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- (법원경매천하평정)성공적인 부동산 법원경매 투자가의 기본 자질
- [우형달] 최근 부동산 불황을 법원경매를 통해 돌파해보려는 사람들이 부쩍 많아지고 있다. 부동산 투자나 법원경매로 성공하기 위한 조건들이 있을까? 있다면 당초부터 타고 태어나는 것일까, 아님 후천적인 훈련이나 연습을 통해서일까?
성공적인 부동산 투자를 위해서는 선천적인 요소와 후천적인 요소가 모두 필요하며, 투자 결과에도 상당한 영향을 미친다는 것이 본인의 판단이다.
법원경매 시장도 이미 대중화되어 과거처럼 운 좋게 초보자가 고수익을 올리기란 여간해서는 어렵다. 현재와 같이 경매시장에 물건이 급증한다 해도 좋은 물건은 경쟁률이 높아 낙찰가가 올라가기 마련이어서, 수익은 그만큼 떨어질 수밖에 없다.
좋은 성적(높은 수익)을 기대하기 위해선 어떤 것부터 준비해야 할까?
(1) 법원경매와 부동산에 관한 공부를 많이 해야 한다.
당연한 이야기지만 이 점을 간과하는 사람들이 의외로 많다. 법원경매는 다른 부동산 거래보다 훨씬 더 많은 공부가 선행되어야 한다. 물론 그것의 대가가 높은 수익이라는 것은 말할 필요도 없다. 본인 수준에 알맞은 교재를 선택해서 지속적으로 공부를 계속해야 한다.
(2) 부동산 시장의 흐름을 알아야 한다.
부동산 가격 역시 수요*공급에 의해서 가격이 결정된다는 것은 말할 필요가 없다. 따라서 시장에서 수요자들이 어떤 것을 원하는지 아는 것이 중요하다. 중소형 주택공급이 부족하다든지, 낡은 건물을 구입해 리모델링을 통한 투자에 성공한 사례가 많다든지 하는 것들이다. 시장 흐름을 아는 사람이 투자에 강한 사람이다.
그러기 위해서는 시장의 흐름이나 정보공유, 과거의 사례나 패턴들에 대한 공부를 게을리 해서는 안 된다.
(3) 관심 있는 지역에 대한 정보를 정확히 알고 있어야 한다.
수많은 지역에 대한 정보를 다 아는 것은 힘들기 때문에 2～3개 지역을 구체적으로 정해 탐색하는 것이 좋다. 해당 지역의 전반적인 발전 전망은 어떤지, 개발계획은 있는지, 사람들이 많이 몰리는 곳은 어딘지, 현 시세는 어느 정도인지 등을 알아야 남들보다 한발 欖?투자로 성공할 수 있다.
따라서 처음에는 자신이 잘 아는 지역의 물건부터 관심을 가지고 얼마에 평가되어 얼마에 낙찰되는지, 그리고 경쟁률은 얼마나 되는지, 또 왜 그런 낙찰가격이 형성되는지에 대한 기초사항을 꼼꼼히 파악하는 데서부터 걸음마를 시작해야 한다. 많은 것을 한꺼번에 알려고 하지 말고, 가급적 구체적인 범위를 한정시켜서 정보 수집하는 자세가 필요하다.
(4) 관심 지역에 대한 가격과 동향을 잘 알고 있어야 한다.
경매정보를 접할 때 감정가는 으레 시세라고 생각하고 꼼꼼히 알아보지 않는 경우가 많은데, 감정가와 현시세가 차이 나는 경우도 적지 않다. 즉 감정시점과 입찰시점 사이에는 차이가 많아서 경우에 따라서는 2~3년의 갭이 있는 경우도 허다하다.
이런 경우 감정가격 대비 낙찰가격만을 생각하지 말고 현재 시세를 참고하면서 입찰에 응하지 않으면 만년 2등 신세를 면하기 어렵다. 경매에서 2등은 아무 의미가 없다. 이를 위해서는 누가 더 많이 다리품을 파느냐가 경매투자 성공의 초석이 된다. 지금처럼 부동산 가격의 변동이 심한 상황에서는 법원 감정가격과 낙찰시점 가격의 차이가 일치하지 않을 수 있다. 이는 지역의 동향에 대해서도 마찬가지다.
(5) 부동산 전문가들이 추천하는 인기 물건(지역)을 맹신하지 말자.
감히 부동산을 예측한다는 것이 얼마나 힘들고 어려운가는 부동산 공부를 하면 할수록 더 뼈저리게 느낀다. 본인도 다른 언론매체에 기고를 하고 있지만 전문가들의 견해나 예상은 그야말로 참고사항이어야지 그 자체를 신주단지 모시듯 하는 자세는 바람직하지 않다.
에피소드 하나를 소개하면 지난 연말에 있었던 건국대학교 부동산대학원 송년회에서 내년 부동산에 대해 대강이라도 전망을 해보자는 질문에 참석자 대부분이 ‘잘 모르겠다!’라고 답한 것이 기억에 새롭다.
우리나라에서 부동산에 관한한 이름만 대면 누구나 다 알 수 있을 만큼 유명하고 실력 있는 사람들끼리 모였는데도 말이다. 따라서 확고한 자기원칙이나 신념이 없으면 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않을 수도 있다. 자신의 입장에 맞는 주종목을 발견하기 전까지는 준비하며 기다리는 끈기가 필요하다.
(6) 철저한 임장활동을 해야 한다.
본인 주변에 큰 돈은 안 가지고도 경매와 부동산투자로 상당한 수익을 올리는 존경하는 억척여사가 한 분 있다. 이 분과 물건을 조사하러 갈 때 보면 이 분의 특기가 여지없이 드러난다.
만일 재개발 지구인 미아리 2지구 물건을 조사하러 간다고 가정하자. 그러면 이 분은 반드시 대중교통을 이용한다. 그리고는 그 지역의 지하철역인 미아 삼거리보다 한 정거장 전인 길음역이나, 한 정거장 다음인 미아역에서 내린다. 3～4시간 걸려서 목적 물건지까지 가는 동안 수없이 부동산 업소에 들러서 주변과 현장을 파악한다.
또 하나는 중개업소에 처음에는 그냥 빈손으로 들어가서 10여 분 이야기를 해 본 다음, 믿을 수 있는 부동산 중개업소라는 판단이 서면 일단 나왔다가 음료수 등을 한 박스 사들고 다시 들어간다. 그 다음부터는 그 중개업소에 나오는 소위 “좋은 물건”은 제일 먼저 자기에게 연락이 온다고 한다.
본인 주변에서 이 분만큼 서울 시내 뉴타운 지역마다의 특색, 재개발 재건축지역 지구의 조건이나 시행 시공사, 입주 여건과 시기, 가격 변동상황등을 손바닥 보듯 아는 분을 알지 못한다.
적어도 강북 뉴타운을 중심으로 하는 재개발 재건축에 관한 사항은 본인보다 몇 수 위라고 인정한다. 얼마 전부터는 아직도 실력이 모자라다며 공인중개사 자격시험에 도전 중인데 좋은 결과가 있기를 기원하며, 그 부지런함과 도전 정신에 존경의 마음을 금할 수 없다. 부동산은 운동화 값을 얼마 지불하느냐에 따라 내공이 달라진다는 말이 있는데 틀린 말이 아닌 것 같다.
- (연기·공주 르포)"이젠 어쩌나"..폭풍전야 위기감
- [연기·공주=edaily 윤진섭기자] “평소에 하루 200여갑 팔리던 담배가 2~3일 동안 하루에 600갑 이상 팔렸시유. 여기 사람들 행정수도 들어선다고 농협에서 대출 받아 부여 일대에 대토를 사뒀는데, 수도 이전이 무산됐으니...모두 죽으라는 소린데, 걱정이 태산이유..”
헌법재판소 결정에 따라 행정수도 이전이 무산된 지 3일째에 접어든 지난 24일. 행정수도 후보지였던 충청남도 연기군 남면 종촌 일대 주민들은 앞으로 닥칠 경제 파국을 염려하는 분위기가 짙었다.
◇현지 주민반응 찬반 엇갈려
행정수도 이전이 무산된 연기군 남면 종촌리 초입엔 `행정수도 위헌 반대`를 촉구하는 플랜카드가 곳곳에 눈에 띄었다.
남면 종촌에서 20년째 철물상을 운영한다는 김모씨는 “행정수도 이전이 결정된 뒤에 여기 사람들 대다수가 농협에서 7000만~1억원 가까이 대출을 받았다”고 말했다.
그는 “`가격 오르기 전에 농사지을 땅을 사자`며 부여 일대 토지를 매입했는데 이게 도대체 무슨 날벼락이냐”라며 “벌써부터 `누구누구는 야반도주를 할 것이다`, `자살하려는 사람이 늘 것`이라는 등 흉흉한 소문이 동네에 돌고 있다”고 전했다.
24일 때마침 남면 종촌리 성남중학교 앞에선 주민 200여명과 시민단체 20여명이 참석한 가운데 `헌법재판소 신행정수도건설특별법 위헌결정 규탄대회`가 열렸다.
이 자리에서 주민들은 삼삼오오 모여 헌재 결정에 대한 부당성을 토로하면서, 일부 흥분한 주민들은 삭발식과 화형식, 그리고 혈서를 쓰는 모습도 연출했다.
이 모임에 참석한 현지 주민 임모씨는 “충청도 주민을 얼마나 핫바지로 알면 이런 일이 벌어질 수 있느냐"며 "정부가 국민투표를 하든 기업도시를 유치하든 이제는 믿고 싶지 않고, 정신적, 물질적 피해만 보상해 달라"며 흥분을 감추지 못했다.
반면 수도이전을 반대했던 일부 주민들은 이번 결정을 환영하는 입장을 보였다. 수도 이전 반대를 주장해왔던 연기군 남면 종촌리 임진수씨는 “조상 대대로 수백 년 동안 살아온 땅을 지킬 수 있다는 점에서 이번 위헌 판결은 지극히 정당한 결정”이라고 소감을 밝혔다.
그는 “여기 사는 사람들 호구대책도 내놓지 않은 상태에서 정부가 행정수도 이전을 추진한 만큼, 이에 대한 보상은 전적으로 정부 책임”이라고 정부 책임론을 거론했다.
◇행정수도 위헌 파문 부동산 시장 폭풍 전야
신행정수도 후보지로 최종 낙점됐던 공주 연기 지역은 깊은 실망감 속에서도 비교적 차분하게 정부의 대응 방안을 기다리고 있다.
반면 규제가 덜하다는 이유로 외지인 투자가 많았던 서천, 청양, 홍성 등 주변지역은 급매물 출시가 잇따를 것으로 점쳐지는 상황이다.
연기군 조치원읍 로얄공인 정모 대표는 "정부의 후속조치를 기다리며 관망하는 사람들이 대부분”이라며 “앞으로 어떻게 될지 묻는 사람들이 있지만 정부의 대응을 지켜본 뒤 내놓겠다는 사람이 대다수”라고 전했다.
그러나 그는 "행정수도급에 준하는 후속대책이 나와야 한다"며 "개발 규모가 축소될 경우 이에 따른 실망 매물이 쏟아져, 그 피해가 클 것"이라고 예측했다.
연기군 동면 21세기 부동산 관계자도 “일부 시세보다 20% 정도 낮춘 급매물이 나오고 있지만 찾는 사람이 없어 거래가 전혀 되지 않고 있다”며 “각종 규제라도 풀려야 거래 가능성을 점칠 수 있지만, 이 역시도 힘들 것으로 보여 당분간 중개에서 손을 놓고 있다”고 전했다.
이를 반영하듯 행정수도 위헌 발표 전 주말에도 손님이 끊이지 않았던 조치원읍 신흥리 침서지구 내 모델하우스 주변 부동산중개업소는 모두 철시한 상태로, 적막감마저 들 정도였다. 또 일부 중개업소의 경우 아예 건물을 내놓은 곳도 있었다.
◇연기공주 외곽 부동산 거래 70~80%가 현지인..농가주택 등 타격 불가피
신행정수도 외곽지역이면서 반사이익이 예상됐던 조치원과 규제가 덜하다는 이유로 가격 상승폭이 컸던 연기군 전의면·청원군 현도면, 부여 일대 중개업소는 패닉 상태를 방불케 할 정도로 투자자들의 피해가 속출하는 양상이다.
특히 연기, 공주가 인접해 있는 조치원 일대는 상당수 현지 주민들이 금융권 대출을 받아 투자에 나선 경우가 많아, 이번 헌재 위헌 판결에 따른 금융권 부실마저 우려되는 상황이다.
조치원 충청공인 박택구 사장은 "올해 들어 거래된 부동산 매물 중 20~30%만이 외지인이고, 나머지는 조치원이나 서면, 남면 일대 현지 주민들”이라며 “이들 중 일부는 10만원하던 땅을 30만원에 샀을 뿐만 아니라 부족한 자금을 은행에서 대출 받아 빌딩을 짓거나 아파트를 산 경우가 많아 피해가 막심할 것"이라고 우려했다.
특히 현지 중개업소 관계자 사이에선 농가주택과 가건물 주택의 폭락이 가장 클 것이란 예측마저 나오고 있다. 충청공인 박사장은 "행정수도가 본격 거론된 지난 5월부터 3000만원 하던 농가주택이 불과 5개월 만에 1억원 이상 올랐다"고 말했다.
또 그는 "설령 기업도시나 민간 복합도시가 온다고 해도 그 기간이 수년은 걸리고 보상마저 힘들 것으로 보여, 이를 매입한 투자자들은 수천만원에서 수억원의 피해가 불가피할 것"이라고 말했다.
단기에 가격이 급등했던 아파트 시장은 헌재 발표 후 별다른 움직임을 보이고 있지 않다. 다만 분양권의 경우 손절매 성향의 매물이 나오고 있어, 가격 하락의 신호탄이 아닌가하는 추측을 낳고 있다.
조치원읍 침사지구 내 유한공인 관계자는 "청약 당시 3000만원의 웃돈이 붙어 있던 대우푸르지오의 경우 현재 프리미엄이 없는 상태로 일부는 분양가 이하 매물이 나오고 있다”며 “서울, 수도권 사람들이 전매 거래가 가능한 시점에 분양권 2~3개를 매입한 경우가 많아 시간이 지날수록 마이너스 프리미엄 매물이 나올 것”이라고 `깡통 매물`을 우려했다.
- 전경련·軍, 병영내 교육훈련 학점화 추진
- [edaily 김병수기자] 전국경제인연합회와 육군본부를 비롯한 군 당국이 병영내 경력 및 교육훈련을 체계화하고 이를 학점화할 수 있는 방안을 추진하기로 했다. 그러나 이 같은 방안은 입사시 `병역필 가산제`가 위헌판결을 받은 상황이어서 논란도 예상된다.
전경련과 육군본부는 13일 "국가경쟁력 제고 및 청년실업문제 해소에 기여하기 위해 현역병들이 인터넷을 통해 어학 및 국가공인 자격증 취득에 필요한 온라인 교육 시범사업을 시행한다"고 공식 발표하고, "향후 교육인적자원부 등과의 협의를 거쳐 이의 학점화 방안을 추진하겠다"고 밝혔다.
이번에 시행되는 시범사업은 육군 3개 사단내 총 8개 중대 장병을 대상으로 6개월간 시행되며, 현역병들은 다양한 교육과정과 컨텐츠를 이용해 군복무 기간 중에도 활발한 자기계발을 할 수 있는 기회를 갖게 된다.
이날 기자간담회에 참석한 육군본부 정종진 과장(대령)은 "현재 시범사업은 육군에서 시작하지만 다음달에는 3군이 함께 모여 이 같은 병영내 경력 및 교육훈련 인증화 방안을 협의할 방침"이라고 밝혔다.
전경련과 육군본부가 밝힌 학점화 가능 교육훈련 내용은 인성교육, 체육교육, 교양과목, 리더십, 기타 등이다.
그러나 이 같은 병영내 경력 및 교육훈련 확점화 방안은 현재 입사과정에서 군필자에 대한 가산점 제도가 위헌판결을 받은 상황이어서 상당한 논란도 일 것으로 예상된다.
이번 시범사업은 어학과정으로 영어·일어·중국어 등 3개 어종에 19개 강좌, 자격과정으로 공인중개사·정보처리기사 등 14개 자격에 73개 강좌가 열린다. 소양과정으로는 한자·비즈니스 교양 등 8개 강좌가 열리고, 경영과정에는 리더십 등 경영·경제·산업분야의 최신 트렌드를 멀티미디어로 제공하게 된다.
삼성전자(005930), LG전자(066570), KT(030200), 삼성경제연구소 등 민간기업과 군인공제회의 지원을 받아 시행하며, 군은 시범사업 후에 성과를 평가한 후 단계적인 확대방안을 검토할 예정이다.
전경련은 "2년여 동안의 군복무는 신성한 의무이긴 하나, 현역병들은 지적탐구와 경력개발의 가장 중요한 시기에 배움, 문화, 가족 등으로 부터 단절돼 국가의 미래를 이끌 중요한 인적자원인 이들을 보다 체계적으로 양성할 방안이 필요하다는데 군이 인식을 같이해 사업이 출범하게 됐다"고 설명했다.
전경련은 지난 3월 군 인적자원의 개발을 통한 미래 우수산업인력 양성을 위해 조성태 위원장(국회의원, 前 국방부장관)을 비롯해 윤일영 육군 인사참모부장, 홍두승 서울대 교수 등 군, 학계, 언론계 전문가와 전경련 관계자로 `산(産)·군(軍) 인적자원개발위원회`를 발족시켰었다.
이 위원회는 `군의 자기계발 교육 시범사업` 추진계획을 마련하고, 육군을 대상으로 시범사업을 실시한 후에 전군으로 단계적으로 확대하는 방안을 마련해 11월말께 정부에 정책을 건의할 계획이다.
- 3개 사단서 온라인 교육 시범사업 시행
- [edaily 김병수기자] 전국경제인연합회와 육군본부가 공동으로 청년실업문제 해소에 나서기로 해 관심을 모으고 있다.
전경련과 육군본부는 13일 "국가경쟁력 제고 및 청년실업문제 해소에 기여하기 위해 현역병들이 인터넷을 통해 어학 및 국가공인 자격증 취득에 필요한 온라인 교육 시범사업을 시행한다"고 밝혔다.
이번에 시행되는 시범사업은 육군 3개 사단내 총 8개 중대 장병을 대상으로 6개월간 시행되며, 현역병들은 다양한 교육과정과 콘텐츠를 이용해 군복무 기간 중에도 활발한 자기계발을 할 수 있는 기회를 갖게 된다.
어학과정에는 영어·일어·중국어 등 3개 어종에 19개 강좌, 자격과정에는 공인중개사·정보처리기사 등 14개 자격에 73개 강좌가 열린다. 또 소양과정에는 한자·비즈니스 교양 등 8개 강좌가 열리고, 경영과정에는 리더십 등 경영·경제·산업분야의 최신 트렌드를 멀티미디어로 제공하게 된다.
이번 시범사업은 삼성전자(005930), LG전자(066570), KT(030200), 삼성경제연구소 등 민간기업과 군인공제회의 지원을 받아 시행하며, 군은 시범사업 후에 성과를 평가한 후 단계적인 확대방안을 검토할 예정이다.
전경련은 "2년여 동안의 군복무는 신성한 의무이긴 하나, 현역병들은 지적탐구와 경력개발의 가장 중요한 시기에 배움, 문화, 가족 등으로 부터 단절돼 국가의 미래를 이끌 중요한 인적자원인 이들을 보다 체계적으로 양성할 방안이 필요하다는데 군이 인식을 같이해 사업이 출범하게 됐다"고 설명했다.
전경련은 지난 3월 군 인적자원의 개발을 통한 미래 우수산업인력 양성을 위해 조성태 위원장(국회의원, 前 국방부장관)을 비롯해 윤일영 육군 인사참모부장, 홍두승 서울대 교수 등 군, 학계, 언론계 전문가와 전경련 관계자로 `산(産)·군(軍) 인적자원개발위원회`를 발족시켰었다.
이 위원회는 `군의 자기계발 교육 시범사업` 추진계획을 마련하고, 육군을 대상으로 시범사업을 실시한 후에 전군으로 단계적으로 확대하는 방안을 마련해 올해중 정부에 건의할 계획이라고 밝혔다.
- 기업들도 약국 설립할 수 있다
- [edaily 김춘동기자] 앞으로 법인약국 설립이 가능해지고, 신용정보이용수수료 최고한도도 없어진다. 대한법무사협회가 정하는 법무사 보수기준도 폐지된다.
또 중장기적으로 SK텔레콤에 대한 요금인가제가 폐지되고, 영리법인의 학교설립도 가능해진다. 공인회계사와 세무사, 관세사 등의 협회가입 의무도 사라진다.
공정거래위원회는 12일 이 같은 내용의 서비스업분야 43개의 규제를 폐지 또는 개선키로 관계부처와 합의했다고 밝혔다. 공정위는 올해 113개(서비스업 88개+비서비스업 25개)의 경쟁제한적 규제완화 과제를 선정해 비서비스업 분야 13개 과제를 발표한 바 있다.
규제개선 내용을 구체적으로 살펴보면 대한법무사협회가 정하는 법무사 보수기준이 유예기간 후 폐지된다. 부동산 중개수수료 하한선이 없어지며, 금융감독위원회가 정하는 신용정보이용수수료 최고한도도 사라진다.
단체수의계약제도가 2006년부터 폐지되며, 파견근로 허용업종이 금지업종을 열거하는 네거티브시스템으로 전환돼 파견근로가 원칙적으로 허용된다. 한국표준협회가 독점하고 있는 KS인증관련 교육기관 제한도 없어진다.
또 한국방송광고공사(KOBACO)의 방송광고 독점대행 체제가 없어되고, 경쟁체제가 도입된다. 유선(위성)방송사업자가 외국방송을 재송신하는 경우 운용채널수도 기존 10%이내에서 20%로 확대된다.
법인약국과 법인안경업소 설립이 허용되며, 반드시 도매상을 경유하도록 한 100병상이상 병원의 의약품 구매제도도 개선된다. 의료광고의 범위가 확대되며, 변호사 광고가 허용된다. 기간통신사업자에 대한 권고출연금제도도 폐지된다.
또 향후 항공협정 체결시 항공요금을 가급적 신고제로 운영토록 했으며, 마을버스와 고속버스 등의 운임도 야간요금을 중심으로 자율적으로 결정할 수 있도록 했다. 증권회사의 부당한 수수료 차별금지 조항도 삭제된다.
56개 폐지·개선과제를 유형별로 살펴보면 사업활동제한이 21개로 가장 많았고, 진입제한(10개), 가격제한(9개), 카르텔(3개) 순이었다. 부문별로는 방송·문화부문이 11건, 의료·제약 및 건설·교통부문이 각각 6건이었다.
강철규 공정위장은 "폐지·개선키로 합의된 과제에 대해서는 실행을 독려할 예정"이라며 "앞으로도 산업별 시장개선시책, 법령협의 등을 통해 개선이 필요한 과제를 지속적으로 발굴하겠다"고 밝혔다.
- (알면 힘이 되는 법)변호사가 따져본 기획부동산의 문제점
- [최광석] 최근 각종 매체를 통해 기획부동산의 폐해에 대해 자주 접하게 된다. 부동산변호사로서 활동하는 필자 역시 기획부동산에 인연을 맺어 낭패를 본 경우를 자주 상담하고 있다.
일반적으로 기획부동산이라 함은, 대규모의 부동산을 매입한 후 일반인들의 돈을 끌어들일 수 있는 적당한 크기로 분할한 후에, 텔레마케터와 같은 조직적인 판매망을 통해 판매하는 조직으로 통하고 있다. 이 과정에서 분명치 않은 개발계획 등 감언이설이 동원되고, 매입한 가격의 수십배나 되는 터무니없는 많은 이득을 남기고 있어, 사회적인 물의를 빚고 있는 것이다.
필자의 경험으로는, 일단 기획부동산이 광고하는 개발성 계획들의 진위를 정확하게 판단하기 위해 행정관청에 직접 문의하는 것과 같이, 과연 기획부동산이 광고하는 부동산의 가치가 적정한 것인지 여부를 확인하기 위한 노력이 부족하다는 점을 차지하고서라도, 법률적인 측면에서의 기획부동산의 문제점에 대해서 일반인들의 이해가 매우 부족하다고 생각된다.
다시 말하면, 일반인들은 기획부동산이 제시하는 부동산에 관한 정보가 시세적인 측면에서만 정확하게 분석되면, 별다른 문제점은 없지않느냐라고 생각하고 있다는 것이다. 그러나, 실무에서 느끼는 기획부동산의 문제는 이보다 훨씬 더 심각하다.
우선, 가장 기본적인 문제점은 매입을 권유하는 기획부동산측의 신용도가 매우 낮다는 점에 있다. 부동산거래 뿐만 아니라 다른 비즈니스에서도, 당초 생각했던 것과 달리 거래가 낭패를 볼 수 있는 경우가 있을 수 있고, 이 경우에 상대방에 대해 책임을 물을 수 없다고 한다면 이 거래는 매우 위험한 거래가 되는 것이다.
예를 들어, 수입한 물건에 문제가 있는데 제조한 회사가 실체가 없는 회사라면 클레임을 걸어 이를 보상받을 수 있는 가능성이 적어질 수밖에 없다. 부동산거래 역시 마찬가지로, 당초 예상한 것과 실제가 다르다고 판단될 때, 부동산을 매도한 측에 대해 책임을 물어야 하는데, 소위 기획부동산이라고 하는 조직에는 이를 책임질 만한 별다른 자산이나 책임질 사람이 전혀 없는 것이 대부분이다. 오히려 이러한 사고발생을 염두에 두고 있음인지 일부러 그러한 자산을 구비하지 않는 것이 일반적이다.
또한 그 구성원들 역시 사회적인 근거가 약한 사람들이 대부분이어서, 자신들의 행동을 책임질 수 있는 능력이 매우 떨어지는 것이 보통이다. 결국, 기획부동산측이 판매과정에서 사기적인 수법을 사용하였다고 할 때, 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능함에도 불구하고, 이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없는 관계로 실효성 있는 구제를 받을 수 없는 경우가 많다.
필자가 상담한 사람 중에는, 기획부동산을 통해 전라도 신안군에 임야 수백평을 소개받았는데, 그 과정에서 기획부동산측으로부터 ‘해당 임야가 해당 지자체의 개발계획에 따라 곧 상업지역으로 용도 변경될 수 있고, 만약 2년 내에 상업지역으로 용도 변경되지 못하면 매매대금에 상당한 이자까지 반환하겠다’는 서면약속까지 받아서, ‘일단 투자했다가 나중에 투자가치가 없다고 판단되면 대금을 반환받을 수도 있겠다’는 확신 하에서 수천만 원을 투자한 사람이 있다. 그러나 결국 7년이 지난 지금까지도 개발계획은 실현되지 못하고 있고, 대금반환을 약속한 기획부동산측과도 현재 연락이 끓어진지 오래되었다고 한다.
이러한 문제가 바로 위에서 지적한 기획부동산측의 낮은 신용도에서 발생하는 것이다. 이와 같이, 기획부동산을 통한 부동산거래에 있어서는 항상 문제가 발생할 수 있다는 전제하에서 나중에 책임질 수 있는 조건이 되는지 여부를 먼저 살펴볼 필요가 있는 것이다.
기획부동산의 또 다른 법률적 문제점으로는, 기획부동산에서 파는 부동산은 단독으로 분할되지 않은 공유지분상태이거나, 단독으로 분할된다고 하더라도 단독으로 개발될 수 없는 상태의 맹지상태가 많다는 것이다. 개발계획이라는 것은 그야말로 계획이나 기대에 그칠 수 있고, 설사 실현된다고 하더라도 상당한 시간이 소요되는 것이어서, 그 이전에 부동산으로서의 가치를 가지기 위해서는 건축과 같은 행위가 가능해야만 한다.
그러나, 공유지분상태에서는 다른 모든 공유자의 동의 없이는 건축 등과 같은 행위가 불가능한데, 기획부동산을 통해 부동산을 취득하게 된 서로 면식이 없는 공유자들간의 협조는 사실상 불가능하다는 점에서, 큰 문제가 있다.
한편, 지분이 아닌 단독소유라고 하더라도, 기획부동산으로 거래되는 대부분의 토지는 상당한 대규모 토지를 소규모로 쪼개어 파는 것이어서 상당수의 필지가 도로와 접하지 않은 맹지인 경우가 많아, 도로에 접하기 위하여 인근토지를 매입하거나 도로사용승락을 얻지 못하는 한 건축행위를 할 수 없게 된다는 현행법상의 저촉을 받게 되어 토지로서의 이용자체가 사실상 불가능할 수 있다.
그밖에도 기획부동산으로부터 매입한 부동산에는, 현지에서 직접 소개받은 부동산의 위치와 실제 지적도상의 부동산 위치가 다른 경우가 많거나, 연고를 알 수 없는 분묘가 존재하는 등 예상치 않은 세세한 법률적인 문제가 많은 실정이다.
결국, 기획부동산으로부터 낭패를 보지 않기 위해서는, 기획부동산의 감언이설에만 현혹되지 말고 거래금액에 맞는 주도면밀한 확인검증을 본인 스스로 해야 하는 것은 물론, 말에 책임을 질 수 있는 해당 전문가(공인된 부동산중개업자, 변호사 등)으로부터 적절한 자문을 구하는 자세가 반드시 필요하다. 중개업자만 잘 만나도 토지 거래는 절반 성공한 것이라는 얘기도 있지 않은가.
- 하나銀, 국내 최초 `부동산 매매보호 서비스`
- [edaily 김현동기자] 하나은행(002860)이 국내에서는 처음으로 부동산 매매시에 발생할 수 있는 모든 위험을 보호할 수 있는 `부동산 매매보호 서비스`를 실시한다.
하나은행은 오는 6일부터 아파트를 비롯한 주택과 상가 등 부동산 매매 거래시 발생할 수 있는 모든 위험을 미연에 방지할 수 있는 ‘하나 부동산 매매보호 서비스’를 국내 금융기관 최초로 시행한다고 5일 밝혔다.
부동산매매는 계약체결 후 계약금, 중도금, 잔금의 형태로 구입대금을 지급하지만 실제 부동산의 소유권은 잔금 지급시점에서 이뤄지기 때문에 각종 사고의 위험성이 상존하고 있다. 매도인이 계약금, 중도금을 받고도 또 다른 매수인에게 이중 계약을 체결하거나, 소유권이 이전되기 전에 해당 부동산에 가압류나 추가 근저당권이 설정될 수 있기 때문이다. 매도인의 신분증, 등기권리증 등을 위조할 경우 매수인은 보호를 받을 수 없다.
`부동산 매매보호 서비스`는 이런 위험을 보호함으로써 안전하게 부동산을 매매할 수 있게 하는 제도이다. 이 제도는 미국 등 선진국에서는 일반적으로 시행되고 있는 제도이지만, 국내에서는 하나은행이 최초이다.
서비스의 관리 및 서비스 주체는 하나은행이 맡는다. 기존 부동산 매매는 공인중개사 입회 하에 매도인과 매수인이 매매대금을 주고 받지만 이 서비스는 하나은행이 부동산 중개소를 대신해 매매대금을 매수인으로부터 전달받아 안전하게 매도인에게 전달하는 역할을 한다. 또, 매수인에게 중도금과 잔금 지급기일도 은행에서 통지한다.
은행측은 이 매매과정에서 발생하는 모든 위험을 보장하고 이런 위험은 보험에 부보한다. 부동산의 근저당권 설정과 임대차 관계 등 각종 권리분석은 미국 최대 권원보험사인 FATIC(First American Title Insurance Company)가 하고, 권리분석에 대한 하자 및 각종사고에 대한 보상은 LG화재보험㈜에서 책임진다.
서비스 대상은 부동산 매매대금이 1억원 이상인 APT, 주택, 상가 및 근린시설이며, 부동산 매수자 및 매도자는 만 20세 이상의 개인이어야 하고, 신용불량자의 경우 대상에서 제외된다.
이 서비스를 이용하려면 매수인이 전국의 모든 공인중개사 사무소를 통해 하나은행에 매매보호를 신청하고, 서비스 이용에 대한 수수료를 지급하면 된다. 수수료는 매매금액에 따라 달라져 매매금액이 1억원일 때 45만원, 2억원일 때 60만원, 5억원일 때 1백만원, 10억원일 때 160만원 수준이다.
하나은행 담당자는 “통상 주택구입시 본인의 전 재산을 들여 거래하는데 반해, 매매과정에 있어서는 많은 위험에 노출돼 있었다”면서 “서비스 시행으로 국내에서도 안전하게 부동산을 사고 팔 수 있는 계기가 될 것”이라고 밝혔다.
하나은행은 이 서비스를 주택 및 상가에 대해서 우선적으로 시행하고, 향후에는 토지, 나대지 등으로도 확대할 예정이다.
- 입시변경, 강남집값 영향 `있다` vs `없다` 공방
- [edaily 윤진섭기자] 지난 26일 교육인적자원부는 수능시험 비중을 줄이고, 내신 위주의 선발을 주요 골자로 하는 `대학입학제도 개선안`을 발표했다.
27일 업계 전문가와 현장 부동산 시장은 이번 조치가 `학교·학원 프리미엄`이 있는 서울 강남권의 집값에 긍정 요인보단 부정 요인으로 작용할 것이란 데는 의견을 같이했다.
그러나 향후 집값에 대해선 `하락을 견인할 것`이란 주장과 `별다른 영향이 없을 것`이란 의견을 엇갈리는 등 입시제도 변화에 따른 강남집값의 향배에 수요자들의 관심이 집중되고 있다.
◇ 탈(脫) 강남 바람 부채질..가격 하락 전주곡
김영진 내집마련정보사 사장은 “강북 등 다른 곳에서 강남으로 진입하려는 욕구를 누그러뜨리는 효과가 클 것”이라며 “앞서 시행된 EBS 수능 방송이 방학철마다 반복되는 강남권 수요 집중 현상을 사라지게 했듯이, 이번 내신제도 도입은 가격 하락을 부채질하는 요인으로 작용 할 것”이라고 예측했다.
일부 전문가들은 이번 입시제도가 시행될 경우 `강남 프리미엄`은 고사하고 `강남 기피현상`을 불러올 것이라는 전망도 내놓고 있다.
부동산뱅크 양해근 실장은 “일부 학부모들이 자녀들의 내신 성적을 위해 `강남`에서 다른 지역으로 이사를 갈 가능성이 높다”라며 “결국 초·중고 자녀를 둔 젊은층을 중심으로 굳이 비싼 생활비를 감수하면서 강남에 살 이유가 사라져, 결국 `탈(脫) 강남 바람`을 불러올 것”이라고 말했다.
또 그는 “이는 매매가의 선행지표라 할 수 있는 강남권의 전세가격이 재건축 규제, EBS 수능 방송 등의 영향으로 하락세를 타고 있다는 점도 이런 예측을 뒷받침하는 부분”이라고 말했다.
실제 부동산정보업체 부동산114는 8월 현재 강남구 전세금이 연초보다 4.41% 하락해 서울 평균 낙폭 1.61%의 3배에 달한다고 밝힌 바 있다. 특히 학원이 몰려 있는 대치동은 9.01%나 떨어졌다.
◇`강남특수`교육 외 문화·교통 우위 뛰어나..가격하락 힘들어
반면 반론도 만만치 않다. 이는 강남권 일대 중개업소의 동향을 살펴보면 확연히 드러난다. 대책이 발표된 뒤에도 이번 교육부의 조치로 아파트 값이 하락할 것이라는 분위기는 전혀 나타나지 않고 있다.
대치동 현대공인 관계자는 “입시제도의 경우 상황에 따라 수시로 바뀌는 속칭 `비일관성`이 특성”이라며 “대다수 주민들이 교육 못지않게 `강남 거주`라는 브랜드 인지도가 커, 매매가격에 영향을 미치지 못할 것이란 분위기”라고 말했다.
같은 지역의 하나공인 관계자는 “현재 강남 집값 하락의 가장 큰 이유는 양도세 등 각종 세금”이라며 “막대한 세금을 물면서까지 자식 교육을 이유로 외부로 나가는 수요가 과연 얼마나 있게냐”라고 반문했다.
전세가 하락은 불가피하지만 매매가 하락까지 연결되기는 역부족이란 의견도 있다. 스피드뱅크 안명숙 소장은 “강남 집값이 높은 데는 탄탄한 교육 못지않게 문화, 교통 등의 요인의 영향도 크다”라고 말했다.
이와 함께 안 소장은 “결국 강남 소유 아파트를 전세를 주고, 타 지역에 거주하는 방식이 되거나 아예 자녀들을 통학시키는 방식으로 바뀌는 것은 고려할 수 있지만, 문화와 교통 등이 뛰어난 강남 거주를 포기하는 수요는 그리 많지 않을 것”이라고 점쳤다.
내신 확대에 따라 또 다른 강남 특수를 불러올 수 있다는 지적도 제기되고 있다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 “강남권 학교나 학원은 여전히 질 좋은 교육 인프라를 갖추고 있다”라며 “결국 내신을 높이는 등 대책을 흡수, 반영한 교육상품이 출현할 가능성이 높아, 이번 대책으로 인해 강남 집값이 영향을 받기는 역부족”이라고 설명했다.
- 상가 권리금 `반토막` 속출
- [edaily 윤진섭기자] 경기 침체로 빈 점포가 발생하고 보증금이 하락하면서 서울 일부 지역에선 막대한 권리금을 주고 들어왔지만 제값을 받지 못하고 점포를 넘기는 `권리금 반토막’현상이 심화되고 있다.
심지어 일부 지역에선 경기가 위축되면서 무(無)권리금 점포도 나오고 있어, 이에 따른 임차인들의 손해가 심각한 것으로 파악됐다.
권리금은 가게를 인수하는 세입자가 기존 세입자에게 주는 웃돈으로 권리금이 떨어지면 장사가 안 된다는 뜻이다.
◇권리금 `반토막`현상 곳곳에서 발생
지난 2003년 8월에 서울 금천구 독산 2동 속칭 `정훈단지` 내에 화장품 가게 문을 연 한 모씨(37세). 7평짜리 점포를 인수하면서 권리금으로 2000만원을 줬지만, 불과 1년 만에 권리금 시세는 900만원으로 떨어져, 반 토막이 난 상태다.
한씨는“1500만원의 보증금에 매달 70만원 월세를 내는데 현재 5개월째 밀린 상태고, 가게를 내놓은 지 두 달이 넘었지만 적당한 점포 세입자를 찾지 못하고 있는 실정”이라고 말했다.
또 그는 “아예 권리금도 포기하고 가게를 넘길 것도 고려했지만 아까운 생각이 들어 500만원이라도 받고 넘길 생각”이라며 “하지만 월세도 내지 못해 보증금만 까먹는 실정이라 답답하다”고 말했다.
강동구 5호선 암사역 일대 선사현대 아파트를 주변으로 형성된 암사역 주변 상권도 권리금 하락 현상이 두드러지고 있다.
N공인중개사무소 관계자는 "암사역 부근 도로변에 위치한 1층 20평 매장은 과거 1억5000만원까지 하던 권리금이 현재는 8000만원 이하 수준으로 떨어진 상태"라고 말했다.
또 그는"경기가 좋지 않은 상황에서 집주인들은 예전의 월세를 고수해 결국 임차인들이 권리금을 내리는 선에서 후임자를 찾지만 쉽지 않은 형편”이라고 전했다.
대학 상권인 신촌 이대 입구 대로변 10평 분식점의 경우 권리금이 지난해 이맘때 1억~1억5000만원 정도였지만 지금은 30% 이상 꺾였다.
이대 인근 한 부동산 공인중개사는 "1억원 하던 권리금이 4000만~5000만원 수준으로 떨어진 곳도 많다“라며 "고객의 70~80%가 학생들인데 씀씀이가 크게 줄어 중소형 음식점, 테이크 아웃 커피점 등이 장사가 너무 안된다"고 털어놨다.
부동산 거래 경기가 위축되면서 서울 강남권 지역에 위치한 일부 부동산 중개업소에선 `무(無) 권리금` 점포가 나오고 있는 실정. 서울 강동구 고덕주공 인근 중개업소에 따르면 이 일대에 최근 중개업소 3~4곳이 권리금이 붙지 않은 채 급매물로 나왔다.
S 공인관계자는 “개발이익환수제 등으로 사업 지연이 불가피하고, 각종 부동산 규제로 3~4개월째 거래가 힘든 상황”이라며 “현재는 입지가 떨어진 곳을 중심으로 무(無)권리금 중개업소 점포가 나오고 있으며, 1년 전에 들어올 때 냈던 권리금 5000만원을 고스란히 날리는 셈”이라고 말했다.
◇권리금 하락 어느 정도인가?
부동산정보업체 부동산 114(www.r114.co.kr)에 따르면 최근 서울·경기 주요 상권 47곳을 대상으로 상가 권리금을 조사한 결과 2분기 권리금이 1분기보다 5.7% 하락한 것으로 집계됐다.
지역별로는 총신대입구(-30.8%), 이대앞(-30.0%), 천호역(-28.6%),성신여대(-27.7%),문정1동(-26.6%) 등지는 20% 이상 떨어졌다.
부동산 114 오성미 연구원은 "매출 부진에 시달리는 상인들이 상가를 팔려고 내놓고 있지만 상당수의 지역에서 수요가 거의 없어 거래는 잘 이뤄지지 않는 실정"이라며 "매물이 쌓이면서 권리금은 계속 낮아지는 추세"라고 말했다.
- (격동 증시50년)⑩군사정부, 처음엔 잘했다
- [edaily] 군사정부는 증시의 투자풍토 조성을 위해 우선적으로 증권거래법을 제정했다. 이렇게 해서 증권시장은 겨우 법적 근거를 갖게됐다.
돌아보면 증권시장은 56년부터 정식으로 문을 열었지만 근거법규가 없어 일제지배하에 있었던 조선증권취인소령을 원용해 왔었는데 그것부터가 독립국가로서는 대단히 창피스런 일이었다.
따라서 증권거래법의 제정은 증권시장이 근본없는 사생아가 아니라 공인받는 적법 시장이라는 공신력을 부여받은 셈이다.
더욱 새로 제정된 증권거래법에 의해서 증권거래소는 주식회사제가 되었는데 그것도 큰 매력이 됐다고 한다.
증권거래소는 시장을 관장하는 기관이다. 따라서 거래소의 대주주가 되면 시장도 좌지우지할수 있었다고 생각들을 했다.
여기에다 신상법을 제정, 주식회사제를 정립하고 또 이와함께 증시발전을 위한 세부규정도 많이 신설했다.
예를들어 수권자본제도를 채택했는데 이는 증자를 용이하게 하고 액면미달의 주식발행도 허용해서 신주발행을 용이하게 한 것이다.
세제상의 우대도 매우 주목되는 조치였다. 정부는 소득세법과 법인세법을 일부 개정, 투자자와 상장회사에 대해서 배당이자소득세를 면세토록하고 또 증권시장을 통한 공모발기 또는 증자한 법인에 대해서는 법인세를 감면키로 했다.
군사정부는 또한 직접적인 투자유인조성에도 노력을 기울였다. 무엇보다 중요한 것은 새로 자산재평가법을 공포 시행한 것이다.
이것은 특히 주식투자가 인플레·헷지의 효과가 있다는 메리트를 제공해서 투자수요의 증가를 유인하는 재료가 됐을뿐만 아니라 실제로 이 법의 실시로 상장사의 자산재평가와 차익의 자본전입을 통한 무상주배당의 혜택이 주어졌던 것이다.
주식투자에서의 무상주배당의 매력은 바로 이때부터 발생하게 됐던 것이다.
군사정부는 또 직접적으로 주요기업체의 배당정책을 개선토록 해서 주식투자 메리트를 크게 높여줬다.
61년도 시중은행 상반기 결산총회에서 배당률은 연 8~ 12%로 높게 의결됨으로써 투자자들을 놀라게 했다.
한국전력은 전기3사통합이후61년 총회에서 통합전의 무배당과는 달리 연 10%의 배당을 의결했다.
이와같은 은행과 한전의 당시로써는 파격적인 고율배당은 곧 직접적인 투자수요를 자극해서 증시의 투자붐을 조성하는데 한 요인이 됐다.
군사정부가 잘한 것은 증시육성을 위해 제반조치를 종합적, 체계적으로 실시했다는 점인데 그뿐만이 아니다.
정부는 그런 조치로 조성되는 투자수요진작에 맞추어 공급도 확대함으로써 시장의 안정적 수급과 볼륨의 확대를 도모한 것이다.
원래 증권시장이란 자본의 중개기구로서, 수요자로서의 다수 투자자와 공급자로서의 다수 기업의 존재와 균형이 필수적이다.
다만 증권시장의 초기형태에서는 공신력있는 사회적 대기업의 형성이 어렵기 때문에 인위적이고 의도적인 주식공급대책이 필요하다.
정부는 이에따라 61, 62년 기간에 경매 시장을 통해서 한전 16만2000주, 미창(米倉) 83만주를 매각했다.
매각수량이 적은 것처럼 보이지만 당시로서는 매우 많은 수량이었다. 그것은 당해회사 유동주식수에 비해 볼때 151%, 1079%나 됐기 때문이다.
이와함께 상장회사의 증자도 활발해졌다. 자산재평가법의 실시와 투자수요진작 효과가 겹쳐져 상장회사의 증자는 62년부터 본격화되기 시작, 62년에 41억5000만원, 63년에 73억1000만원, 64년에 51억3000만원을 기록했다.
이러한 군사정부의 증시정책들은 대단히 효율적이어서 긍정적 반응을 얻어냈다. 균형과 조화, 다면적 추진은 폭넓은 호감을 얻어 짧은 기간에 조용하고 생기있는 활황을 연출하며 성장궤도에 오르는 듯했다.
문제는 군사정부의 단기 속성주의 속성이 그런 점진적 발전을 기다리지 못하고 개입함으로써 시스템 자체를 붕괴시킨 것이다.