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- 초변동성 장세 고액자산가들이 자산을 지키는 법[증권맨Talk]
- [안병원 한국투자증권 GWM전략담당] 지난 여름 주식시장의 높은 변동성 속에서 투자자들의 희비는 극명하게 엇갈렸다. 단일종목 레버리지 상품 상장 이후 8월말까지 개인 위탁매매 계좌의 평균 수익률은 -30.43%이다. 그러나 분산투자 원칙을 지킨 고액자산가의 계좌는 달랐다. 한국투자증권의 ‘KODEX SK하이닉스단일종목레버리지’ 투자자 분석 데이터에 따르면 자산 3000만원 미만 소액 투자자는 21%를 한 상품에 투자한 반면, 자산 10억원 이상 고액자산가는 전체자산의 9% 수준만 해당 상품에 할당하는 등 철저하게 분산했다는 것을 알 수 있다. 즉 고액자산가일수록 장기 관점에서 잘 분산된 글로벌 포트폴리오를 통해 일시적 요동에도 상대적으로 굳건했던 반면, 단기 테마에 편승한 투자자들은 극심한 피로감과 불안에 시달렸다는 것이다. 이는 단순한 심리의 문제가 아닌, 투자를 바라보는 관점이 자산 규모에 따라 다르다는 것을 명확히 보여주는 시장의 현실이다.파도를 타는 단기 매매 vs 비행기에 승선한 장기 투자파도를 타듯 호가창과 수급에 의존하는 단기 트레이딩은 한 번의 오판으로 계좌 전체를 무너뜨릴 수 있다. 금융학술지 ‘저널 오브 파이낸스(The Journal of Finance)’에 게재된 데런스 오딘과 브래드 바버의 논문에서 “잦은 매매는 당신의 자산에 해롭다(Trading is Hazardous to Your Wealth)”라는 오래된 경고 문구는 26년이 지난 지금까지도 투자의 대원칙으로 인용되고 있다. 파도타기를 하면 아무리 파도가 높게 치솟아도 제자리에서 부서질 뿐 앞으로 나아가지 못하는 것처럼, 잦은 매매는 투자의 본질이 될 수 없다. 반면 거친 난기류를 뚫고 고도를 유지하는 ‘비행기 탑승’ 전략은 결국 수천 킬로미터 떨어진 목적지에 자산을 안전하게 안착시키는 포트폴리오를 만드는 일이다. 그렇다면 요동치는 시장에서 우리가 쥐고 있어야 할 ‘진정한 자산’은 무엇일까? 투자의 문법은 명쾌하다. 미래 성장 동력을 잃어버린 자산을 과감히 털어내고, 묵묵히 성장하는 우량 자산을 모으는 것이다. 자산은 결국 ‘사람들의 소비와 열망이 집중되는 길목’에서 자라나고 성장한다.스마트 머니의 향방, 글로벌 빅테크의 천문학적 투자한국은행이 이달 발표한 통화신용정책 보고서는 이 길목이 어디인지 증명한다. 올해 2분기 국내 기업의 총 영업잉여는 글로벌 AI 수요 폭발에 따른 반도체 및 IT 업종의 수익성 확대로 전분기 대비 18.5% 증가하며, 2010년 이후 16년 만에 사상 최고치를 기록했다. 변동성 속에서도 기술 장벽을 갖춘 혁신 기업들은 끝내 숫자로 이익 체력을 증명해 내고 있는 것이다.지금 전 세계 최고의 인재들과 스마트 머니는 한 곳을 가리키고 있다. 대표적인 기술주 강세론자로 알려진 웨드부시(Wedbush)의 ‘2026년을 향한 10대 기술 트렌드’ 보고서에 따르면 마이크로소프트, 구글, 아마존, 메타 등 글로벌 빅테크 4개사의 2026년 합산 AI 설비투자(Capex) 규모는 약 6500억 달러(한화 약 950조 원)라는 역대 최대치를 쏟아부을 것으로 전망된다. 한국은행 역시 가트너와 블룸버그를 인용해 올해 글로벌 AI 투자가 60~95%까지 급증할 것이라 진단했다. 생성형 AI, 이를 뒷받침할 차세대 전력 인프라 등 거대한 자본이 이끄는 구조적 패러다임 변화에 올라타야 한다. 산업의 중심에서 밀려난 사양 기업의 주식은 아무리 가격이 싸 보여도 자산이 아니라 들고 있을수록 손해를 끼치는 리스크일 뿐이다.격변기 성공적인 투자를 위한 두 가지 질문투자를 농사에 비유하는 것은 자본시장의 본질을 가장 잘 꿰뚫는 말이다. 우량한 종자를 심고 열매를 맺기까지는 비바람을 견디는 절대적인 ‘시간’이 필요하다. 지정학적 분쟁, 인플레이션 등은 언제든 예고 없이 찾아오지만, 개인의 조급함이 개입하는 순간 자산은 망가지기 때문이다.오늘 하루, 계좌 앞에서 스스로에게 다음 두 가지를 질문해 보기 바란다. 나에게 아직 구조적 성장을 기다려줄 넉넉한 시간이 남아 있는가. 시장에 계속 머물며 다음 기회를 잡을 최소한의 펀더멘털(자본)을 유지하고 있는가.하루에도 수십 퍼센트씩 흔들리는 테마주의 유혹 속에서 찰나의 변동성에 올라탈 것인지, 묵묵히 고도를 높여가는 비행기에 오를 것인지. 그 선택이 2026년 당신의 자산 가치를 결정지을 것이다.한국투자증권 GMW전략담당은 패밀리오피스 VIP고객을 위한 글로벌 자산배분, 금융자문, 세무, 가업승계, 부동산 자문 맞춤 솔루션을 제공한다. 안병원 담당은 고려대 경영학과를 졸업하고 미국 인디애나 켈리 EMBA를 졸업했으며, 현재는 한국투자증권에서 GMW전략담당을 총괄하고 있다.
- 재건축 초과이익환수제, 공급 위해 이제는 손봐야[손바닥부동산]
- [송승현 도시와경제 대표] 서울 주택시장의 핵심 과제는 결국 공급이다. 신규 택지를 대규모로 확보하기 어려운 서울에서 양질의 주택을 공급하려면 기존 도심의 재건축·재개발을 활성화해야 한다. 하지만 각종 규제와 비용 부담은 정비사업의 속도를 늦추는 요인이 되고 있다. 그중에서도 재건축 초과이익환수제, 이른바 재초환은 현재 주택시장 상황에 맞게 다시 살펴볼 필요가 있다.(사진=연합뉴스)재초환은 재건축사업을 통해 발생한 초과이익의 일정 부분을 부담금으로 환수하는 제도다. 개발이익의 사유화를 막는다는 취지는 이해할 수 있다. 그러나 서울의 주택 공급이 부족하고 정비사업이 핵심 공급 수단이 된 상황에서는 과도한 부담이 오히려 공급을 위축시킬 수 있다.최근 면제 기준 상향 등 일부 완화가 이뤄졌지만 현장에서 체감하는 부담은 여전히 크다. 주요 재건축 단지의 재초환 부담금을 보면 그 규모가 상당하다. 반포동 반포3주구는 재건축 부담금이 5149억4844만원으로 예상되고 있다. 이어 용산구 이촌동 한강맨션은 4722억5528만원, 영등포구 신길10은 1435억8029만원으로 예상된다. 단지 전체에 부과되는 부담금이 수천억원에 이르는 것이다.문제는 부담금의 규모뿐만이 아니다. 재건축사업의 장기간에 걸쳐 초과이익을 산정하는 구조 자체가 사업의 불확실성을 키운다는 점이다.재초환의 부과 개시 시점은 재건축사업의 추진위원회 승인일이다. 부과 종료 시점은 원칙적으로 준공인가일이다. 추진위원회 승인부터 준공까지 장기간의 주택가격 변동 등을 기준으로 초과이익을 산정하는 구조다.재건축은 추진위원회 승인 이후에도 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공과 준공 등 여러 절차를 거친다. 그 과정에서 공사비와 금리, 분양가격, 주변 주택가격, 정책이 계속 변한다. 사업 초기에는 최종 부담금을 정확하게 예측하기 어려운 이유다.현재 서울시 재건축 진행 현황을 살펴보면 추진위 단계는 67곳, 조합설립은 108곳, 사업시행인가 단계는 39곳, 관리처분인가 34곳, 착공 17곳이다.서울시 재건축 진행 단계별 현황.(그래픽=도시와경제)특히 실제 부담금 산정·부과와 밀접한 단계는 관리처분계획인가 이후부터 준공 전후다. 관리처분계획 단계에서는 조합원별 분담금과 일반분양 물량, 사업비 등 사업의 경제적 구조가 구체화된다. 따라서 이 시점부터 사업의 수익성과 조합원 부담을 보다 현실적으로 가늠할 수 있다.그런데 사업 초기부터 준공까지의 가격 상승분을 기준으로 부담금이 결정되다 보니 조합 입장에서는 최종 비용을 예측하기 어렵다. 특히 사업성이 높은 지역일수록 주택가격 상승에 따라 초과이익과 부담금이 커지는 구조라면 성공적인 사업장일수록 더 큰 부담을 지는 역설도 발생한다.이는 사업 추진 동력을 떨어뜨릴 수 있다. 재건축은 조합원이 기존 주택을 제공하고 추가분담금과 사업비, 금융비용 등을 부담하면서 노후 주택을 새 아파트로 바꾸는 사업이다. 여기에 수천억원 규모의 재초환 부담까지 더해지면 사업성에 대한 불확실성이 커진다.문제는 그 영향이 조합원에게서 끝나지 않는다는 것이다.서울에서 신규 주택을 공급할 수 있는 핵심 지역은 강남권과 한강변을 비롯한 기존 도심이다. 대규모 신규 택지를 조성하기 어려운 만큼 노후 아파트를 정비해 새 주택을 공급하는 재건축이 중요한 역할을 할 수밖에 없다.재초환 부담이 사업성을 떨어뜨리고 사업 기간을 늦추면 신규 입주 물량 감소로 이어질 수 있다. 신축 아파트가 부족해지면 기존 주택의 희소성이 높아지고 매매시장뿐 아니라 전·월세 시장에도 부담이 전가될 가능성이 있다.따라서 이제 재초환은 ‘얼마나 환수할 것인가’에서 ‘어떻게 환수하면서 공급을 늘릴 것인가’로 정책의 초점을 바꿀 필요가 있다.우선 정상적인 시장가격 상승분과 재건축사업으로 발생한 실질적인 개발이익을 보다 정교하게 구분해야 한다. 장기간 사업 과정에서 발생한 물가 상승과 일반적인 주택가격 상승까지 과도하게 초과이익으로 간주하면 실제 개발이익보다 부담금이 커질 수 있다.사업 기간 동안 발생한 금융비용과 공사비 상승, 기부채납 등 실제 투입 비용도 충분히 반영해야 한다. 재건축은 아무런 비용 없이 이익을 얻는 사업이 아니라 상당한 시간과 자본을 투입하는 사업이기 때문이다.또한 관리처분계획인가 단계에서 조합원별 분담금과 사업 구조가 구체화되는 만큼 이 시점의 부담금 예측 가능성을 높여야 한다. 신규 주택을 많이 공급하거나 공공기여를 확대하고, 사업 기간을 단축해 조기에 입주 물량을 공급하는 사업장에는 부담을 완화하는 방식도 검토할 수 있다.재초환의 폐지가 반드시 정답은 아니다. 개발이익을 사회적으로 환수한다는 원칙도 필요하다. 다만 주택 공급이 부족한 상황에서 공급의 핵심 수단인 재건축사업의 사업성을 지나치게 훼손하는 것은 장기적으로 시장에 더 큰 비용을 남길 수 있다.개발이익 환수와 주택 공급은 양자택일의 문제가 아니다. 환수의 원칙은 유지하되 부담금의 예측 가능성을 높이고 실제 사업비를 합리적으로 반영하며 공급에 기여하는 사업에는 인센티브를 제공해야 한다.특히 추진위원회 승인일부터 준공인가일까지 장기간을 대상으로 부담금을 산정하는 구조에서 벗어나 사업의 경제성이 구체화되는 관리처분계획 단계와 실제 사업비, 공급 기여도를 보다 충실하게 반영할 필요가 있다.서울의 주택 공급은 결국 도심 정비사업에 달려 있다. 재초환이 개발이익을 환수하는 장치에 머물러서는 안 된다. 환수의 원칙은 지키되 공급을 가로막지 않는 제도로 바꿔야 한다. 그래야 재건축이 멈추지 않고 서울의 주택 공급도 멈추지 않는다.송승현 도시와경제 대표
- 동탄 규제에 비규제지역 수요 이동…향남 신규 아파트 눈길
- [이데일리 이승현 기자] 동탄 집값 급등에 정부가 대출·거래 규제를 강화하면서 경기 남부 주택 수요가 인접 비규제지역으로 이동할지 관심이 커지고 있다. 규제지역으로 묶인 동탄과 달리 상대적으로 자금 조달 부담이 낮은 지역을 중심으로 실수요자들의 관심이 높아지는 모습이다.한국부동산원에 따르면 지난달 17일 기준 경기 화성 동탄구 아파트 매매가격은 올해 들어 16.32% 상승했다. 전국 시·군·구 가운데 가장 높은 상승률이다. 같은 기간 전세가격도 10.87% 올라 매매와 전세 모두 두 자릿수 상승률을 기록했다.정부는 집값 과열을 억제하기 위해 7월 1일부터 동탄구를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정했다. 이에 따라 무주택자의 주택담보인정비율(LTV) 상한이 원칙적으로 40%로 강화됐으며 청약 재당첨 제한 등 각종 규제가 적용됐다. 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로 지정되면서 아파트를 거래할 때 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 하고 실거주 요건도 충족해야 한다.규제 시행 이후 거래량은 급격히 줄었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동탄구 아파트 매매 거래량은 6월 1914건에서 7월 152건으로 92.1% 감소했다. 규제 시행을 앞두고 거래가 집중됐던 6월과 달리 7월부터 대출 규제와 토지거래허가제가 본격 적용되면서 거래 문턱이 높아진 영향으로 풀이된다.반면 동탄과 인접한 비규제지역에서는 가격 상승폭이 확대되는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 병점구 아파트 매매가격 상승률은 6월 셋째 주 0.14%에서 7월 셋째 주 0.38%로 높아졌다. 동탄 규제 이후 상대적으로 가격과 자금 부담이 낮은 인접 비규제지역으로 주택 수요가 이동하고 있다는 분석이 나오는 이유다. 이런 가운데 경기 화성시 만세구 하길리 일원에서 분양을 앞둔 ‘향남역 그로브 스위첸’에도 관심이 쏠리고 있다. 상대적으로 낮은 가격대와 비규제지역의 자금 조달 여건을 바탕으로 내 집 마련을 고려하는 수요자들의 선택지로 거론된다.향남역 그로브 스위첸은 지하 2층~지상 최고 29층, 7개동, 전용면적 71~147㎡, 총 933가구로 조성된다. 전용면적별로는 71㎡ 49가구, 84㎡A 371가구, 84㎡B 138가구, 84㎡C 138가구, 84㎡D 125가구, 107㎡A 58가구, 107㎡B 52가구, 147㎡PH 2가구 등으로 구성된다.교통과 교육 여건도 갖췄다. 단지 앞 향남로와 하길로를 이용할 수 있으며 차량으로 10분대 거리에 있는 발안IC를 통해 서해안고속도로 진입이 가능하다. 신안산선 향남 연장사업도 추진 중이다. 국제테마파크에서 향남역까지 약 22.3㎞를 연결하는 사업으로 2028년 12월 개통을 목표로 하고 있다.교육시설은 단지 약 100m 거리에 하길중학교와 하길고등학교가 위치하며 화원초등학교와 서봉초등학교도 도보 통학권에 있다. 약 400m 거리의 중심상업지구를 통해 쇼핑과 외식, 병원, 금융시설 등 생활 편의시설도 이용할 수 있다.직주근접 여건도 장점으로 꼽힌다. 향남제약산업단지와 발안산업단지 등이 인접해 있으며, 인근에는 약 73만6000㎡ 규모의 H-테크노밸리 조성사업도 추진되고 있다. 반도체와 미래차 부품, 스마트물류, 친환경에너지 관련 기업 유치를 목표로 하는 사업이다.한편 향남역 그로브 스위첸 견본주택은 경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 일원에 조성될 예정이다.향남역 그로브 스위첸 투시도[사진=KCC건설]
- 상폐까지 6개월 시간만 벌었을 뿐…“소액주주 피해 우려 여전”
- [이데일리 박민 신하연 기자] 정부가 부실기업 퇴출을 위한 ‘상장폐지 시가총액 기준 상향’ 조치를 최근 부진한 증시 상황을 고려해 내년 1월에서 7월로 연기했지만, 시장 반응은 여전히 냉랭하다. 대비할 시간이 주어졌음에도 ‘획일화된 정량평가’라는 근본적인 문제는 풀지 못하고 있다는 지적이다. 특히 상장폐지로 인한 충격을 줄이기 위해 내세운 코넥스 이전 방안 역시 실효성에 의문이 제기되면서 300만명이 넘는 소액주주들의 피해 우려가 여전하다.◇6개월 유예 임시 방편…업종별 특성 맞는 기준 필요6일 금융투자업계에 따르면 재정경제부는 내년 1월 시행하기로 했던 상장폐지 시총 기준 상향(코스피 500억원·코스닥 300억원)을 6개월 유예해 2027년 7월부터 시행하기로 했다. 앞서 정부는 부실기업의 신속한 퇴출을 위해 4대 상장폐지 요건(시가총액·동전주·완전자본잠식·공시위반)을 신설·강화했다. 지난 7월 1일부터는 상장폐지 시가총액 기준을 코스피 300억원, 코스닥 200억원(기존 각각 200억원·150억원)으로 상향한 바 있다.업계에서는 6개월의 유예 기간이 부여된 점은 긍정적이지만 근본적인 보완책이 시급하다는 목소리가 나온다. 최근 증시 부진이 이어지는 상황에서 기준 미달 위기에 놓인 기업들은 ‘낙인’이 찍혀 주주 이탈과 주가 하락이 가속화될 수 있기 때문이다. 주가가 떨어지면 시가총액도 함께 줄어들어 상장 유지 기준을 충족하기가 한층 더 어려워진다.엄수진 한화투자증권 연구원은 “최근 반도체 업종으로의 수급 쏠림과 극심한 변동성 속에서 중소형주는 실적이나 펀더멘털에 관계없이 소외되고 있다”며 “7월 30일 기준 시가총액 상폐 기준(코스피 300억원, 코스닥 200억원)에 미달한 종목은 총 208개로 전월 말 대비 5배 증가했다”고 말했다.업계에서는 기업의 산업 특성과 성장 잠재력 등을 배제한 채 일률적인 시가총액 잣대만으로 상장폐지를 결정하는 것은 불합리하다는 비판도 여전하다. 단순히 시가총액 기준만을 삼기보다 기술특례상장 기업이나 탄탄한 흑자 기반을 갖춘 기업에 대해선 재무상태와 성장성 등을 종합 평가하는 차별화된 기준을 적용해야 한다는 지적이다.정도진 중앙대학교 경영학부 교수는 “성장 동력이 있는 기업이 불필요하게 퇴출되지 않도록 대상을 정교하게 선별하는 원칙이 더 중요하다”고 강조했다.상장폐지에 따른 충격을 줄이기 위해 일정 요건을 충족한 기업이 정리매매 대신 코넥스로 이전할 수 있도록 한 방안도 실효성에 의문이 제기된다. 코넥스는 코스닥보다 투자자 기반이 좁고 거래가 활발하지 않아 코스닥 이전 기업 투자자들의 충격을 얼마나 흡수할 수 있을지 미지수라는 지적이다.강소현 자본시장연구원 자본시장실장은 “코넥스도 상장 시장이기 때문에 상장 폐지되는 것보다는 이전하는 게 기업과 투자자가 받는 타격이 적을 것”이라면서도 “다만 투자자군의 구성과 거래 빈도가 달라 코스닥에 있을 때만큼 거래될 수 있을지는 확언할 수 없다”고 지적했다.◇상장폐지 위험 노출 소액주주 300만명 달해상장폐지 영향권에 든 기업에 투자한 소액주주 규모가 300만명이 넘는다는 점도 문제다. 강화된 기준이 부실기업 정리에 그치지 않고, 수백만명의 소액주주와 수조원대 민간 자산의 손실로 직결될 수 있다는 우려 때문이다. 소액주주는 최대주주와 특수관계인을 제외하고 발행주식 총수의 1% 미만을 보유한 주주를 의미한다.국회 정무위원회 소속 더불어민주당 박민규 의원이 한국거래소로부터 제출받은 자료에 따르면 현행 상장폐지 요건(주가 1000원 미만 또는 시가총액 코스피 300억원·코스닥 200억원 미만)에 해당하는 기업은 지난달 25일 기준 238곳으로 집계됐다.이들 기업들의 2025년 사업연도 사업보고서를 바탕으로 소액주주 현황을 파악한 결과, 코스피 소액주주는 95만9878명(보유주식 15억3000만주)으로 평가액은 1조4500억원, 코스닥 소액주주는 216만6832명(보유주식 41억5000만주)으로 평가액 6조4001억원으로 각각 집계됐다. 두 시장을 단순 합산하면 상장폐지 위험에 노출된 소액주주만 312만6710명, 보유주식 평가액은 7조8501억원으로 약 8조원에 이른다. 상장폐지가 곧 보유주식 가치의 전액 손실을 의미하는 것은 아니지만 대다수 소액주주의 피해는 불가피해 보인다.박 의원은 “부실·한계기업을 적기에 정리하고 코스닥시장의 건전성을 높이는 것은 바람직한 방향”이라면서도 “시가총액이나 주가와 같은 일률적 기준으로 상장폐지를 결정하면 건실한 기업과 기술특례기업까지 퇴출 위험에 놓일 수 있다”고 지적했다. 이어 “코스닥 상장폐지 시가총액 기준 상향이 6개월 유예된 만큼 건실한 기업의 퇴출과 소액주주 피해, 투자생태계 위축으로 이어지지 않도록 재무건전성과 기술력·성장성 등을 종합 평가할 보완장치를 마련해야 한다”고 강조했다.일각에서는 이번 유예 조치의 득실을 단순히 퇴출 기업 수의 증감으로 평가해서는 안 되고, 코스닥의 퇴출 시스템을 정교하게 고도화하는 계기로 삼아야 한다는 제언도 나온다. 업계 관계자는 “단순히 대상 기업에 시간을 벌어주는 데 그친다면 ‘좀비기업 연명’이라는 비판을 면하기 어려울 것”이라며 “한계·부실기업은 신속하게 시장에서 걸러내고, 시총 기준만으로는 포착하기 어려운 기업별 경쟁력을 종합적으로 따져 정교한 ‘옥석 가리기’ 기준을 마련해야 한다”고 말했다.
- 2차 공공기관 지방이전, 지방 부동산 가치 달라질까[손바닥부동산]
- [송승현 도시와경제 대표] 정부가 지난 3일 ‘2차 공공기관 지방이전의 원칙 및 추진방향’을 발표했다. 올해 4분기까지 구체적인 이전계획을 확정하고 2027년부터 선도 이전에 착수한다는 계획이다. 기존 혁신도시를 중심으로 기관을 집적하고 지역 대학·산업과 연계를 강화하며 교통·교육·의료·문화 등 정주 여건도 개선한다는 방침이다.문제는 공공기관 이전만으로 지방 부동산 가치가 재평가될 수 있느냐는 점이다. 기관 이전은 주거수요를 만들 수 있지만, 지역경제 전체의 성장으로 이어지기 위해서는 추가 조건이 필요하다.경북 김천혁신도시 한 건물에 ‘최대 3년까지 임대료 보조금을 최대 80% 지원한다’는 내용의 현수막이 붙어 있다.(사진=김은경 기자)2차 이전의 효과를 판단할 때 주목할 지표가 지역인재 채용이다.2018년 지역인재 채용률은 의무화 대상 6076명 가운데 1423명으로 약 23%였다. 이후 2020년 약 29%, 2021년 약 34%로 높아졌고 2023년에는 약 41%, 2025년에는 3743명 가운데 1527명이 채용돼 약 41%를 기록했다.하지만 채용률과 실제 채용인원은 구분해야 한다. 채용률은 23%에서 41%로 크게 높아졌지만 실제 채용인원은 1423명에서 1527명으로 증가하는 데 그쳤다. 의무화 대상 인원 자체가 6076명에서 3743명으로 감소했기 때문이다.따라서 지역인재 채용률 40%를 지역 내 일자리가 크게 증가했다는 의미로 해석해서는 안 된다. 채용 비중이 높아진 점은 긍정적이지만 절대적인 일자리 규모는 제한적이기 때문이다.주택시장에서는 안정적인 일자리와 소득이 중요하다. 공공기관 직원이 이전하면 임대수요가 늘고 가족 동반 이주가 확대되면 매매수요로 이어질 수 있다. 하지만 이전 인원이 적거나 주택 공급이 충분하다면 지역 전체의 집값을 지속적으로 끌어올리기는 어렵다.이전 공공기관 등의 지역인재 채용 결과.(그래픽=도시와경제)또 하나 살펴봐야 할 것은 최근 부동산 정책이 실거주 중심으로 설계되고 있다는 점이다. 실거주를 유도하는 정책은 주거 안정 측면에서는 의미가 있다. 하지만 지방처럼 자체 수요가 약하고 거래량이 적은 시장에서는 비거주 보유자에 대한 상대적인 불이익이 외부 수요를 위축시킬 수 있다.수도권 거주자가 지방 주택을 매입해 임대하거나 장기 보유하려 할 때 비거주라는 이유로 세제나 제도상 불이익이 커진다면 투자 유인은 떨어진다. 지방은 수도권보다 실수요층이 얇기 때문에 외부 자본과 임대수요가 시장의 유동성을 보완하는 역할도 한다.결국 실거주자 중심이라는 원칙이 지방에서는 반드시 지역 활성화로 연결되는 것은 아니다.지방에 실제 거주하는 사람이 늘어나는 것도 중요하지만, 주택을 공급하고 임대시장을 유지하며 지역에 투자할 자본도 필요하다. 실거주와 투자·임대수요를 지나치게 대립적으로 바라보면 지방 주택시장의 거래와 자본 유입을 오히려 위축시킬 가능성이 있다.2차 공공기관 지방이전의 성패는 기관 자체가 아니라 주변에 무엇이 추가로 만들어지느냐에 달려 있다.금융·정보기술(IT)·제조·연구개발·의료·교육·서비스업 등 다양한 산업이 성장해야 지역 내 소비와 주택수요가 지속될 수 있다. 젊은 인구의 정착에는 직장뿐 아니라 교육·의료·문화·교통 등 생활 기반도 필요하다.정부가 지역 대학·산업과의 연계를 강화하고 자족적 정주기반을 확충하겠다고 밝힌 것도 이 때문이다. 따라서 이전기관 수보다 실제 이전 종사자 수, 신규 채용, 민간기업 유입, 가족 동반 이주와 정착 여부를 봐야 한다.2차 이전이 지방 전체 집값을 일괄적으로 끌어올릴 가능성은 높지 않다. 이전기관의 규모와 기존 산업기반, 인구구조, 주택공급량에 따라 지역별 차별화가 커질 가능성이 높다.대규모 기관과 관련 기업·연구기관이 함께 유입되는 지역은 일자리와 인구가 증가하면서 주택가격이 평가가 달라질 수 있다. 반면 공공기관만 이전하고 민간기업이나 청년층의 추가 유입이 없다면 초기 임대수요가 장기적인 매매수요로 이어지기 어렵다.혁신도시 주변 주거지도 주목할 필요가 있다. 공공기관과 기업이 집적되고 교통·상권·생활 인프라가 개선되면 인접 주거지역으로 수요가 확산될 수 있다. 용적률 상향이나 정비사업까지 가능해진다면 저평가된 토지와 주택의 가치가 재평가될 가능성도 있다.정부는 1차 이전이 계획부터 실제 이전까지 7년 이상 걸렸던 점을 고려해 민간 건물을 임차하는 방식 등을 활용해 2027년부터 선도 이전에 착수할 계획이다. 이전 직원에 대한 주거 안정과 자녀 교육·돌봄 지원도 강화한다.이제 확인해야 할 것은 기관 이전 자체가 아니다. 실제 이동 인구, 가족 동반 정착, 민간 일자리 증가, 주택수요의 지속 여부가 핵심이다.2차 공공기관 지방이전은 지방 부동산에 새로운 수요를 만들 가능성이 있다. 그러나 공공기관 이전만으로 과거와 같은 강력한 집값 상승이 재현될 것이라고 기대하기는 어렵다.특히 지역인재 채용률이 40%대로 높아졌지만 실제 채용인원의 증가 폭은 제한적이었다. 여기에 비거주자에 대한 불이익과 실거주 중심 정책이 지나치게 강화된다면 지방으로 유입될 외부 자본과 임대수요까지 위축될 수 있다.지방에 사람이 살게 하는 정책과 지방에 기업과 자본이 들어오게 하는 정책은 함께 가야 한다. 지방 부동산의 재평가는 어느 지역에 공공기관이 이전하는가 보다 어떤 산업과 일자리가 추가되고 어떤 인구와 자본이 함께 유입되는가에 달려 있다.송승현 도시와경제 대표
- '한국판 비들' 나온다…내년 2월부터 주식·채권·펀드 토큰화
- [이데일리 서민지 기자] 내년 2월부터 국내에서도 세계 최대 자산운용사 블랙록의 ‘비들(BUIDL)’처럼 머니마켓펀드(MMF) 토큰화가 가능해진다. 금융당국이 토큰증권(ST) 제도화 범위를 조각투자에서 주식·채권·펀드 등 기존 금융상품으로 확대하면서다. 당국은 내년 2월 제도 시행과 함께 기관투자자 전용 사모 MMF와 사모사채, 비상장주식 등을 우선 토큰화하고 향후 공모증권과 스테이블코인 기반 온체인 결제로 단계적으로 확대할 방침이다.금융위원회는 4일 서울 여의도 예탁결제원 서울사무소에서 권대영 부위원장 주재로 금융감독원, 예탁결제원, 금융보안원, 금융투자협회, 핀테크산업협회 및 민간 전문가 등이 참여한 ‘민·관 합동 토큰증권 협의체’ 3차 회의를 열고 이 같은 내용의 ‘토큰증권 정책방향’을 발표했다.권대영 금융위원회 부위원장. (사진=연합뉴스)권대영 금융위 부위원장은 “토큰증권을 조각투자에만 머물게 하지 않겠다”며 “전략적·단계적 접근을 통해 주식, 채권, 펀드 등 기존 금융상품도 토큰 방식으로 발행하고 거래할 수 있는 기반을 마련해 나가겠다”고 밝혔다. 이어 “증권의 발행, 거래, 청산, 결제, 권리행사, 기초자산 등 자본시장 전체 가치사슬을 하나의 디지털 자본시장이라는 관점에서 연결하겠다”고 말했다.금융당국은 토큰증권 인프라를 3단계로 구축한다. 내년 2월부터 바로 적용되는 1단계에서는 기관투자자 전용 사모MMF와 사모사채를 토큰화한다. 현금, 미국 단기 국채, 환매 조건부 채권 등 안전하면서 유동성이 높은 전통 금융 자산을 모아 토큰화가 가능해지는 것이다. 사채는 우선 원리금 지급 중심의 일반채권으로 한정하고 주식연계채권 등은 제외한다. 기관투자자를 대상으로 발행·유통을 먼저 시험한 뒤 2단계에서 일반투자자 대상 공모증권으로 확대하는 방식이다.주식은 기존 전자증권으로 발행된 비상장주식을 예탁결제원이나 신탁업자에 신탁한 뒤 토큰증권 형태의 ‘비상장주식 신탁 수익증권’을 발행하는 방식으로 추진한다. 주식의 의결권이나 배당, 신주인수권 등 복잡한 권리는 기존 전자증권 시스템에서 관리하고 토큰증권 인프라에서는 수익증권 권리를 관리하는 하이브리드 구조다. 조각투자는 상대적으로 권리관계가 단순하고 규모가 크지 않은 만큼 내년 2월부터 공모증권 토큰화를 허용한다.한국거래소를 중심으로 상장주식을 대상으로 한 토큰화 모델 검증과 시범사업도 병행한다. 금융당국은 미국 예탁결제기관 DTC와 뉴욕증권거래소(NYSE), 나스닥이 진행 중인 분산원장 결제 파일럿 프로그램을 참고한다는 계획이다.3단계에서는 스테이블코인을 활용한 온체인 결제 인프라 구축을 추진한다. 초기에는 토큰증권 거래대금을 기존 현금 결제시스템을 이용해 오프체인 방식으로 정산하지만, 스테이블코인 법제화(디지털자산기본법) 이후에는 증권과 결제수단을 모두 블록체인상에서 주고받는 구조로 전환한다는 구상이다. 퍼블릭 블록체인 도입을 염두에 둔 것으로 보인다.이를 위해 서로 다른 토큰증권 원장과 스테이블코인 원장을 연결하는 ‘상호운용 기술’도 검토한다. 브릿지 기관을 두고 원장을 연결하거나 메인넷을 기술적으로 직접 연계하는 방식 등에 대해 이론·실증 검토를 진행할 예정이다. 2·3단계 전환 시점은 1단계 운영의 안정성과 효율성, 시장 수요, 스테이블코인 법제화 속도 등에 따라 결정된다.(자료=금융위원회, 그래프=챗GPT)조각투자 시장에서는 상품화할 수 있는 기초자산의 범위가 넓어진다. 금융위가 이날 함께 발표한 ‘비금전신탁 수익증권 발행 모범규준’에 따르면 그동안 원칙적으로 금지했던 여러 기초자산의 집합화(Pooling)가 조건부로 허용된다. 동일 종류·동일 권리의 자산이면서 집합화 목적과 기준이 명확하고 개별 자산별 가격·위험·수익구조를 구분해 제공할 수 있어야 한다. 부실자산은 풀링 대상에 포함할 수 없다.이에 따라 개별 규모가 작아 단독으로 증권화하기 어려웠던 자산도 여러 개를 묶어 조각투자 상품으로 만들 수 있게 된다. 금융위는 음원 저작재산권을 단일 앨범이나 특정 가수의 대표곡 단위로 묶거나 항공기 본 엔진과 비상용 예비엔진을 함께 기초자산으로 구성하는 사례 등을 예시로 제시했다.장래매출채권처럼 향후 발생 여부가 확정되지 않은 자산도 일정 요건을 충족하면 조각투자 기초자산으로 활용할 수 있다. 이미 체결된 물품공급·매매계약 등 기초 법률관계가 존재해 권리를 특정할 수 있고 가까운 장래에 실제 발생할 가능성이 높으며 신용보완 등 강화된 투자자 보호장치가 마련된 경우에 한해서다.다만 주거용 주택이나 주거 목적으로 이용하는 상업용 부동산, 카지노 등 사행성 산업 관련 자산, 사회·경제적 부작용이 크다고 판단되는 자산은 원칙적으로 기초자산으로 사용할 수 없다. 자산보유자는 부실자산 유동화를 막기 위해 수익증권 발행 후 발행 물량의 5% 이상을 신탁 종료 때까지 의무적으로 보유해야 한다.일반투자자 보호를 위한 청약 기준도 마련했다. 금융위는 비금전신탁 수익증권의 1인당 청약한도를 상품별 특성에 따라 정하도록 하되 ‘3000만원과 전체 발행금액의 5% 중 작은 금액’을 표준 예시로 제시했다. 전문투자자에게는 별도 청약한도를 두지 않는 방식을 예시로 들었다.공모 물량을 특정 투자자에게 몰아주는 것을 막기 위해 일반투자자 배정 최소 비율과 균등배정 최소 비율도 회사 내규에 미리 정하도록 했다. 투자자들이 위험을 충분히 검토할 수 있도록 청약기간도 충분히 제공해야 한다. 금융위는 모범규준에서 5영업일의 청약기간을 부여하는 사례를 예시로 제시했다.투자자의 적합성 확인도 의무화한다. 발행인과 투자중개업자는 청약 전 투자 목적과 금융상품 이해도, 기대이익과 기대손실에 대한 태도 등을 확인하고 서명·녹취 등의 방식으로 기록을 남겨야 한다. 수익증권의 권리와 원금보장 여부, 투자위험 등에 관한 별도 투자적합성 테스트를 실시하고 결과에 유효기간을 두는 방식도 제시됐다.유통 단계에서는 토큰증권만을 위한 별도 금융투자업 인가체계를 만들지 않기로 했다. 기존 자본시장법상 투자매매·중개업 인가를 받은 증권사나 장외거래소는 기존 인가 범위 안에서 별도의 추가 인가 없이 토큰증권을 취급할 수 있다. 다만 장외거래소가 토큰증권 거래를 지원하려면 금융감독원과 사전협의를 거쳐야 한다.토큰화된 채권 유통시장 확대에 대비해 일반투자자도 이용할 수 있는 채무증권 장외거래소 인가단위도 신설한다. 투자계약증권은 공유지분 변경 등 유통 과정에서 추가로 해결해야 할 문제가 있는 만큼 연구용역을 거쳐 별도 인가단위 신설 여부를 검토한다.일반투자자의 장외거래소 거래한도는 거래소별 연간 순매수액 기준 1억원으로 정한다. 순매수액은 해당 장외거래소에서 발생한 총매수액에서 총매도액을 뺀 금액이다. 금융당국은 실제 시장 정착 추이와 투자자 보호 상황에 따라 한도의 적절성을 지속적으로 검토할 방침이다.금융회사가 아닌 토큰증권 발행인이 직접 고객 계좌를 개설·관리할 수 있는 ‘발행인 계좌관리기관’ 제도의 세부 요건도 확정했다. 발행인이 계좌관리기관으로 등록하려면 자기자본 40억원을 확보하고 계좌관리 전문인력 1명, 내부통제 전문인력 1명, 전산 전문인력 2명을 갖춰야 한다. 전산·보안사고 예방과 대응을 위한 전산설비 요건도 적용한다.예탁결제원은 분산원장의 참여자와 합의 알고리즘, 보안, 계좌·종목관리 등 토큰증권 전자등록 심사기준을 표준화한 가이드라인을 마련했다. 분산원장 장애나 오류가 발생하더라도 업무를 이어갈 수 있도록 복구체계와 비상 대응 프로토콜 등을 갖추고 기존 전자증권 시스템에 준하는 안정성을 확보하도록 했다.토큰증권 제도화를 담은 전자증권법 개정안은 내년 2월 4일부터 시행된다. 금융위는 토큰증권 발행 허용 범위와 장외거래소 인가단위·거래한도, 발행인 계좌관리기관 등록요건 등을 담은 자본시장법·전자증권법 하위법규 개정안을 이달 말 입법예고할 예정이다. 비금전신탁 수익증권 모범규준은 현재 전자증권 형태로 발행되고 있는 조각투자에도 즉시 적용한다.
- “월급 146만원→22.3억 자산” 30대 직장인, 6년간 뭘 했길래
- [이데일리 남소연 기자] 월급 146만원을 받았던 직장인이 투자에 뛰어든 지 6년 만에 22억원의 자산을 모았다고 밝혀 관심을 끌고 있다. (사진=유튜브 '쩐문가' 캡처)31일 유튜브 채널 ‘쩐문가’에는 직장인 투자자 김동면씨가 출연해 자신의 투자 비법을 공개했다. 그는 6년간 공무원 시험을 준비하다 한 중소기업에 취업해 첫 월급으로 146만원을 받았다. 각종 수당을 더해도 200만원 안팎이었다고 한다. 2년 후 퇴직한 그는 차곡차곡 모은 월급과 퇴직금으로 수도권 역세권 아파트를 매수해 부동산 투자를 시작했다.김씨는 첫 투자 상황에 대해 “2년 정도 월급으로 모든 돈과 퇴직금을 합치고, 대출을 껴서 1억 1천만원을 모아 부동산 투자를 하게 됐다”며 “당시 아파트가 3억 6000만원 정도였는데, 전세가 2억 5000만원이라서 대출과 1억 1000만원으로 수도권의 역세권 아파트를 사게 됐다”고 말했다. 김씨는 “통계를 내보니 서울 아파트 경우는 매매가가 2년마다 13% 오르고 전세가는 15%가 오른다는 것을 인지하고 나서 늦게 투자할수록 안 되겠다는 생각을 하게 됐다”며 “투자금이 적으니까 우선 자산의 크기를 키워야 실질적인 수익이 커질 것이라고 판단해 부동산 투자를 먼저 한 것”이라고 설명했다. 부동산 투자를 통해 낸 수익은 월급과 합쳐 주식에 투자했다. 주식에서 낸 수익으로 다시 부동산 투자를 하는 방식을 반복했다고 한다. 특히 그가 유효하게 사용했던 방법은 통장을 4개로 쪼개 용도별로 활용하는 것이다. 투자 통장과 고정비 통장, 변동비 통장, 비상금 통장으로 통장을 나누고, 월급을 받으면 80%는 투자 통장에 넣고, 20%는 나머지 통장으로 배분해 각 통장에 남아 있는 금액으로만 생활을 유지하는 것이다. 김씨는 “그 안에서도 줄일 수 있다. 고정비 통장에서는 핸드폰값이 나가는데 알뜰폰을 쓰면 가격이 굉장히 낮아지고, 식비도 20만원으로 한정해 최대한 도시락 싸고 다녔다”며 “그렇게 확보된 돈을 투자금 통장에 다시 모았다”고 부연했다. 그렇게 매달 160~180만원씩 모아 투자금을 만들었다는 게 그의 설명이다. 김씨는 “그 과정을 생각할 때 굉장히 어렵고 힘들었지만, 저는 20대를 공무원 시험으로 다 날리다 보니 절박했던 마음이 너무 컸다”며 “이미 통장을 나누면서 체계화했기 때문에 다른 유혹은 최대한 멀리할 수 있었던 것 같다”고 말했다.그는 자신의 투자 원칙에 대해서는 “한국은 아파트에 투자하는 것과 미국은 주식에 투자를 하는 것이었다”고 밝혔다. 한국의 가계 자산 70%가 부동산으로 형성돼 있는 반면, 미국의 가계 자산 70%는 금융 자산으로 구성돼 있는 차이에서 착안한 방법이었다고 한다. 이를 근거로 수도권의 역세권 아파트와 S&P500 지수 등에 분산 투자하는 원칙을 세웠다. 특히 주식 시장에서는 최대 낙폭을 활용한 저가 매수 전략을 활용했다. 지금까지 S&P500의 흐름을 볼 때 연평균 한 차례씩 14%가량 하락하는 구간이 나타난 것을 확인한 김씨는 낙폭이 이를 넘어설 때마다 투자금을 늘리는 공격적인 방식을 택했다. 테슬라 주가가 고점에서 50%, 비트코인은 48%가량 하락할 때도 집중적으로 사들여, 가격이 전고점을 회복하면 수익을 냈다고 했다.아울러 김씨는 “60%는 위험자산인 주식에 넣고, 나머지 40%는 안전자산인 금이나 채권 등에 투자하면 자산군 전체적으로는 계속 오르는 구조가 된다”며 “시기에 따라서 위험자산이 오를 때는 안전자산이 떨어지고, 위험자산이 떨어질 때는 안전자산이 오르기 때문에 각 자신이 폭락했을 때 쓸어 담는 전략을 쓰면 조금 더 높은 수익률을 기대할 수 있지 않나 생각했다”고 말했다. 김씨는 이런 투자 방법이 새로운 것은 아니라고 강조했다. 그는 “책을 많이 보면서 공통적으로 부자들이 썼던 안전한 전략들을 활용하다 보니 오히려 더 잘된 것 같다”며 “투자의 귀재인 워런 버핏의 평균 수익률이 19.7%고, 피터 린치가 32% 정도였다. 내가 그 이상의 수익률을 만들 수 없다는 것을 정확하게 인지하고, 내가 최대로 낼 수 있는 수익률은 10% 정도일 것이라고 생각했다”고 덧붙였다.
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