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 조합원 ‘전자 총회’…비리까지 막을 수 있나
  • [똑똑한부동산] 조합원 ‘전자 총회’…비리까지 막을 수 있나
  • [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 코로나19가 길어지면서 정비사업장도 빨간 불이 켜졌다. 대부분의 중요한 사항을 총회 의결로 결정해야 하는데, 코로나 때문에 총회 개최 자체가 어려운 것이다. 도시정비법상 총회의결은 조합원 과반수 출석과 그 출석 조합원의 과반수로 성립한다. 이때 총회장에 직접 참석한 조합원도 10% 이상 되어야 한다.조합설립이나 사업시행계획 및 관리처분계획의 수립과 같이 조합원의 권리관계에 중대한 영향을 미치는 부분을 의결할 때는 조합원의 직접 참석비율도 20%로 상향된다. 그런데 코로나19로 대면총회가 어려워지면서 수도권 위주로는 이미 사업진행의 동력을 상실한 사업지가 많다.[이데일리 김태형 기자] 서울 남산에서 바라본 강남·북 아파트의 모습. 가운데 한강을 사이로 위쪽이 강남, 아래쪽이 강북이다.이런 이유로 최근 주택법이 적용되는 아파트 리모델링의 경우에는 전자 총회가 가능하도록 법이 개정됐다. 이와 관련하여 재개발, 재건축 사업의 경우에도 전자 총회가 가능하도록 도시정비법이 개정되어야 한다는 요구가 빗발쳤고, 결국 최근 전자 총회가 가능하도록 도시정비법 개정안이 통과됐다.그동안 직접 총회에 참석하거나 서면결의서를 제출하여 총회 참석을 갈음할 수 있도록 한 기존 총회 방식에서는 OS 요원 등이 동원돼 서면결의서 위조 등의 불법행위가 비일비재하게 일어났다. 특히 노년층의 경우에는 재개발, 재건축에 대한 이해가 더욱 어려운 것은 물론이고, 서면결의서 작성조차 여의치가 않아 서면결의서 위조의 대상이 돼왔다. 이런 이유로 동의를 둘러싸고 불필요한 잡음과 소송전이 이어지는 사례도 많았다. 이런 이유로 전자 총회 등 비대면 총회가 가능해지면, 전자 투표시 공인인증서 등으로 본인을 인증해야 하기 때문에 대리 작성 등의 시비는 많이 줄어들 것으로 보인다. 그러나 전자 총회 도입을 둘러싸고 또 다른 우려도 나온다. 전자투표의 보안 등이 완벽하게 되지 않을 경우 혹시 기술조작을 통해 조합원의 의사가 왜곡되는 결과가 발생할 수도 있다는 우려다. 또 서면결의서를 직접 작성하는 것도 여의치 않은 노년층의 경우 어차피 전자 투표에 참여할 수 없는 것은 분명한데, 그동안 이들의 서면결의서가 중점적으로 위조의 대상이 되었다는 점에 비춰 결국 전자 총회를 도입한다고 해서 서면결의서 위조 등의 불법행위가 근절될 수도 없다는 점이다.그러나 그럼에도 코로나가 바꾼 일상에 편승해 정비사업 총회를 둘러싸고 전자 총회 등 비대면 총회의 시행은 이번 도시정비법 개정을 시작으로 새로운 흐름으로 자리잡게 될 것이다. 다만, 전자 총회 등 비대면 총회에서 발생할 수 있는 여러 가지 문제들을 보완할 수 있는 도시정비법 세부안과 기술 등이 마련되어야 조합원 의사 왜곡을 둘러싼 불필요한 시비를 줄일 수 있다.
2021.07.31 I 황현규 기자
지자체가 임대료 상승률 정한다더니…결국 '임대차법 조례' 백지화
  • 지자체가 임대료 상승률 정한다더니…결국 '임대차법 조례' 백지화
  • [이데일리 황현규 기자] 전·월세 계약을 갱신할 때 지역 실정에 맞춰 임대료 상승률 상한선을 차등화하려던 계획이 사실상 물거품이 됐다. 당초 정부는 임대차법을 제정하면서 지자체가 최종적으로 상한선을 조례로 정하도록 했지만, 결국 정부가 일방적으로 정한 상한선(5%)이 그대로 가이드라인이 된 것이다. 28일 관련 업계에 따르면 임대차법이 시행된 지 1년이 지났지만 서울을 포함한 대부분 지방자치단체(지차제)가 임대료 상한선을 정하는 조례 제정 논의조차 시작하지 않은 것으로 확인됐다.(사진=연합뉴스 제공)◇임대차법 “조례로 지자체별 상한선 정하도록”작년 시행된 임대차법에 따르면 계약 갱신 청구권을 행사할 때 5% 이하의 증액(5%룰)이 가능하다고 명시하고 있다. 그러나 세부적으로는 지자체별로 조례를 통해 상한선을 정하도록 위임했다. 지역별로 임대료 금액 차이도 크고 시장 상황에 따라 가격 움직임이 다르니 지자체 현실을 반영한 상한선을 만들라는 취지다. 가령 서울과 제주도의 경우 전세 금액과 상승폭이 다를 테니 실정에 맞게 끔 반영을 하라는 것이다. 임대차법이 시행될 당시 국토부 관계자는 “정부와 지자체는 지역별 상한 적용방안을 구체적으로 논의할 것”이라며 “시장의 혼란을 방지하기 위해 조례상 시행시기 및 적용례를 통일하는 방안을 검토 중”이라고 설명한 바 있다.◇지자체 “조례 제정 어려워”하지만 조례 제정 논의가 전혀 한걸음도 나아가지 못한 것으로 확인됐다. 가장 큰 이유는 적정한 수준의 상한율을 정하려면 통계가 필수적인데, 관련 통계가 턱없이 부족하기 때문이다. 전세·월세금을 신고하는 임대차 신고제는 6월에서야 본격 시행돼 축적된 자료가 많지 않다는 게 지자체의 설명이다. 대부분의 지자체에서는 법 시행 전까지 공식적인 전세금 통계조차 확보해두지 않은 것으로 알려졌다. 서울시 관계자는 “상한율을 정하기 위해서는 공식적인 전세가격 상승률 통계가 필요하다”며 “임대차 신고제 이후에서야 공식적인 통계가 만들어진다고 판단해 조례 제정을 미뤄왔다”고 설명했다. 서울시는 지난해 임대차법 제정 이후 적정 인상율 관련해 외부 용역을 진행했으나 아직 결과조차 나오지 않은 상황이다. 하지만 임대차법이 시행돼 1년이나 지났고 5%룰이 굳어진 상황에서 지자체가 이와 다른 상한율을 정하는 건 현실적으로 쉽지 않다는 평가다. 또 형평성과 소급적용 문제 등이 불거질 수도 있다. 수도권의 한 지자체 관계자는 “여당이 5% 상한율을 정할 당시 근거가 부족하다는 비판이 적지 않았다”며 “같은 자치구 안에서도 전세가 상승률이 다른데 지자체가 나서서 상한율을 다시 정하기는 부담스럽다”고 말했다. 이어 “물가상승률·입주물량 등 따져봐야 할 게 한 두 가지가 아니다. 지자체가 자체적으로 상한율을 정하는 건 불가능에 가깝다”며 “만약 조례가 만들어진 후 이미 계약을 마친 임차인들을 어떻게 적용할 지 등도 논란이 될 수 있다”고 했다.부동산 전문 김예림 변호사는 “사실 ‘5%룰’ 법이 시행된 뒤에 조례로 세부 상한율을 정한다는 자체가 현실적으로 맞지 않는 과정”이었다며 “정부와 여당은 지자체의 여건을 고려하도록 하는 취지였겠지만 사실상 5%룰을 정부와 정치권이 확정해서 알려준 것과 다를 바 없었다”고 지적했다.
2021.07.29 I 황현규 기자
플레이리스트, 국내 콘텐츠 제작사 최초 세계관 ‘플리버스’ 공개
  • 플레이리스트, 국내 콘텐츠 제작사 최초 세계관 ‘플리버스’ 공개
  • 서연고를 배경으로 스토리가 전개되는 ‘블루버스데이’[이데일리 스타in 김가영 기자] 종합 콘텐츠 제작사 플레이리스트(대표 박태원)가 드라마 제작사 최초로 확립한 세계관 ‘플리버스(Playlist+Universe)’가 신작 ‘블루버스데이’의 주요한 공간 배경으로 등장하며, 본격적인 세계관 확장을 알렸다.‘플리버스’란 플레이리스트와 유니버스를 합친 단어로, 플레이리스트 작품들을 하나로 잇는 세계관을 의미한다. 플레이리스트가 제작한 모든 작품들은 ‘플리버스’ 세계관을 바탕으로 기획된다. 서로 다른 작품이라 하더라도 등장인물들이 같은 고등학교 혹은 대학교의 각기 다른 반에 소속되어 있거나 교사로 등장하는 형식이다.이처럼 각각의 작품을 하나의 세계관으로 묶어 콘텐츠에 담아내는 시도는 국내 콘텐츠 제작사로서 최초의 사례다. ‘플리버스’ 맵플리버스 주요 배경은 서연고등학교, 서연대학교, 연리대학교, 카페 리필, 레반컴퍼니 등이다. 서연고등학교는 대표작 ‘연애플레이리스트’의 한재인(이유진), ‘에이틴’ 도하나(신예은), ‘라이브온’ 백호랑(정다빈), 고은택(황민현)의 모교다. 뿐만 아니라 신작 ‘블루버스데이’ 주인공 오하린(김예림), 지서준(홍석)의 학교로도 등장한다. 플레이리스트는 ‘블루버스데이’가 타임슬립 장르의 판타지 로맨스릴러 드라마인 만큼, 주인공들의 10년 전 서연고등학교 2학년인 모습 뿐만 아니라 현재 시점의 28살인 모습을 교차로 보여주며 세계관을 더욱 넓혀갈 계획이다.플리버스 콘텐츠 ‘플렌즈’(연플리x꽃엔딩)이 외에도 최근 공개한 세계관 통합 드라마 ‘플렌즈’를 통해 ‘연애플레이리스트’ 한재인이 ‘또한번 엔딩’의 차인영(조수민 분)의 직장 ‘레반컴퍼니’로 입사한 소식을 공개했다.플레이리스트는 “일관된 세계관 구축으로 확실한 콘셉트를 형성해 주 시청층인 MZ세대들의 공감과 과몰입을 유도해왔다”면서 “이 같은 플레이리스트만의 차별화된 브랜딩은 각 작품들의 지적재산권(IP)를 긴밀하게 연결할 뿐만 아니라, ‘플리OT’라는 플리버스 입성 과정을 보여주는 신규 콘텐츠 개발로도 이어지고 있다”고 말했다.또 “음악, 패션 등 문화 전반 콘텐츠에 직간접적으로 참여할 수 있는 트렌드를 만들어가고 있는데, 플리버스를 바탕으로 탄생한 플레이리스트 PB브랜드 ‘니어리스트 벗 로스트’, ‘오픈아워’ 활동도 지속 확장할 계획이다”고 전했다.한편, 플레이리스트는 그동안 작품 속에서 표현해 왔던 세계관 ’플리버스’를 한 눈에 보여줄 수 있는 드라마 ‘플렌즈’와 서연고등학교, 레반컴퍼니 등 주요한 세계관 정보를 소개하는 브로슈어 등의 콘텐츠를 선보인 바 있다. 이를 바탕으로 ‘플리버스’에서 팬들과 꾸준히 소통하고, 콘텐츠를 즐기는 문화를 만들어 나가는 것이 목표라는 전언이다.
2021.07.27 I 김가영 기자
오락가락 ‘계약갱신청구권’…세입자-집주인 갈등만 증폭
  • 오락가락 ‘계약갱신청구권’…세입자-집주인 갈등만 증폭
  • [이데일리 신수정 기자] 서울 동작구에 있는 아파트를 보유한 집주인 A씨는 최근 절세를 위해 매도를 준비하다 세입자의 의사 번복에 골머리를 앓고 있다. 전세를 살고 있던 세입자가 계약 만료 한 달 가량을 앞두고 계약을 갱신하고 싶다고 해 주택처분이 어려워졌기 때문이다. 다주택자에 대한 높은 세금 탓에 실거주 할 수 없는 아파트를 구매하려는 사람을 찾기가 쉽지 않아 세입자에게 이사비 등 위로금을 주고서라도 나가달라고 요구해야 하나 고민이 커지고 있다. 서울 노원구에서 보증금 3억9000만원의 아파트에 거주 중인 B씨는 오는 8월 계약만기를 앞두고 “실거주하겠다”는 집주인의 통보에 부랴부랴 보증금 5억원짜리 인근 아파트 전세를 구하고 계약금 이체도 완료했다. 그런데 대뜸 집주인은 “아무래도 보증금을 빼주기가 힘들다”며 새 세입자를 들이겠다고 통보해왔다. B씨는 황당했지만, 보증금을 돌려받기 위해서 참을 수밖에 없었다. 임대차보호법이 임대인과 임차인간 갈등을 키우고 있다. 법 시행을 소급적용해 순환 주기를 강제적으로 조정하면서 공급을 줄여버린데다 계약갱신을 거절할 수 있도록 한 조항이 명확하지 않아 혼선을 키웠다는 분석이다.서울 서대문구의 한 부동산 사무실 앞에서 한 시민이 인근 아파트들의 매매와 전세, 월세 가격을 살펴보고 있다. (사진=연합뉴스)21일 대한법률구조공단에 따르면 올해 1월부터 5월 말까지 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 ‘계약갱신·종료’ 관련 분쟁 조정 건수는 110건에 달한다. 이는 지난해 같은 기간 7건보다 15.7배 늘어난 수치다.임대인과 임차인의 갈등은 정부의 7·10 부동산 대책으로 시행한 임대차 3법 중 ‘주택임대차보호법’에 포함된 계약갱신청구권 시행으로 가속화됐다. 계약갱신청구권은 ‘2년’으로 굳어진 주택임대차계약 기간을 ‘4년’으로 보장하자는 게 기본 취지다. 그러나 새로운 법을 과거 계약까지 소급적용한데다 계약갱신을 거절할 수 있도록 한 조항이 명확하지 않아 혼선을 키웠다는 분석이다. 실제 새 임대차법 시행 이후 주택 임대차 계약갱신·종료 관련 분쟁 조정 건수는 증가세를 보였다. 지난해 7월 1건이던 조정 건수는 같은 해 12월 41건으로 증가했다. 올해에도 △1월 29건 △2월 21건 △3월 21건 △4월 26건 △5월 13건 등으로 꾸준한 모습이다.오락가락하는 법원 판결은 임대차 분쟁에 기름을 붓고 있다. 올해 3월 청구권 분쟁 관련 첫 재판에서는 ‘집주인이 실거주 목적으로 매입한 주택이더라도 기존 세입자가 청구권을 사용했다면 집을 비워달라고 요구할 수 없다’는 판결이 나왔는데, 지난 5월에는 ‘집주인이 세입자에게 실거주 의사를 밝혔다면 청구권을 거절할 수 있다’는 상반된 법원 판결이 나왔다. 이 같은 모습에 일선 현장에선 결국 ‘자기 말이 옳다’며 굽히지 않는 상황으로 이어지고 있다.이에 임대차 분쟁 관련 상담도 크게 늘었다. 새 임대차법 시행 직후인 지난해 8월부터 올해 5월말까지 공단에 접수된 임대차 관련 상담건수는 7만 4456건으로 집계됐다. 월평균 약 6768건의 상담이 이뤄지는 것이다. 법 시행 전(지난해 1~7월) 월 평균 4594건의 상담 건수와 비교하면 1.5배가량 늘었다.김예림 정향 변호사는 “계약갱신청구권을 소급 적용한 것에서부터 임대인과 임차인의 분쟁요소를 만들었다”며 “계약갱신청구권에 대한 법원 판단이 하급심위주로 나오다 보니 정리가 되지 않은 상황인데다 땜질식 처방을 통해 원안이 계속 바뀌는 탓에 혼선이 생기고 있어 법이 정착되려면 시간이 걸릴 것으로 보인다”고 설명했다.
2021.07.21 I 신수정 기자
‘재초환 완화’ 공공재건축 인센티브…‘강남 아파트’ 반응할까
  • ‘재초환 완화’ 공공재건축 인센티브…‘강남 아파트’ 반응할까
  • [이데일리 황현규 기자] 정부가 공공재건축 사업에 추가 인센티브를 내놓을 것으로 예상되면서 재건축 단지에 대한 기대감이 높아지고 있다. 특히 정부가 재건축 초과이익환수제 완화를 검토하는 것으로 알려지면서 강남권 아파트까지 공공재건축에 참여할지 관심이 쏠린다. ‘공포 수준’의 환수금을 줄여주는 확실한 당근책이기 때문이다. 다만 일각에서는 민간 재건축보다 높은 임대비율 탓에 공공재건축에 대한 강남 아파트 주민들의 호응이 제한적일 수 있단 분석도 나온다. 서울 대치동 은마 아파트 정문 모습(사진=연합뉴스 제공)◇‘억’소리 나는 재건축초과이익환수금 완화…“일부 사업지 호응 있을 듯”19일 관계기관에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 공공재건축에 대한 재건축초과이익환수제 완화 등의 추가 인센티브를 검토 중이다. 공공재건축은 정부가 재건축 사업의 시행사로 참여하는 사업으로 지난해 5·6대책 당시 나온 주택공급 방안 중 하나다. 용적률 상향과 용도지역 변경, 인허가 간소화 등의 인센티브를 줘 재건축 사업의 사업성을 높이면서 주택 공급을 활성화하겠단 전략으로 나온 대책이다.그러나 정부가 대책이 발표된 지 1년이 지난 뒤에야 추가 인센티브를 꺼내든 이유는 공공재건축 사업의 호응이 예상보다 저조해서다. 실제 지난 4월 정부는 공공재건축 시범사업단지 5곳을 지정한 이후 아직까지 추가 사업지를 내놓지 못하고 있다. 심지어 강남권 단지는 전혀 없다. 시범사업지는 △영등포구 신길13구역 △중랑구 망우1구역 △용산구 강변 강서 △광진구 중곡아파트 △관악구 미성건영 아파트(민간재건축으로 선회)다. 다만 재건축초과이익환수제 완화 등이 현실화될 시 강남권 아파트의 공공재건축 참여가 시작될 수 있단 분석이 나온다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다. 특히 인근 시세와 분양가가 높을수록 사업성이 높아지고, 그에 따라 환수금도 커질 수 밖에 없는 구조다. 결국 높은 사업성을 자랑하는 강남권 아파트의 환수금은 천문학적이라는 게 업계의 설명이다. (사진=뉴시스 제공)실제 강남권 재건축 단지들에서는 재건축초과이익환수금은 ‘공포’ 수준이다. 앞서 지난해 재건축초과이익환수금 통보를 받은 반포주공1단지 3주구의 경우, 조합원 1인당 4억 200만원의 환수금을 통보받았다. 이 때문에 재건축 단지 사이에서는 재초환을 두고 작은 불협화음도 있어 왔다. 반포1·2·4주구는 사업 진행 지연으로 추가 부담금이 늘어난다는 이유로 지난해 조합장 해임안이 조합 총회에 오르기도 했다. 해당 아파트의 초과이익환수금은 반포 3주구보다 많을 것으로 예상된다.송승현 도시와 경제 대표는 “재건축 연한을 채웠지만 재초환 금액이 부담스러워 리모델링으로 선회하려했던 일부 강남권 구축 아파트들의 호응이 커질 수 있다”고 내다봤다. ◇은마 등 알짜 사업지도 참여?…임대 비율이 관건다만 여전히 임대 아파트 비율이 높아지는 공공재건축 구조 상 호응의 한계가 있을 수 있단 지적도 나온다. 서초구 B 재건축 아파트 조합 관계자는 “강남권 아파트 주민들은 재초환 뿐만 아니라 임대 아파트 비율에도 예민하다”며 “임대아파트 수가 늘어난다면 주민들은 재초환이 면제된다 해도 크게 동의하지 않을 것”이라고 전망했다.공공재건축은 용도지역상향과 함께 용적률 인센티브 등의 인센티브가 부여되는 대신 늘어난 가구수의 50~70%를 공공분양이나 공공임대 주택으로 기부채납해야 한다. 일반분양까지 늘어나면서 사업성이 개선되지만, 그만큼 공공임대아파트가 늘어날 수 있다. 실제 지난해 강남 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지와 대치은마아파트는 공공재건축 사전 컨설팅 단지로 지정됐으나, 주민들의 반발로 백지화된 바 있다. 기부채납에 따른 임대 아파트 비율이 늘어날 수 있다는 주민 우려 때문이다. 은마아파트의 한 주민은 “은마 내에서는 사업성이 떨어지더라도 1대1 재건축을 하자는 목소리도 나올 정도다. 그만큼 임대 물량에 대해 예민한 상황”이라고 했다.부동산 전문 김예림 변호사도 “강남권 아파트들의 가장 큰 목표는 민간 재건축”이라며 “민간 재건축의 사업성과 브랜드 가치 등을 상회할 정도의 인센티브라면 공공재건축도 고려해보겠지만, 이를 충족하지 못할 가능성이 높아 보인다”고 말했다.
2021.07.19 I 황현규 기자
“통장매매했나요?”…불법청약, 억울하게 의심받지 않으려면?
  • [똑똑한부동산]“통장매매했나요?”…불법청약, 억울하게 의심받지 않으려면?
  • [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 3기 신도시 사전청약이 시작된다. 정부는 올해만 3만 200호를 사전청약으로 공급할 계획이다. 아무래도 시세의 6~80%로 내집을 마련할 수 있다는 장점 때문에 이번 사전청약 경쟁률을 매우 높을 것으로 기대지만, 그만큼 ‘부정청약’ 사례도 상당할 것으로 예상된다. 대표적인 부정청약 사례는 어떤 게 있는지, 혹은 부정청약으로 의심받지 않기위해선 어떻게 대처해야하는지 알아보자.(사진=뉴시스 제공)국토교통부가 작년에 발표한 부정청약 적발사례를 살펴보면, 기존에도 통장매매·위장전입 등을 이유로 당첨이 취소된 사례가 꽤 많았다. 부정청약으로 적발될 경우에 당첨이 취소되는 것은 물론 형사처벌과 최장 10년간 청약신청을 할 수 없는 불이익을 입을 수 있다. 그러나 통장매매나 위장전입의 경우 불법이라는 것조차 잘 인지하지 못하는 경우들이 종종 있어 주의해야 한다. 인터넷 카페 등에 ‘청약통장 삽니다’라는 게시글이 심심치 않게 올라온다. 적게는 수십만원부터 많게는 수천만원까지 청약통장이 거래되는데, 청약통장을 사고 팔거나 대여하는 것은 엄연한 불법이다. 이렇게 확보한 청약통장으로 수백건의 청약에 당첨된 사례가 얼마 전 적발되기도 했다. 또 거주하지 않으면서 주민등록상 주소만 청약신청할 지역에 이전하면 위장전입에 해당할 수 있다. 위장전입에 관해 대수롭지 않게 생각하는 사람들이 있지만, 이 역시 불법이다. 최근에는 청약 경쟁이 과열화되면서 단지별로 전수조사를 하는 경우가 많아졌다. 이때 휴대폰 기지국 조회 등을 통해 실제 거주한 지역과 주민등록상 주소가 일치하지 않는다면, 소명절차에 회부되고 이를 밝히지 못하면 부정청약으로 분류될 수 있다. 특히 직장이 주거지와 멀리 떨어져 있어 주말만 해당 주거지에서 생활하거나 주말 부부로 부부간 주거지가 다른 경우 등에는 위장전입 여부를 판단하기 어려울 수 있는데, 이 경우에도 국토교통부는 부정청약으로 판단하는 경우가 많다. 실제 해당 주거지에 거주했다는 점을 밝힐 수 있는 카드 사용 내역, 주차장 사용 내역 등의 자료를 미리미리 챙겨둬야 한다.부정청약에 대한 단속이 강화되다 보니, 최근 한 신도시의 분양단지도 약 200가구 이상 부정청약으로 확인돼 일부 당첨이 무효가 되는 등 큰 혼란을 겪기도 했다. 사정이 이렇다 보니, 입주자모집공고상 자격요건을 꼼꼼히 확인하고, 자격요건을 갖추었는지 여부를 확인할 수 있는 증빙자료들을 미리 확보해두는 절차가 필요하다. 부정청약은 생각조차 하지 않는 것이 좋다. 특히 3기 신도시의 경우에는 지역별로 전수조사가 실시될 가능성이 높다. 한순간의 부주의나 잘못으로 어렵게 얻은 내집 마련의 기회가 날아갈 수 있다.김예림 변호사
2021.07.17 I 황현규 기자
과열되는 북가좌6구역 수주전…시공사 위법제안 논란
  • [단독]과열되는 북가좌6구역 수주전…시공사 위법제안 논란
  • [이데일리 김나리 기자] 하반기 서울 정비사업 최대어 중 하나인 ‘북가좌6구역’ 입찰 과정에서 잡음이 불거지고 있다. 입찰에 참여한 DL이앤씨(375500)가 조합 측에 가구당 인테리어 업그레이드 비용 1000만원 책정 및 분양가 할인 등을 제안하고 롯데건설은 제안서에 담을 수 없는 사업장 외 사업내용을 제안해서다.업계에선 인테리어 비용 지원과 분양가 할인, 분담금 납부 연기 등이 시공과 관계없는 재산상 이익 제공에 해당한다는 뒷말이 나오고 있다. 현행법상 건설사가 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익 제공을 제안하는 게 위법이란 것이다. 수주잔고 확보를 위한 건설사 간 경쟁이 과열되면서 북가좌6구역 재건축 사업 수주전이 진흙탕 싸움으로 변질되고 있다는 우려가 제기된다.북가좌6구역 재건축정비사업조합 사무실 전경 (사진=김나리 기자)◇DL이앤씨, 입찰서 인테리어비용 1000만원 등 제안15일 업계에 따르면 북가좌 6구역 재건축 사업 입찰에 참여한 DL이앤씨는 조합 측에 해당 구역 맞춤형 신규 브랜드인 ‘드레브372’ 적용을 제안하면서 가구당 인테리어 공사비 1000만원을 무상 책정하겠다는 내용을 함께 제시했다. 이밖에 분양가를 60% 할인해주고 조합원 분담금은 입주 2년 후 납부하도록 해주겠다는 조건 등도 내걸었다.문제는 현행법상 정비사업 입찰 과정에서 시공과 관련 없는 금품, 재산상의 이익 제공 등이 금지된다는 점이다. 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준에 따르면 건설업자 등은 입찰서 작성 시 이사비, 이주비 등은 물론 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 해선 안 된다. 국토부 관계자는 “현행법상 건설사가 조합원들에게 시공과 관련 없는 금전, 재산상 이익 등을 제공하겠다고 하는 것은 불법”이라며 “위반 사실이 법적으로 확인되면 입찰 등이 제한될 수 있다”고 설명했다.업계에서는 우선 DL이앤씨가 제안한 인테리어 업그레이드 비용 1000만원이 시공과 관련 없는 금전 및 재산상 이익에 해당한다고 보고 있다. 한 업계 관계자는 “인테리어는 시공사의 기본적인 업무 범위에서 벗어나는 것”며 “사업을 따내기 위한 매표 성격이 강하다”고 비판했다.나아가 DL이앤씨가 제안한 분담금 2년 후 납부와 분양가 할인 조건에도 문제 소지가 있다는 얘기가 나온다. 분양가 상한제 적용 지역에서 신탁사를 통해 사업이 진행되는 탓에 실현되기 힘든데다 시공과도 관련 없다는 지적이다. 또 다른 업계 관계자는 “북가좌6구역은 신탁정비 방식으로 사업이 진행되기 때문에 자금 조달 방식 등은 시공사가 아닌 신탁사가 결정하게 된다”며 “분양가 역시 분양가 심의위원회를 통해 일반 분양가를 정한 후 이에 맞춰 감정평가를 통해 조합원 분양가를 결정하는 것”이라고 말했다. 그러면서 “포괄적으로 봤을 때 시공과도 관련 없는 제안일 뿐더러 시공사가 분담금 납부 시기, 할인가 등을 임의로 제안했다가 추후 법적 문제가 제기될 수 있다”고 했다. 롯데건설 측도 제안서에 담을 수 없는 롯데복합몰 연계 개발 등의 내용을 제안한 것으로 알려졌다. ◇수주전 과열…한남3구역 사례 재현되나수주 경쟁이 과열되면서 위법 논란이 벌어진 것은 북가좌6구역이 처음은 아니다. 지난해에는 최대 재개발 사업지인 서울 용산구 한남3구역 재개발 사업을 놓고 불법 논란이 일어 검찰 수사까지 진행됐다. 당시 입찰에 참여했던 현대건설·GS건설·대림건설(DL이앤씨)이 검찰에서 불기소 처분을 받았지만, 국토부와 서울시는 해당 건설사들에 시정 조치를 요구했고 결국 재입찰이 진행됐다.당시 국토부와 서울시는 공동 자료를 통해 “정비사업에 있어 시공과 관련 없는 과도한 제안은 입찰과열로 불필요한 비용을 야기해 결국 조합원의 부담이 증가하고 조합 내 분쟁 발생에 따른 사업지연 등의 문제는 물론, 주택가격 왜곡 등 주택시장에 전반적인 악영향을 초래하는 만큼 시공사 선정 과정에서 시공 외 제안 등이 이뤄질 경우, 입찰무효 등의 엄중하고 적극적인 조치를 할 것”이라고 밝힌 바 있다.이와 관련해 김예림 법무법인 정향 변호사는 “수주전이 과열되면서 정부가 잣대를 엄격하게 들이대는 경향이 있긴 하지만, 지침대로 규정을 해석했을 때 위법의 소지가 있는 것은 맞다”고 했다.실제 법원에서 시공자 계약 체결 효력이 정지된 사례도 있다. 따라서 북가좌6구역에서도 위법 입찰에 따른 재건축조합의 피해도 우려된다. 만약 시공사를 선정했다가 위법으로 판명날 경우 입찰이 무효가 되면서 다시 시공사를 선정해야 하고 그만큼 사업기간이 지연될 수 있어서다.다만 DL이앤씨는 문제가 없다는 입장이다. DL이앤씨 관계자는 “법무법인에서 문제없다는 법률 자문을 받았다”며 “정상적인 시공을 하는데 문제가 없다”고 말했다.
2021.07.15 I 김나리 기자
‘3기 신도시 청약’…인천계양 입지 어때?
  • [복덕방기자들]‘3기 신도시 청약’…인천계양 입지 어때?
  • [이데일리 신수정 기자]“인천 계양은 S-BRT나 GTX-B 노선과 연결될 예정이기 때문에 교통호재가 많습니다”김예림 정향 변호사는 14일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 3기 신도시 사전청약의 첫 타자인 인천계양신도시 입지와 향후 전망에 대해 분석했다. 정부는 오는 16일부터 3기 신도시를 비롯한 수도권 공공분양 사전청약을 본격화 한다. 1차 사전청약 단지는 △인천 계양 1050가구 △남양주 진접2 1535가구 △성남 복정1 1026가구 △의왕 청계2 304가구 △위례 418가구 등 5개 지구, 총 4333가구를 공급한다.김 변호사는 우선 사전청약지 중 유일한 3기 신도시인 인천계양 지역의 입지를 긍정적으로 평가했다. 김 변호사는 “인천계양 지역은 규모가 3기 신도시 중 두 번째로 작지만 부천 대장지구와 인접해 있어 주변 인프라가 갖춰질 수 있을 것으로 본다”고 설명했다.이어 김 변호사는 인천계양지구에 많은 교통호재가 예정돼 있다고 분석했다. 그는 “인천도시철도 1호선 박촌역과 공항철도 계양역을 사이에 둔 구역으로 기존 대중교통도 확보한 상태인데다 향후 S-BRT 노선이 부천 대장지구와 연결, 신설되며 서울 지하철 5, 7, 9호선, GTX-B 노선과도 이어지면서 서울 접근성이 높아질 것으로 본다”고 전망했다.예정 분양가도 저렴한 편이라고 분석했다. 현재 인천 계양 추정분양가는 전용면적 55㎡은 3억 5000만원, 전용면적 59㎡는 3억 6000만원이다. 김 변호사는 “주변에 한화 꿈에그린, 계양한양수자인 신축과 비교했을 때 시세의 70% 수준에 불과하다”며 “향후 입주시점에서 분양가가 높아질 수밖에 없겠지만, 당시 시세보다는 저렴하게 분양하겠다는 것이 국토부의 입장이다”고 설명했다.사전청약을 진행하는 나머지 공공분양지 중에선 청계2지구를 추천했다. 김 변호사는 “청계2지구는 기존에 교통이 애매해서 저평가 됐던 지역인데, 최근 교통호재가 많다”며 “특히 청계2지구는 인덕원과 매우 가까운 곳에 있으며 인덕원은 전용면적 84㎡가 20억원을 향해 달려가고 있다”고 말했다. 이어 그는 “인덕원이 GTX-C, 월판선, 인동선 트리플 역세권이 되고 청계2지구는 판교까지 2개 정거장에 불과한 월판선도 뚫려 교통이 매우 원활해 질 것”이라며 “현재 주변 시세와 비교해볼 때도 추정 분양가가 약 2분의 1 수준으로 저렴하기도 해 추천한다”고 말했다. 김 변호사는 사전청약시 해당 지역이나 수도권에 거주해야 하는 점을 유의해야 한다고 강조했다. 김 변호사는 “사전청약할 때만 잠깐 거주하고 이사하는 방법의 위장전입은 안된다”며 “요즘에는 단지별로 전수 조사하는 경우가 많고 휴대폰 기지국 조회나 카드사용내역을 조회하기도 해 실거주지와 청약당첨지역이 다를 경우 바로 소명 통보가 올 수 있어 증빙할 수 있는 내역을 모아두는 것도 필요하다”고 조언했다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.07.14 I 신수정 기자
'들쑥날쑥 벽돌쌓기'..삼송 우미라피아노 입주예정자 불만
  • [단독]'들쑥날쑥 벽돌쌓기'..삼송 우미라피아노 입주예정자 불만
  • [이데일리 정두리 기자] “입주는 코 앞인데 하자시공은 개선되지 않으니 불만이 눈덩이처럼 커지고 있습니다. 시공사는 소극적 태도로 일관하니 답답할 뿐이죠.”(고양삼송 우미 라피아노 입주 예정자) 10월 입주 예정인 고양삼송 우미 라피아노가 부실 시공 논란에 휘말렸다. 안전사고를 불러일으킬 수 있는 세대 현관 앞 가로등(보안등) 설치 및 세대 벽 불량 조적 시공 등에 대해 입주예정자들이 문제를 지적했다. 고양삼송 우미 라피아노의 세대 현관 앞 가로등(보안등) 설치 현장. 입주예정자들은 주차라인과 세대 현관 바로 앞에 가로등이 설치돼 안전사고를 유발한다고 불만을 호소하고 있다. (사진=독자 제공)◇“10월 입주인데…시공사 부실시공 너무해”4일 관련 업계에 따르면 고양삼송 우미라피아노는 고양 삼송지구 블록형 단독주택용지 9-1, 9-2BL, 연립주택용지 B3, B6, B7BL에 들어서는 527가구 규모 단독·연립 주택 단지다. 분양 당시 아파트에서 찾기 어려운 다양한 서비스 면적과 다락방, 테라스 등을 제공해 단독주택처럼 거주자에게 맞춘 공간구성이 가능하고, 주거편의성도 뛰어나다는 평가를 받았다.하지만 실상은 반대로 흘러가는 모양새다. 입주예정자들은 입주 석 달 여를 남겨놓고 아파트 시공에 대해 불안감을 호소하고 있다. 최근 세대 현관 앞 가로등 설치가 화근이 됐다. 입주예정자들은 시공사가 주차라인과 세대 현관 바로 앞에 가로등을 설치해 집 출입 불편은 물론 주차 시 안전사고를 유발한다고 지적한다. 한 입주예정자는 “누가 봐도 비상식적인 위치인 현관 앞에 떡하니 가로등을 설치해놨다”면서 “주차 시 파손 및 사고 위험은 물론 우천시 감전사고도 우려된다”고 설명했다. 또한 육안으로 파악되는 세대 벽 불량 조적 시공도 입주예정자들의 불안감을 키우고 있다. 한 건축 전문가는 “조적을 할 때 나일론 실을 내려서 표면이 최대한 평평하게 벽돌을 쌓아야 하는데, 그렇지 않고 쌓기를 들쑥날쑥하게 해 벽돌이 춤을 추는 형상”이라면서 “이는 나중에 벽면이 힘을 못 받고 앞으로 쓰러질 수도 있는 잘못된 시공”이라고 지적했다. 고양삼송 우미 라피아노 세대 벽 불량 조적 시공 사례. (사진=독자 제공)◇입주민 민원 폭발에…우미건설 “개선 검토중”문제는 이 같은 하자 건에 대해 지속적으로 문제 제기를 했지만 시공사인 우미건설은 뒷짐을 지고 있다는 것이 입주예정자들의 주장이다. 또 다른 입주예정자는 “입주 전 하자 건에 대해 서로 간 협의하고 개선점을 찾아야 하는데, 우미건설은 느린 피드백으로 시간을 끌고 있다”면서 “현장 점검도 허용하지 않아 더욱 불안감만 쌓이고 있는 상황”이라고 토로했다. 입주예정자 측에 따르면 지난해 8월 4일부터 현재까지 우미건설에 3차례에 걸쳐 시공 진행사항에 대한 개선요청을 하고, 수 차례 시공사 미팅을 통해 입주자 요구 사항을 피력했지만 우미건설은 “검토하겠다”는 답변 외에는 비협조적인 태도로 일관하고 있다. 현재는 코로나19 이슈로 인해 현장 점검이 불가능한 상황이다.우미건설 측은 입주 전까지는 개선사항을 이행하겠다는 입장이다. 우미건설 관계자는 “입주예정자부터 몇 가지 요구사항을 받았으며, 회사는 입주예정자분들의 요구사항에 대해 최대한 긍정적으로 협의할 예정”이라고 밝혔다. 또한 “특히 가로등의 경우 위치 조정을 검토하고 있다. 이럴 경우 주택 앞이 7m 도로인데 도로폭이 6m로 줄어들게 되면서 반대로 차량 교행시 사고 위험도 있어 해결책을 강구하고 있는 상황”이라면서도 “일부 항목은 법 위반사항도 있어 개선이 어려운 부분도 있다”고 했다.관할 구청인 고양시청도 해당 사안을 예의주시하며 중재에 나서고 있다. 고양시청 관계자는 “우미건설이 입주자와 소통을 안 하고 있다는 민원이 계속 제기돼 상황을 주시하고 있다”면서 “시공사는 법에서 저촉되는 사항은 처리할 수 없다고 하고, 입주예정자들은 분양 시 과장 광고로 인해 입주자만 피해를 보고 있다는 대립 문제가 있다. 양측이 원만히 합의할 수 있도록 시공사에게 민원 내용을 통보하고 있다”고 말했다. 이처럼 부실시공을 둘러싼 입주민과 시공사의 갈등을 나날이 증폭되고 있다. 국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회에 따르면 하자 심사나 조정을 신청한 사건은 해마다 급증 추세다. 지난 2010년 69건에 달했던 사건은 지난해 8월 2915건이 접수됐다.법무법인 정향 김예림 변호사는 “최근 아파트 하자가 늘어나고 있어 입주하고 2년 이내에는 시공사가 하자 보수를 해주고 있지만, 그렇지 못한 경우에는 입주민들이 하자 소송을 검토하는 경우가 늘어나고 있다”면서 “하자보수청구권은 제척기간이 있어 입주일로부터 2년 이내에 하자소송 소장을 접수하는 것이 중요하다. 소송을 통해 법원에서 감정평가사가 나와서 진단을 받을 수 있고, 손해배상을 받아 입주민들이 직접 보수하기도 한다”고 설명했다.
2021.07.05 I 정두리 기자

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