[재테크 트렌드쇼]"부동산 재테크, 개정 세법에 맞춘 전략 짜야"

최인용 가현텍스 대표세무사가 14일 오후 서울 여의도 화재보험협회에서 열린 ‘이데일리 재테크 트렌드쇼 2018’에서 ‘절세의 모든 것’이란 주제로 세테크 특강을 하고 있다. [사진=이데일리 방인권 기자]

[이데일리 전상희 기자] “일반적으로 사람들은 소득의 20~30%를 세금으로 내고 있습니다. 결국 세테크가 재테크의 가장 첫 단계입니다.”

최인용 가현택스 대표세무사는 14일 서울 여의도 한국화재보험협회에서 열린 ‘재테크 트렌드쇼 2018’에서 ‘부동산 저금리 시대의 절세전략’을 주제로 강연에 나서 “재테크 시작은 절세”라며 이같이 강조했다. 이날 최 세무사는 지난 2012년 폐지됐던 다주택자 양도소득세 중과제도가 부활하고 부동산 투기 수요를 억제하려는 규제 정책이 이어짐에 따라 부동산 재테크의 절세 전략에도 변화가 필요하다고 강조했다.

변화하는 부동산 세법…“1세대 1주택 비과세 , 실거주 2년 채워야”

이날 최 세무사는 다주택자 규제 중심의 부동산 정책에 따라 1세대 1주택 비과세 요건을 맞추는 방법에 초점을 맞췄다. 최 세무사는 “세무 상담을 하면서 종종 배우자 간 주택 보유 상황이 공유되지 않은 경우를 많이 봤다”며 “다주택자 중과세 부담을 피하기 위한 가장 제1원칙은 세대원간 주택 보유나 취급, 증여 등의 정보를 제대로 파악하고 있는 것”이라고 강조했다.

그는 이어 “이번 세법 개정에서 달라진 부분은 1세대 1주택 비과세 요건에 2년 이상 거주 조건이 추가됐다는 것”이라며 “주민등록상 주소지만 옮겨놓는 꼼수는 주의해야 한다. 국세청이 전기세 납부자, 카드 사용처 등을 확인해 비거주상태를 입증하는 경우도 있다”고 당부했다.

오피스텔을 보유하고 있는 경우도 주의해야 한다. 사업자 등록을 하지 않는 경우에는 다주택자로 인정될 수 있기 때문이다. 최 세무사는 “오피스텔에 대한 과세를 피하기 위해 허위 사업자 등록을 하는 경우가 많아지면서 이에 대한 관리·감독 수준도 높아지고 있다”고 덧붙였다.

고가부동산 증여 시 공동 명의로 종부세 부담 ↓

최 세무사는 부동산 취득, 보유, 처분하는 각 단계에 따라 맞춤형 절세전략을 제시했다. 먼저 부동산 취득 시 납부하는 △취득세 △인지세 △증여세 부담을 낮추기 위해선, 취득시기와 공동명의 여부 등이 중요하다. 최 세무사는 “부동산을 보유하면 6월 1일을 기준으로 누가 가지고 있느냐에 따라 그 해의 재산세와 종합부동산세를 내야 한다”며 “부동산을 구매하는 경우에는 6월 1일 이후 잔금을 지급하면 해당년도의 재산세와 종합부동산세 부담을 피할 수 있다”고 설명했다. 이어 최 세무사는 “다운계약서를 써서 양도소득세와 취등록세 부담을 피하려는 경우도 있으나 추후 추징당할 수 있다는 점을 유념해야한다. 실거래가 신고가 원칙”이라고 조언했다.

최 세무사는 수익형 부동산을 취득할 때는 단독 명의보다 자녀와 배우자의 공동 명의를 추천했다. 최 세무사는 “소득세는 소득에 따라 단계적으로 세율이 높아지기 때문에 소득을 분산해 나눠놓으면 유리하다”며 “공동 명의의 경우 부가가치세와 소득세를 낮출 수 있다”고 설명했다.

부동산을 보유하고 있는 경우에는 △재산세 △종합부동산세 △과태료 △부가가치세 △소득세를 절세할 수 있는 전략을 찾아야 한다. 최 세무사는 “다주택자는 자녀에게 증여하라”고 강조했다. 세대 분리를 통해 보유 주택 수를 줄이면, 종합부동산세를 절감하거나 비과세 효과를 얻을 수 있기 때문이다. 아울러 고가 주택을 보유하고 있는 경우에는 배우자와 공동명의로 증여를 고려하는 것이 좋다고 권했다. 최 세무사는 “예를 들어 혼자 12억원 이상의 주택을 갖고 있다면 종합부동산세가 과세되지만 배우자와 각각 6억원씩 보유하는 공동명의로 등록하면 종부세 과세대상에서 벗어날 수 있다”고 설명했다.

임대사업자 등록, 소득세는 ‘불리’ 양도소득세는 ‘유리’

아울러 다주택자에게는 임대사업 등록을 고려해볼 것을 강조했다. 임대주택법상 등록을 한 경우에는 실거주하고 있는 1개 주택에 대해서는 1세대1주택 비과세 적용이 가능하다. 최 세무사는 “최근 정책 방향이 다주택자 규제에 맞춰지면서 임대사업자 등록을 고려해볼 필요가 있다”며 “임대주택사업자는 양도소득세면에서 유리하다. 다주택자는 내년 4월 2일 이후 중과세가 되지만 임대주택사업자는 실거주용 주택 외 나머지 주택들은 임대주택사업으로 묶어두면 된다”고 말했다.

그는 “다만 소득이 노출되기 때문에 어떤 선택이 유리한지는 각 케이스별로 비교를 해봐야 한다”고 말했다. 이어 “단순히 주택 임대사업을 있다고 사업자라고 착각하시는 분들이 많다. 임대사업자는 구청에 별도로 등록해 세무서에서 별도의 사업자 번호가 나와야 한다”고 덧붙였다.

아울러 현재 다주택자인 경우에는 △새집을 구입하고 기존 주택을 3년 내 양도 △집을 가진 부모님을 모시는 경우 5년 내 양도 △농어촌 주택 인 경우에는 비과세 적용이 가능하다. 부동산 처분시에는 △양도소득세 △증여세 △상속세를 중심으로 절세 전략을 짜야 한다. 그는 “상속 시 1세대 1주택으로 자산을 재배치하고 2주택을 보유했다면 주택의 양도차익과 장기보유공제를 적용해 과세표준이 적은 주택을 먼저 처분하는 것이 유리하다”고 조언했다.