투기과열 막고 실수요 살리는 '핀셋규제'

[이데일리 이진철 기자] 문재인 정부가 주택시장 과열을 막기 위해 19일 발표한 부동산 대책은 지역별·주택 유형별 시장 분석을 토대로 선별적·맞춤형 처방을 내린 ‘핀셋 규제’가 핵심이다.

지난 5월 대선 이후 서울 강남권 재건축단지를 중심으로 시작된 집값 상승세가 서울 강북권과 수도권 신도시로 확산된 반면 지방은 공급 과잉 우려로 약세가 지속되는 양극화 현상이 나타나고 있다. 따라서 과도한 차입(대출)에 의한 투자 목적의 주택 구매는 규제를 가하면서 올 하반기 금리 인상 가능성 및 입주 물량 증가 등에 따른 주택시장 경착륙도 대비한 것으로 풀이된다.

전매 차익 노린 분양권 거래 늘어…매매·청약시장 과열

정부는 이번 대책에서 조정대상지역을 기존 37곳에서 40곳으로 확대했다. 구체적인 조정대상 지역은 서울 25개 자치구와 경기 과천· 성남·하남·화성(동탄2신도시)·남양주시, 부산 해운대·연제·동래·남·부산진구와 기장군, 세종시 등이다.

정부가 이번 조정대상지역으로 추가 선정한 광명시와 부산 기장군·부산진구 등 3개 지역은 청약경쟁률과 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역과 유사한 수준으로 높았다. 실제 광명시의 최근 2개월간 청약경쟁률을 보면 31.9대 1로 기존 경기권 조정대상지역(22.2대 1)보다 높으며 3개월 누계 집값 상승률도 0.84%로 기존 경기권 조정대상지역(0.32%)을 웃돌고 있다. 부산 기장군과 부산진구 역시 3개월 누적 집값 상승률이 해운대구 등 부산시 내 조정대상지역의 상승률(0.76%)보다 높았다.

지난해 11.3 부동산 대책에서 전매제한 기간을 강화했지만 청약 당첨 후 시세 차익을 목적으로 한 투자수요도 지속적으로 유입됐다. 국토부에 따르면 올 들어 4월까지 누적 분양권 전매 거래량은 강남 4구(강남·서초·송파·강동)는 643건(지난해 596건), 강남 4구를 제외한 그 외 서울 21개 자치구는 2410건(지난해 2348건)으로 지난해보다 증가했다. 박선호 국토부 주택토지실장은 “시세 차익을 얻을 목적으로 한 투자수요가 청약시장에 지속 유입되면서 매매시장과 청약시장이 동반 과열되는 모습이 나타났다”고 말했다.

◇ 분양권 전매제한 서울 전역으로 확대

이번 대책에서는 기존에 강남4구에만 적용됐던 소유권 이전등기 시점까지의 분양권 전매 제한이 서울 전역으로 확대 적용된다. 앞서 정부는 지난해 11·3 부동산 대책을 통해 서울의 경우 강남 4구에 한해서만 소유권 이전 등기 때까지 전매 제한 기간을 강화했다.

이번 대책에서 기존에 제외됐던 서울 21개 자치구까지 포함되면서 서울은 공공택지뿐 아니라 민간택지에서 공급하는 전체 신규 분양 단지의 분양권 전매가 입주 때까지 금지된다. 이 같은 조치는 주택법 시행령 개정안이 입법예고되는 19일 이후 입주자 모집공고를 내는 단지부터 적용된다.

내달 3일부터 서울 등 조정대상지역은 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 10%포인트씩 강화된다. LTV는 이주비·중도금·잔금대출 등 집단대출 전역에 규제 비율이 70%에서 60%로 강화된다. 기존 DTI 규제가 적용되지 않은 잔금대출은 50% 수준에서 잔금대출이 신규 적용된다.

다만 디딤돌대출 자격 요건이 되는 서민·실수요자가 받는 집단대출에 대해서는 LTV 규제는 70% 수준을 유지하고 DTI 규제는 60%로 적용된다. 디딤돌대출 요건은 △부부합산 연소득 6000만원 이하인 자(생애최초구입자는 7000만원) △주택가격 5억원 이하 △무주택 세대주이다.

강남 재건축 조합원 1주택만 분양 허용

이번 대책에서는 재건축시장 과열을 막기 위해 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정대상지역에 속한 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양을 허용하기로 했다.

정부는 기존 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양이 가능했지만 이번 대책으로 1주택만 소유가 가능해 무분별한 투기 행위가 사라질 것으로 기대했다.

다만 기조 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택까지 분양이 허용된다. 예를 들어 기존 주거전용면적이 150㎡인 재건축 주택을 1채 소유한 조합원은 ‘59㎡+91㎡’ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다.

국토부는 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’을 6월 중 발의해 하반기 시행할 예정이다. 올 하반기 개정안 시행 이후 재건축 사업시행인가를 신청한 재건축 조합부터 주택 공급 수 제한 규정을 적용받게 된다.

업계에 따르면 이번 대책으로 조정대상지역에서 사업시행인가를 받지 않은 재건축 추진 단지는 총 180곳 10만 6000여가구에 이른다. 서울이 152개 단지 8만 1670가구로 가장 많고 부산이 18개 단지 1만 2800가구, 경기도가 10개 단지 1만1 536가구다.

정부는 부산 등 국지적 과열이 발생한 지방 민간 아파트의 분양권 전매제한 기간을 신규 설정하는 것도 적극 검토하기로 했다. 현재는 전매제한 기간에 대한 규제가 없다. 이를 위해 지난 3월 말 주택법 개정안을 국회에 발의했으며, 주택법상 전매제한 기간에 대한 법적 근거 마련을 추진하고 있다.