주담대 갈아타기 'DSR 특례'…고가·고소득자 전세대출 허용(종합)

[이데일리 노희준 전선형 서대웅 기자] 금융당국이 금융시장 최대 뇌관이 된 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 옥석 가리기에 나선다. 전셋값을 못 돌려주는 역전세를 막기 위해 고가·고소득자 1주택자에게도 전세대출을 허용한다. 주택담보대출 대환을 촉진하고자 1년간 총부채원리금상환비율(DSR) 특례를 적용한다. 취약계층을 위해선 코로나 피해를 입지 않은 자영업자도 저금리로 대출을 갈아탈 수 있게 한다.

금융위원회는 30일 윤석열 대통령에게 업무보고를 했다. 고금리와 부동산 시장 조정으로 위기를 맞은 금융시장 불안요인을 제거하고 금리 인상과 경기침체로 어려움을 겪는 취약계층의 자금 지원을 확대하는 게 골자다.

PF 투트랙 지원…옥석 가린다

우선 급증한 부동산 PF 부실화를 막기 위해 투트랙 접근에 나선다. 한국은행에 따르면 부동산 PF 익스포저(대출+유동화증권)은 지난해 9월말 163조4000억원으로 전년동기보다 18.2% 증가했다. 크게 보면 사업성 있는 정상 PF사업장은 리스크가 큰 브릿지론(토지 매입비 등 부동산 개발사업 인허가 전 단계 대출)의 원활한 본PF(건물 건축 자금 대출) 전환을 위해 15조원 규모의 보증 지원 등을 통해 자금 공급을 이어간다. 반면 부실 우려 사업장은 대주단(채권단) 협약을 재정비해 자율적 구조조정을 유도할 계획이다.

부동산 PF 대주단 협약은 은행 등 채권단 간 의사결정을 규율하는 신사협약이다. 기업 구조조정으로 치면 프리워크아웃 정도에 해당한다. PF사업은 채권금융기관이 다수라 사업장이 부실화되면 의사결정이 지연될 수 있다. 앞서 2009년에도 ‘PF대주단 운영협약’을 통해 신속한 PF사업장 정리를 도모했다.

금융당국 관계자는 “2009년에 비해 참여자가 확대(저축은행→캐피털·증권사)되고 자금조달 방식도 유동화증권(PF-ABCP)으로 다양화됐다”며 “변화된 PF 환경을 반영해 대주단 협약을 정비해야 한다”고 말했다. 당국은 캠코를 중심으로 1조원 규모로 ‘부실 PF 매입 펀드’를 조성해 부실(우려) PF 채권을 사들여 정상화도 추진한다.

9억원 초과 1주택자도 전세보증 허용

부동산 시장 연착륙을 위해 역전세 방지책도 내놨다. 역전세난은 전셋값이 떨어지고 전세 매물이 늘기 때문인데, 한국부동산원에 따르면 지난 한해 아파트 매매 가격은 7.56% 하락한 반면 아파트 전셋가는 8.69% 더 크게 떨어졌다. 이에 따라 금융당국은 전세 대출과 보증금 반환 대출 문턱을 낮추고 고정금리 전세대출을 늘린다는 복안이다.

일단 전세대출 보증이 불가능했던 부부합산소득 1억원 초과 1주택자 및 시가 9억원 초과 1주택자에게도 보증을 제공한다. 전세대출은 거의 100% 보증부 상품이다. 따라서 이들에게 보증이 허용되면 고소득·고가주택 1주택자도 전세대출을 받을 수 있다. 다만, 세 끼고 주택을 매입하는 갭투자 방지를 위해 2주택 이상의 다주택자 및 투기·투기과열지역 3억 초과 아파트 1주택자에 대한 전세대출 보증 제한은 유지된다.

전세퇴거자금대출 등 임대보증금 반환목적 대출 관련 규제도 폐지한다. 현재 투기·투과지역내 15억원 초과 아파트의 세입자 보증금 반환을 위한 대출을 받으면 2억원이 대출 한도인데, 대출한도를 없애고 담보인정비율(LTV) 한도를 적용한다. 규제지역에서 9억원 초과 주택을 대상으로 보증금 반환 대출을 받으면 전입해야 하는 의무와 보증금 반환 대출을 받은 다주택자가 다른 주택을 처분해야 하는 의무도 없앤다. 저금리 고정금리 전세대출도 확대한다. 전세대출은 변동금리 비중이 92%라 금리 인상에 취약하다. 이를 위해 주금공 전세대출 보증비율을 현 90%에서 100%를 늘리고 0.1%포인트 보증료율을 인하한다.

대환대출시 DSR에 오른 금리 적용 안해

고금리 여파로 주담대 상환에 어려움을 겪는 차주 지원책도 준비했다. 먼저 주담대를 쉽게 갈아탈 수 있도록 대환대출에 1년간 총부채원리금상환비율(DSR) 특례를 적용한다. 금리상승, DSR 규제 강화로 대출한도가 줄어든 차주에게 만기연장이나 신규대출로 갈아탈 때 기존 대출시점 DSR을 적용해주는 것이다.

가령 2020년 6월 노원구에서 연 2.25% 변동금리 주담대로 3억5000만원을 빌려 7억원 아파트를 구입한 연봉 5000만원 A씨가 대환을 고려한다고 하자. A씨는 최근 주담대 금리가 5.75%까지 급등해 연간 원리금상환액이 불어나 갈아타기가 불가능하다. 대환대출은 원래 신규대출로 취급돼 현 시점에서 DSR을 산정해 DSR이 48%다. 하지만 특례를 적용받으면 기존 DSR을 적용받아 갈아탈 수 있다. 다만 대출을 증액하는 경우는 특례가 허용되지 않는다.

은행권이 가계대출 차주 중에 원금상환을 유예해주는 대상에 주담대 상환 애로 차주도 포함키로 했다. 9억원 미만 주택 보유자이면서 총부채상환비율(DTI)이 70% 이상이면 기존 실업과 질병 사유처럼 최대 3년간 거치기간을 허용해 이자만 갚고 원금 상환은 유예해주기로 했다.

자영업자 대책도 나왔다. 은행 및 2금융권에서 받은 7%이상 고금리 대출을 은행의 6.5% 이하 대출로 갈아탈 수 있는 ‘소상공인 대환대출 프로그램’ 대상을 코로나19 피해 차주에서 자영업자 전체로 확대한다. 코로나 피해를 보지 않은 자영업자도 혜택을 볼 수 있다는 얘기다. 대환 한도는 △개인 5000만원→1억원 △법인 1억→2억원으로 늘어난다. 최초 2년간 책정하는 금리도 연 6.5%이하에서 6.2%이하로 낮아진다. 코로나 피해를 본 자영업자는 고금리 개인 신용대출도 저리 대출로 갈아탈 수 있다.

긴급생계비 대출도 도입된다. 연소득 3500만원 이하이면서 신용 평점 하위 20%인 취약 차주는 연체 이력이 있고 소득이 없더라도 연 15.9%로 최대 100만원을 빌릴 수 있다. 이밖에 일정 금액을 납입한 후 연금으로 받는 연금저축상품(연금저축펀드 제외)은 예금과 별도로 5000만원의 예금보호를 받게 된다. 노후와 사회보장 성격이 큰 연금저축을 두텁게 보호한다는 취지다.