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- 새만금 사건 항소심 판결 요지-2
- [이데일리 조용철기자] 4. 거부처분 취소청구에 대한 판단가.취소청구 신청권의 존부(1)국민의 적극적 행위신청에 대하여 행정청이 그 신청에 따른 행위를 하지 않겠다고 거부한 행위가 항고소송의 대상이 되는 행정처분에 해당하는 것이라고 하려면, 그 신청한 행위가 공권력의 행사 또는 이에 준하는 행정작용이어야 하고, 그 거부행위가 신청인의 법률관계에 어떤 변동을 일으키는 것이어야 하며, 그 국민에게 그 행위발동을 요구할 법규상 또는 조리상의 신청권이 있어야만 한다.(2)환경영향평가 대상지역 안의 주민의 환경상 이익은 환경영향평가 대상사업의 시행으로 인하여 수인한도를 넘는 환경침해를 받지 아니하고 쾌적한 환경에서 생활할 수 있는 이익으로서 환경영향평가 관련법령에 의하여 개별적으로 보호되는 직접적 구체적인 이익이라 할 것이므로, 적어도 새만금사업의 환경영향평가 대상지역 안에 거주하는 원고 신형록의 경우는 환경영향평가 관련법령에 의하여 법률상 보호되는 이익이 있다고 보이고 그 환경상의 이익이 침해될 우려가 있을 때는 공유수면매립법 제32조 소정의 취소사유를 내세워 취소신청을 할 수 있는 조리상의 신청권이 있다고 인정됨.다만, 원고 신형록을 제외한 나머지 3인은 환경영향평가법령상 보호되는 개별적 구체적 이익이 없어 신청권을 인정하지 아니함.나. 구체적 취소청구 사유에 대한 판단(1)32조1호 사유허위 부정한 방법으로 농지조성의 필요성을 도출하거나, 경제성이 있다고 분석 또는 호소수질달성이 가능하다고 판단하였다는 주장에 대해 위 무효확인청구에서 보았듯이 허위 또는 부정한 방법으로 농지의 필요성, 경제성 및 수질달성 분석을 하였다고 할 수 없음.(2)32조2호 사유예정공저에 현저히 미달된 점은 일부 인정되나 여러가지 복합적인 사정이 겹쳐서 이를 모두 피고의 귀책사유라 할 수 없고, 귀책사유가 있다 하여도 기왕에 투입된 공사비, 공사의 진척정도, 국무총리를 비롯한 관계부처의 일치된 사업완수의지 등 제반사정을 비교 교량하여 볼 때 예정공정의 미달정도가 이 사건 매립면허 등을 취소할 필요가 있을 정도에 이른 것이라 할 수 없어 이유없음.(3)32조5호 사유보상금을 지급하지 않았다는 등의 주장도 증거없음.(4)32조3호 사유(가)사업목적상의 사정변경사업목적이 확정적으로 변경되었다거나 변경될 예정으로 있다고 할 수 없을 뿐만 아니라 사업목적의 변경이 법률상 불가능한 것도 아니므로 이유없음.(나)농지의 필요성에 대한 사정변경쌀 소비량의 감소와 공급량의 증가로 휴경보상제를 실시하는 등 쌀 재배면적을 축소하고 있기 때문에 농지가 필요없다는 주장은 쌀 재배면적 축소가 농지의 필요성과 같지 않고, 한계농지와 농지잠식을 대체할 우량농지의 필요성, 쌀 수입개방과 기후변화로 인한 미래의 식량위기, 남북통일 등 국내외 여건변화에 대비하여 식량자급도(30% 미만)를 제고할 정책적 필요성이 있다고 인정되는 점 등에 비추어 이유없음.(다)경제적 타당성에 대한 사정변경갯벌의 가치를 제대로 산출하여 비용으로 계상하지 않았고, 또 갯벌의 가치는 증대될 것으로 예상된다는 주장의 경우 2000년 민관공동조사단에서 일부 가치를 비용으로 계상하였으며, 나머지 가치는 아직까지 체계적인 조사가 없고 계량화 할 수 없어 산출할 수 없고, 농지와 비교하여 일반적, 추상적인 갯벌의 가치에 대한 전문연구기관의 견해가 서로 다르고 갯벌의 가치가 중대할 것이라는 예상만으로는 사정변경이 있다고 할 수 없음. 비용계상에 일부 예상하지 못한 사정변경이 있다 하더라도 공익상 특히 필요하여 매립면허를 취소할 정도로 주대하다고 할 수는 없음.(라)새만금호 수질관리상 사정변경정부조치계획 이전에 이미 민관공동조사단의 수질분서에서 목표수질 달성이 가능하다고 나타났음 - 이에 대하여 일부 비판론이 있으나, 국민의 환경오염에 대한 인식이 바뀌고, 정부도 세계 5대 환경산업 강국 진입을 목표로 정책을 수립하고 있는 등의 사정에 비추어, 이를 들어 취소할 정도로 주대한 사정변경이라 할 수 없음.정부조치계획 및 세부실천계획으로 동진수역을 먼저 개발하고 만경수역은 수질이 개선되기를 기다려서 개발하는 순차개발방안이 채택됨 - 해수를 유통시켜도 수질이 악화될 것이라는 주장은 시화호의 예 등 앞에서 본 바와 같이 이유없음.(마)해양환경상의 사정변경새만금 방조제의 완성으로 자연적인 해안선이 사라지고 해수 순환이 원활하지 않을 경우 조류가 크게 약화되고 물질 순환이 차단되어 해양환경의 급격한 변화가 불가피하다거나 방조제 내측에 해수 동식물 및 미생물의 집단폐사로 인한 수질오염이 예상되고, 방조제 안쪽의 니질 퇴적층 형성 등 해저지형 변화와 담수 및 부영양 물질 대량방류에 의한 방조제 바깥쪽 해양생태계 충격 등 : 이는 당초부터 예상되었던 변화임.남북방향의 해수순환이 고군산열도에 의해 차단되어 고군산열도를 기준으로 남과 북이 이원화되며, 방조제 바깥쪽 변산반도 지역의 유입토사 중단 및 펄의 축적으로 변산해수욕장 유지에 심각한 악영향을 초래한다는 사정변경 주장 : 구체적인 피해가 과학적 객관적으로 어느 정도인지에 관하여 아무런 주장 입증이 없고 그 사정변경이 이 사건 매립면허처분 등을 취소할 정도로 중대하고 또한 공익상 필요하다고 인정할 증거가 부족함.(5)소결론공유수면매립법 32조 3호 소정의 사정변경 사유와 관련하여 새만금사업의 여러 측면에 존재하는 위와 같은 개개의 구체적인 사정변경 사유들을 전체적으로 종합 고려하면, 수질기준 등 일부에 예상하지 못한 사정변경이 있다고 할 수 있으나, 한편 위 사정변경사유들은 대부분 예측, 평가, 영향, 가치, 효과, 가능성 등에 관한 것으로서 관점에 따라서 견해의 차이가 클 수 있는 불확정적인 요소를 내포하고 있는 점, 새만금사업의 목적, 토지수요 증대에 종합적으로 대처하고 잠식농지와 한계농지 대체개발의 필요성, 지구온난화 등 이상기후, 쌀 수입 개방 등으로 인한 미래의 식량 위기, 남북통일 등 국내외 여건 변화에 대비하여 30%를 밑도는 국가경영상 중요한 정책과제인 점, 환경과 개발은 모두 인간의 복지를 위한 것으로서 서로 보완적인 관계에 있다고 할 것이이서 일방을 위하여 타방을 희생할 수 없다는 점, 공사의 진척정도 및 투입된 공사비용 등을 종합적으로 고려하면, 위와 같이 일부 인정되는 예상하지 못한 사정변경 사유만으로 새만금 사업 자체를 취소할 필요가 있다거나 그 취소가 공익상 특히 필요한 경우라고 인정하기 어렵다.
- 새만금 항소심, 내달 21일 선고(상보)
- [이데일리 조용철기자] 새만금 간척사업 중단 여부를 둘러싸고 지난 2001년 8월 시작된 새만금 소송의 항소심 선고가 다음달 21일 오후 1시30분에 선고될 예정이다. 28일 서울고법 특별4부(구욱서 부장판사) 심리로 열린 결심공판에서 "내달 21일 오후 1시 30분 새만금간척사업 정부조치계획 취소 등 청구소송 항소심 선고공판을 연다"고 말했다.이날 원고측 변호인들은 "공유수면 매립면허가 사업경제성, 사업필요성 검토, 환경영향평가, 수질예측 등이 결여됐으므로 무효이고 위법하다"며 "이번 사업이 사회통념상 실현불가능하다"고 주장했다.원고측은 이어 "새만금 사업은 지난 87년 대선을 앞두고 이른바 `전북카드`를 확보하기 위한 정략적 고려일 뿐"이라고 강조했다.이에 대해 피고측 변호인들은 "수질, 경제성, 환경 등 여러 가능성있는 문제에 대해 민·관 공동조사를 벌인 뒤 정부시책에 반영했으므로 아무런 문제가 없다"고 반박했다.피고측은 또 "정치인들의 정치적 발언은 법적으로 효력이 없다고 이미 대법원 판례로 형성돼 있으므로 원고측 주장은 이유없다"고 덧붙였다.재판부는 그동안 지난 2월 항소심이 접수된 이후 4차례 변론기일을 가졌으며 새만금 인근 어민, 정부 관계자, 감사원, 환경부 등이 제출한 자료 및 의견서를 검토해 왔다.이번 재판은 지난 2002년 8월 환경단체, 전북주민 등이 새만금간척사업 정부조치계획 취소 등 청구소송을 제기, 지난 2월 서울행정법원에서 원고 일부 승소판결을 받았다.한편 `새만금갯벌 생명평화연대`는 이날 서울고법 청사 앞에서 새만금 항소심 변론을 앞두고 전라북도 어민과 기자회견을 열어 새만금간척사업의 중단을 촉구하는 시위를 벌였다.
- 강행 對 중지..새만금 다시 법정行
- [edaily 김상욱기자] 정부가 법원의 새만금사업 1심 판결에 대해 항소방침을 결정하면서, 다시 환경단체들과의 법적논쟁이 재연될 전망이다. 법원은 지난 4일 새만금사업에 대해 기존의 사업계획을 변경 또는 취소하라는 요지의 판결을 내렸다.
정부는 일단 항소키로 하고, 법원의 집행정지 명령이 없었던 만큼 기존 계획대로 방조제 공사를 계속한다는 방침이다. 이에 대해 환경단체들은 집행정지 가처분 소송을 제기해 공사를 막겠다는 입장을 밝히고 있다.
이에따라 정부와 환경단체들의 극한 대립이 이어질 경우 그동안 두차례나 공사가 중단된 새만금사업이 다시 `올스톱` 되면서, 지루한 법정공방이 불가피할 전망이다.
◇재판부 `사업계획 변경·취소하라`..정부 `중대한 사정변경 아니다`
서울행정법원은 지난 4일 "매립면허 처분 당시 예상하지 못한 사정변경이 있는데도 불구하고 농림부가 매립면허 처분을 취소 또는 변경해야 하는 의무를 이행하지 않은 것은 위법"이라는 판결을 내렸다.
당초 새만금사업을 시작하던 때와 상황이 크게 달라진 만큼 새로운 사업계획을 제시하거나 사업자체를 취소할 필요가 있다는 결론이다. 다만 법원은 공사 자체에 대한 집행정지 명령을 내리지는 않았고 지난 91년 이뤄진 새만금사업에 대한 공유수면 매립면허 처분은 적법하다고 판결했다.
이에따라 정부가 이번 법원의 판결을 수용할 경우, 새만금사업 자체에 대한 전면 재검토가 필요하다는 점에서 애초부터 항소할 것이라는 관측이 지배적인 상황이었다.
정부는 이날 브리핑에서 항소방침을 공식발표하며 "사정변경 등을 이유로 매립면허 처분의 취소 또는 변경의무를 지시한 판결은 법리적으로나 사실인정 차원에서 무리가 있다"고 지적했다.
수질문제는 그동안 정부대책을 통해 상당히 개선됐고 경제성 분석결과도 타당성이 있다는 설명이다. 또 농지조성이라는 새만금사업의 주 목적은 변경된 적이 없으며 일부에서 다른 용도로의 활용이 논의되고 있다는 이유만으로 중대한 사정변경으로 보는 것은 무리라는 주장이다.
정부는 "재판부의 판단대로 매립면허의 취소 또는 변경처분을 수용할 경우 많은 문제점이 예상된다"며 "처분의 변경은 행정처분까지 수반, 토지수요나 경제성분석, 환경영향평가 등 관련법령에 의한 인허가절차 등에 오랜 시일이 걸릴 것"이라고 강조했다.
또 용도결정 및 처분과정에서 이해당사자간의 갈등과 논쟁이 재연되고, 재판부 판결취지대로 사업계획이 변경된다고 해도 원고인 환경단체측이 이의를 제기하면 새로운 논쟁과 소송이 계속될 수 있다는 설명이다.
◇정부 "공사 강행"..환경단체 `반발` 전망
이처럼 정부가 법원의 판결에 대해 항소 방침을 정하고 기존 계획대로 공사를 강행하겠다는 의사를 밝히면서 새만금 사업을 둘러싼 법정공방이 다시 불붙을 전망이다.
이명수 농림부 차관은 이날 "항소방침을 정한 만큼 정부가 가지고 있는 기존 계획의 테두리내에서 공사는 진행할 것"이라며 "기본적으로 친환경적인 개발을 할 방침이며 이를 위해 환경단체와 대화하겠다"고 밝혔다.
하지만 환경단체들은 이미 정부가 항소할 경우 집행정지 가처분 소송을 제기해 추가적인 공사진행을 막겠다는 입장을 밝혀왔다. 만일 법원이 이같은 환경단체들의 주장을 수용할 경우 새만금 사업은 세번째 공사중단을 맞게 된다.
이명수 차관은 "환경단체가 가처분 신청을 하게 되고 그것이 받아들여지면 존중해야 할 것"이라며 "다만 이 시점에서 예상해서 말하는 것은 옳지 않다"는 입장을 보였다.
이에따라 새만금 사업을 둘러싸고 지난 10여년 가까이 지속된 논쟁은 다시 또 법정으로 가게 됐다. 새만금 사업을 둘러싼 논쟁이 시작된 것은 지난 96년. 당시 시화호 오염사건이 터지면서 새만금사업에도 환경파괴를 둘러싼 찬반논쟁이 옮겨갔다.
시화호 오염이 사회문제화되자 정부는 전라북도와 환경단체의 건의를 수용, 99년 5월부터 2000년 6월까지 민관공동조사단이 타당성 조사에 들어가면서 처음으로 사업이 중단됐다.
이후 정부는 2001년 수질보호 등 친환경개발방침을 발표하고 2년여만에 사업을 재개했지만 환경단체들이 2003년 6월 갯벌보호 등을 이유로 본안소송 판결 때까지 공사를 중지해야 한다며 가처분신청을 제기했다.
이에 대해 서울행정법원이 방조제공사 집행중단 명령을 내리면서 새만금사업은 두번째 사업중단을 맞게된다. 정부는 이후 서울고법에 즉각 항고, 2004년 1월 집행정지 결정취소 판결을 이끌어 내 방조제공사 재개를 위한 법적근거를 얻어냈다 하지만 환경단체는 대법원에 재항고하는 등 법적다툼이 이어져왔다.
◇새만금사업..`3조원의 논쟁`
다시 법적논쟁이 재연될 것으로 예상되고 있는 새만금사업은 전라북도 군산과 김제시, 부안군의 앞바다에 33km에 이르는 거대한 방조제를 쌓아 여의도 면적의 약 140배에 달하는 4만100ha규모의 농지와 담수호를 개발하는 대형 국책사업이다.
새만금사업은 지난 91년 공사에 착공한 이래 두차례의 공사중단을 겪으면서도 올해까지 전체 공정의 약 92%가 진행될 예정이다.
사업예산도 총사업비 2조 514억원 중 1조 7483억원이 집행된 상태며 방조제가 완공되면 내부개발에도 1조 3152억원이 투입될 예정이다.
부안군 앞바다에서 신시도를 거쳐 군산시 앞바다까지 연결하는 방조제의 경우 현재 85%의 공정이 진행됐으며 총 33km중 2.7km를 제외한 전구간의 물막이 공사가 완료됐다.
배수갑문 2개소중 가력배수갑문은 완공돼 가동중이며 신시배수갑문도 콘크리트 공사 및 갑문을 제작중이다.
지금까지 새만금 방조제 공사에 투입된 토사의 양은 서울에서 부산까지 경부고속도로 4차로에 높이 7m 크기로 돌과 모래를 쌓은 것과 맞먹는다는 것이 사업단의 설명이다.
당초 새만금사업은 80년대초 냉해로 인한 쌀 흉작을 계기로 논의가 본격화됐다. 식량안보차원에서 우량농지를 확보해야 한다는 주장들이 제기되면서 정부가 경제적 타당성 검토와 환경영향평가, 주민동의 등을 거쳐 지난 91년 11월 사업에 착수했다.
정부는 이후 자연환경 보호를 위한 환경단체들의 반발이 이어지자 지난 2001년 5월 우선 방조제 공사를 완공한 후 수질이 양호한 동진지역을 먼저 개발하고 만경지역은 수질기준이 확보된 이후 개발한다는 방침을 결정한 상태다.
- (법원경매천하평정)나의 경매물건 투자전략
- [우형달] 나의 경매물건 투자전략 . .
부동산규제정책이 조금씩 완화되는 조짐이 보이고 있는 지금 법원경매를 통한 개인적인 부동산 투자전략을 잠깐 말씀드리면, 현재 발표되고 있는 서울 지역의 뉴타운 예정지나 또는 시간이 조금 걸리더라도 재개발 가능성이 있는 지역*지구에다가 지속적으로 빌라*연립*다세대*다가구등을 확보하는 것이다.
지은지 오래되고 가능하면 동네가 꼬질꼬질하면 더욱 좋다. 추가로 계속 발표*지정되는 것을 보면 머지않아 서울에서는 불량주택지역이 완전히 자취를 감출 것은 분명하다.
아시는바와 같이 서울의 경우 재개발*재건축 방법이 아니면 더 이상 대규모 택지를 공급할 방법이 사실상 불가능한 이들 지역의 경우는 시간이 문제일 뿐 그리 오래지 않아 재개발이 전면적으로 추진될 것으로 판단되는데, 이런 지역에다가 내 돈 안들이고 집 개수를 늘려가면서 기다리며, 버티기에 돌입한다면 시간은 내 편이고 32평형 아파트 기준으로 입주권 한 장 당 4-6억원은 할 것이다.
* 내 돈 하나 없어도 집은 얼마든지 산다
부동산을 구입하는데 내 돈이 반드시 있어야 한다는 바보들을 많이 보고 있다.
그러나 사실은 전혀 그렇지 않다. 편견에 사로잡혀 있는 마인드만 전환하면 내 돈이 없어도 10채든 20채든 얼마든지 내 집을 장만할 수 있다. 내 돈이 없어도 가능하다는 의미는 서울의 뉴타운예정지나 인근의 구시가지에 대지지분 12-15평 전후, 건평 20여평 전후의 연립*빌라라면 대체로 감정가격이 1억원 전후이고 두 번 유찰로 6,400여만원 정도 일 때, 6,500만원 정도에 응찰하여 이전비용까지 약 7천여 만원이 소요된다고 보면, 이것을 전세로 임대하면 들어간 돈이 거의 회수되고 나면, 그 돈으로 다시 낙찰받기를 반복하는 식으로 집의 개수를 늘려가는 것이다.
이 방법의 장점이 자금 부담없이 집수를 늘릴 수 있어 버티기(?) 하는데 아무런 힘이 들지 않는다는 것이다. 정부가 부동산 종합세 신설등과 각종 세금강화로 부동산경기를 약화시키겠다는 입장이지만 한계가 있을 수밖에 없고, 정책이란 것이 다음 정부에서는 또 어떤 방향으로 변할지 알 수 없다.
일반인들이 팔아치우지 못해 안달복달하고, 물 흐리던 병아리들은 경매시장을 떠난 지금이 시세의 반값에 낙찰 받을 수 있는 또 한번의 기회라는 것이 느낌으로 다가온다. 이 전략으로 20-30여채 집을 확보한다면 시간문제일 뿐 서울 구도심의 스카이라인은 늦어도 10년 안에는 상전벽해가 일어날 것은 불을 보 듯 뻔하다.
서울과 수도권의 구시가지에 반값(정확히는 전세값)수준에 낙찰받아 전세로 임대하는 그 전세금으로 다시 낙찰받는 전략으로 임하는 것은 마치 어부가 물고기들의 길목마다 그물을 쳐놓고 기다리는 것과 같다. 어느 그물로 고기가 들어올지 모를 노릇 아닌가.
* 그래도 서울과 수도권이다
서울시내를 보면 아직도 우수한 투자가능지역들이 널려 있는데, 앞에서도 말씀드린 것처럼 서울시내에서는 재개발*재건축이 아니고는 더 이상 대단위 택지를 공급할 가능성이 거의 희박해지고 있다는 점을 생각해보면 답이 어느 정도는 나온다.
왜 그럼 서울이냐고 물으신다면 그동안 경험이나, 가격동향을 보아 판단해볼 때 죽어도 "서울과 수도권"이라는 것이다. 실수요자라면 지방의 경매물건도 무난하지만 투자가치를 고려한 낙찰이라면 서울과 그 인근 도시들이 훨씬 유리하다. 2003년 10.29 부동산규제정책으로 꺾이기 시작한 2004-2005년 부동산 저점에서 감정 평가된 경매 부동산 매물들의 가격이 저평가된 것이 본격적으로 낙찰되는 시기인 2004년말부터 2006년말까지가 응찰자수 마저 줄어든 상황으로 어쩌면 이번 같은 기회가 앞으로 몇 년안에는 다시 오지 않을지도 모르겠다.
* 깡통매물을 활용하자
요즘 경매시장에서 “깡통매물”이 문제라는 신문기사를 본적이 있을 것이다.
낙찰가격이 전세가격에도 못 미치는 물건들로 부동산 불경기로 속출하고 있다는 것이 주요내용이다. 여러분은 이 기사에 대해서 어떤 생각을 가지고 있는지 궁금하다. 그런데 곰곰이 생각해보면 깡통 물건속에 대박을 터뜨릴 폭탄이 장치되어 있다는 것이다. 만약 깡통물건을 낙찰받아 전세로 처분한다면 문제가 되는 깡통만큼의 수익 달성이 가능하지 않을까. 현재 경매시장의 상황은 이런 깡통물건을 얼마든지 만날 수 있다. 심지어는 감정가격이 1억인 빌라*연립이 전세보증금이 5-6천만원인데 낙찰가격은 4천만원 전후로 까지 내려와 있는 물건이 서울 남부법원, 북부법원에서 경매가 진행되고 있으며, 인천이나 부평지역에는 발에 밟힐 지경이고, 지방의 깡통 물건은 말하기가 민망한 지경이다.
* 주택수에 겁먹지 말자
깡통 물건을 낙찰받아 주택숫자가 늘어난다면 무슨 실익이 있을까. 병아리 독자들에게 당부하고 싶은 것은 주택수에 겁먹을 필요가 없다. 우리나라 주택 정책을 보면 무주택자가 1주택이 되었을 때 많은 변화가 있고, 1주택자가 3주택이 되었을 때 또 많은 변화가 있지만, 3주택 이상이 되어버리면 10채를 보유하든 20채를 보유하든 또는 본인이 목표로 하고 있는 것처럼 30채가 되든 별다른 차이가 없다.
집 한칸 없이 평생 전셋집이나 알아보려 다니지 말고 낙찰로 집 갯수 늘리는 전략으로 임하자. 같은 시간을 들여 누구는 죽을 때까지 전셋집이나 알아보러 다니고, 누구는 낙찰 받으려고 물건조사하러 다니는데, 3-4년만 지나도 결과로 나타나는 차이는 뻔하다. 손바닥 비비며 감이 떨어질 때까지 무능하게 기다리는 것이 문제지, 집 갯수가 많은 것은 절대 문제가 될 수 없다. 알면서도 그렇게 못하는 것이 더욱 문제다.
바보중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 그 집값 올랐다고 포만감에 젖어 좋아 하는 사람들이다. 이런 사람의 생각이 맞으려면 내 집만 오르고, 다른 집은 오르지 않았거나, 최소한 집이 5채는 있고 난 다음이라면 일리가 있겠지만, 집값 올랐다고 처분하고 어디 가서 집값이 오르지 않은 집을 찾는다는 말인가? 현재 살고 있는 내 집은 이미 자산가치가 없는 것이다.
* 집 한 채로는 정신 차리자.
서울과 수도권의 구시가지에 소형 공동주택(대개 대지지분 12-15평, 건평 20평정도, 지은지 오래될수록 유리)을 수십여채를 확보하고 버티기에 돌입한다면 짧게는 5년 이내 길어 보아야 10년 이내면 결판이 난다고 보는데, 어쩌면 마지막 기회라는 생각도 든다.
보수적이고, 길게 잡아 10년에 그 중 5개만 수용되어 아파트 입주권을 쥐게 된다면 다 빼고도 꿈에 목표인 17억이 문제가 아니고, 그 이상이 수용된다면 20억도 무리가 아닐 것이다.
그리된다면 내집빼고 부채빼고 부자목표 달성의 꿈이 이루어지게 되는 것이다.
세금등이 무섭다면 그중 한두채 잘라서 납부해버리면 된다. 2억 벌어서 1억쯤 세금 내는 게 아까워서 고민하고 있으려면 계속 그러고 계셔도 된다. 부동산이 없어서 고민하는 그룹에 속하지 말고, 가져서 고민하는 그룹에 속해야 인생의 말년이 편안하고 우아하다. 본인이 낙찰받은 사례를 하나 소개하기로 하겠다.
* 투자된 돈 바로 회수한 서계동 빌라
집 개수 늘리기 전략의 일환으로 내 돈없이 소유권 취득하여 재개발 여지가 있는 지역의 물건을 낙찰받아 버티기 하고 있는 중이다. 서울 서부법원에서 경매가 진행된 이 물건은 서울 용산구 서계동 3*-**5 지층 01호인 빌라로 대지지분이 12평 건평이 20.82평으로 1차 감정가격이 8천5백만원으로, 2차 유찰후 응찰가격이 5천4백만원에서 응찰자는 2명이었고, 최고가매수가격이 5,560만원이었다. 낙찰은 2003년 12월이였다.
이 물건의 특징은 서울역 건너편 만리동 고개 뒤쪽에 있는 반지층 빌라로 전세가격수준에서 낙찰 받아 보유하고 있다가 재개발 지역에 포함된다면 상당한 수익률을 기대할 수 있다고 설명한 것과 유사한 물건으로 응찰 가격과 경쟁률도 그리 높지 않아 병아리수준의 응찰자들에게 권해보고 싶은 물건이다.
서울시내는 전체가 모두 유망하지만 대상을 좁혀서 살펴보면 중*장기적으로 용산구과 마포구 전역이 가장 유망한 지역으로 부상하고 있다. 투자 포인트를 살펴보면 구입*보유하는데 자금부담이 전혀 없다는 점이 무엇보다 강점이다. 자세히 보면 2003년 12월18일 입찰일에 응찰하여 낙찰받은 이 물건의 기본방향은 낙찰받아 보유하고 있다가 재개발에 포함된다면 돈 들이지 않고 아파트 입주권을 바라볼 수 있는데, 전세보증금만으로 투자자금이 회수되기 때문(왜냐면 이전비 포함하여 총 6천만원 소요)에 부담 없이 보유할 수 있다.
* 구체적인 진행과정을 보면
1) 2003년 12월 18일 낙찰
2) 2003년 12월 24일 매각허가
3) 2004년 1월 13일 잔금납부
4) 2004년 2월 11일 배당실시
5) 2004년 2월 13일 현 거주자와 전세 계약 체결
*소요자금 계산
1) 낙찰대금 5,560만원
2) 소유권 이전비용 및 취*등록세 약 340만원으로
3) 총 5,590만원으로 약 6천만원 소요
4) 잔금 중 2,500만원 잔금융자
5) 사용기간 1개월, 금융비용 13만원(받은 전세계약금으로 융자금 상환했슴)
* 수익률 분석
1) 6,800만원에 현 거주자와 전세 계약 체결(명도완료)하여 내 돈 3,500만원과 융자금액 2,500만원 투자해서 총 6,000만원 정도에 소유권 취득한 뒤 6,800만원에 전세계약 하여, 1개월 만에 투자금보다 800만원이 더 회수되어 보유하는데 아무런 부담이 없다.
* 노림수
이 방식이면 결과적으로 내 돈 한푼 안들이고 연립*빌라의 소유권 취득이 얼마든지 가능하고, 취득 후 5년쯤 버티면 아파트 입주권을 받을 수 있다고 본다. 5년 기다리면 재개발 여지가 충분하다고 판단하고 있는데 만일 5년 뒤에 재개발로 32평형을 받을 수 있다면, 현재 시세가 5억원 전후인 물건을 자신의 돈 한 푼 안 들이고 확보한 셈이 된다. 버티기에서 중요한 것은 무엇보다 자금이 묶이지 않는 것이 중요하다. 즉 힘이 들지 않아야 한다는 것인데 투자된 자금 이상으로 전세처분하면 버티는데 아무런 부담도 없다. 깡통경매물건을 역으로 활용하는 전략으로 현재 보유하며 버티고 있다.
- 새만금사업 `끝나지 않는 논란`
- [edaily 김상욱기자] 법원이 17일 논란이 이어져온 새만금 사업에 대해 `용도특정을 선행하고 환경평가를 거쳐 해결방안을 찾으라`는 내용의 조정권고안을 제시했다. 이에따라 그동안 두차례나 사업이 중단된 새만금 사업이 또 다시 중단될 위기에 놓였다.
정부와 환경단체는 그동안 새만금 사업의 진행을 둘러싸고 첨예한 대립을 이어왔으며 이번 법원의 조정안에도 불구하고 앞으로도 이같은 논란은 이어질 것으로 전망되고 있다.
정부는 법원의 조정안에 대해 일단 이의신청 기간인 다음달 2일까지는 시간이 있는 만큼 관계부처 협의를 통해 최종입장을 결정하겠다는 방침이다.
◇새만금..`단군이래 최대 국책사업`
논란이 이어지고 있는 새만금사업은 전라북도 군산과 김제시, 부안군의 앞바다에 33km에 이르는 거대한 방조제를 쌓아 여의도 면적의 약 140배에 달하는 4만100ha규모의 농지와 담수호를 개발하는 대형 국책사업이다.
새만금사업은 지난 91년 공사에 착공한 이래 두차례의 공사중단을 겪으면서도 올해까지 전체 공정의 약 92%가 진행될 예정이다.
사업예산도 총사업비 2조514억원중 1조7483억원이 집행된 상태며 방조제가 완공되면 내부개발에도 1조3152억원이 투입될 예정이다.
부안군 앞바다에서 신시도를 거쳐 군산시 앞바다까지 연결하는 방조제의 경우 현재 85%의 공정이 진행됐으며 총 33km중 2.7km를 제외한 전구간의 물막이 공사가 완료됐다.
배수갑문 2개소중 가력배수갑문은 완공돼 가동중이며 신시배수갑문도 콘크리트 공사 및 갑문을 제작중이다.
지금까지 새만금 방조제 공사에 투입된 토사의 양은 서울에서 부산까지 경부고속도로 4차로에 높이 7m 크기로 돌과 모래를 쌓은 것과 맞먹는다는 것이 사업단의 설명이다.
당초 새만금사업은 80년대초 냉해로 인한 쌀 흉작을 계기로 논의가 본격화됐다. 식량안보차원에서 우량농지를 확보해야 한다는 주장들이 제기되면서 정부가 경제적 타당성 검토와 환경영향평가, 주민동의 등을 거쳐 지난 91년11월 사업에 착수했다.
정부는 이후 자연환경 보호를 위한 환경단체들의 반발이 이어지자 지난 2001년5월 우선 방조제 공사를 완공한 후 수질이 양호한 동진지역을 먼저 개발하고 만경지역은 수질기준이 확보된 이후 개발한다는 방침을 결정한 상태다.
◇`소송 또 소송`..이어지는 논란
새만금 사업의 타당성 논란이 불거진 것은 지난 1996년. 당시 시화호 오염사건이 터지면서 새만금사업에도 환경파괴를 둘러싼 찬반논쟁이 옮겨갔다.
시화호 오염이 사회문제화되면서 정부는 전라북도와 환경단체의 건의를 수용, 99년5월부터 2000년6월까지 민관공동조사단이 타당성 조사에 들어가면서 처음으로 사업이 중단됐다.
이후 정부는 2001년 수질보호 등 친환경개발방침을 발표하고 2년여만에 사업을 재개했지만 환경단체들이 2003년6월 갯벌보호 등을 이유로 본안소송 판결 때까지 공사를 중지해야 한다며 가처분신청을 제기했다.
이에 대해 서울행정법원이 방조제공사 집행중단 명령을 내리면서 새만금사업은 두번째 사업중단을 맞게된다. 그 과정에서 당시 김영진 전 농림부 장관이 법원결정에 반발하며 사퇴하는 등 파문이 일어나기도 했다.
정부는 이후 서울고법에 즉각 항고, 2004년1월 집행정지 결정취소 판결을 이끌어내 방조제공사 재개를 위한 법적근거를 얻어냈다. 이에 대해 환경단체는 대법원에 재항고하는 등 법적다툼이 이어져왔다.
새만금 사업중단을 요구하는 환경단체들의 논리는 정부가 제시한 개발안만으로는 새만금 유역의 수질악화를 막기 어렵고 방조제 완공후 해수유통이 차단되면 `제2의 시화호` 사태가 우려된다는 것.
때문에 환경단체들은 남아있는 2.7km 구간에 교량을 설치, 해수유통을 가능하게 하고 내부간척지 일부에 1200만평 규모의 첨단산업물류단지를 조성하자는 논리를 제시하고 있다.
이에대해 정부는 교량설치비용이 방조제 공사비용보다 많이 소요되며 수심이나 유속, 해일 등의 피해, 지반조건 등을 종합할 경우 구조물을 설치하는 것은 어렵다는 입장을 고수하고 있다.
해수유통이나 바다도시 등의 제안은 지난 14년간 계속된 새만금 사업을 원천적으로 포기하자는 것 밖에 안된다는 것이 정부의 생각이다.
◇법원 "용도특정 선행하라"..사업 장기표류 가능성
이처럼 환경단체와 정부의 논리가 팽팽하게 맞서고 있는 상황에서 이번 법원의 조정안으로 새만금 사업과 관련한 논의는 장기적인 논란으로 이어질 가능성이 커졌다.
재판부는 이날 "정부는 간척사업의 용도를 먼저 특정해야 하고 이후 환경평가를 거쳐 해결 방안을 찾아야 한다"는 내용의 조정 권고안을 제시했다. 특히 용도는 ▲담수호를 조성하고 조성사업을 계속할지 ▲담수호를 조성하지 않고 사업을 계속할지등은 전북주민, 국민, 정부가 정할 몫이라고 했다.
이를 위해 "환경단체와 정부가 추천한 위원들로 구성된 위원회를 국회와 대통령 산하에 두고, 이 위원회가 구성될 때까지 남은 방조제는 막지 않는다"고 주문했다.
다만 "현재까지 쌓아올린 방조제를 허무는 것은 합리적인 해결 방안이 될 수 없으며 담수호 조성 여부에 대한 논의도 함께 이뤄져야 할 것"이라고 덧붙였다.
법원은 "사업의 규모와 중요성을 감안할때 그간의 문제점을 심도있게 검토한 뒤에 상버을 시작해도 늦지 않을 것"이라고 강조했다.
이처럼 법원이 사실상 새만금사업에 대한 재검토 결정을 내리면서 그동안 두차례의 공사중단을 겪었던 새만금사업이 다시 한번 진통을 겪을 것으로 예상되고 있다.
정부와 환경단체는 이번 법원의 조정안에 대해 이의기간인 다음달 2일까지 수용의사를 밝혀야 하며 어느 한쪽이 이의를 제기하거나 명확한 수용의사를 밝히지 않을 경우 조정권고안은 무산된다.
조정안이 무산될 경우 재판부는 오는 2월4일 오전 선고공판을 통해 1심판결을 내리게 된다. 다만 1심 판결이 내려지더라도 2심, 3심으로 법정타툼이 이어질 것으로 예상됨에 따라 당분간 새만금 사업을 둘러싼 논란은 이어질 것으로 전망되고 있다.
농림부 관계자는 "법원의 결정에 큰 아쉬움이 따른다"며 "아직 시간이 좀 있는 만큼 일단 관계부처간 협의를 통해 정부입장을 최종 확정할 것"이라고 말했다.
