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- GS건설, 베트남에 110만평 규모 신도시 건설
- [호치민=이데일리 이진철기자] GS건설(006360)이 베트남의 경제중심도시 호치민 중심가에 주거와 쇼핑, 문화가 어울어지는 대형 주거복합타운을 짓는다. GS건설은 서울 강남구 삼성동의 `코엑스`를 시공한 경험이 있으며, 베트남에 짓는 `한국형 코엑스`는 호텔 대신 고급 주상복합아파트가 들어선다.GS건설은 작년 10월 호치민시(옛 사이공)와 도로건설 및 주택사업에 관한 포괄적 협력을 위해 양해각서를 체결하고 구체적인 협의를 진행중인 상태라고 22일 밝혔다.양해각서에 따르면 GS건설은 도로건설 및 주택개발 프로젝트에 참여할 예정이며, 이중 첫 사업으로 총 1억5000만달러 규모의 호치민 도로공사에 참여한다. 이 공사는 BT방식(Build-Transfer)으로 수행되며, 국제공항이 위치한 탄손냣(Tan Son Nhat)에서 빙르이(Binh Loi)를 거쳐 린수완(Linh Xuan)에서 호치민시 외곽순환도로에 연결되는 약 14km(12차선~6차선)구간이다.GS건설이 베트남에서 추진중인 BT방식의 사업은 호치민시의 부족한 사회기반시설인 도로를 건설하고, 공사비로 토지를 제공받아 개발사업을 추진하는 것. GS건설은 "도로공사비 합의 및 보상 토지 면적이 확정되면 아파트, 오피스텔, 상업시설을 포함한 도심복합빌딩 사업 및 신도시 개발사업 등을 추진할 예정"이라고 말했다.GS건설은 이번 도로공사 대금으로 도심 상업용지 약 4000평과 남사이공에 인접한 냐베(Nha Be)지역 약 110만평에 대한 토지사용권을 획득, 대규모 개발사업에 나서게 된다.우선 베트남 호치민시 도심 4000여평의 부지에 백화점, 오피스, 아파트 등으로 구성된 연면적 5만평, 지하 4층 지상 54층 높이의 초고층 복합빌딩을 건립할 계획이다.(파크타워 부지전경 사진위) `자이 파크타워(Xi Park Tower)`로 이름이 붙은 이 빌딩은 ▲지하 1층~지상 5층은 상가 ▲지상 6~26층은 오피스 ▲지상 27~54층은 아파트로 각각 구성된다.특히 현재 호치민시의 최고층 빌딩의 높이가 지상 33층이라는 점을 감안하면 `파크타워`는 완공후 랜드마크 빌딩이 될 전망이라고 GS건설측은 설명했다.GS건설은 상업시설의 효율적 배치를 위해 그룹 계열사인 `GS리테일`과 공동으로 개발계획을 수립중이라고 밝혔다. 박봉서 GS건설 베트남 개발사업담당 상무는 "베트남은 오는 2007년 유통시장이 개방되면 유통시장 구조의 급격한 현대화로 선점 효과가 기대된다"며 "파크타워에 경쟁력 있는 업종을 유치하기 위해 전문성이 있는 GS리테일과 협조해 상업시설 개발을 추진중이며, 완공후에는 GS리테일의 유통시설이 주도적으로 입점을 하게 될 것"이라고 말했다.GS건설은 또 호치민 도심에서 약 10km 거리에 위치한 냐베지역 110만평은 도심의 배후 주거단지로 개발할 계획이다.(냐베 신도시현장 사진아래) 냐베 신도시 프로젝트는 우리나라의 용인 죽전(108만평)과 동백(99만평)지구와 맞먹는 규모로 주거시설 1만7000여가구와 상업·업무·공공시설 등이 들어서며, 인구 7만여명을 수용한다는 계획이다.박봉서 상무는 "이번 사업은 국내업체 해외부동산 개발 프로젝트중 최대 규모로, BT방식의 도입을 통한 개발사업은 업계에서 처음"이라며 "오는 2019년 완료를 목표로 장기 순차사업 형태로 개발이 진행된다"고 설명했다.한편 GS건설은 베트남 프로젝트를 위해 현지에 30여명의 직원을 파견했으며, 내년 상반기 베트남 중앙정부의 승인을 얻어 하반기에 공사에 들어갈 예정이다.GS건설은 "베트남 BT방식 프로젝트는 당초 호치민시에서 예상한 도로 공사비보다 노선변경, 보상비 증가, 설계수준 상향조정 등의 이유로 증액돼 약 2억8000만달러 규모로 제출된 상태"라며 "만약 도로 공사비가 이 수준으로 증액될 경우 그에 상응하는 개발부지 규모도 당초보다 많아질 가능성이 있다"고 밝혔다.
- 토공, 서울 도시개발사업 첫 진출
- [이데일리 윤진섭기자] 한국토지공사가 서울 도시개발사업에 처음으로 참여해 대규모 주상복합단지를 짓는다. 이는 정부가 추진하는 도시구조개선사업 진출을 염두에 둔 것으로, 향후 주택공사와 치열한 사업경쟁이 예상된다. 3일 서울시와 관련업계에 따르면 토공은 성동구가 행당동 87-4번지 일대 2만2627평에 추진하고 있는 행당지구 도시개발사업 시행자로 참여한다. 한국토지공사 서울지역 본부 관계자는 "이 지역은 20~30년된 장기미집행 도시계획시설이 65%에 달하는 등 수 십년간 낙후지역으로 방치됐던 곳"이라며 "주상복합과 문화시설, 학교 등 지역 종합개발이 필요했고, 이런 이유로 토공이 (서울지역에선) 처음으로 사업 시행자로 참여하게 됐다"고 밝혔다. 이 관계자는 이어 "이번 행당동 도시개발사업을 통해 서울 도심 개발 노하우를 쌓을 계획"이라며 "이번 사업은 향후 정부가 추진하는 강북 광역개발에 토공이 주도적으로 참여할 수 있는 발판이 될 것"이라고 덧붙였다. 그동안 서울 도심내 정비 사업은 대한주택공사가 을지로와 공덕동에서 도심재개발을 벌인 바 있지만, 토공이 참여하는 것은 이번이 처음이다. 따라서 공공기관이 주도할 강북 도시구조개선사업을 둘러싸고 토공과 주공의 경쟁이 불가피할 전망이다. 성동구 장기종합발전계획에 따라 도심 정비 사업 일환으로 추진되는 행당지구 도시개발사업은 새로 조성된 뚝섬 서웊 숲, 뚝섬 상업지역과 가깝고 최근 주택재개발 정비 예정구역으로 지정된 행당동 100번지 일대와 경원선 철도를 사이에 두고 있다. 토공은 이 지역 내 3932평(1만3000㎡)에 주거가 가능한 주상복합시설을 지을 계획이고, 전체 구역의 70% 가까운 1만5427평(5만1000㎡)에는 어린이공원과 고등학교, 성동구 보건소, 청소년 수련원 등 도시계획시설을 건립할 예정이다. 토공은 내년에 본격적인 사업에 착수해, 2008년 말 완공 목표로 삼고 있다.
- (가판분석)9월1일자 조간신문 주요기사
- [이데일리 박호식기자] ◇헤드라인-한경: "집값 10·29 이전으로..20~40% 떨어져야"-매경: 강북 도심 초고층 재개발 추진-서경: "집값 10·29전으로 낮추겠다"-한국: 노대통령 "대통령·국회의원 임기 같아지게 하는 것도 대안"◇주요기사*부동산종합대책▲매경여러 채보다 유망한 한 채 골라 절세를깜짝카드 없었지만 세금충격은 메가톤급12억·15억 아파트 2주택 가진 부부, 종부세 올해 0→내년 1127만원가구별 합산과세 위헌 논란고가주택은 1채만 있어도 세금폭탄2주택자 내년까지 팔아야 유리거래세율 내려도 과표올라 세금 더내5년간 수도권에 150만 가구 짓는다송파신도시, "판교보다 나은 노른자위"..호가 껑충판교 2600가구 늘려 2만9404가구강북도심 강남수준으로 재개발시세차익 2억 나대지 양도세, 올해 4811만원-07년 1억1731만원토지개발이익 과세 내년 부활 소득없는 배우자 담보대출 못받는다부동자금 곧바로 증시로 가기엔..세부담 늘어 선의 피해자 속출 우려건설경기 위축땐 내수회복 찬물10·29대책 만든 김수현비서관 또 주도한나라 "종부세 기준 6억원 너무 세다"땅투기 혐의 239명 세무조사..송파신도시 등▲서경55만4000명에 세금 폭탄강남 아줌마부대 투기포착.송파 등 세무조사도청와대 한마디에 당정 투기대책 올인가용정책 총동원.."성패는 공급에"재건축 분양권 과세, 공영개발, 학군 광역화..메가톤급 줄줄이 대기내년 보유세 서초동 50평아파트 121만원→257만원거래세, 대치동 시세5억 주택 575만원 줄어강남 2주택 2007년 팔면 세부담 21배송파 신도시 이르면 2008년말 분양판교, 중대형 3100가구 늘어 총 2만9400가구공공기관 건설·분양 `공영개발` 확대생애 첫 주택구입자금 지원 내달 재개개포·잠실 재건축 직격탄"투자자금 옥죌 금리인상 필요"▲한경집값 잡기전엔 재건축 규제 안푼다"강남집값 하락 확실..안정공급이 변수""땅 살수도 팔수도 없게 돼..토지시장은 메가톤급 쇼크"6억이상·세대별 합산 등 종부세 부담 급증6억이하 한채 보유 서민들은 변화없어2주택자 양도세 2007년부터 2~3배 늘어나토지양도세 2007년부터 최고 7배 높아져취득+등록세 현재 4%서 2.85%로 인하수도권 5년간 중대형 45만가구 공급저소득·무주택자에 아파트 우선공급 확대농지·임야 1년이상 거주해야 거래허가생애 첫 주택자금 지원 10월 부활강남 불만 확산속 "일단 버텨보자"주택업계 "분양사업 끝났다" 한숨국회통과, 보유세 인상·종부세 대상 확대 대립땅투기혐의 239명 전격 세무조사송파신도시는 이총리 아이디어태평양, 글로벌 문화기업으로 변신(한경)*기타-상반기, 근로시간 줄고 임금올라(한국)-소프트뱅크, 그라비티 4000억에 인수(한경 등)-미국 허리케인 피해확산, 유가 다시 70달러 돌파(매경)-카트리나 피해규모 사상최대 전망..미국 경기침체 가능성 우려 고조(서경)-도시철도공사 택배업 진출(매경)-현대중공업, 쿠웨이트서 원유설비공사 1.2조 수주(매경)-해운운임 줄줄이 인상(매경)-휘발유 리터당 1600원 넘었다(매경)-구글 위성사진에 정부 무대책(매경)-삼성카드, 해외 ABS 3억불 발행(서경)-LG카드·외환은행 매각가 5조 이상 전망에 외국 금융기관 관심 시들(서경)-한국 세계반도체 R&D허브로(서경)
- (8·31대책)문답풀이 ⑦-주택시장 안정대책
- [이데일리 남창균기자] 주택시장 안정대책 관련 주요내용을 문답으로 알아본다. -청약제도 개편은 어떻게 이뤄지나 ▲올 하반기에 연구용역 및 국민의견 수렴절차 등을 거쳐 청약제도 개선방안을 확정할 계획이다. 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간, 가족수, 소득 및 자산현황, 통장 가입기간 등을 종합적으로 고려할 방침이다. -다가구 매입임대주택의 입주자격과 입주조건은 ▲무주택 세대주로 기초생활수급자, 차상위계층, 모자가정, 장애인 등에 우선 공급한다. 임대료는 영구임대와 비슷한 수준인 보증금 250만~350만원, 월임대료 8만~9만원 선이다. -기존 택지지구 확대시 최초 분양 가능시기는 ▲지구별로 다소 차이가 있으나 올 하반기중에 관련부처 및 지자체 협의를 끝내고 내년에 택지지구로 지정할 계획이다. 이에 따라 이르면 2008년중 최초 분양이 가능할 것으로 보인다. -도심광역개발에서 인센티브는 어떻게 적용되나 ▲공공이 시행하는 경우에 한해 사업시행자 지정요건, 소형의무비율 완화, 용적률 추가 허용 등의 인센티브를 제공할 계획이다. 예컨대 대상지구가 서울시내 2종 지구일 경우 현행 용적률은 200% 수준이나 개발계획 수립시에는 3종 250%로 상향할 수 있다. -광역지구내에 있는 재건축 단지도 규제완화가 적용되나 ▲재건축 단지는 광역지구에는 포함되지만 규제완화 및 용적률 인센티브 적용대상에서는 제외된다. -광역개발 지구지정 절차는 ▲시장·군수·구청장이 시·도지사에게 지구지정을 신청하고 시·도지사가 시·도 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정한다. 조합과 공공기관도 시·군·구에 지정신청을 건의할 수 있다. 현재 진행중인 뉴타운 사업도 새로 제정되는 특별법에 의한 광역지구 지정을 신청할 경우 특별법 절차에 따라 사업추진이 가능하다. -25.7평 초과 아파트의 표준건축비는 ▲아직까지 확정되지는 않았지만 전용 25.7평 이하의 표준건축비(평당 339만원)와는 별도로 만들 계획이다. -채권입찰제 대상 아파트의 채권매입상한금액은 ▲최초 분양자가 실제로 부담하는 가격(분양가+채권매입에 다른 손실액)이 인근 아파트의 90% 수준이 되도록 상한금액을 책정할 계획이다. -판교 주상복합은 어떻게 분양하나 ▲주상복합(1200가구)의 분양시기, 분양방식 등은 향후 주택시장 추이를 살펴가며 결정할 계획이다.
- 5년간 수도권에 중대형 42만가구 공급..8·31대책 발표
- [이데일리 김수헌기자] 정부가 집값 안정을 위해 앞으로 5년동안 수도권에 중대형(전용면적 25.7평 이상) 42만 가구를 포함, 모두 150만 가구의 아파트를 공급하기로 했다. 정부는 이와 관련, 강남지역의 안정적인 주택수급을 위해 송파 거여지구 군부대와 골프장 등을 활용해 미니신도시를 건설하는 한편 김포신도시 등 4~5개의 기존 택지지구를 확대개발키로 했다. 아울러 2007년부터는 나대지와 부재지주 농지 등에 대해서는 양도세를 60% 중과하고 장기보유특별공제를 배제하는 한편 법인 보유 비사업용 나대지 등에는 양도시 법인세와 특별부가세를 합쳐 55%의 무거운 세금을 물리기로 했다. 이와함께 채권입찰제가 적용되는 판교신도시 중대형아파트의 경우 채권매입상한을 시세차익의 90% 안팎으로 정해, 사실상 실제 분양가가 시세에 근접토록 하고 오는 10월부터는 무주택 서민층 지원을 위해 생애 최초 주택구입자금 재개와 저리 모기지론 확대에도 나선다. 정부는 31일 이같은 내용을 담은 `서민주거안정과 투기억제를 위한 부동산제도 개혁방안`을 마련, 청와대에 보고하고 최종 발표했다. 정부는 우선 내년부터 2010년까지 5년동안 수도권에 연 900만평씩 4500만평의 택지를 개발, 총 150만 가구(연 30만가구)를 공급키로 했다. 이 가운데 중대형아파트는 42만 가구(연 8만 3000가구)를 새로 공급한다. 중대형 아파트는 송파 신도시에서 2만 가구, 김포신도시와 양주 옥정 등 기존 4~5개 택지지구에서 6만 가구를 새로 짓는 한편 인천 청라지구와 판교 신도시에서는 중대형 건설비중을 40%(면적기준)에서 50%로 늘려 1만 2000가구를 추가로 공급한다. 송파 신도시는 특전사 터와 체육부대, 육군종합행정학교와 남성대골프장 등 국공유지에 총 200만평(5만가구) 규모로 조성, 오는 2008년 하반기쯤 최초분양이 이뤄질 전망이다. 개발이 진행중인 김포신도시와 양주 옥정 지구 등은 주변을 확대개발하는 방식을 통해 1000만평(14만가구)의 택지를 추가공급, 역시 2008년 중 최초분양이 가능할 전망이다. 정부는 "인천 청라지구는 중대형이 8000가구에서 1만 6000가구로 2배 증가하고, 판교도 6600가구에서 9700가구로 47% 가량 늘어난다"며 "이미 확보됐거나 예정된 공공택지 600만평에서 중대형 비중을 일괄 50% 적용한다면 중대형 공급은 12만 가구에서 15만 가구로 증가한다"고 설명했다. 이밖에 서울 뉴타운 등 도심지역을 광역개발로 전환, 공공이 시행하는 경우 용적률을 200%에서 250~300%로 확대하고 층고제한 완화, 소형의무비율 완화 등의 혜택을 줄 방침이다. 한편 정부는 이같은 공급확대 외에 투기적 가수요를 억제하기 위해 1가구 2주택 이상 다주택자와 나대지 등 비사업용 토지 보유자, 고가주택 보유자 등에 대한 과세를 크게 강화했다. 주택 종합부동산세는 과세대상 기준시가를 9억원에서 6억원으로 낮추면서, 세율구간을 3단계에서 4단계로 세분화 해 세부담을 늘렸다. 또 개인별 합산에서 세대별 합산으로 변경, 주택분 종부세 대상은 올해 4만명에서 내년 16만 세대로(전체 주택보유 970만 가구의 1.6%), 세액은 900억원에서 2300억원으로 증가할 전망이다. 세대별 합산대상이 되는 주택분과 비사업용 토지분을 모두 합한 종부세 대상은 7만명에서 27만 세대(주택 토지 중복가능), 세액은 4000억원에서 6700억원으로 증가할 전망이다. 2주택자에 대해서는 1년 유예기간을 거쳐 2007년부터 양도세를 50% 중과하는 한편 장기보유특별공제(양도차익의 10%~30%)적용을 배제했다. 대신 1주택자 가운데 15년 이상 장기보유자에 대해서는 양도차익의 45%를 공제해 주기로 했다. 개인이 보유한 비사업용 나대지나 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등에 대해서도 1세대 3주택에 준한 60%의 양도세를 부과한다. 법인의 경우는 이들 토지를 양도할 때 법인세 25%와 특별부가세 30%를 합쳐 55%의 세금을 매길 방침이다. 다만 개인과 법인토지에 대한 중과세는 1년의 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행된다. 한편 정부는 무주택 서민의 주거안정을 위한 금융지원을 강화했다. 지난 2003년 12월 이후 폐지됐던 생애 최초 주택구입자금 지원(25.7평 이하 주택구입시)을 오는 10월부터 재개하는 한편 저소득층 전세자금 대출금리를 인하한다. 또 저소득 무주택 서민에 대해서는 모기지론 금리를 0.5~1%포인트 내리는 한편 모지기 보험제도를 도입할 예정이다. 아울러 청약제도도 무주택기간과 소득, 자산, 가구원수 등을 감안해 우선순위를 부여하는 방식으로 바꿀 방침이다. 정부는 새 청약제도 시행을 내년 하반기쯤으로 예정하고 있어, 3월(소형)과 8월(중대형) 분양예정인 판교 청약에서는 적용하기 어려울 전망이다.
- (가닥잡은 8·31 대책)토지,`투기이익 환수`에 역점
- [이데일리 남창균기자] `8·31 부동산대책`에 담기는 토지관련 정책은 투기수요억제와 개발이익 환수가 골자다. 취득단계에서는 투기수요를 억제하기 위해 거주요건 강화와 자금조달계획서 제출 등의 장벽을 치고 보유단계에서는 기반시설부담금 및 개발부담금으로, 처분단계에서는 양도세 중과로 투기이익을 거둬들이는 구도다. 특히 토지보상금이 토지시장으로 흘러들어 땅값을 불안케하는 문제를 해결하기 위해 현물보상과 채권보상 등 대체수단이 강구된다. 이밖에 토지 공급이 부족해질 경우에 대비해 국가 또는 공공기관이 채권을 발행, 가용토지를 매입 비축하는 방안도 검토중이다.◇허가구역 매입 및 전매요건 강화 = 오는 10월 13일부터 토지거래허가구역 안에서 사들인 땅은 최장 5년간 전매가 제한된다. 또 거래허가 신청 때 자금조달 계획서를 제출해야 한다. 허가받은 토지의 이용의무 기간은 이용 목적에 따라 ▲농지는 취득일로부터 6개월에서 2년 ▲임야는 1년에서 3년 ▲개발사업용 토지는 6개월에서 4년 ▲기타 토지는 6개월에서 5년으로 각각 늘어난다. 또 허가신청서와 함께 땅 취득에 들어가는 자금 조달계획을 반드시 제출해야 한다. 자금 조달 계획에는 자기자본이 얼마인지, 대출은 얼마인지를 구체적으로 기재해야 한다. 이 자료는 국세청 등에 통보돼 탈세나 명의신탁 여부를 조사하는 데 쓰인다. 현재 토지거래허가구역은 수도권과 충청권, 기업도시 예정지, 혁신도시 후보지 등 2만㎢(약 63억평)로 전 국토의 20.5%에 달한다. ◇기반시설부담금 = 부동산 투기(개발) 수요를 억제하고 투기이익을 환수하기 위한 장치로 기반시설부담금제가 도입된다. 이 제도는 지난 5·4대책 때 도입키로 한 것으로, 당초 도입 시기(2007년)보다 6개월 정도 앞당겨 시행될 전망이다. 기반시설부담금제는 개발부담금처럼 개발이익에 부과(개발이익의 25%)하는 것이 아니라 개발행위에 부과(부담주체는 사업시행자)하는 것이다. 도입 취지가 개발로 인해 생기는 교통문제, 환경문제 등 `외부불경제`요인을 해결하는 데 있기 때문이다. 기반시설부담금은 건물의 신축 및 증축, 택지개발 등 모든 개발행위에 부과되는데 지역, 용도 등에 따라 부담금액이 차등화된다. 정부가 벤치마킹하고 있는 싱가포르의 경우 국토 전체를 지역별로 118개로 나누고 이를 다시 주거·상업·공업·농업 등으로 세분화해 ㎡당 0원에서 500만원까지 차등 부과하고 있다. 기반시설부담금은 특별회계로 관리돼 돈을 거둔 지역에 사용하는 것이 아니라 낙후지역 개선사업 등에 사용된다. 강남에서 걷은 돈을 강북이나 지방에 사용하는 것이다. ◇개발부담금 = 토지공개념 3법 가운데 하나로 지난해 말부터 부과가 중지된 개발부담금제가 부활한다. 정부가 기반시설부담금제만으로는 투기수요를 막는데 한계가 있다고 판단했기 때문이다. 개발부담금제('개발이익환수에 관한 법률')는 지난 90년부터 택지개발, 공단조성, 골프장건설 등 29개 개발사업에 대해 개발이익의 25%를 부과한 제도이다. 개발부담금제는 부과대상과 면제대상 사업간의 형평성 문제, 개발부담금의 사용문제 등으로 지난해 말부터 부과가 중지됐으나 부담금관리기본법와 개발이익환수에 관한 법률을 개정하면 내년부터 시행할 수 있다. 개발부담금은 부과기준금액(개발이익 = 부과종료시점 땅값 - 부과개시시점 땅값 - 개발비용 - 정상땅값 상승분)에 25%의 세율을 곱해 산출한다. 다만 개발사업 가운데 국가가 시행하는 사업과 지자체가 시행하는 택지개발 도심지개발 관광단지개발 등은 개발부담금이 면제된다. 또 국민주택건설용 택지개발사업, 중소기업용 공장용지조성사업(비수도권) 등에 대해서는 50%를 경감해 준다. ◇투기우려지역 세금 중과 = 투기우려지역의 비사업용 토지에 대해서는 종부세와 양도세가 중과세 된다. 종부세는 부과기준이 6억원에서 3억원으로 확대되고 양도세는 60% 단일세율이 적용될 것으로 보인다.세금이 중과되는 비사업용토지로 구체적으로는 ▲나대지(건물이 없는 대지) ▲도시계획구역 내 임야(서울시 등 도시지역에 있는 임야) ▲기준면적을 초과하는 사업용 토지(토지면적이 건물 바닥면적의 3~7배를 초과하는 토지) 등이다. 양도세를 9~36%에서 60%로 높일 경우 세부담은 최소 50%에서 최대 300% 이상 늘어날 것으로 보인다. 최근들어 땅값이 2배 이상 오른 지역이 많기 때문에 양도세 중과세가 갖는 파괴력은 엄청나다. 나대지(빈땅)에 대해 종합부동산를 합산과세하고 부과기준 금액을 낮추면 땅부자들이 시세차익을 노리고 장기 보유하고 있던 땅을 매물로 내놓을 가능성이 크다. 이럴 경우 가격도 하향조정될 것으로 보인다.
- 택지개발 가능한 국·공유지 어디 있나?
- [edaily 윤진섭기자] 아파트 공급이 가능한 국·공유지는 어디에 있을까? 정부와 열린우리당은 지난 20일 열린 제3차 부동산정책 당정협의에서 정부 보유 토지(국·공유지)에 분양·임대주택을 지어 공급키로 했다.강북 광역개발을 본격화 해 부족한 주택을 공급하는 것을 우선하되 정부나 지방자치단체가 보유한 국·공유지를 활용해 부족분을 메우겠다는 구상이다. 정부가 수도권에 보유한 국·공유지 중 아파트를 지을 만한 곳은 극히 제한적이다. 시장에선 그나마 군부대나 교도소, 공공기관 이전 부지 정도를 꼽고 있다. 나머지는 국립공원이나 잡종지 등으로 대규모 단지를 조성하기에는 부적절한 곳이 대부분이다. 그러나 군부대·교도소 역시 개발하는 게 쉽지 않다. 수도권 안보상의 이유가 그 첫 번째 이유다. 단적으로 서울공항 개발 소문이 수년째 이어지고 있지만 국방부가 안보상의 이유로 반대해 번번이 좌절되고 있는 게 대표적이다. ◇서울·수도권 내 군시설 부지...국·공유지 아파트 개발 `0순위`현재 파악되고 있는 국유지는 대략 70억평 정도로 추산되고 있다. 정부는 최근 이중 잡종재산 (전.답, 임야, 대지. 철도용지 등) 5억2000만평을 개발 대상으로 선정했다. 택지 부지 활용 지역으로 우선 거론되는 게 도심 내 산재 있는 군부대다. 이중 알짜배기로 한두 번 개발 소문에 휩싸였던 곳은 서울공항(120만평), 송파구 거여·장지동 일대 특전사 부지(58만평), 서초동 정보사 부지 5만5000평 등이다. 서울공항은 서울 송파 장지지구와 강남구 세곡동, 판교 신도시로 이어지는 개발축의 길목에 있어 오래전부터 개발 소문이 무성했다. 비행장규모 70만평을 합쳐 총 규모만 120만평에 달한다. 인근 군산관련시설과 개발제한구역(그린벨트)를 합치면 300만평에 육박한다. 잘만하면 판교신도시(280만평) 못지않은 고급 주거도시로 개발할 수 있는 셈이다. 성남비행장 인근 창곡동·거여동 일대에는 남성대골프장과 행정학교, 육군체육부대가 자리잡고 있다. 이 지역은 송파구와 길을 사이에 두고 붙어 있는 곳이다. 즉 이들 지역을 묶으면 최대 300만평까지 개발이 가능한데, 서울의 지나친 확장을 막기 위 한 완충지로 도시녹지축이나 그린벨트를 일부 보전하더라도 150만평 이상은 주거도시로 개발할 수 있다는 계산이 나온다.이곳은 대부분 국유지인 데다 이미 도로, 지하철 등 사회 간접시설이 충분히 갖춰져 있기 때문에 조성원가도 많이 들지 않는다. 송파구 거여동 특전사 부지도 규모가 58만평에 달해, 대단위 아파트 건립 최적지로 꼽힌다. 특히 특전사는 수도권 종합발전계획에 따라 이전설이 거론돼 왔다는 점, 서울시가 송파구 거여동 일대 뉴타운 검토를 했다는 점 등을 고려할 때 아파트 공급이 유력한 곳으로 점쳐지고 있다. 서초구 서초3동 1005-6번지 일대 5만5000평 규모의 정보사 부지도 눈여겨 볼 지역이다. 국방부는 이 부지 중 일부인 3만평을 일반주거지로 용도 변경해 매각한 뒤 이전 비용으로 활용하겠다는 입장을 밝혀 왔었다. 그러나 서울시는 공원 조성을 검토하고 있어, 부지 개발이 수 년 째 답보 상태에 빠져 있는 상태다. 금천구에 위치한 도하부대도 지난해 2월 국방부가 자체적으로 기능을 재분산하는 것으로 결말을 지어 이전이 확정된 바 있어, 아파트 용지로 활용이 가능할 것으로 점쳐진다. 이밖에 서울 공릉 2동 육군사관학교와 부천시 오정동 도하작전부대도 꾸준히 이전설이 흘러나오는 곳으로, 향후 정부의 국. 공유지 아파트 공급 논의 테이블에 오를 가능성이 높다. 그러나 이들 부지를 활용하는 게 쉬운 일은 아니다. 우선 안보상의 문제가 걸려 있다. 예컨대 국방부는 서울공항 개발 소문이 불거질 때마다 공군의 수도권지역 전략 요충지란 점을 들어, 불가 입장을 밝혔고 그때마다 개발 소문을 수면으로 가라앉았다. 환경부 역시 개발보다 보존해야 한다는 의견을 제시하고 있다, 정부도 최근 군부대 부지 활용론이 거론되자 "남성대 골프장 등 군부대 부지를 주택용지로 공급하는 방안을 검토한 바 없다"고 부인했다. 주변 땅값이 이미 오를 대로 오른 상태에서 개발이 공론화될 경우 땅값이 들썩거릴 수 있다는 점도 개발에 걸림돌이다. 서울공항의 경우 성남 심곡동과 오야동, 고등동 그린벨트 농지 매매 가격은 모두 작년 말보다 평당 40만~50만원 오른 200만원 내외에서 매물이 나온다. 그린벨트 내라도 대지는 평당 500만~800만원까지 해 이미 상당히 시세가 올라 있다.◇영등포·성동구치소, 병원, 공공기관 이전지역 등 활용가능성 커 서울 도심에 산재 있는 교도소와 정부 소유의 병원, 철도차량기지 등도 택지로 활용할 수 있을 전망이다. 교도소 부지는 영등포 교도소(3만평), 성동구치소(1만2000평) 등이 대표적이다.이밖에 도봉구 창동 국군병원(1만5000평), 중구 을지로 국립의료원(8300평), 은평구 녹번동 국립보건원(3만2000평) 등의 부지도 고밀도 개발을 전제로 아파트 공급이 가능한 곳으로 거론되고 있다. 행정기관 및 공공기관 지방 이전에 따라 정부 청사가 있는 과천을 비롯, 성남·안양·수원·의왕 등 경기 남부 지역을 떠나는 53개 공공기관의 부지도 택지로 활용하는 방안을 검토해 볼 수 있다. 수원의 축산연구소·작물과학원은 30만 평대, 용인의 국립경찰대학·법무연수원은 20만 평대 청사 부지를 보유하고 있다. 176개 지방 이전 기관이 보유한 청사 부지는 285만여 평으로 판교 신도시(282만 평)와 비슷한 규모다. 하지만 도심 내 부지는 이미 각 구별로 이전을 전제로 지구단위 계획에 수립한 상태거나 검토 중이고, 수도권 공공기관 부지는 각 지자체가 용도 변경을 불허한 상태여서, 실제 정부가 원하는 방향으로 개발이 가능할지는 미지수다.
- 기반시설부담금제 내년 시행..배경과 전망
- [edaily 윤진섭기자] 20일 이해찬 총리 주재로 열린 제3차 부동산 대책 당정협의회에서는 개발사업에 따른 초과이익을 철저히 환수하는 방안으로 기반시설부담금제를 연내에 입법화하기로 했다. 이에 따라 이 법안이 실제 정책으로 확정되면 2007년 도입키로 한 이 제도는 빠르면 내년 1~2월에 시행될 전망이다.
당정이 기반시설부담금제의 조기시행을 들고 나온 것은 섣부른 주택공급 확대보다는 이를 위한 사전단계로 개발이익환수방안을 먼저 마련하겠다는 뜻으로 풀이된다.당정은 이와함께 강북 지역의 광역개발을 통한 주택공급 확대와 중장기적으로 신도시 추가 건설이 필요하다는데 인식을 같이했다.
기반시설부담금제를 도입할 경우 개발이익환수는 가능하겠지만 조합. 건설회사 등에 대한 부담이 늘어나, 민간사업이 위축될 수 있다. 이는 결과적으로 아파트 분양가 인상으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.
◇기반시설 부담금제 조기 도입..개발이익환수 방안 골자
당정은 주택시장의 안정을 위해 `선(先)개발이익 환수 장치 마련후 주택공급확대`의 원칙을 재확인했다.
재건축 및 재개발 규제완화, 신도시 추가 건설 등을 통한 주택공급 확대에 대해 당정이 의견의 일치를 보았지만 이같은 조치가 자칫 불안한 수도권 주택시장에 더욱 부담을 줄 수 있다고 본 것이다.
아울러 선 개발이익환수장치로 2007년 도입키로 한 기반시설부담금제를 올 9월 정기국회에서 입법화하기로 했다. 이 제도가 최종 부동산 정책으로 확정될 경우 9월 정기국회에 입안돼, 빠르면 내년 1~2월부터 기반시설부담금제도가 실시될 전망이다.
특히 당. 정은 그동안 논란을 빚었던 토지공개념에 있어 위헌 등이 있는 초토세, 택지소유상한제를 제외하고, 기반시설부담금 도입으로 해결한다고 밝혀, 향후 개발이익환수가 기반시설부담을 골자로 실시됨을 시사했다.
다만 기반시설부담금제가 제대로 작동하지 않을 경우에 대비, 추가적인 개발이익 환수장치를 신속히 마련키로 했다.
기반시설부담금제는 전국토를 지역별, 용도별로 등급을 매긴 후 재건축 등 개발사업이 진행되는 일정지역을 `기반시설부담구역`으로 지정한 뒤 사업자에게 도로 등 기반시설 설치비용이나 토지매입비의 일부를 부과하는 제도다.
이른바 정부예산으로 조성한 기반시설에 무임승차하는 개발사업자에게 기반시설 설치 재원을 부담시켜, 개발이익을 환수하겠다는 게 이 제도의 주 목적이다.
이 방식은 미국과 싱가포르 등 선진국에서 주로 채택하고 있다. 싱가포르의 경우 전국을 118개 지역과 9개 용도구역을 나눠서 기반시설부담금 부과 기준을 정한 후 개발사업 때 연면적에 기반시설부담금을 물리고 있다.
과거 토지공개념 때 도입됐던 개발부담금제가 토지의 가격상승분에 부과했던 것에 비해 기반시설부담금제는 토지등급에 따라 개발이 이뤄지는 시설에 부과된다는 점에서 다르다.
이미 이 제도에 관해선 건교부가 지난 `5.4대책`을 통해 밝힌 바 있고, 이 제도의 도입을 위해 태스크포스(TF)를 만들어 기존제도의 문제점을 보완한 뒤 내년에 법안을 국회에 제출할 계획이었다. 그러나 당.정이 이 제도를 연내에 입법화하기로 함에 따라 일정이 불가피하게 당겨질 전망이다.
하지만 이 법안이 만들어지고, 법안으로 채택된다고 해도 넘어야 할 산이 많다.
우선 이 제도가 시행되려면 전 국토를 세분화해 등급을 매겨야 하고, 지자체들이 기반시설 설치계획을 미리 수립해야 한다. 그래야만 기반시설 총량에 대한 소요비용을 계산할 수 있고, 부담금을 어느 정도 물릴 지도 정할 수 있다. 결국 이를 위해선 상당한 시일이 필요하다는 이야기다.
또 기반시설부담금제를 도입할 경우 작게는 재건축 조합에서 넓게는 건설업체를 비롯한 기업들에 이르기까지 자금부담이 늘어날 수밖에 없어, 이에 대한 반발도 고려될 사항으로 거론되고 있다. 일부에선 이 같은 부담을 분양가로 전가시킬 수 있다는 지적마저 낳고 있다.
건설업계 관계자는 "아직 세부 사항이 정해지지 않은 상황에서 정확하게는 알 수 없지만, 아파트 사업의 이윤이 점점 줄어든 상황에서 만약 기반시설 부담금이라는 새로운 비용이 발생할 경우 분양가로 전가시킬 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.
이밖에 일정을 1년 이상 앞당기는 만큼 자칫 법안 내용 자체가 졸속으로 흐를 수 있다는 점이 우려되고 있다.
◇강북권 광역개발 구체화...막대한 인프라 비용 걸림돌
또 당정은 이날 회의에서 강북지역의 광역적 개발 체계를 확인하는 방안도 논의했다. 회의에서 당정은 ▲구역 내 교통. 문화. 교육 인프라를 질적 개선 ▲ 구역지정요건 및 층고, 용적률 완화, 단독주택지 등을 포함키로 의견을 교환했다.
이 같은 내용은 건교부가 지난 5.4 부동산 시장 안정대책 당시 발표한 광역개발을 위한 특별법 마련에 대한 각론이라고 볼 수 있다.
건교부가 마련 중인 광역개발 특별법은 강북 등 대도시와 주변 낙후지역을 광역적으로 개발, 도로 학교 공원 등 충분한 기반시설과 교육여건을 갖춘 주거지로 탈바꿈 시킨다는 내용을 담고 있다.
흡사 건교부가 추진하는 광역 개발은 서울시가 추진하는 뉴타운 사업과 거의 유사한 형태의 개발이라고 할 수 있다. 뉴타운 개발은 신도시 건설에 버금가는 효과를 얻을 수 있는 반면 개발비용이나 시간은 훨씬 덜 든다는 장점이 있다. 고급 주거여건에 대한 이주수요를 서울 전역으로 분산하고 도심 내 주거공간을 확대함으로써 강남발 집값 급등세를 잠재우겠다는 계산이 깔려 있는 셈이다.
그러나 이 역시도 난관은 있다. 광역개발을 성공적으로 이끌기 위해서는 재원조달이 가장 큰 문제로 지적되고 있다. 서울시가 뉴타운을 지정하면서 해당지역과 주변지역은 이미 가격이 오른 상태이기 때문이다.
용적률을 높이고 층수제한을 완화하더라도 평당 2000만원을 넘는 땅을 공공기관이 매수해 도로를 놓고 공원을 짓기 위해서는 어림잡아도 수조원이 소요될 가능성이 높다.
현재 서울 뉴타운 사업은 은평, 길음, 왕십리, 한남, 미아 등 12곳이 시범사업으로 지정돼 신시가지형, 주거중심형, 도심형 등으로 개발사업이 진행중이며 서울시는 2012년까지 뉴타운 수를 25개까지 확대할 예정이다.
- 한나라당 부동산대책, 실효성 얼마나?
- [edaily 윤진섭기자] 한나라당이 20일 독자적인 부동산 대책을 발표했다. 이날 한나라당이 발표한 대책은 ▲분양제도 개선 ▲주택공급 ▲서민주거안정 ▲투기수요 억제 ▲토지 투기 방지 등 총 5개 항목에 걸쳐 대책 내용을 담고 있다.
`세금은 더 물리고, 공급을 더 늘리는`쪽으로 큰 틀의 방향을 잡았다는 점에서 정부와 여당이 검토하고 있는 총론과는 큰 차이점이 없다.
그러나 종부세 개인별 합산에서 세대별 합산, 수도권 신도시 추가 건설 등 각론에 있어선 정부, 여당과 상당한 시각차를 보이고 있어, 실제 정책으로 실행될지 여부는 미지수다.
◇여·야 분양권 전매금지 `공감`..분양가원가공개 `민간부문`시각차
20일 한나라당이 발표한 내용은 ▲거래투명성 ▲개발이익환수 ▲공공역할 확대 등 3가지 원칙에 따른 세부적인 방안들이다. 우선 분양제도 개선에서 눈에 띄는 것은 현재 투기과열지구에서 한해 적용되고 있는 분양권 전매금지를 전국으로 확대하고 소유권 보존 등기 시점까지 전매금지토록 한 대목이다.
정부는 10. 29 부동산 대책을 통해 투기과열지구에서 분양권 전매를 소유권 등기 시점까지 전매 금지토록 했다. 그러나 지난해 11월 경기 활성화 차원에서 부산. 대구. 광주, 울산, 창원, 양산 등 6개 도시에 대해 분양권 전매금지 기간을 등기 때까지에서 분양 계약 후 1년까지로 완화 한 바 있다.
하지만 최근 들어 지방 분양 시장이 과열되면서 정부는 ▲지난 1999년 3월 이전처럼 분양권 전매 금지를 투기과열지구 뿐 아니라 전국으로 확대한 방안 ▲10.29 대책 수준으로 전매금지를 환원하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
결국 정부와 여당, 그리고 야당 모두 이 부분에서 일정부분 공감하고 있기 때문에 최종적으로 8월 부동산 대책에 포함될 가능성이 크다.
한나라당의 분양제도 개선 방안 중 하나인 분양원가 공시는 공공건설 주택 원가는 상세 공시를 요구한 반면 민간 부문이 건설하는 주택의 공공택지개발에 참여한 경우에 한해 택지관련 원가만 공시토록 했다.
이는 정부와 여당이 국민주택규모 이하의 소형 아파트에 대해 원가 연동제를 적용하고, 택지비를 비롯해 공사비, 설계 감리비, 부대비 및 가산비용 등 4개 주요 건축비 항목을 공개키로 한 것과 차이가 있다.
즉 야당이 공공부분에 한정해 원가공개에 무게 중심을 둔 반면 여당과 정부는 규모를 기준으로 공개를 하자는 점에서 시각차가 있는 셈이다. 그러나 여론이 전면적인 분양가 원가 공개를 요구하는 상황에서 민간 건설 부문만 건축비를 제외하는 게 어느 정도 설득력을 얻을 수 있을지는 미지수다.
아울러 한나라당은 내년부터 공공부문에 대해 후분양제를 실시, 2010년까지 이를 정착시키고 후분양제를 채택한 민간건설업체에 대해서는 공공택지 우선 공급 등 인센티브를 주자는 안을 제시했다.
그러나 정부가 올해부터 국민임대주택에 대해 전면적인 후분양제 실시를 밝혔고, 2007년부터 공공주택은 80% 시공 후 분양키로 함에 따라 큰 차이는 아니라는 게 업계의 분석이다.
◇한나라당 `제3기신도시 발표` 촉구..정부·여권 `난색`
주택 공급 차원에서 제기한 부문에 있어 정부안과 다른 부분은 수도권 지역 내 신도시 건설을 촉구한 대목이다.
한나라당 부동산대책특위는 "정부는 향후 10년간 수도권에 건설할 200만가구 주택건설의 구체적인 입지와 게획을 마련하고 조속한 시일 내에 제3기 신도시 계획을 확정, 발표하라"고 촉구했다.
이는 청와대가 직접 나서서 "일반적으로 신도시 건설을 통해 꾸준하게 공급을 늘리는 것이 부동산 가격 안정에 도움이 되지만 지금은 단기적으로 그런 계획이 맞지 않는다"고 밝힌 상태여서, 실제 실행으로 이어지기 위해선 넘을 산이 많다.
또 섣불리 개발지역을 거론할 경우 해당 수혜지역 토지 시장이 또다시 들썩거릴 수 있다는 점도 정부로선 부담이다. 이런 이유로 여당에서 검토한 것으로 알려진 송파 미니신도시 조성도 본격적인 논의 테이블에는 오르지 못했다.
다만 한나라당이 주장한 ▲도심 뉴타운 개발 사업의 효율적 추진을 위한 특별법 제정 지원 ▲주택공영개발 판교부터 시행한 후 과감히 확대 등은 정부와 여당이 거론한 대책 내용에 포함돼 있어, 채택되기엔 큰 무리가 없을 것으로 보인다.
◇한나라당 `보유세 세대별 합산, 1주택자 특례`..여당과 차이점 커
한나라당이 내놓은 부동산 대책에서 정부와 가장 큰 시각차를 보이는 대목은 보유세 및 양도소득세이다. 정부·여당과 한나라당 모두 이 두 부문에 대해 강화하자는 데는 같지만 각론상으로는 큰 상태여서 추후 입법 과정에서 진통을 예고하고 있다.
우선 종합부동산세 강화를 놓고 여당은 주택의 과세기준을 현행 9억원 이상에서 6억원 이상으로 낮추고 보유세 인상 상한선도 아예 없애는 방안을 검토하고 있지만 한나라당은 세대별로 주택과 토지를 전부 합한 금액을 기준으로 합산과세하는 방안으로 맞서고 있다.
1가구 1주택자에 대한 종부세 과세정책을 놓고도 여야간 이견이 크다. 우리당은 1주택자라도 비싼 집을 가졌다면 예외를 인정하지 말아야한다는 의견이 주류인 반면, 한나라당은 1주택자는 특례를 인정하자는 입장을 보이고 있다.
한나라당 부동산 대책 중 주목할 대목은 합헌적 토지공개념에 찬성키로 했다는 점이다.
결국 지난 89년 전격 도입됐다가 위헌 또는 헌법 불합치 판결로 폐지된 택지초과소유부담금제와 토지초과이득세 도입에 대해선 반대하지만, 기업들의 부담을 덜어준다는 이유로 부과가 중단된 개발부담금제에 대해선 수용할 수 있다는 의미로 해석할 수 있다.
이에 따라 8월 정부의 부동산 대책 중 토지 부분은 개발부담금제를 골자로 전반적인 윤곽이 그려질 가능성이 높아졌다. 이밖에 시장 투명성 확보차원에서 거론한 실거래가 신고 의무제 및 실거래가 등기부등본기재 등은 야당과 여당이 모두 한 목소리를 주장하고 있어 도입될 가능성이 크다.
