부동산

"임대료 인상 막차타자"…전셋값 올리거나 월세 돌리거나

7·10 부동산 대책·임대차 3법 시행 이슈에
부동산 카페·중개업소 중심 반전세 전환 문의 늘어
임대차시장 혼란에 전월세 전환·전셋값 상승 지속될듯
전세→월세 전환시 임대소득세 부과 유의해야
  • 등록 2020-07-14 오후 5:43:40

    수정 2020-07-14 오후 9:38:06

[이데일리 정두리 기자] “영끌해서 보증금 낮추시고 나머진 월세로 돌리시면 됩니다. 임대인도 늘어난 세금 만들어야죠.”

정부가 지난주 주택 보유자의 세제 강화에 초점을 맞춘 7·10 부동산 대책을 내놓자 전·월세 시장이 더 불안해질 수 있다는 우려가 커지고 있다. 세 부담이 커진 집주인들이 전셋값을 높이거나 반전세로 전환하려는 움직임이 일고 있다. 투기 세력을 잡겠다는 정부의 부동산 안정화 대책에 애꿎은 세입자만 피해를 보고 있다는 지적이다.

사진=연합뉴스
◇ 반전세 전환…셋집살이 갈수록 ‘팍팍’


14일 서울지역 부동산 중개시장 등에 따르면 집주인들이 정부의 고강도 부동산 규제 정책에 임대료를 서둘러 올리고 있다. 전월세상한제가 시행되기 전에 임대료도 올리고, 보유세 부담도 일부 전가하겠다는 심산이다.

교육 특구로 불리는 서울 양천구 목동. 이날 중개사무소들은 전세를 반전세(전세보증금+월세)로 돌리면 월세를 얼마나 받을 수 있는지에 대한 문의로 북새통을 이뤘다는 전언이다. 전세에 가까운 월세를 뜻하는 반전세는 보증금이 월세의 240배를 초과하는 경우다. 공공에서는 ‘준전세’로 불리기도 한다.

양천구 목동 7단지 인근 A 공인중개사무소 대표는 “이 곳 집주인들은 대부분 종합부동산세 대상자들이라 전세를 반전세나 월세로 돌려 세금을 마련하려는 문의가 쏟아지고 있다”며 “전세금 올려줄 상황이 안 되면 반전세로 전환해 월세를 전세금 오른 만큼 많이 받으려 하고 있다”고 전했다.

목동 10단지 B 공인 관계자는 “집주인들이 곧 통과될 임대차 3법에도 큰 부담을 느끼고 있는 상황”이라면서 “이 동네는 학군을 보고 가을철 이사 수요가 많은데, 전세시장이 굉장히 불안해졌다”고 말했다.

국회에서는 전월세신고제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제 등 ‘임대차 3법’을 이달 중 입법 완료시킨다는 계획이다. 주요 개정안은 전세 살고 있는 세입자에겐 전세계약 2년 연장, 임대료 인상 5% 제한을 적용해 보호해준다는 것이 골자다. 이 법은 공포후 즉시 시행되기 때문에 7월 국회를 통과하면 8월 시행이 유력하다. 여기에 더해 기존 계약을 갱신할 때도 이 법을 적용하는 ‘소급적용’ 방안도 긍정적으로 검토되고 있어 임대사업자의 혼란과 반발이 극심한 상태다.

부동산 관련 인터넷 커뮤니티 중심으로는 반전세 전환의 효율성을 따지는 글들이 지속적으로 올라오고 있다. 기존 전세에서 반전세로 전환했을 때 월세를 최대한 받을 수 있는 노하우를 공유하기도 한다. 한 네티즌은 “예를 들어 전세금 5억원이라면 이 중 5%인 2500만원 이상은 올릴 수 없기 때문에 보증금을 4억으로 내리고 월세를 1억2500만원으로 돌리면 된다”고 설명했다.

하지만 전세를 월세로 전환하는 등 주택임대차 유형을 변경할 때는 전월세 전환율을 따져야 한다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 “전세에서 월세로 전환할 때는 전월세 전환율을 적용해 월세를 정하게 돼 있다”면서 “이 사실을 모르고 집주인의 요구대로 월세를 지불하는 경우가 많아 주의가 필요하다”고 조언했다.

주택임대차보호법과 주택임대차보호법에 따르면 월세 전환 시 △은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율(연 10%) △한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율(연1.5%+연3.5%) 가운데 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없게 돼 있다.

월세 전환시 소득세도 부과돼

전세를 반전세로 돌릴 때 집주인은 월세 수입 발생으로 주택임대사업자가 돼 주택임대소득세를 물어야 한다는 사실에도 유의해야 한다.

국세청에 따르면 기준시가 9억원이 넘는 국내 주택 보유자, 2주택 이상 보유자 중 월세 소득이 있는 경우, 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 보유자는 임대소득 규모에 상관없이 모두 세금을 내야 한다. 다만 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가도 2억원 이하)의 경우 2021년 귀속분까지 전세금에 대한 간주임대료 과세 대상에서 제외된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “월세로 돌리면 임대소득세를 내야 하지만, 임대료를 일부를 떼가는 것이라 부담이 크진 않은 게 사실”이라면서 “6·17 대책 이후 무섭게 치솟은 집값 매매가 상승에 맞춰 전세가도 오르는 분위기가 앞으로도 계속될 것”이라고 봤다.

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