을 미치기 어렵다”고 말했다. 권 교수는 “침체기에는 분양가가 큰 요소로 작용하기 때문에 재건축 분담금을 낮춰준다고 해서 공급이 늘어나지는 않는다”며 “정비사업의 수익은 결국 분양가에 달렸는데 침체국면에서 조합원들이 원하는 분양가를 받기 어렵다”고 했다.

대기 매수자가 아직도 많은 만큼 규제 완화를 통해 집값이 다시 올라갈 수 있다는 분석도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부의 규제 완화는 부동산 가격 급락을 방지하기 위한 장치로 보인다”며 “부동산 시장의 분위기가 본격적으로 반전된 지 아직 4~5개월밖에 안 됐는데 규제 완화는 너무 이르다”고 말했다.