文 지원사격 지시한 ‘변창흠표 주택공급대책’…뭘 담나

[이데일리 김미영 기자] 변창흠 국토교통부 장관 내정자가 내놓을 주택 공급확대 청사진에 관심이 높아지고 있다. 변 내정자는 SH(서울주택도시공사), LH(한국토지주택공사) 사장 시절 주장해온 도심 역세권 고밀복합 개발 등을 전면에 내세울 가능성이 높다. 9일 국회에서 근거 법안이 처리됨에 따라 토지임대부와 환매조건부를 결합한 아파트 공급 방안도 구체화할 것이란 전망이다.

변창흠 국토부 장관 내정자(사진=연합뉴스)

도심 역세권 고밀복합 개발 ‘탄력’ 받나

변 내정자는 최근 국토부 주택토지실에 서울 도심 주택 공급을 늘리는 방안을 마련하라고 주문, 국토부는 서울 주택 공급 확대 방안을 다각도로 검토 중인 것으로 전해졌다. 조만간 열릴 국회 인사청문회에서 공급확대 방안에 대한 질의가 쏟아질 가능성이 커, 대비책 마련에 나선 셈이다. 문재인 대통령도 전날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관에게 변 내정자의 ‘주택 공급 구상안’에 협조해달라고 직접 당부하면서 ‘변창흠표 주택공급대책’ 구체화 작업에 힘이 실릴 전망이다.

변 내정자가 구상 중인 공급확대방안 중 하나는 역세권 고밀복합 개발이다. 그는 LH 사장 시절부터 기자간담회 등을 통해 서울시내 역세권 고밀 개발의 필요성을 역설해왔다. 교통 여건이 좋은 역세권에 높은 용적률 인센티브를 줘 주택 공급을 대폭 늘리고, 인센티브 대가로 확보한 주택을 공공임대와 공공분양으로도 활용해야 한다는 게 요지다.

앞서 정부는 5·6 대책을 통해 역세권 범위를 2022년까지 역 반경 250ｍ에서 350ｍ로 확대하고, 역세권 주택사업시 종(種) 상향을 통해 용적률을 올려주겠다고 이미 밝혔다. 변 내정자는 취임 후 역세권 고밀개발시 민간에 제공할 수 있는 인센티브를 확대할 것이란 관측이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “도심 고밀도 개발은 새로운 정책이 아니라서 파격적인 개선안이 따라와야 한다”며 “현재 서울 역세권 근처에 대규모 개발이 가능한 땅이 없고 소규모인데 공공주택이 포함되면 이익이 낮아져 사업주체들이 꺼릴 것”이라고 봤다.

국토부가 한때 검토했던 서울시내 주요 도로·철도 지하화 및 상부에 주택 건설 방안도 다시 거론되고 있다. 다만 일각에선 서울 주택 공급을 확대하려면 재개발·재건축 등 정비사업 규제를 과감히 풀어야 한다고 주장하고 있어 변 내정자가 이를 수용할지 주목된다. 업계 관계자는 “변 내정자가 개발에 따른 초과 이익을 공공이 환수해야 한다는 입장에서 한발 물러서지 않으면 시장의 반응은 냉담할 것”이라고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “변 내정자는 (김현미 현 장관보다) 주택공급 확대에 진일보한 생각을 갖고 있다”며 “올림픽대로 지하화와 한강변 고층 아파트 건축 같은 고밀도 개발, 정비사업 규제 개선 등 정책 기조의 대전환을 염두에 두고 공급확대 방안을 찾을 것”이라고 말했다.

LH환매조건 토지임대부 도입…시세 차익 0원?

변 내정자는 공공성 강화를 위한 토지임대부, 환매조건부 주택을 공급해야 한단 주장도 일관되게 펴왔다. 때마침 이날 토지임대부 분양주택에 환매조건을 덧붙인 주택법 개정안이 국회 문턱을 넘으면서 법적 기틀은 마련됐다. 주택공급 용지가 확보돼 있는 3기 신도시부터 ‘토지임대부+환매조건’ 아파트 공급 가능성이 크다.

토지임대부 주택이란 땅과 건물의 소유권을 나눠서 토지 소유권은 LH가 갖고, 건물만 수분양자(매입자)가 소유하는 방식이다. 계약자(수분양자)는 건물에 해당하는 값만 내고 아파트를 사되, 이후 LH에 토지사용료 명목으로 보증금과 임차료를 내야 한다.

주택도시보증공사 통계를 보면 올해 10월 서울 분양아파트의 분양가 중 땅값 비중은 70%에 달한다. 지난해 평균 50% 초반에서 크게 올랐다. 고준석 동국대 겸임교수는 “집값 차이는 기본적으로 땅값 차이”라며 “토지임대부 주택을 지금 공급한다면 단순계산해 ‘30%’만 내도 되는 ‘반의 반 값 아파트가 나오는 것”이라고 했다.

관건은 시세차익을 어느 정도 인정해주느냐 여부다. 정부는 주택법 개정법안에서 토지임대부 분양주택에 환매조건을 달았다. 토지임대부 주택을 분양받은 자는 LH에만 이를 되팔 수 있도록 한 것이다. 이때 시세차익은 인정 안할 가능성이 높다. 기존 환매조건부 분양주택도 LH에 매각해야했지만, 시세를 인정하지 않았다. 예컨대 분양가 5억원에 아파트를 분양 받은 뒤 3년 뒤에 이사하려면 LH에만 매각할 수 있는데, 매각가는 최초분양가 5억원에 3년 동안의 정기예금 금리만 더한 금액으로 책정하는 식이다. 현재도 공공분양주택 가운데 전매제한이 안 끝난 아파트를 처분할 경우 LH에 매각하게 돼 있는데, 시세를 인정해주지 않고 있다.

고준석 교수는 “시세차익을 인정하지 않는 환매조건이 붙으면 전세, 공공임대와 다를 바 없어진다”며 “공공분양 인기는 급락하고 민간분양아파트 가격만 급등할 것”이라고 우려했다.