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은행업 '新주택담보대출' 위험관리에 긍정적-이베스트
[이데일리 경계영 기자] 이베스트투자증권은 15일 은행업에 대해 이번 가계 주택담보대출 관련 가이드라인이 여신 취급과 위험 관리에 긍정적일 것이라고 진단했다. 전배승 이베스트투자증권 연구원은 “전날 금융위원회와 은행연합회가 발표한 가계부채 관리방안 후속대책에는 소득심사를 강화하고 비거치식 분할상환을 유도하는 등 가계 주택담보대출에 대한 여신심사 선진화 가이드라인이 담겼다”고 말했다. 이번 방안에 대해 그는 “상환능력 심사 관련 은행의 자율성이 강해지면서 여신 취급과 위험 관리 측면에서 긍정적”이라고 평가했다. 다만 전반적으로 심사기준과 사후관리가 강화해 신용공급과 주택거래가 둔화될 수 있다는 점은 우려 요인으로 꼽혔다. 전 연구원은 “분할상환이 확대되면 가계 원리금 상환 부담이 더욱 커져 소비성향이 지속적으로 축소될 수 있다”며 “내수 부진이 장기화한다면 은행 기초체력 측면에서도 우호적이지 못하다”고 지적했다.

2015.12.15 I 경계영 기자

은행업, 현실 감안한 가계부채 관리정책…비중확대-한국
[이데일리 송이라 기자] 한국투자증권은 전일 정부가 발표한 가계부채 종합관리방안 후속조치가 현실을 감안한 정책이었다고 평가했다. 은행업에 대한 투자의견을 ‘비중확대’로 유지하고 하나금융지주(086790), DGB금융지주(139130), 신한금융지주(055550), BNK금융지주(138930), KB금융(105560)지주 순으로 매수의견을 유지했다. 이철호 한국투자증권 연구원은 15일 “가계부채 관리정책으로 대출성장과 수익성 제고가 여의치 않은 환경이 장기화되고 있다”며 “이번 후속조치는 ‘상환능력만큼 빌리고, 처음부터 나누어 갚는’ 원칙을 적용하되 많은 예외를 인정했다”고 말했다. 전일 금융위원회와 은행연합회는 주택담보대출의 여신심가 가이드라인을 발표했다. 지난 7월 가계부채관리협의체가 발표한 ‘가계부채 종합관리방안’의 중요 후속조치다. 그는 “정부는 가계부채 관리정책으로 국내 부동산시장과 국내 경기가 부정적으로 영향 받는 것을 원하지 않는다는 결론에 도달했다”며 “집단대출을 여신심사 가이드라인 적용 대상에서 배제했고, 경제에 부담을 줄 수 있는 부채의 총량관리 보다는 질적구조 개선을 추진하는 방향을 견지하고 있는데서 알 수 있다”고 말했다. 정부는 은행이 스스로 리스크 관리를 하도록 하고, 관계기관과 함께 주택시장 동향을 모니터링한다는 데 집중했다. 총부채원리금상환비율(DSR) 시스템이 도입되는 맥락은 차주의 부채상환능력을 더 꼼꼼히 평가한다는 것이란 해석이다. 그는 “중장기 경제정책은 자산가격 안정과 가계의 소득 증대에 초점을 둘 수밖에 없다”며 “이는 대출자산 전건성 제고 및 대손비용 하향 안정으로 연결될 것”이라고 설명했다. 미국의 연방목표기금 상승은 국내금리와 순이자마진(NIM) 저점 형성에 기여할 것이며 3~5년 정도 장기적 견지에서는 인터넷은행과 핀테크가 국내 은행의 비용절감에도 기여할 수 있다는 분석이다. ▶ 관련기사 ◀☞[14일 주요 크레딧 공시]NICE신평, 하나캐피탈 'AA-' 외

2015.12.15 I 송이라 기자

[오늘시장 브리핑]유가와 함께 美 뉴욕증시도 반등
[이데일리 경계영 기자] ◇美 뉴욕증시 강세=14일(현지시간) 다우존스 산업지수는 전 거래일 대비 0.6% 오른 1만7368.50를 기록했다. 장 중에는 100포인트 넘게 밀리던 지수는 서부텍사스산원유(WTI) 반등과 함께 에너지주가 강세를 보이자 오름세로 돌아섰다. 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)500 지수는 같은 기간 0.48% 오른 2021.94로 거래를 마쳤다. 특히 에너지 섹터가 0.8% 상승했고, 전자통신 분야는 1% 올랐다. 나스닥 종합지수도 0.38% 상승한 4952.23으로 거래를 마쳤다.◇국제유가, 7거래일 만에 반등=14일(현지시간) 뉴욕상업거래소(NYMEX)에서 WTI 1월물 선물 가격은 전 거래일보다 배럴당 0.69달러, 1.9% 상승한 36.31달러에 거래를 마쳤다. 장 막판 저가 매수세에 힘입어 마감 직전 반등했다. 런던 ICE 선물거래소에서 브렌트유 1월물 선물 가격은 전일대비 배럴당 0.29% 하락한 37.92달러에 마감했다. 이는 2008년 12월 이후 7년 만의 최저치다. 이날 아미르 호세인 자마니니아 이란 석유차관은 “유가가 떨어지더라도 이란이 원유 증산 계획을 늦추는 일은 절대 없을 것”이라며 최악의 시나리오도 준비 중이라고 밝혔다. ◇유로존, 목표 물가상승률 달성할 것=월스트리트저널(WSJ)에 따르면 이날 마리오 드라기유럽중앙은행(ECB) 총재는 “유로존 인플레이션이 목표치인 2%로 오르는 시점이 예상보다 크게 늦어지지 않을 것”이라고 말했다. 드라기 총재는 또한 물가 안정의 목표를 달성하기 위해서 각종 정책 수단을 동원하겠다는 기존의 입장을 재차 확인했다. ◇새로운 주택대출제도 시행=금융위원회와 은행연합회는 14일 여신심사 선진화 가이드라인을 발표했다. 가이드라인에 따르면 차입자의 상환 능력을 우선적으로 심사하는 은행권 주택담보대출제도가 서울 등 수도권에서는 내년 2월, 비수도권(지방)에선 5월 시행된다. 거치기간 없이 처음부터 원리금을 함께 갚는 분할상환 원칙도 도입된다. ◇윤석금 웅진그룹 회장, 감형=서울고법 형사4부는 1000억원대 사기성 기업어음을 발행하고 1500억여 원의 배임을 저지른 혐의(특정경제범죄가중처벌법상 배임 등)로 불구속 기소된 윤 회장에게 14일 징역 3년에 집행유예 5년을 선고했다. 계열사를 부당 지원하고 회사 돈을 횡령한 혐의로 1심에서 징역 4년의 실형을 선고받았지만 2심에서 집행유예로 감형된 것. 재판부는 사기성 기업어음(CP)을 발행한 혐의를 무죄로 결론 짓고 배임·횡령 혐의만 유죄로 인정했다.

2015.12.15 I 경계영 기자

2억7000만원 주택대출 땐…첫달부터 149만원 갚아야
[이데일리 김동욱 기자] 내년 5월 결혼을 앞둔 김 모(33) 씨는 서울 마포구 상암동에 있는 4억5000만원짜리 아파트를 눈여겨보고 있다. 연봉 4800만원인 그는 집값의 60%인 2억7000만원을 은행 대출로 해결할 생각이다. 김씨는 은행에 의뢰했고 연 3%의 금리로 비거치식·20년 분할상환 조건으로 월 원금과 이자를 합한 상환액이 149만7414원이라는 답을 받았다. 결혼준비 자금에 부담을 느낀 김씨는 은행에 일단 이자만 갚고 원금 상환은 5년 뒤로 미루는 거치식 주택담보대출을 문의했다. 은행측은 바뀐 주택담보대출에 따라 비거치식·분할상환이 원칙이라고 답했다. 하지만 비거치식·분할상환 대출이라도 1년까지는 거치기간을 둘 수 있다는 은행측의 안내에 따라 김씨는 1년 뒤 원리금을 갚기로 하고 대출을 받았다.내년 2월 서울·수도권을 시작으로 적용되는 새로운 주택담보대출의 핵심은 대출자의 소득심사 강화, 원리금 균등상환이다. 일부 예외사항을 제외하면 원칙적으로 집을 살 목적으로 주택담보대출을 받을 땐 대출자의 소득수준을 이전보다 상세히 살피고 비거치식·분할상환 방식을 적용한다는 얘기다. 이번 대책이 본격적으로 시행되면 은행권에서 주택을 담보로 돈 빌리기는 한층 까다로워져 부동산 시장에 적지 않은 영향을 줄 전망이다. 특히 소득심사가 상대적으로 느슨했던 비수도권을 중심으로 변화가 일 것으로 보인다. ◇ 집살 땐 분할상환·비거치식 원칙 적용 정부가 15일 내놓은 가이드라인은 은행들이 현장에서 참고하는 업무지침서 역할을 하게 된다. 가이드라인은 담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 대출심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두고 있다. 조건은 대략 4가지다. △신규 주택구입용 대출 △고부담대출((LTV 또는 DTI 60% 초과) △주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상 △소득산정 때 신고소득을 활용한 대출 등이다. 이에 따라 대출을 받을 땐 소득검증을 위해 원천징수영수증과 같은 증빙서류를 제출해야 한다. 직장인이 아닌 자영업자라면 국민연금·건강보험료 납부내역과 같은 서류를 내야 하고 이 마저 없다면 신용카드 사용액이 적힌 실적 서류를 제출해야 한다. 최저생계비를 소득으로 활용한 대출은 받기 어려워진다. 이전엔 4인 기준 최저생계비를 소득으로 활용하면 연소득 2000만원으로 인정받아 1억원까지 빌릴 수 있었지만 앞으로는 대출 한도액이 3000만원으로 줄어든다.◇생활비 용도·소득 많으면 예외다만 정부는 다양한 예외조항을 마련했다. 집을 담보로 단기 목적의 생활자금을 빌리거나 대출이 낀 집을 상속받은 경우다. 아파트 분양대출도 마찬가지다. LTV가 60%를 넘더라도 DTI가 30%를 밑돌면 만기일시상환 방식으로 돈을 빌릴 수 있다. 소득이 많은 사람도 예외로 인정한 셈이다. 예컨대 5억원짜리 집을 사기 위해 은행에서 3억원을 대출받는다고 가정할때 연소득 5800만원 이상이면 DTI가 30%를 밑돌아 새 기준을 적용받지 않는다.과거 거치식 분할상환 대출자가 거치기간 연장을 위해 새 대출로 갈아탈 때도 1회에 한해 거치기간을 3년까지 연장할 수 있도록 했다. 다만 2018년 12월 31일 이전에 같은 은행에서 같은 금액 이하의 대출상품으로 갈아타야 인정받을 수 있다. 윤성은 은행연합회 여신제도부장은 “거치식 대출받은 사람에게 바로 비거치식 대출을 적용하면 혼란이 생길 수 있는 만큼 한시적으로 거치기간을 연장할 수 있도록 했다”고 설명했다. 변동금리 주택대출을 받으려고 할 땐 실제 금리에 스트레스 금리(최근 3~5년간의 금리 인상폭)를 반영해 대출한도를 정하게 된다. 이는 결국 고정금리 대출을 유도하기 위한 것으로 변동금리로 대출을 받게 되면 그만큼 대출한도가 줄어드는 셈이다. 대출희망자가 갖고 있는 모든 대출의 원금 상환액(DSR)도 산정해 상환능력 심사 때 반영한다. 지금은 기타부채 이자상환액만 보는데 앞으로는 실제 상환구조와 금리도 살펴 2금융권 대출이 많은 경우엔 대출에 불이익을 받을 수 있다. 손병두 금융정책국장은 “이번 가이드라인이 시행돼도 다양한 예외사항을 뒀기 때문에 대출절벽 현상이 나타나진 않을 것으로 본다”며 “부동산시장에 미치는 영향도 제한적일 것”이라고 말했다.

2015.12.15 I 김동욱 기자

담보보다 소득 먼저 본다…깐깐해지는 주택대출
[이데일리 문승관 정다슬 기자] 주택담보대출을 받을때 소득 심사가 한층 강화되는 내용의 새로운 주택담보대출 제도가 수도권에선 내년 2월, 비수도권에선 내년 5월부터 시행된다.이 제도가 본격 시행되면 은행권에서 주택을 담보로 돈 빌리기가 한층 까다로워져 부동산 시장에 적지 않은 파장을 미칠 전망이다. 금융위원회는 14일 서울 태평로 금융위에서 이 같은 내용의 ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 발표했다. 가이드라인에 따라 수도권은 내년 2월부터, 지방은 내년 5월부터는 원칙적으로 주택담보대출을 받을땐 분할상환·비거치식 방식이 적용된다. 주택담보비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)이 60%를 넘어서는 고(高)부담대출이나 주택담보대출 담보 물건이 3건 이상인 경우 등도 마찬가지다. 소득심사 때는 원천징수영수증(근로소득)ㆍ소득금액증명원(사업소득) 등 객관성이 있는 증빙소득 자료를 제출해야 한다.증빙소득으로 확인이 어려울 경우에는 국민연금, 건강보험료를 바탕으로 추정한 소득(인정소득)이나 신용카드 사용액, 매출액 등으로 추정한 소득(신고소득)이 활용된다. 손병두 금융위 금융정책국장은 “DTI 규제가 적용되고 있지 않은 비수도권의 경우 소득증빙 강화 관행이 자연스럽게 안착할 시간이 필요해 시행 시기를 5월로 정했다”고 설명했다.금융위는 예외 규정도 마련했다.재건축 아파트 등의 중도금 집단대출이나 불가피한 채무 인수, 일시적 2주택 처분 등 명확한 상환계획이 있는 경우 등이다. 아울러 의료비·학자금 등 불가피한 생활자금으로 본부 승인을 받은 경우는 비거치식 분할상환 원칙에서 제외된다. 금융당국은 이번 대책에 따른 풍선효과로 대출수요가 보험권으로 이동할 수 있다고 보고 보험협회 중심의 태스크포스를 구성, 내년 하반기 시행을 목표로 ‘보험권 여신심사 선진화방안’ 마련에 착수했다.

2015.12.14 I 문승관 기자

[일문일답]"LTV·DTI 규제 다시 강화할 계획 없어"
[이데일리 정다슬 기자] 금융위원회는 14일 내년부터 은행들이 주택대출 때 기준으로 삼는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 내놓긴 했지만 주택담보인정비율(LTV)나 총부채상환비율(DTI)와 같은 주택규제를 추가적으로 강화할 계획은 없다고 밝혔다. 가계부채 증가 속도가 빠르긴 하지만 이를 막기 위해 규제를 새로 도입하기 보단 분할상환·고정금리 대출을 유도해 자연스럽게 가계부채를 줄이겠다는 것이다. 다음은 손병두(사진) 금융위원회 금융정책국장의 일문일답이다. - 그동안 금융당국이 ‘빚내서 집 사라’고 한 것 아니냐는 일각의 비판에 대해서는.△가계부채 증가는 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제 합리화뿐만 아니라 주택시장 정상화, 저금리 장기화 등 여러 가지 복합적인 요소가 반영돼 있다. 임종룡 금융위원장이 지난 기자간담회에서 2012년 상황을 언급했다. 당시 서민들이 집을 제대로 팔지 못해서 이사도 못했던 상황을 생각하면 DTI·LTV 규제 합리화가 주택 거래량을 정상화하고 서민경제에 긍정적인 효과 미쳤다. - 가이드라인으로 대출절벽 발생이나 부동산 시장에 충격은.△이해관계자의 충분한 의견을 수렴했으며 충분한 상환능력을 갖춘 실수요자 또는 불가피한 생활자금 등 다양한 상황에 맞는 예외를 인정해 대출절벽 우려를 차단했다.- 지방 시행 시기가 5월로 잡힌 이유는 무엇인가. 오해를 부를 소지가 있다. △그동안 여신선진화 태스크포스팀(TFT)가 7월부터 6차례 회의를 했다. 은행들 의견도 수렴하고 공정거래위원회와 협의를 한 후 지방은 시행을 늦출 필요가 있다는 결론이 나왔다. 이 가이드라인을 시행하려고 하면 16개 은행의 전산작업도 해야 하고 지점이 7300여 개에 달하다 보니 이에 따른 기술을 준비하는 데 최소 1개월 이상 소요될 것이라는 은행들의 의견이 있었다. 그렇다면 지금까지 DTI를 적용하지 않았던 지방은 어느 정도 시간이 걸리느냐는 것은 소비자에게 충분히 숙지하도록 하는 시간이 3개월 정도 걸릴 것으로 봤다. - 집단대출에는 가이드라인을 적용하지 않는다고 했다. 시공사·시행사의 보증능력을 신뢰할 수 있나. 지나치게 건설사 등에 유리한 정책 아닌가. △집단대출이 급증하다 보니 은행들이 자체적으로 심사평가를 강화하고 있다. 각 사업장 평가를 하지 않았는데 이에 대해서 평가를 시작했고 리스크 관리를 하고 있다. 또 건설사가 워크아웃, 자율협약 등 구조조정에 들어간 회사가 가장 많다. 이것까지 조였을 때 경제에 미치는 영향을 고려하지 않을 수 없다.- 가계부채 문제를 해결하려면 LTV·DTI 규제를 다시 강화해야 한다는 지적도 있다.△ 지금의 가계부채 증가세는 LTV·DTI 규제 합리화 외에도 저금리, 전셋값 상승, 주택시장 정상화 등 복합적 요인이 맞물린 결과다. LTV·DTI 규제 합리화는 지난 10여년전 주택경기 과열기에 도입된 규제를 합리적으로 보완한 것으로 주택시장 정상화에 상당 부분 기여하면서 건설, 토목, 이사 등 서민경제에도 도움이 된 것으로 판단한다. 현재로선 LTV·DTI 규제를 다시 강화할 계획이 없다.

2015.12.14 I 정다슬 기자

"연봉 4800만원 직장인 2억7천 아파트 대출 받으면 원리금 149만원"
[이데일리 김동욱 이성기 최정희 기자] 내년 5월 결혼을 앞둔 김 모(33) 씨는 서울 마포구 상암동에 있는 4억5000만원짜리 아파트를 눈여겨보고 있다. 연봉 4800만원인 그는 집값의 60%인 2억7000만원을 은행 대출로 해결할 생각이다. 김씨는 은행에 의뢰했고 연 3%의 금리로 비거치식·20년 분할상환으로 월 원금과 이자를 합한 상환액이 149만7414원이라는 답을 받았다. 결혼준비 자금에 부담을 느낀 김씨는 은행에 일단 이자만 갚고 원금 상환은 5년 뒤로 미루는 거치식 주택담보대출을 문의했다. 은행측은 바뀐 주택담보대출에 따라 비거치식·분할상환이 원칙이라고 답했다. 하지만 비거치식·분할상환 대출이라도 1년까지는 거치기간을 둘 수 있다는 은행측의 안내에 따라 김씨는 1년 뒤 원리금을 갚기로 하고 대출을 받았다.내년 2월 서울·수도권을 시작으로 적용되는 새로운 주택담보대출의 핵심은 대출자의 소득심사 강화, 원리금 균등상환이다. 일부 예외사항을 제외하면 원칙적으로 집을 살 목적으로 주택담보대출을 받을 땐 대출자의 소득수준을 이전보다 상세히 살피고 비거치식·분할상환 방식을 적용한다는 얘기다. 이번 대책이 본격적으로 시행되면 은행권에서 주택을 담보로 돈 빌리기는 한층 까다로워져 부동산 시장에 적지 않은 영향을 줄 전망이다. 특히 소득심사가 상대적으로 느슨했던 비수도권을 중심으로 변화가 일 것으로 보인다. ◇ 집살 땐 분할상환·비거치식 원칙 적용 정부가 15일 내놓은 가이드라인은 은행들이 현장에서 참고하는 업무지침서 역할을 하게 된다. 가이드라인은 담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 대출심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두고 있다. 조건은 대략 4가지다. △신규 주택구입용 대출 △고부담대출((LTV 또는 DTI 60% 초과) △주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상 △소득산정 때 신고소득을 활용한 대출 등이다. 이에 따라 대출을 받을 땐 소득검증을 위해 원천징수영수증과 같은 증빙서류를 제출해야 한다. 직장인이 아닌 자영업자라면 국민연금·건강보험료 납부내역과 같은 서류를 내야 하고 이 마저 없다면 신용카드 사용액이 적힌 실적 서류를 제출해야 한다. 최저생계비를 소득으로 활용한 대출은 받기 어려워진다. 이전엔 4인 기준 최저생계비를 소득으로 활용하면 연소득 2000만원으로 인정받아 1억원까지 빌릴 수 있었지만 앞으로는 대출 한도액이 3000만원으로 줄어든다.◇생활비 용도·소득 많으면 예외다만 정부는 다양한 예외조항을 마련했다. 집을 담보로 단기 목적의 생활자금을 빌리거나 대출이 낀 집을 상속받은 경우다. 아파트 분양대출도 마찬가지다. LTV가 60%를 넘더라도 DTI가 30%를 밑돌면 만기일시상환 방식으로 돈을 빌릴 수 있다. 소득이 많은 사람도 예외로 인정한 셈이다. 예컨대 5억원짜리 집을 사기 위해 은행에서 3억원을 대출받는다고 가정할때 연소득 5800만원 이상이면 DTI가 30%를 밑돌아 새 기준을 적용받지 않는다.과거 거치식 분할상환 대출자가 거치기간 연장을 위해 새 대출로 갈아탈 때도 1회에 한해 거치기간을 3년까지 연장할 수 있도록 했다. 다만 2018년 12월 31일 이전에 같은 은행에서 같은 금액 이하의 대출상품으로 갈아타야 인정받을 수 있다. 윤성은 은행연합회 여신제도부장은 “거치식 대출받은 사람에게 바로 비거치식 대출을 적용하면 혼란이 생길 수 있는 만큼 한시적으로 거치기간을 연장할 수 있도록 했다”고 설명했다. 변동금리 주택대출을 받으려고 할 땐 실제 금리에 스트레스 금리(최근 3~5년간의 금리 인상폭)를 반영해 대출한도를 정하게 된다. 이는 결국 고정금리 대출을 유도하기 위한 것으로 변동금리로 대출을 받게 되면 그만큼 대출한도가 줄어드는 셈이다. 대출희망자가 갖고 있는 모든 대출의 원금 상환액(DSR)도 산정해 상환능력 심사 때 반영한다. 지금은 기타부채 이자상환액만 보는데 앞으로는 실제 상환구조와 금리도 살펴 2금융권 대출이 많은 경우엔 대출에 불이익을 받을 수 있다. 손병두 금융정책국장은 “이번 가이드라인이 시행돼도 다양한 예외사항을 뒀기 때문에 대출절벽 현상이 나타나진 않을 것으로 본다”며 “부동산시장에 미치는 영향도 제한적일 것”이라고 말했다. ◇전문가 가계부채 옥죄기 실효성 ‘글쎄’정부는 이번 제도가 시행되면 연간 이뤄지는 신규 주택담보대출 126조원의 20% 수준인 연 25조원이 분할상환·고정금리 대출로 이뤄져 시간이 지날수록 부채가 줄어드는 긍정적인 효과가 나타날 것으로 기대한다. 전문가들도 일단 이번 대책에 대해 정부가 미국 금리 인상을 앞두고 빠르게 증가하는 가계부채 문제를 해결하기 위한 불가피한 조치라고 평가한다. 하지만 부동산 시장 연착륙을 위한 ‘고육지책’으로 정책의 실효성에 대해서는 의문을 제기하는 목소리도 적지 않다. 이휘정 하나금융경영연구소 수석연구원은 “시행 예고까지 한 상황에서 더 미루다간 (가계부채 문제를)방관했다는 책임 소재가 불거질 수 있다”며 “객관적인 소득 증빙 자료를 통해 상환능력을 평가하겠다는 상징적인 의미는 있지만 그 효과는 미지수”라고 말했다. 집단대출 등 적용 예외 조항에 대한 우려도 쏟아졌다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “상대적으로 대출심사가 느슨한 분양 중도금 집단대출은 최근 분양물량 급증과 함께 예년보다 3~4배 빠르게 확대되고 있다”며 “불확실성을 확대하는 요인으로 작용할 수 있다”고 말했다. 김동환 금융연구원 선임연구위원은 “주담대의 상당 부분은 사실 서민들의 긴급생활자금용인데 (가계부채 해결을 위한) 실효성 있는 대책이라기보다 부동산 경착륙을 우려한 ‘고육지책’으로 보인다”고 평가했다. 정작 가계부채 문제의 뇌관이 주담대가 아닌 다른 부분의 대출에서 터질 수 있다는 지적도 제기됐다.조영무 LG경제연구원 연구위원은 “주택담보대출 보다는 오히려 신용대출이 더 문제”라며 “(신용대출의 경우) 금리 자체가 더 비은행권에서도 빠르게 늘고 있다”고 말했다. 김성태 KDI 연구위원은 “부동산 시장 경착륙을 우려한 것은 이해하지만 추이를 지켜본 뒤 분할상환 대상을 확대해야 한다”며 “현재 대책으로 안심하기엔 충분치 않아 집단대출도 분할상환토록 하는 등 범위를 넓혀가야 한다”고 주장했다.

2015.12.14 I 김동욱 기자

[新주택대출제도]연봉 5300만원 김씨, 5억원 주택 산다면 대출방법은
[이데일리 최정희 기자] 연소득이 5300만원(내년 4인 가구 중위소득 기준)인 김 씨가 내년 서울에 5억원짜리 아파트를 산다고 했을 때 어떻게 대출을 받는 것이 좋을까. 매월 내야 하는 원리금(원금+이자) 부담을 줄이길 원한다면 낮은 대출금리를 받는 것도 중요하겠지만 주택담보대출 비율(LTV)과 만기를 조정해 총부채상환비율(DTI)을 30% 이하로 유지하는 것이 관건이다. 시중은행의 시뮬레이션 결과 연소득 5300만원인 김 씨가 5억원짜리 아파트를 사려고 3억원(LTV 60%)을 은행에서 빌리려면 만기를 30년(원리금 균등상환)으로 설정 시 DTI가 28.64%(신용대출 등 여타 대출 없을 경우)가 된다.만기 일시상환이나 거치식 분할상환으로도 대출을 받을 수있다는 얘기다. 만기가 줄어들면 DTI비율은 올라가고 반대로 만기가 늘어나면 DTI비율은 낮아진다. 또 1년 정도 거치기간을 둔다고 가정하면 역시 DTI가 29.25%로 30% 미만이라 매월 원금과 이자를 한꺼번에 갚지 않아도 된다. 다만 이는 대출 금리 3%를 기준으로 한 것이다. 금리가 올라간다면 DTI 기준은 더 까다로워질 수 있다. 김 씨가 은행에서 3억5000만원, LTV 70%까지 대출받는다고 가정하면 어떨까. 결론부터 말하자면 만기를 최장 35년까지 연장하더라도 DTI 30%를 넘게 된다. 즉, 매달 원금과 이자를 나눠내야 한다. 거치기간을 두지 않고 산정했다면 DTI가 30.49%, 1년 거치기간을 둘 경우엔 31.0%다. 시중은행 관계자는 “김 씨가 매달 내야 하는 원리금 상환 부담을 줄이고 주택을 사길 원한다면 LTV 60%선에서 DTI를 30% 미만으로 맞추기 위해 금리나 만기 등을 조정하는 게 가장 효율적인 방법”이라고 말했다.

2015.12.14 I 최정희 기자

강호인 장관 "내년 주택 공급과잉 문제 없다"
[이데일리 정수영 기자] “내년 주택시장에 급변(급격한 변화)은 없다. 지금과 크게 다르지 않을 것이다. 특히 여러 지표상 볼 때 내년 주택 공급 과잉 문제는 심각하지 않을 것으로 판단한다.”강호인(사진) 국토교통부 장관이 내년 주택을 포함한 부동산시장을 비교적 낙관적으로 전망했다. 강 장관은 14일 출입기자들과의 간담회에서 “현재 부동산시장은 2006년 집값 급등에 따른 사이클과는 분명 다르다”며 “현재는 완만하고 안정적인 회복세”라고 진단하며 내년 시장을 이 같이 내다봤다. 그는 또 “주택업계도 내년 금리 인상, 가계대출 규제 강화 등 거시경제 흐름을 보며 공급 물량을 조절할 것이기 때문에 (내년 공급 과잉 문제는) 시장이 자연스럽게 해결할 수 있는 문제”라고 낙관했다. 다만 “주택 인·허가 물량이 많아 2017~2018년을 우려하는 시각이 많은데, 반대로 상반된 결과의 리포트도 있다”며 “2~3년 후 상황은 좀더 시간을 두고 살펴봐야 할 문제”라고 덧붙였다. 강 장관은 금융권이 내년 2월부터 주택담보대출 분활상환을 확대(지방은 5월부터 시행)하는 데 대해서도 “시장이 급격히 냉각되는 일은 없을 것”이라고 판단했다. 그는 “주택시장은 모니터링, 관계부처 협업이 중요하다”며 “부작용이 발생하지 않는 선에서 추진하는 만큼 심각한 과열도, 급냉도 없을 것”이라고 말했다. 지방 주택시장이 과열이라는 분석에 대해서도 “지방의 공급 과잉, 투기 수요 급증이라는 얘기가 많은데, 이는 지역별로 수요의 요인이 다 다른 걸로 안다”고 말했다. 수도권과 지방이라는 이원화된 주택 정책을 펴서는 안된다는 의미로 풀이된다. 국회 서민특별위원회에서 논의 중인 계약갱신청구권와 전월세 상한제 도입과 관련해선 반대 입장을 굽히지 않았다. 강 장관은 “이를 시행하면 전·월세 공급에 영향을 미칠 것”이라며 “받아들이기 위해서는 고민이 더 필요하다”고 강조했다. 신혼부부 주택 공급이 결국 행복주택 확대로 연결되는 것 아니냐는 질문에도 강 장관은 “신혼부부도 결국 사회초년생들로 봐야 한다”며 “어린 신혼부부에게 가점을 주자는 의미”라고 해석했다. 통계가 미진하다는 지적에는 “아직까지도 수기(손으로 직접 작성)로 작성하는 부분이 많다”며 “이를 전산화하고 통계를 더 세부화해 지역별 동향 파악할 수 있게 할 예정”이라고 말했다. 또 “인허가부터 입주까지 상당기간 걸리므로 단계별 동향을 파악하고, 전·월세 등 임대시장 통계를 짜임새 있게 구축하는 등 보완하겠다”고 덧붙였다.

2015.12.14 I 정수영 기자

[新주택대출제도]전문가 "집단대출 등 예외 많아 효과 미지수"…신용대출 더 큰 문제
[이데일리 이성기 최정희 기자] 정부가 14일 발표한 ‘여신(주택담보대출) 심사 선진화 가이드라인’에 대해 전문가들은 “미 금리 인상을 앞두고 빠르게 증가하는 가계부채 문제를 해결하기 위한 불가피한 조치”라면서도 정책의 실효성에 대해서는 의문을 나타냈다. 또 적용 대상에서 집단대출을 예외로 두고 시행 시기를 다소 늦춘 데 대해서는 내년 4월 치러지는 총선을 의식한 조치가 아니냐는 의구심을 보였다. 특히 ‘고삐 풀린’ 가계부채 문제 해결을 위해서는 주담대를 제외한 비은행권, 신용대출에 더욱 관심을 기울여야 한다고 지적했다. 전문가들은 우선 가계부채가 소득보다 빠르게 증가하고 있는 상황에서 금리 상승 가능성에 선제적으로 대비하는 게 시급하다고 지적했다. 정부는 미 금리 인상이 당장 코앞으로 닥친 상황에서 주담대를 받는 고객의 이자 부담이 더욱 증가할 우려가 있어 금리 인상 시에도 감당할 수 있도록 하겠는 구상이다. 이휘정 하나금융경영연구소 수석연구원은 “시행 예고까지 한 상황에서 더 미루다간 (가계부채 문제를)방관했다는 책임 소재가 불거질 수 있다”며 “객관적인 소득 증빙 자료를 통해 상환능력을 평가하겠다는 상징적인 의미가 있지만 어느 정도 효과가 있을지는 미지수”라고 말했다. 집단대출 등 적용 예외 조항에 대한 우려도 쏟아졌다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “상대적으로 대출심사가 느슨한 분양 중도금 집단대출은 최근 분양물량 급증과 함께 예년보다 3~4배 빠르게 확대되고 있다”며 “가계부채와 관련한 불확실성을 확대하는 요인으로 작용할 가능성이 있다”고 말했다.김동환 금융연구원 선임연구위원은 “주담대의 상당 부분은 사실 서민들의 긴급생활자금용인데 (가계부채 해결을 위한) 실효성 있는 대책이라기보다 부동산 경착륙을 우려한 ‘고육지책’으로 보인다”고 평가했다. 근본적인 가계부채 관리를 위해서는 앞으로 적용 범위를 넓혀야 한다는 목소리가 많았다.김성태 KDI 연구위원은 “부동산 시장 경착륙을 우려한 것은 이해하지만 추이를 지켜본 뒤 분할상환 대상을 확대해야 한다”며 “현재 대책으로 안심하기엔 충분치 않아 집단대출도 분할상환토록 하는 등 범위를 넓혀가야 한다”고 주장했다. 정작 가계부채 문제의 뇌관이 주담대가 아닌 다른 부분의 대출에서 터질 수 있다는 지적도 제기됐다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “은행권의 대출 증가세는 이미 정점을 찍었고 증가 속도도 다소 둔화한 상태”라며 “주담대는 고정금리 분할상환으로 유도하면 나아지는데 변동금리인 신용대출 부분에 더 관심을 기울일 필요가 있다”고 강조했다. 조 위원은 “(신용대출의 경우) 금리 자체가 주담대 보다 높고 비은행권에서도 빠르게 늘고 있다”며 “앞으로 시중금리가 올라가면 신용대출이 더 큰 문제가 될 수 있다”고 말했다.

2015.12.14 I 이성기 기자

주택담보대출 규제 초읽기…"시장 찬물" VS "영향 일시적"
미국발 금리인상과 맞물려 거래절벽 우려까지분양시장도 입주 단지 집값 하락 여파 있을듯전세의 매매 전환 흐름 멈추긴 어렵단 시각도△정부가 서울·수도권은 내년 2월, 지방은 5월부터 주택담보대출에 대한 거치기간을 1년 이내로 줄이고 채무상환능력 평가는 엄격히 하는 가계부채 관리 방안 시행을 확정했다. 이에 따라 향후 주택시장에 대한 전망은 대형 악재라는 시각과 일시적 거래 감소에 그칠 것이란 반응이 엇갈리고 있다. 서울지역 아파트 단지. [이데일리DB][이데일리 양희동 기자] 정부가 내년부터 주택담보대출 규제를 사실상 강화하는 ‘가계부채 종합 관리방안’ 시행을 확정하면서 부동산시장에 먹구름이 드리우고 있다.14일 금융위원회에 따르면 정부는 관계기관 합동으로 주택담보대출의 거치기간(이자만 갚는 기간)을 대폭 줄이고 채무상환능력 심사도 강화하는 방안을 서울·수도권은 내년 2월, 지방은 5월부터 시행하기로 했다. 이에 따라 현재 3~5년인 거치기간은 1년 이내로 단축되고 주택담보대출 심사 시 원천징수영수증 등 소득 증빙자료까지 제출해야 한다.◇매매 급감·전셋값 상승·입주 단지 집값 하락…‘3중고’ 우려정부의 이번 방안이 내년부터 시행되면 대출 의존도가 높은 주택 매매시장의 위축은 불가피하다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 여기에 미국발 금리 인상이 임박한 상황과 맞물려 내년 1분기엔 급격한 거래량 감소와 전셋값 상승 등 이중고를 겪을 것이란 우려가 나오고 있다.박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 “대책 시행이 미국발 금리 인상과 거의 동시에 진행될 가능성이 커 내년 초에는 주택 거래가 멈추는 ‘거래 절벽’ 수준까지 갈 수도 있다”며 “전세시장은 서울 재개발·재건축 이주 수요 등으로 가뜩이나 물량 수급이 어려운 상황에서 매매 전환마저 둔화되면 가격 상승이 불가피하다”고 전망했다.양지영 리얼투데이 리서치실장은 “투자자는 물론 실수요자도 순수 자기 자본으로 집을 사는 경우는 거의 없기 때문에 시장 상황 악화는 예견된 수순”이라며 “과거 부동산 경기 흐름을 보더라도 주택시장은 정책 변수의 영향을 많이 받기 때문에 거래량이 절반 이하로 급감할 가능성이 크다”고 말했다.이번 가계부채 관리방안에서 분양 계약자에게 적용되는 집단대출(중도금·이주비·잔금대출)은 제외됐지만 분양시장도 침체 국면을 비껴가지는 못할 것이라는 시각도 있다. 올해 들어 분양 물량이 몰리며 공급 과잉 우려가 제기되고 있는 수도권 신도시 등은 내년 하반기 이후 입주 물량에 대한 대출 규제로 집값 하락 위험성이 한층 커졌기 때문이다.김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “분양시장은 집단대출이 예외로 적용돼 단기적으론 영향이 없겠지만 길게 보면 안심할 수 없는 상황”이라며 “내년 하반기 이후 입주 물량이 몰리는 지역에서는 매도와 매수 사이의 가격 접점을 찾기 어려워 집값 하락 폭이 커질 수 있다”고 강조했다.◇“단기적 악재 불과..장기적으론 영향 미미할 수도”주택담보대출 규제가 단기적으론 주택시장에 악재로 작용하겠지만 장기적으로는 영향이 미미할 것이란 시각도 있다. 전세난 해소를 위한 뾰족한 대책이 없는 상황에서 매매 전환이란 대세적 흐름을 꺾을 수는 없다는 것이다.이남수 신한금융투자 부동산 전문위원은 “신규 대출 부담 증가로 일시적으로는 주택 거래가 감소할 수 있지만 전세난이 심화될 가능성이 더 높다”며 “실수요자들의 내 집 마련 흐름은 전세난에 더는 견딜 수 없어 어쩔 수 없이 선택한 측면이 커 장기적으로는 다시 매매가 늘어나게 될 것”이라고 내다봤다.정부가 충분히 예상 가능한 주택시장 침체를 수수방관하지는 않을 것이란 전망도 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “내년 거래량은 1분기 감소 추세를 보이며 전반적으로 20%가량 줄어들 것으로 예상하지만 급감 수준은 아닐 것”이라며 “경기 침체는 정부도 원하지 않기 때문에 주택시장 상황이 급격히 악화되면 시행을 미뤘던 초저리 공유형 모기지 상품을 출시하는 등 시장의 숨통을 터 줄 개연성이 충분히 있다”고 말했다.

2015.12.14 I 양희동 기자

[新주택대출제도] 주요 용어 설명
[이데일리 이성기 기자] 정부와 전국은행연합회는 가계부채 종합 관리방안의 세부 적용기준을 담은 ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 마련해 수도권은 내년 2월부터, 비수도궈는 내년 5월부터 적용한다고 14일 밝혔다. 정부 당국은 담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 대출심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두겠다는 게 새 가이드라인의 핵심이라고 설명했다. 다음은 이번 대책에 등장하는 주요 용어 설명이다. △주택담보대출비율(LTV·Loan To Value ratio) 금융권에서 주택담보 대출을 받을 때 담보가치 대비 대출 가능 한도를 말한다. 통상 시가의 일정 비율로 정한다. 일례로 LTV 70%를 적용할 경우 4억원짜리 아파트 소유자는 근저당권 등이 설정되지 않은 것을 전제로 2억 8000만원까지 대출이 가능하다. △ 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 소득 기준으로 총부채 상환능력을 따져 대출 한도를 정하는 비율이다. DTI 60%라면 연 소득 1억원일 경우 연간 원리금 상환액이 6000만원을 넘지 않도록 대출규모를 제한하게 된다.△ 비거치식 분할상환 대출 처음부터 원리금을 나눠갚는 대출을 말한다. 최초 대출 약정일로부터 만기일까지 이자만 상환하는 기간, 즉 거치기간이 1년 이내이면서 원금을 월 1회 이상 분할해 상환하는 대출이 해당된다.△ 집단대출 아파트 신규분양·재건축·재개발아파트 입주(예정)자 전체를 대상으로 집단으로 취급하는 대출이다. 일정 자격요건을 갖춘 특정 차주집단을 대상으로 한 대출을 일괄적으로 승인하는 방식으로 취급된다.△ 증빙소득 국세청 등 공공 기관에서 발급하거나 객관성이 있는 자료로 입증한 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득을 포함하는 소득을 말한다. 소득금액증명원(사업소득)이나 원천징수영수증(근로소득) 등이 해당한다.△ 인정소득 국민연금 납부액, 건강보험료 납부내역 등 공공기관이 발급한 자료를 바탕으로 추정한 소득이다. △ 신고소득 증빙소득이나 인정소득에 해당하지 않는 이자소득, 배당금, 지대, 임대료 등 재산지표를 활용해 얻은 소득으로 대출 신청자가 제출한 자료로 추정한다.△ 상승가능금리(스트레스금리·Stress rate) 변동금리대출의 원리금 상환부담 및 차주의 채무상환능력 변화를 파악하기 위해 향후 금리상승 가능성을 고려한 가산금리를 말한다. 한국은행이 발표하는 신규 취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수치로, 은행연합회가 은행권과 협의해 제시한다. 2015년 12월 기준 상승가능금리는 2.7%다. 상승가능금리를 적용한 DTI가 80%를 초과하면 고정금리 대출로 유도하거나 80% 이하로 대출규모를 줄이도록 안내하기로 했다. △ 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio) 차주의 소득 대비 원리금 상환 부담 정도를 나타내는 지표를 말한다. 금융업권별, 대출종류별 평균 만기와 금리 수준을 추정해 전체 금융부채를 분할상환한다는 가정을 하고 산출한다. DSR가 은행 자체 관리 수준을 초과하면 사후관리 대상으로 선정해 모니터링을 강화할 방침이다.

2015.12.14 I 이성기 기자

[新주택대출제도] 新주담대, 뭐가 달라지나..여신심사 선진화방안 Q&A
[이데일리 이성기 기자]◇여신심사 선진화방안 Q&A-적용대상 대출 및 시행시기는?△이번 가이드라인은 은행이 주택을 담보로 해 신규로 취급하는 가계주택담보대출이 대상임(자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용 배제)다만, 가계 주택담보대출중 집단대출은 대출구조가 일반 가계 주택담보대출과 상이한 점을 감안하여 대상에서 제외(집단대출은 ‘선분양’으로 담보주택이 없는 상황에서 주택도시보증공사 등의 보증서나 시행사·시공사 연대보증을 고려해 대출이 이뤄지는 구조인 데 비해 일반 주택담보대출은 차주가 소유하고 있는 주택을 담보로 차주 채무상환능력을 평가하여 대출 실행)한편, 이번 가이드라인은 전국 모든 지역에서 시행할 예정이나 그간 DTI가 적용되지 않았던 비수도권의 경우 추가적인 준비 시간이 필요한 점을 감안해 우선 수도권부터 2016년 2월에 시행하고 비수도권은 2016년 5월부터 시행할 예정-원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지?△증빙소득이 없는 차주라도 대출을 받을 수 있음이번 가이드라인에 따른 소득증빙 강화 조치는 차주 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 차주 소득을 정확히 파악하려는 취지원칙적으로 객관성 있는 증빙소득을 우선적으로 확인. 다만 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득이나 신고소득 자료를 활용해 충분히 대출을 받을 수 있음*증빙소득:원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 자료로 입증된 소득*인정소득:공공기관 등이 발급한 국민연금, 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 소득*신고소득:신용카드(체크카드 포함) 사용액, 매출액·임대소득, 최저생계비 등으로 추정한 소득다만, 최저생계비를 활용하는 경우는 집단대출이나 3000만원 이하의 소액 대출로 제한-가이드라인에 따라 추가로 제출해야 하는 서류가 있는지?△신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약이 있을 수 있으므로 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선 준비하는 게 유리함-대출 받을 수 있는 한도가 줄어드는 것인지?△이번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없음다만, 상승가능금리를 감안한 DTI가 높게 나오는 차주는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 상승가능 DTI가 80% 이내가 되도록 대출규모를 일부 조정하는 경우가 발생할 수 있으며, 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3000만원 이하로 제한됨-상승가능금리 적용으로 변동금리 차주의 금리가 상승하는지?△상승가능금리(stress rate)가 적용된다고 해서 실제 고객의 이자를 계산하는 금리가 올라가는 것이 아님 상승가능금리란 변동금리 대출 차주에 대하여 금리가 인상되어 이자부담이 증가하더라도 부채를 상환할 수 있는 여력이 있는지를 평가하기 위해 은행이 자체적으로 활용하는 금리‘상승가능DTI’ 산출에만 사용되는 금리로서 실제 적용금리와는 관계가 없음-주택을 구입하는 경우 거치식이나 일시상환 대출로 받을 수 있는지?△앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출이 취급다만, 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 아래와 같이 규정하고 있으므로 예외 적용 대상인지 여부에 대해 사전에 거래 은행을 통해 확인할 필요가 있음. <예외 규정>① 집단대출 ② 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수③ 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우(예·적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 상환계획이 있는 경우 등)④ 불가피한 생활자금으로 본부승인을 받은 경우 등(주 소득자의 사망·퇴직·행방불명, 거주주택의 소실, 의료비, 학자금 등)⑤ 그 밖에 은행이 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력을 가지고 있거나, 불가피한 사정이 있다고 판단할 경우 -비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없는지?△비거치식 분할상환 대출이라 하더라도 대출 초기에 부담하는 여러 가지 비용(주택구입시 취·등록세, 이사비용 등)을 고려해 1년 이내의 거치기간 설정 가능-DSR지표는 사후관리에만 사용한다고 하는데 은행들이 실질적으로 대출 거절 지표로 사용하는 것은 아닌지?△이번 가이드라인에는 DSR지표에 따라 대출을 거절하도록 하는 내용은 없음은행들은 DSR지표를 산출하여 사후관리에 적극 활용해 나갈 계획. 소득 대비 총부채원리금 상환부담이 큰 차주(예: DSR>80%)에 대해서는 지속적인 모니터링 등 부실화 예방 조치 모색-앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 사항은 무엇인지?△소득대비 대출규모가 큰 고부담대출 차주나, 신고소득 제출 차주의 경우 비거치식 분할상환대출로 취급되는 등 부담이 발생할 수 있음또 변동금리 선택 차주도 향후 금리상승을 감안한 이자부담이 높게 나타나는 경우(상승가능 DTI > 80%) 금리유형이 고정금리로 유도되거나, 일부 초과금액이 조정될 수 있음물론, 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있으나 이 경우 본부심사 등을 거쳐야 하므로 시간이 더 소요될 수 있음이와 같이 가이드라인으로 인해 대출상환 방식이나 금리유형에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있으므로 주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 및 금리유형을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요 있음. 당초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출 취급이나 시간지연으로 자금애로가 발생하는 등의 피해가 없도록 유의해야

2015.12.14 I 이성기 기자

[新주택대출제도]대출 시 원천징수영수증 활용…변동금리는 '스트레스 금리' 적용
[이데일리 김동욱 기자]은행이 주택담보대출을 진행할 때 원천징수영수증과 같은 객관성이 높은 증빙 소득을 우선 활용해 대출자의 소득을 파악한다. 증빙소득으로 확인이 어려운 경우엔 국민연금, 건강보험료와 같은 인정소득이나 신용카드 사용액과 같은 신고소득을 활용해 소득을 추정하게 된다. 다만 과거처럼 최저생계비를 활용한 주택담보대출은 제한하기로 했다. 대신 3000만원 이하의 소액대출을 받는 경우엔 소득 증빙이 어렵더라도 영업점장이 최저생계비를 소득으로 인정할 수 있도록 했다. 금융위원회와 은행연합회는 14일 이런 내용을 담은 여신심사 선진화 가이드라인을 발표했다.정부는 이런 기준이 적용되지 않는 다양한 예외사항을 뒀다. 우선 아파트 분양 때 받는 집단대출, 집을 담보로 생활자금을 빌리거나 대출목적이 단기인 경우엔 새 기준을 적용하지 않는다. 상속받은 집이 일시상환 방식의 주택담보대출이 끼어 있는 경우처럼 어쩔 수 없이 채무를 인수할 때도 예외로 두기로 했다. 이번에 새로 마련한 가이드라인이 대출자의 소득에 따라 대출한도를 정하는 게 원칙이어서 소득이 많은 사람은 상대적으로 주택담보대출을 받기가 수월하다. 예컨대 집을 살 때 받기로 한 주택담보대출 금액이 LTV 60%를 넘어도 DTI가 30%를 밑돌면 거치식 대출을 받을 수 있다. 변동금리 주택담보대출을 받으려고 할 땐 실제 금리에 스트레스 금리(최근 3~5년간의 금리 인상폭)를 반영해 대출한도를 정하게 된다. 이는 결국 고정금리 대출을 유도하기 위한 것으로 변동금리로 대출을 받게 되면 그만큼 대출한도가 줄어드는 셈이다. 대출희망자가 가진 모든 대출의 원금상환액(DSR)도 산정해 상환능력 심사 때 반영한다. 지금은 기타부채 이자상환액만 보는데 앞으로는 실제 상환구조와 금리도 살펴 2금융권 대출이 많은 경우엔 대출에 불이익을 받을 수 있다. 손병두 금융정책국장은 “이번 가이드라인이 시행돼도 다양한 예외사항을 뒀기 때문에 대출절벽 현상이 나타나진 않을 것으로 본다”며 “부동산시장에 미치는 영향도 제한적일 것”이라고 말했다.

2015.12.14 I 김동욱 기자

[新주택대출제도]"연 25조원 비거치·분할상환 대출로 전환"
[이데일리 정다슬 기자] 이번 여신심사 강화로 거치식 대출에서 비거치식·분할상환 대출로 전환되는 규모는 연 25조원 정도로 추정된다. 손병두 금융위원회 금융정책국장은 14일 서울 태평로 금융위원회에서 ‘여신심사 선진화 가이드라인’ 브리핑을 통해 원칙적으로 신규대출은 비거치식·분할상환 대출을 적용하되 중복부분과 예외인정 등을 제외하면 연평균 주택담보대출 신규취급액인 126조원의 약 20% 수준으로 전환할 것이라고 밝혔다.아울러 스트레스 금리를 2.7%로 가정했을 때 나온 총부채상환비율(스트레스DTI)의 80%를 초과하는 대출은 신규취급액의 약 2.8% 수준이라고 밝혔다. 스트레스금리란 금리 인상을 가정한 대출금리로 매년 12월 중 정해져 이듬해 1월 1일부터 적용한다. 앞으로 변동금리로 신규 주택담보대출를 받으려는 이는 스트레스 금리를 적용한 스트레스DTI가 80% 이하인 범위에서 대출을 받아야 한다. 만약 스트레스DTI가 80%를 초과해도 대출을 받고 싶으며 고정금리대출로 전환하면 된다.

2015.12.14 I 정다슬 기자

[新주택대출제도] 대출받아 집살 땐 분할상환·비거치식 적용…소득 많으면 예외
△ 손병두 금융위 금융정책국장이 14일 서울 중구 금융위원회에서 가계부채 대응방향과 관련한 브리핑을 하고 있다. (사진=금융위)[이데일리 김동욱 기자] 시중은행들이 내년부터 주택담보대출을 할 때 기준으로 삼는 여신심사 가이드라인의 핵심은 대출자의 소득심사를 강화하고 원칙적으로 분할상환·비거치식 대출로 진행하겠다는 것이다. 대출자의 소득을 따져 갚을 수 있을 만큼만 돈을 빌려주되 원금과 이자상환 역시 대출을 받은 그 다음 달부터 바로 갚도록 유도하려는 취지다. 이에 따라 정부와 은행들이 정한 몇 가지 예외사항을 제외하면 원칙적으로 집을 살 목적으로 주택대출을 받을 땐 분할상환·비거치식 방식이 적용된다. 원금과 이자상환을 뒤로 미룰 수 없다는 얘기다. 우선 정부는 분할상환·비거치식 원칙이 적용되는 조건으로 4가지를 제시했다. △신규 주택구입용 대출 △고부담대출(LTV 또는 DTI가 60% 초과)의 대출 전액 △주택대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우 △소득산정 때 신고소득을 적용한 대출이 해당된다. 쉽게 말해 무주택자, 1주택자 관계없이 집을 살 목적으로 은행에서 대출을 받을 땐 원칙적으로 분할상환·비거치식 원칙이 적용된다. 신규 주택구입용은 실제로 집을 사는 건 물론 주택대출 만기가 돌아와 새로 대출을 받아 만기를 연장하는 경우도 해당된다. 다만 거치식 주택대출을 받은 사람이 같은 은행에서 다른 대출로 갈아타는 방식으로 만기를 연장할 땐 이 원칙을 2018년 12월 31일까지 한시적으로 예외로 두기로 했다. 이 기간까지는 거치기간을 최대 3년까지 둘 수 있도록 했다. 정부가 정한 4가지 조건에 해당하지 않으면 만기일시상환·거치식 대출을 받을 수 있다. 원금과 이자상환을 뒤로 미룰 수 있다는 얘기다. 정부와 은행은 우선 집을 담보로 생활자금을 빌릴 땐 이 원칙을 적용하지 않기로 했다. 이 경우에도 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있어야 한다. 예컨대 2주택자가 조만간 집을 팔아 대출을 갚겠다는 계획을 은행에 설명해야 한다는 얘기다. 소득 증빙이 어려운 최저생계비로 생활하는 가구도 최저생계비를 소득으로 인정받아 3000만원까지는 대출을 받을 수 있다. 아파트 분양 때 받는 집단대출도 예외다. 신규로 집을 살 때 LTV가 60%가 넘는 고부담대출이라 해도 소득이 많아 DTI를 30%를 밑돌면 거치식 대출을 받을 수 있다. 예컨대 5억원짜리 집을 살 때 거치기간을 5년으로 두고 3억원을 대출받는다고 가정할 때 LTV가 60%가 넘지만 대출자의 소득이 5800만원이 넘으면 거치식 대출이 가능하다. DTI가 30% 수준이기 때문이다. 한편 시중은행들이 주택담보대출을 할 때 기준으로 삼는 여신심사 가이드라인이 서울·수도권은 내년 2월부터 지방은 5월 1일부터 시행된다. 그동안 주택대출 때 소득심사를 거치지 않았던 지방은 새 규칙이 바로 시행될 경우 혼선이 빚을 수 있다는 우려에 따라 시행시기가 3개월 늦춰졌다.

2015.12.14 I 김동욱 기자

[新주택대출제도] 내년 2월부터 新주택대출 시행…지방은 5월
[이데일리 김동욱 기자] 시중은행들이 주택담보대출을 할 때 기준으로 삼는 여신심사 가이드라인이 서울·수도권은 내년 2월부터 지방은 5월 1일부터 시행된다. 그동안 주택대출 때 소득심사를 거치지 않았던 지방은 새 규칙이 바로 시행될 경우 혼선이 빚을 수 있다는 우려에 따라 시행시기가 3개월 늦춰졌다. 이번에 마련된 주택담보대출 가이드라인이 내년부터 시행되면 앞으로 집을 살 목적으로 은행에서 주택담보대출을 받을 때 원칙적으로 분할상환·비거치식 방식이 유도된다. 몇가지 예외사항에 해당되지 않으면 원금 상환을 뒤로 미루고 이자만 갚는 거치식 대출은 받을 수 없다는 얘기다. 다만 비거치식 대출이라 해도 1년까지는 거치기간을 둘 수 있다. 금융위원회와 은행연합회는 14일 이런 내용을 담은 여신심사 선진화 가이드라인을 발표했다. 이 안에 따르면 신규 주택담보대출을 비롯해 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)이 60%가 넘는 고부담대출, 신용카드 사용액과 같은 신고소득을 활용한 대출, 주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우는 은행이 비거치식·분할상환 대출로 취급한다. 이 조건에 해당되면 분할상환·비거치식 원칙이 그대로 적용된다. 다만 이 원칙은 가이드라인 시행 이후에 진행되는 신규 주택대출부터 적용된다. 은행들은 주택대출을 진행할 때 원천징수영수증과 같은 객관성이 높은 증빙소득을 우선 활용해 대출자의 소득을 파악한다. 증빙소득으로 확인이 어려운 경우엔 국민연금, 건강보험료와 같은 인정소득이나 신용카드 사용액과 같은 신고소득을 활용해 소득을 추정하게 된다. 다만 과거처럼 최저생계비를 활용한 주택대출은 제한하기로 했다. 대신 3000만원 이하의 소액대출을 받는 경우엔 소득증빙 어렵더라도 영업점장이 최저생계비를 소득으로 인정할 수 있도록 했다. 정부는 이런 기준이 적용되지 않는 다양한 예외사항도 뒀다. 우선 아파트 분양 때 받는 집단대출, 집을 담보로 생활자금을 빌리거나 대출목적이 단기인 경우엔 새 기준을 적용하지 않는다. 상속받은 집이 일시상환 방식의 주택대출이 끼어 있는 경우처럼 어쩔 수 없이 채무를 인수한 경우도 예외로 두기로 했다. 이번에 새로 마련한 가이드라인이 대출자의 소득에 따라 대출한도를 정하는 게 원칙이어서 소득이 많은 사람은 상대적으로 주택대출을 받기가 수월하다. 예컨대 집을 살 때 받기로 한 주택대출 금액이 LTV 60%를 넘어도 DTI가 30%를 밑돌면 거치식 대출을 받을 수 있다. 변동금리 주택대출을 받으려고 할 땐 실제 금리에 스트레스 금리(최근 3~5년간의 금리 인상폭)를 반영해 대출한도를 정하게 된다. 이는 결국 고정금리 대출을 유도하기 위한 것으로 변동금리로 대출을 받게 되면 그만큼 대출한도가 줄어드는 셈이다. 대출희망자가 갖고 있는 모든 대출의 원금 상환액(DSR)도 산정해 상환능력 심사 때 반영한다. 지금은 기타부채 이자상환액만 보는데 앞으로는 실제 상환구조와 금리도 살펴 2금융권 대출이 많은 경우엔 대출에 불이익을 받을 수 있다. 손병두 금융정책국장은 “이번 가이드라인이 시행돼도 다양한 예외사항을 뒀기 때문에 대출절벽 현상이 나타나진 않을 것으로 본다”며 “부동산시장에 미치는 영향도 제한적일 것”이라고 말했다.

2015.12.14 I 김동욱 기자

[新주택대출제도] 거치식 분할상환 대출, 최장 3년 연장 가능
[이데일리 김동욱 기자] 내년부터 은행에서 주택담보대출을 받기가 더욱 까다로워진다. 은행들은 새로 만든 여신심사 방안에 따라 신규 주택담보대출을 비롯해 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)이 60%가 넘는 고부담대출, 신용카드 사용액과 같은 신고소득을 활용한 대출, 주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상 원칙적으로 비거치식·분할상환 대출로 취급한다. 이 조건에 포함되면 분할상환·비거치식 원칙을 그대로 적용한다. 금융위원회와 은행연합회는 14일 이런 내용을 담은 여신심사 선진화 가이드라인을 발표했다.이번에 마련된 주택담보대출 가이드라인에 따라 앞으로 집을 살 목적으로 은행에서 주택담보대출을 받을 때 원칙적으로 분할상환·비거치식으로 받아야 한다. 정부와 은행들이 정한 몇 가지 예외사항에 해당하지 않으면 원금 상환을 뒤로 미루고 이자만 갚는 거치식 대출은 받을 수 없다는 의미다. 다만 비거치식 대출이라 해도 1년까지는 거치기간을 둘 수 있다.신규 주택담보대출은 신규로 집을 사는 건 물론 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수를 포함한다. 예컨대 기존에 5년 뒤 원금을 갚기로 하고 은행에서 거치식 분할상환 대출을 받은 사람이 만기가 돌아와 거치기간을 연장하기 위해 새로 대출받아도 여기에 해당한다. 정부는 이번 가이드라인 시행 이전에 거치식 분할상환 대출을 받은 사람은 1회에 한해 거치기간을 최장 3년까지 둘 수 있도록 했다. 예컨대 과거에 이자만 갚다가 만기 때 남은 이자와 원금을 모두 갚기로 하고 거치식 분할상환 대출을 받으면 오는 2018년 12월 31일 이전에 같은 은행에서 같은 금액 이하로 대환 시 1회에 한해 거치기간을 늘릴 수 있도록 했다. 과거엔 거치식 대출을 받으면 만기 때 다른 대출로 갈아타는 방식으로 거치기간을 늘리는 관례가 일반적이었던 점을 고려한 조치다. 윤성은 은행연합회 여신제도부장은 “거치식 대출받은 사람에게 바로 비거치식 대출을 적용하면 혼란이 생길 수 있는 만큼 한시적으로 거치기간을 둘 수 있도록 했다”고 말했다.

2015.12.14 I 김동욱 기자

[新주택대출제도]"사후관리 대상 선정시 은행과 상환상담해야"
[이데일리 정다슬 기자] 앞으로 신규대출은 비거치식·분할상환 대출이 원칙적으로 적용된다. 아울러 총소득 대비 은행권 이외의 대출 원리금 비율인 총부채상환비율(DSR)이 80% 이상인 대출자는 사후관리 대상으로 지정돼 은행과 상환계획을 상담해야 한다. 다음은 손병두(사진) 금융위원회 금융정책국장의 일문일답이다. - 그동안 금융당국이 ‘빚내서 집 사라’고 한 것 아니냐는 일각의 비판에 대해서는.△가계부채 증가는 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제 합리화뿐만 아니라 주택시장 정상화, 저금리 장기화 등 여러 가지 복합적인 요소가 반영돼 있다. 임종룡 금융위원장이 지난 기자간담회에서 2012년 상황을 언급했다. 당시 서민들이 집을 제대로 팔지 못해서 이사도 못했던 상황을 생각하면 DTI·LTV 규제 합리화가 주택 거래량을 정상화하고 서민경제에 긍정적인 효과 미쳤다. - 가이드라인으로 대출절벽 발생이나 부동산 시장에 충격은.△이해관계자의 충분한 의견을 수렴했으며 충분한 상환능력을 갖춘 실수요자 또는 불가피한 생활자금 등 다양한 상황에 맞는 예외를 인정해 대출절벽 우려를 차단했다.- 가계부채의 총량 관리가 바람직하지 않은 이유는 .△직접적인 총량관리를 하게 되면 형식적으로는 ‘돈을 빌려주는 은행’을 규제하는 것이지만 실제 부담은 돈을 빌리는 차주에 귀착될 가능성이 크다. 주담대 총량을 당국에서 관리하면 은행은 총량에 맞춰 돈을 풀게 되고 이러면 자금수요가 공급을 초과해 금리가 오르거나 신용할당 발생 등 시장 왜곡을 가져올 수도 있다.- LTV·DTI 규제를 환원해야 하는 것 아니냐.△ 최근 가계부채 증가세는 복합적 요인에 기인하고 하나의 처방이 모든 문제를 해결한다고 생각하지 않다. 가계부채를 해결한다고 하면서 경기상황을 고려하지 않는다는 것이 이상하지 않는가. 총량 관리보다는 가계부채 질적 개선에 중점을 두고 있으며 LTV·DTI 규제를 환원할 계획은 현재로선 없다. - 총부채상환비율(DSR)를 통한 구체적인 사후관리 방안은.△사후관리 대상으로 선정되면 조기경보 대상이 되고 은행과 상환계획을 상담해야 한다.- 표준 DSR 표는 언제쯤 나오는가.△DSR를 계산하면 기타대출의 잔액, 만기, 상환구조가 필요하다. 신용카드는 현재 카드 잔액은 이미 집중하고 있다. 카드 사용 한도 같은 경우에는 추정해서 사용하다가 신용정보집중기관이 출범하면 다른 대출정보에 대해서도 정보가 집중될 것이기 때문에 표준 DSR도 각 대출정보로 잔액, 만기 등을 신용평가회사 여러 곳으로부터 대출만기와 잔액을 조사하는 작업을 하고 있다. 실질 DSR은 신용정보기관 만들어지면 이와 관련 정보가 집중되고 테스트를 거쳐 적용할 예정이다.- 은행이 느슨하게 적용한다거나 엄격하게 적용하면 어떻게 되는가. △별도의 제재는 없다. 이 가이드라인 작성과정에 은행들이 4개월 정도 참여했기 때문에 자율적으로 부여하지만 이 내용에 동의하는 취지이고 의결이 했기 때문에 가이드라인 취지를 훼손하지 않는 범위에서 은행들이 내규를 만들 것이다. - 지방 시행 시기가 5월로 잡힌 이유는 무엇인가. 오해를 부를 소지가 있다. △그동안 여신선진화 태스크포스팀(TFT)가 7월부터 6차례 회의를 했다. 은행들 의견도 수렴하고 공정거래위원회와 협의를 한 후 지방은 시행을 늦출 필요가 있다는 결론이 나왔다. 이 가이드라인을 시행하려고 하면 16개 은행의 전산작업도 해야 하고 지점이 7300여 개에 달하다 보니 이에 따른 기술을 준비하는 데 최소 1개월 이상 소요될 것이라는 은행들의 의견이 있었다. 그렇다면 지금까지 DTI를 적용하지 않았던 지방은 어느 정도 시간이 걸리느냐는 것은 소비자에게 충분히 숙지하도록 하는 시간이 3개월 정도 걸릴 것으로 봤다. - DSR에 포함되는 기타대출의 범위가 어느 정도인가.△종합신용정보집중기관에 집중되는 모든 금융기관의 대출이 다 포함된다. - 집단대출에는 가이드라인을 적용하지 않는다고 했다. 보증하는 시공사·시행사의 부실채권 비율과 연체율이 증가하고 있다. 시공사·시행사의 보증능력을 신뢰할 수 있나. 지나치게 건설사 등에 유리한 정책 아닌가. △집단대출이 급증하다 보니 은행들이 자체적으로 심사평가를 강화하고 있다. 각 사업장 평가를 하지 않았는데 이에 대해서 평가를 시작했고 리스크 관리를 하고 있다. 또 건설사가 워크아웃, 자율협약 등 구조조정에 들어간 회사가 가장 많다. 이것까지 조였을 때 경제에 미치는 영향을 고려하지 않을 수 없다.- 만약 은행이 자체적으로 DSR을 대출 심사지표로 사용할 수 있는가..△DSR은 어디까지나 사후관리 지표다. 현재까지는 심사지표로 사용할 계획은 없다. 다만 연체율과 관련해 연구해보니 DTI보다는 DSR이 차주의 상환능력을 더 잘 설명할 수 있었다. 해외에서는 DSR를 심사지표로 사용한 사례가 여럿 있다.

2015.12.14 I 정다슬 기자

[新주택대출제도]집단대출, 가이드라인 적용 안한다
[이데일리 문승관 기자] 금융위원회는 집단대출에 대해서는 예외를 적용키로 했다. 주택 실수요자에게 주택을 공급하는 자금지원방법의 하나인데다 대출구조 자체가 일반 주택담보대출과는 다르다는 판단에서다. 손병두 금융위 금융정책국장은 14일 서울 태평로 금융위원회에서 브리핑을 열고 “집단대출에 대해 획일적으로 규제를 적용하는 것은 불합리하다는 판단을 했다”며 “일반 주택담보대출은 빌리는 사람의 소유 주택을 담보로 상환 여력 등을 평가해 대출을 해주지만 집단대출은 선분양이라는 독특한 제도로 보증기관 또는 시행·시공사 보증을 기반으로 대출을 해주기 때문에 신용보강을 고려하지 않고 차주 상환 여력만으로 대출한도나 대 출여부를 결정하기는 곤란하다”고 밝혔다.손 국장은 “주택건설 완료 후 취급하는 잔금대출은 일반 주택담보대출과 성격과 비슷하지만 이미 중도금 대출이 이뤄졌고 상환하지 못한 중도금 대출을 잔금대출로 전환하는 입주과정에서 발생한다”며 “중도금 대출이 이미 실행한 후 사후에 대출공급을 중단하는 것은 입주를 어렵게 하는 등 소비자보호 관점에서도 부정적”이라고 설명했다.그동안 주택공급을 지원하는 중요한 대출방법으로 DTI규제를 적용받지 않은 집단대출에 새로운 금융규제를 도입하면 부동산 등 경제 전반에 부정적인 영향을 가져올 수 있다는 우려도 반영된 것으로 보인다.손 국장은 “집단대출은 은행 스스로 리스크 관리를 하도록 하는 한편 국토부·기재부 등 관계기관과 함께 주택시장 동향 등을 모니터링 해 나가겠다”고 언급했다.

2015.12.14 I 문승관 기자