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- 베트남 주택시장에도 `한류` 바람
- [호치민=이데일리 이진철기자] 드라마 `대장금`의 인기를 타고 베트남 전역에 한국 드라마열풍이 거세게 불고 있는 가운데 국내 건설업체들이 잇달아 베트남 주택시장에 진출, 관심을 모으고 있다.22일 관련업계에 따르면 현재 베트남에는 GS건설(006360), 대우건설(047040), 금호산업(002990), 대원, 부영 등 10여개 국내 업체가 진출, 주택사업에 나서고 있다.베트남은 명목 주택 보급률은 높은 편이지만 대부분의 주택이 20년 이상된 노후 주택이며, 신규 주택 보급률 수준도 매우 낮아 풍부한 잠재 주택수요를 가지고 있는 것으로 건설업체들은 분석하고 있다. 또 작년 10월 베트남 정부의 무주택 택지매각 금지 및 개발권 환수를 골자로 한 토지법 개정으로 부동산시장의 중심이 `토지`에서 `주택`으로 옮겨간 상황이다.실제로 대만 업체가 개발한 호치민 인근의 푸미홍 신도시의 경우 17개 단지 3700여가구의 고급아파트가 입주한 상태로 외국업체가 참여한 베트남 주택사업의 성공사례로 꼽히고 있다.(푸미홍 고급아파트 사진위) GS건설의 경우 베트남 현지에 개발사업 담당 뿐만 아니라 인사, 총무 등 30여명의 본사 직원을 파견한 상태다.특히 GS건설의 베트남 파견 직원중에는 서울 용산구 `한강 자이` 아파트의 성공적인 사업을 이끈 분양팀이 대거 합류, 전문성을 강화한 주택개발사업을 진행중이다. GS건설은 호치민시에 도로를 지어주고 그 대금으로 도심 상업용지 4000여평과 남사이공에 인접한 냐베지역 110만여평에 대한 토지사용권을 획득, 주상복합건물과 신도시개발 사업에 나서고 있다.이상기 GS건설 베트남 프로젝트 총괄담당은 "본격적인 신도시 개발을 앞두고 지난해 하반기부터 광고효과가 높은 호치민 강변도로에 아파트 브랜드 `자이`의 모델인 이영애의 대형 광고판을 세워 사전 마케팅을 진행하고 있다"고 밝혔다.(사진아래)대원의 경우 국내 주택업체로는 처음으로 베트남 주택시장에 진출, 지난 1월 안푸에 한국형 고급아파트 3개동 22평~45평형 405가구를 분양했다. 연내에 1차 사업 맞은 편 부지에 비슷한 규모로 2차 분양을 준비하고 있으며, 호치민 빈탕 및 코박지역과 베트남 중부도시인 다낭 등지에서도 아파트 공급을 추진하고 있다.하노이에서는 대우건설, 코오롱건설, 경남기업, 동일하이빌, 대원 등 5개사가 컨소시엄을 구성, 신도시 건설사업을 추진하고 있다. 최근 포스코건설이 컨소시엄 탈퇴를 결정했지만 다른 참여사는 잔류를 결정했으며, 추가로 중대형 건설업체들이 사업성을 검토한 뒤 참여 여부를 타진중인 것으로 알려졌다.하노이 신도시 개발사업은 하노이시 중심가에서 북서쪽으로 5㎞ 지점에 위치한 뜨리엠 지구 63만평에 오는 2010년까지 토지를 조성한 후 아파트, 빌라 및 주상복합건물을 지어 분양하는 것으로 지난 2002년 12월부터 한국컨소시엄이 개발을 추진해오고 있다.이밖에 중견건설업체들도 베트남 주택사업 진출을 적극 검토중이다. 월드건설은 올 2월 조대호 사장이 직접 베트남을 방문해 현지상황을 파악하기도 했다. 월드건설 관계자는 "국내에서 호평받은 `월드메르디앙` 아파트가 베트남에서도 성공할 수 있을 것으로 자체 분석됐다"며 "올 3월 해외사업팀을 신설하는 등 본격적인 사업진출 채비에 나서고 있다"고 말했다.국내 건설업체의 베트남 지사 관계자는 "베트남 주택시장은 선분양 시스템을 채택하고 있고, 분양가 납부조건도 초기 계약금 비율이 35% 정도로 높아 초기 개발비용 조달에 대한 부담이 적은 것이 장점"이라며 "최근 고가아파트는 초기분양률이 높고 분양가도 점차 상승추세에 있어 국내 건설업체들이 진출을 적극 검토하고 있다"고 분석했다.이 관계자는 그러나 "베트남이 사회주의 국가라는 특성상 분양까지 인허가 절차 등이 매우 까다로운 것도 사실"이라며 "전문성을 갖춘 인력투입과 더불어 철저한 사업성 검토가 선행돼야 성공을 장담할 수 있다"고 말했다.
- 수도권 대단지 알짜 미분양, `내집마련 기회`
- [이데일리 이진철기자] 올 가을 내집마련을 계획하고 있는 실수요자들은 수도권지역의 1000가구 이상 대단지 미분양 아파트를 눈여겨 볼 만 하다. 29일 부동산뱅크 리서치센터에 따르면 서울을 포함한 수도권에서 주인을 찾지 못해 미분양(임대제외)으로 남아있는 아파트는 5014가구에 달한다.양해근 부동산뱅크 실장은 "생애 최초 주택구입자금 대출이 부활돼 미분양주택도 대출대상에 포함되면 4.5%의 저렴한 금리로 내 집 장만을 할 수 있다"면서 "건설사의 중도금 무이자 혜택이 있는지도 꼼꼼히 따져 이자로 빠져나가는 출혈을 줄이는 것도 좋은 방법"이라고 말했다.◇1000가구 이상 대단지 미분양= 벽산건설(002530)과 풍림산업(001310)이 지난 3월 컨소시엄으로 분양한 인천시 남구 주안동 `더 월드 스테이트`는 총 3160가구의 대단지로 현재 27평형 75가구가 미분양으로 남아 있다. 분양가는 1억9000만원선이다.주안주공 1·2단지 재건축아파트로 간석역을 이용할 수 있고 경인고속도로와 제2경인 고속국도, 서해안고속국도 진입도 수월하다. 단지 인근에 인천시청과 롯데백화점, 신세계백화점, 이마트, 까르푸 등 편의시설이 있다.한신공영(004960)은 지난 4월 인천시 서구 가좌동에 가좌주공1단지 재건축을 통해 총 2276가구중 24평~52평형 649가구를 일반분양했다. 이중 24평형 6가구, 52평형 5가구가 남아있다. 24평형 분양가는 1억6770만원선, 52평형은 3억9750만원선이다. 경인고속도로 가좌IC 진입이 수월하고 삼성홈플러스, 라이프쇼핑센터, 범양쇼핑센터 등 편의시설이 있다.GS건설(006360)이 지난 6월 경기도 오산시 청호동에서 분양한 33평~45평형 총 1060가구도 현재 33평형 160가구, 39평형 23가구, 45평형 35가구가 각각 주인을 기다리고 있다. 분양가는 33평형 2억1230만원선, 39평형 2억6890만원선, 45평형 3억1640만원선이다. ◇분양가 2억원 미만 미분양단지= SK건설이 지난 4월 경기도 의정부시 가능동에서 공급한 SK뷰(1019가구)는 24평형 9가구, 29평형 1가구가 미분양으로 남아있다. 분양가는 24평형 1억6038억원, 29평형 1억9257만원이다. 의정부북부역에서 도보 5분 거리다. 풍림산업이 지난달 인천시 동구 송림동에 공급한 풍림아이원(1355가구)도 16평형 22가구와 23평형 113가구가 남아있다. 경인고속도로 가좌IC를 통해 인천도심 및 수도권 진출입이 수월하다. 이밖에 한일건설(006440)이 2003년 10월 분양한 경기도 의정부시 신곡동 한일유앤아이는 총 700가구로 20평형 20가구, 23평형 40가구, 28평형 15가구, 33평형 65가구가 미분양으로 남아 있다. 33평형의 분양가는 1억7900만원선이다.
- 건교부, 다가구 매입 임대주택사업 전국 확대
- [이데일리 이진철기자] 건설교통부는 다가구 매입 임대주택사업 물량을 올해 4500가구로 늘리고 사업대상 지역도 전국으로 확대, 시행키로 했다고 13일 밝혔다.건교부는 "지난해 503가구의 다가구 매입 임대주택 시범사업을 시행한 결과, 도심 빈곤층의 주거안정 효과가 높게 나타났다"면서 "도심지내 신규택지 확보난 등을 감안해 매입물량을 대폭 늘리고 사업대상 지역도 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 경기도, 전주 등 88개 기초단체 지역으로 확대, 시행할 계획"이라고 말했다.건교부 관계자는 "지난해 시범사업에서는 장애인 그룹홈(공동생활가정)만을 지원했으나 올해부터는 보호아동, 노인, 미혼모, 성폭력·가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자가정 등으로 다양화할 계획"이라며 "의무적으로 다가구 공급물량의 10% 범위에서 그룹홈에 지원할 방침"이라고 말했다.한편, 건교부는 다가구 매입임대사업의 전국 확대시행과 관련, 이날 사업추진 주체인 시·군·구 일선 자치단체 업무관계자 및 대한주택공사 관계자 등 200여명이 참석한 가운데 대한주택공사 대강당에서 워크샵을 개최했다.워크샵에서는 다가구 매입 임대사업의 전국확대 시행에 따라 입주자 선정 업무를 담당할 일선 기초자치단체 업무관계자를 대상으로 세부업무기준 등에 대한 설명과 사업추진에 따른 일선 관계자의 의견을 수렴했다.
- (가판분석)9월1일자 조간신문 주요기사
- [이데일리 박호식기자] ◇헤드라인-한경: "집값 10·29 이전으로..20~40% 떨어져야"-매경: 강북 도심 초고층 재개발 추진-서경: "집값 10·29전으로 낮추겠다"-한국: 노대통령 "대통령·국회의원 임기 같아지게 하는 것도 대안"◇주요기사*부동산종합대책▲매경여러 채보다 유망한 한 채 골라 절세를깜짝카드 없었지만 세금충격은 메가톤급12억·15억 아파트 2주택 가진 부부, 종부세 올해 0→내년 1127만원가구별 합산과세 위헌 논란고가주택은 1채만 있어도 세금폭탄2주택자 내년까지 팔아야 유리거래세율 내려도 과표올라 세금 더내5년간 수도권에 150만 가구 짓는다송파신도시, "판교보다 나은 노른자위"..호가 껑충판교 2600가구 늘려 2만9404가구강북도심 강남수준으로 재개발시세차익 2억 나대지 양도세, 올해 4811만원-07년 1억1731만원토지개발이익 과세 내년 부활 소득없는 배우자 담보대출 못받는다부동자금 곧바로 증시로 가기엔..세부담 늘어 선의 피해자 속출 우려건설경기 위축땐 내수회복 찬물10·29대책 만든 김수현비서관 또 주도한나라 "종부세 기준 6억원 너무 세다"땅투기 혐의 239명 세무조사..송파신도시 등▲서경55만4000명에 세금 폭탄강남 아줌마부대 투기포착.송파 등 세무조사도청와대 한마디에 당정 투기대책 올인가용정책 총동원.."성패는 공급에"재건축 분양권 과세, 공영개발, 학군 광역화..메가톤급 줄줄이 대기내년 보유세 서초동 50평아파트 121만원→257만원거래세, 대치동 시세5억 주택 575만원 줄어강남 2주택 2007년 팔면 세부담 21배송파 신도시 이르면 2008년말 분양판교, 중대형 3100가구 늘어 총 2만9400가구공공기관 건설·분양 `공영개발` 확대생애 첫 주택구입자금 지원 내달 재개개포·잠실 재건축 직격탄"투자자금 옥죌 금리인상 필요"▲한경집값 잡기전엔 재건축 규제 안푼다"강남집값 하락 확실..안정공급이 변수""땅 살수도 팔수도 없게 돼..토지시장은 메가톤급 쇼크"6억이상·세대별 합산 등 종부세 부담 급증6억이하 한채 보유 서민들은 변화없어2주택자 양도세 2007년부터 2~3배 늘어나토지양도세 2007년부터 최고 7배 높아져취득+등록세 현재 4%서 2.85%로 인하수도권 5년간 중대형 45만가구 공급저소득·무주택자에 아파트 우선공급 확대농지·임야 1년이상 거주해야 거래허가생애 첫 주택자금 지원 10월 부활강남 불만 확산속 "일단 버텨보자"주택업계 "분양사업 끝났다" 한숨국회통과, 보유세 인상·종부세 대상 확대 대립땅투기혐의 239명 전격 세무조사송파신도시는 이총리 아이디어태평양, 글로벌 문화기업으로 변신(한경)*기타-상반기, 근로시간 줄고 임금올라(한국)-소프트뱅크, 그라비티 4000억에 인수(한경 등)-미국 허리케인 피해확산, 유가 다시 70달러 돌파(매경)-카트리나 피해규모 사상최대 전망..미국 경기침체 가능성 우려 고조(서경)-도시철도공사 택배업 진출(매경)-현대중공업, 쿠웨이트서 원유설비공사 1.2조 수주(매경)-해운운임 줄줄이 인상(매경)-휘발유 리터당 1600원 넘었다(매경)-구글 위성사진에 정부 무대책(매경)-삼성카드, 해외 ABS 3억불 발행(서경)-LG카드·외환은행 매각가 5조 이상 전망에 외국 금융기관 관심 시들(서경)-한국 세계반도체 R&D허브로(서경)
- (8·31대책)문답풀이 ⑦-주택시장 안정대책
- [이데일리 남창균기자] 주택시장 안정대책 관련 주요내용을 문답으로 알아본다. -청약제도 개편은 어떻게 이뤄지나 ▲올 하반기에 연구용역 및 국민의견 수렴절차 등을 거쳐 청약제도 개선방안을 확정할 계획이다. 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간, 가족수, 소득 및 자산현황, 통장 가입기간 등을 종합적으로 고려할 방침이다. -다가구 매입임대주택의 입주자격과 입주조건은 ▲무주택 세대주로 기초생활수급자, 차상위계층, 모자가정, 장애인 등에 우선 공급한다. 임대료는 영구임대와 비슷한 수준인 보증금 250만~350만원, 월임대료 8만~9만원 선이다. -기존 택지지구 확대시 최초 분양 가능시기는 ▲지구별로 다소 차이가 있으나 올 하반기중에 관련부처 및 지자체 협의를 끝내고 내년에 택지지구로 지정할 계획이다. 이에 따라 이르면 2008년중 최초 분양이 가능할 것으로 보인다. -도심광역개발에서 인센티브는 어떻게 적용되나 ▲공공이 시행하는 경우에 한해 사업시행자 지정요건, 소형의무비율 완화, 용적률 추가 허용 등의 인센티브를 제공할 계획이다. 예컨대 대상지구가 서울시내 2종 지구일 경우 현행 용적률은 200% 수준이나 개발계획 수립시에는 3종 250%로 상향할 수 있다. -광역지구내에 있는 재건축 단지도 규제완화가 적용되나 ▲재건축 단지는 광역지구에는 포함되지만 규제완화 및 용적률 인센티브 적용대상에서는 제외된다. -광역개발 지구지정 절차는 ▲시장·군수·구청장이 시·도지사에게 지구지정을 신청하고 시·도지사가 시·도 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정한다. 조합과 공공기관도 시·군·구에 지정신청을 건의할 수 있다. 현재 진행중인 뉴타운 사업도 새로 제정되는 특별법에 의한 광역지구 지정을 신청할 경우 특별법 절차에 따라 사업추진이 가능하다. -25.7평 초과 아파트의 표준건축비는 ▲아직까지 확정되지는 않았지만 전용 25.7평 이하의 표준건축비(평당 339만원)와는 별도로 만들 계획이다. -채권입찰제 대상 아파트의 채권매입상한금액은 ▲최초 분양자가 실제로 부담하는 가격(분양가+채권매입에 다른 손실액)이 인근 아파트의 90% 수준이 되도록 상한금액을 책정할 계획이다. -판교 주상복합은 어떻게 분양하나 ▲주상복합(1200가구)의 분양시기, 분양방식 등은 향후 주택시장 추이를 살펴가며 결정할 계획이다.
- 5년간 수도권에 중대형 42만가구 공급..8·31대책 발표
- [이데일리 김수헌기자] 정부가 집값 안정을 위해 앞으로 5년동안 수도권에 중대형(전용면적 25.7평 이상) 42만 가구를 포함, 모두 150만 가구의 아파트를 공급하기로 했다. 정부는 이와 관련, 강남지역의 안정적인 주택수급을 위해 송파 거여지구 군부대와 골프장 등을 활용해 미니신도시를 건설하는 한편 김포신도시 등 4~5개의 기존 택지지구를 확대개발키로 했다. 아울러 2007년부터는 나대지와 부재지주 농지 등에 대해서는 양도세를 60% 중과하고 장기보유특별공제를 배제하는 한편 법인 보유 비사업용 나대지 등에는 양도시 법인세와 특별부가세를 합쳐 55%의 무거운 세금을 물리기로 했다. 이와함께 채권입찰제가 적용되는 판교신도시 중대형아파트의 경우 채권매입상한을 시세차익의 90% 안팎으로 정해, 사실상 실제 분양가가 시세에 근접토록 하고 오는 10월부터는 무주택 서민층 지원을 위해 생애 최초 주택구입자금 재개와 저리 모기지론 확대에도 나선다. 정부는 31일 이같은 내용을 담은 `서민주거안정과 투기억제를 위한 부동산제도 개혁방안`을 마련, 청와대에 보고하고 최종 발표했다. 정부는 우선 내년부터 2010년까지 5년동안 수도권에 연 900만평씩 4500만평의 택지를 개발, 총 150만 가구(연 30만가구)를 공급키로 했다. 이 가운데 중대형아파트는 42만 가구(연 8만 3000가구)를 새로 공급한다. 중대형 아파트는 송파 신도시에서 2만 가구, 김포신도시와 양주 옥정 등 기존 4~5개 택지지구에서 6만 가구를 새로 짓는 한편 인천 청라지구와 판교 신도시에서는 중대형 건설비중을 40%(면적기준)에서 50%로 늘려 1만 2000가구를 추가로 공급한다. 송파 신도시는 특전사 터와 체육부대, 육군종합행정학교와 남성대골프장 등 국공유지에 총 200만평(5만가구) 규모로 조성, 오는 2008년 하반기쯤 최초분양이 이뤄질 전망이다. 개발이 진행중인 김포신도시와 양주 옥정 지구 등은 주변을 확대개발하는 방식을 통해 1000만평(14만가구)의 택지를 추가공급, 역시 2008년 중 최초분양이 가능할 전망이다. 정부는 "인천 청라지구는 중대형이 8000가구에서 1만 6000가구로 2배 증가하고, 판교도 6600가구에서 9700가구로 47% 가량 늘어난다"며 "이미 확보됐거나 예정된 공공택지 600만평에서 중대형 비중을 일괄 50% 적용한다면 중대형 공급은 12만 가구에서 15만 가구로 증가한다"고 설명했다. 이밖에 서울 뉴타운 등 도심지역을 광역개발로 전환, 공공이 시행하는 경우 용적률을 200%에서 250~300%로 확대하고 층고제한 완화, 소형의무비율 완화 등의 혜택을 줄 방침이다. 한편 정부는 이같은 공급확대 외에 투기적 가수요를 억제하기 위해 1가구 2주택 이상 다주택자와 나대지 등 비사업용 토지 보유자, 고가주택 보유자 등에 대한 과세를 크게 강화했다. 주택 종합부동산세는 과세대상 기준시가를 9억원에서 6억원으로 낮추면서, 세율구간을 3단계에서 4단계로 세분화 해 세부담을 늘렸다. 또 개인별 합산에서 세대별 합산으로 변경, 주택분 종부세 대상은 올해 4만명에서 내년 16만 세대로(전체 주택보유 970만 가구의 1.6%), 세액은 900억원에서 2300억원으로 증가할 전망이다. 세대별 합산대상이 되는 주택분과 비사업용 토지분을 모두 합한 종부세 대상은 7만명에서 27만 세대(주택 토지 중복가능), 세액은 4000억원에서 6700억원으로 증가할 전망이다. 2주택자에 대해서는 1년 유예기간을 거쳐 2007년부터 양도세를 50% 중과하는 한편 장기보유특별공제(양도차익의 10%~30%)적용을 배제했다. 대신 1주택자 가운데 15년 이상 장기보유자에 대해서는 양도차익의 45%를 공제해 주기로 했다. 개인이 보유한 비사업용 나대지나 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등에 대해서도 1세대 3주택에 준한 60%의 양도세를 부과한다. 법인의 경우는 이들 토지를 양도할 때 법인세 25%와 특별부가세 30%를 합쳐 55%의 세금을 매길 방침이다. 다만 개인과 법인토지에 대한 중과세는 1년의 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행된다. 한편 정부는 무주택 서민의 주거안정을 위한 금융지원을 강화했다. 지난 2003년 12월 이후 폐지됐던 생애 최초 주택구입자금 지원(25.7평 이하 주택구입시)을 오는 10월부터 재개하는 한편 저소득층 전세자금 대출금리를 인하한다. 또 저소득 무주택 서민에 대해서는 모기지론 금리를 0.5~1%포인트 내리는 한편 모지기 보험제도를 도입할 예정이다. 아울러 청약제도도 무주택기간과 소득, 자산, 가구원수 등을 감안해 우선순위를 부여하는 방식으로 바꿀 방침이다. 정부는 새 청약제도 시행을 내년 하반기쯤으로 예정하고 있어, 3월(소형)과 8월(중대형) 분양예정인 판교 청약에서는 적용하기 어려울 전망이다.
- (가닥잡은 8·31 대책)토지,`투기이익 환수`에 역점
- [이데일리 남창균기자] `8·31 부동산대책`에 담기는 토지관련 정책은 투기수요억제와 개발이익 환수가 골자다. 취득단계에서는 투기수요를 억제하기 위해 거주요건 강화와 자금조달계획서 제출 등의 장벽을 치고 보유단계에서는 기반시설부담금 및 개발부담금으로, 처분단계에서는 양도세 중과로 투기이익을 거둬들이는 구도다. 특히 토지보상금이 토지시장으로 흘러들어 땅값을 불안케하는 문제를 해결하기 위해 현물보상과 채권보상 등 대체수단이 강구된다. 이밖에 토지 공급이 부족해질 경우에 대비해 국가 또는 공공기관이 채권을 발행, 가용토지를 매입 비축하는 방안도 검토중이다.◇허가구역 매입 및 전매요건 강화 = 오는 10월 13일부터 토지거래허가구역 안에서 사들인 땅은 최장 5년간 전매가 제한된다. 또 거래허가 신청 때 자금조달 계획서를 제출해야 한다. 허가받은 토지의 이용의무 기간은 이용 목적에 따라 ▲농지는 취득일로부터 6개월에서 2년 ▲임야는 1년에서 3년 ▲개발사업용 토지는 6개월에서 4년 ▲기타 토지는 6개월에서 5년으로 각각 늘어난다. 또 허가신청서와 함께 땅 취득에 들어가는 자금 조달계획을 반드시 제출해야 한다. 자금 조달 계획에는 자기자본이 얼마인지, 대출은 얼마인지를 구체적으로 기재해야 한다. 이 자료는 국세청 등에 통보돼 탈세나 명의신탁 여부를 조사하는 데 쓰인다. 현재 토지거래허가구역은 수도권과 충청권, 기업도시 예정지, 혁신도시 후보지 등 2만㎢(약 63억평)로 전 국토의 20.5%에 달한다. ◇기반시설부담금 = 부동산 투기(개발) 수요를 억제하고 투기이익을 환수하기 위한 장치로 기반시설부담금제가 도입된다. 이 제도는 지난 5·4대책 때 도입키로 한 것으로, 당초 도입 시기(2007년)보다 6개월 정도 앞당겨 시행될 전망이다. 기반시설부담금제는 개발부담금처럼 개발이익에 부과(개발이익의 25%)하는 것이 아니라 개발행위에 부과(부담주체는 사업시행자)하는 것이다. 도입 취지가 개발로 인해 생기는 교통문제, 환경문제 등 `외부불경제`요인을 해결하는 데 있기 때문이다. 기반시설부담금은 건물의 신축 및 증축, 택지개발 등 모든 개발행위에 부과되는데 지역, 용도 등에 따라 부담금액이 차등화된다. 정부가 벤치마킹하고 있는 싱가포르의 경우 국토 전체를 지역별로 118개로 나누고 이를 다시 주거·상업·공업·농업 등으로 세분화해 ㎡당 0원에서 500만원까지 차등 부과하고 있다. 기반시설부담금은 특별회계로 관리돼 돈을 거둔 지역에 사용하는 것이 아니라 낙후지역 개선사업 등에 사용된다. 강남에서 걷은 돈을 강북이나 지방에 사용하는 것이다. ◇개발부담금 = 토지공개념 3법 가운데 하나로 지난해 말부터 부과가 중지된 개발부담금제가 부활한다. 정부가 기반시설부담금제만으로는 투기수요를 막는데 한계가 있다고 판단했기 때문이다. 개발부담금제('개발이익환수에 관한 법률')는 지난 90년부터 택지개발, 공단조성, 골프장건설 등 29개 개발사업에 대해 개발이익의 25%를 부과한 제도이다. 개발부담금제는 부과대상과 면제대상 사업간의 형평성 문제, 개발부담금의 사용문제 등으로 지난해 말부터 부과가 중지됐으나 부담금관리기본법와 개발이익환수에 관한 법률을 개정하면 내년부터 시행할 수 있다. 개발부담금은 부과기준금액(개발이익 = 부과종료시점 땅값 - 부과개시시점 땅값 - 개발비용 - 정상땅값 상승분)에 25%의 세율을 곱해 산출한다. 다만 개발사업 가운데 국가가 시행하는 사업과 지자체가 시행하는 택지개발 도심지개발 관광단지개발 등은 개발부담금이 면제된다. 또 국민주택건설용 택지개발사업, 중소기업용 공장용지조성사업(비수도권) 등에 대해서는 50%를 경감해 준다. ◇투기우려지역 세금 중과 = 투기우려지역의 비사업용 토지에 대해서는 종부세와 양도세가 중과세 된다. 종부세는 부과기준이 6억원에서 3억원으로 확대되고 양도세는 60% 단일세율이 적용될 것으로 보인다.세금이 중과되는 비사업용토지로 구체적으로는 ▲나대지(건물이 없는 대지) ▲도시계획구역 내 임야(서울시 등 도시지역에 있는 임야) ▲기준면적을 초과하는 사업용 토지(토지면적이 건물 바닥면적의 3~7배를 초과하는 토지) 등이다. 양도세를 9~36%에서 60%로 높일 경우 세부담은 최소 50%에서 최대 300% 이상 늘어날 것으로 보인다. 최근들어 땅값이 2배 이상 오른 지역이 많기 때문에 양도세 중과세가 갖는 파괴력은 엄청나다. 나대지(빈땅)에 대해 종합부동산를 합산과세하고 부과기준 금액을 낮추면 땅부자들이 시세차익을 노리고 장기 보유하고 있던 땅을 매물로 내놓을 가능성이 크다. 이럴 경우 가격도 하향조정될 것으로 보인다.
- 택지개발 가능한 국·공유지 어디 있나?
- [edaily 윤진섭기자] 아파트 공급이 가능한 국·공유지는 어디에 있을까? 정부와 열린우리당은 지난 20일 열린 제3차 부동산정책 당정협의에서 정부 보유 토지(국·공유지)에 분양·임대주택을 지어 공급키로 했다.강북 광역개발을 본격화 해 부족한 주택을 공급하는 것을 우선하되 정부나 지방자치단체가 보유한 국·공유지를 활용해 부족분을 메우겠다는 구상이다. 정부가 수도권에 보유한 국·공유지 중 아파트를 지을 만한 곳은 극히 제한적이다. 시장에선 그나마 군부대나 교도소, 공공기관 이전 부지 정도를 꼽고 있다. 나머지는 국립공원이나 잡종지 등으로 대규모 단지를 조성하기에는 부적절한 곳이 대부분이다. 그러나 군부대·교도소 역시 개발하는 게 쉽지 않다. 수도권 안보상의 이유가 그 첫 번째 이유다. 단적으로 서울공항 개발 소문이 수년째 이어지고 있지만 국방부가 안보상의 이유로 반대해 번번이 좌절되고 있는 게 대표적이다. ◇서울·수도권 내 군시설 부지...국·공유지 아파트 개발 `0순위`현재 파악되고 있는 국유지는 대략 70억평 정도로 추산되고 있다. 정부는 최근 이중 잡종재산 (전.답, 임야, 대지. 철도용지 등) 5억2000만평을 개발 대상으로 선정했다. 택지 부지 활용 지역으로 우선 거론되는 게 도심 내 산재 있는 군부대다. 이중 알짜배기로 한두 번 개발 소문에 휩싸였던 곳은 서울공항(120만평), 송파구 거여·장지동 일대 특전사 부지(58만평), 서초동 정보사 부지 5만5000평 등이다. 서울공항은 서울 송파 장지지구와 강남구 세곡동, 판교 신도시로 이어지는 개발축의 길목에 있어 오래전부터 개발 소문이 무성했다. 비행장규모 70만평을 합쳐 총 규모만 120만평에 달한다. 인근 군산관련시설과 개발제한구역(그린벨트)를 합치면 300만평에 육박한다. 잘만하면 판교신도시(280만평) 못지않은 고급 주거도시로 개발할 수 있는 셈이다. 성남비행장 인근 창곡동·거여동 일대에는 남성대골프장과 행정학교, 육군체육부대가 자리잡고 있다. 이 지역은 송파구와 길을 사이에 두고 붙어 있는 곳이다. 즉 이들 지역을 묶으면 최대 300만평까지 개발이 가능한데, 서울의 지나친 확장을 막기 위 한 완충지로 도시녹지축이나 그린벨트를 일부 보전하더라도 150만평 이상은 주거도시로 개발할 수 있다는 계산이 나온다.이곳은 대부분 국유지인 데다 이미 도로, 지하철 등 사회 간접시설이 충분히 갖춰져 있기 때문에 조성원가도 많이 들지 않는다. 송파구 거여동 특전사 부지도 규모가 58만평에 달해, 대단위 아파트 건립 최적지로 꼽힌다. 특히 특전사는 수도권 종합발전계획에 따라 이전설이 거론돼 왔다는 점, 서울시가 송파구 거여동 일대 뉴타운 검토를 했다는 점 등을 고려할 때 아파트 공급이 유력한 곳으로 점쳐지고 있다. 서초구 서초3동 1005-6번지 일대 5만5000평 규모의 정보사 부지도 눈여겨 볼 지역이다. 국방부는 이 부지 중 일부인 3만평을 일반주거지로 용도 변경해 매각한 뒤 이전 비용으로 활용하겠다는 입장을 밝혀 왔었다. 그러나 서울시는 공원 조성을 검토하고 있어, 부지 개발이 수 년 째 답보 상태에 빠져 있는 상태다. 금천구에 위치한 도하부대도 지난해 2월 국방부가 자체적으로 기능을 재분산하는 것으로 결말을 지어 이전이 확정된 바 있어, 아파트 용지로 활용이 가능할 것으로 점쳐진다. 이밖에 서울 공릉 2동 육군사관학교와 부천시 오정동 도하작전부대도 꾸준히 이전설이 흘러나오는 곳으로, 향후 정부의 국. 공유지 아파트 공급 논의 테이블에 오를 가능성이 높다. 그러나 이들 부지를 활용하는 게 쉬운 일은 아니다. 우선 안보상의 문제가 걸려 있다. 예컨대 국방부는 서울공항 개발 소문이 불거질 때마다 공군의 수도권지역 전략 요충지란 점을 들어, 불가 입장을 밝혔고 그때마다 개발 소문을 수면으로 가라앉았다. 환경부 역시 개발보다 보존해야 한다는 의견을 제시하고 있다, 정부도 최근 군부대 부지 활용론이 거론되자 "남성대 골프장 등 군부대 부지를 주택용지로 공급하는 방안을 검토한 바 없다"고 부인했다. 주변 땅값이 이미 오를 대로 오른 상태에서 개발이 공론화될 경우 땅값이 들썩거릴 수 있다는 점도 개발에 걸림돌이다. 서울공항의 경우 성남 심곡동과 오야동, 고등동 그린벨트 농지 매매 가격은 모두 작년 말보다 평당 40만~50만원 오른 200만원 내외에서 매물이 나온다. 그린벨트 내라도 대지는 평당 500만~800만원까지 해 이미 상당히 시세가 올라 있다.◇영등포·성동구치소, 병원, 공공기관 이전지역 등 활용가능성 커 서울 도심에 산재 있는 교도소와 정부 소유의 병원, 철도차량기지 등도 택지로 활용할 수 있을 전망이다. 교도소 부지는 영등포 교도소(3만평), 성동구치소(1만2000평) 등이 대표적이다.이밖에 도봉구 창동 국군병원(1만5000평), 중구 을지로 국립의료원(8300평), 은평구 녹번동 국립보건원(3만2000평) 등의 부지도 고밀도 개발을 전제로 아파트 공급이 가능한 곳으로 거론되고 있다. 행정기관 및 공공기관 지방 이전에 따라 정부 청사가 있는 과천을 비롯, 성남·안양·수원·의왕 등 경기 남부 지역을 떠나는 53개 공공기관의 부지도 택지로 활용하는 방안을 검토해 볼 수 있다. 수원의 축산연구소·작물과학원은 30만 평대, 용인의 국립경찰대학·법무연수원은 20만 평대 청사 부지를 보유하고 있다. 176개 지방 이전 기관이 보유한 청사 부지는 285만여 평으로 판교 신도시(282만 평)와 비슷한 규모다. 하지만 도심 내 부지는 이미 각 구별로 이전을 전제로 지구단위 계획에 수립한 상태거나 검토 중이고, 수도권 공공기관 부지는 각 지자체가 용도 변경을 불허한 상태여서, 실제 정부가 원하는 방향으로 개발이 가능할지는 미지수다.