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- (법원경매천하평정)경매 실전투자 사례들
- [우형달] 부동산 경매투자로 성공하려면 다양하게 테크닉을 구사할 수 있어야 한다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 선점하기, 버티기, 장·단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야 한다.
이런 관점에서 낙찰 받아 소유권을 취득하여 보유하고 있는 물건중 독자 여러분들에게 공부할 가치가 있는 물건 몇 가지만 소개하기로 하자.
◇불량주택재개발 지역 내 낙찰 받은 사례 ..
서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 있는 대지 40평 지하1층, 지상3층으로 총 4가구의 다가구주택을 낙찰 받아 지분쪼개기에 성공한 사례를 보면, 감정가격 2억2천만 원에서 3차 유찰되어 1억 1천300여만 원에 입찰이 시작되어 1억4천만 원에 응찰하여 경쟁률 9대 1을 뚫고 낙찰 받은 것이 2001년이었다.
낙찰가격 1억 4천만 원과 소유권이전비용, 그리고 6천만 원짜리 선순위 임차인이 있어 그 금액을 인수하여 총 2억 1천만 원 정도 투자하였는데, 다시 전세로 임대하여 보증금만으로 투자금을 거의 회수했다.
- 구청이 앞장서고 있는 동네
그렇다면 ‘수익도 없는 물건을 왜 낙찰 받아서 임대를 주나?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 것이다. 이런 물건을 보유하는데 대한 궁금증이 해소 안되는 분들도 계신다. 전철 2호선 서울대입구역(관악구청4거리)에서 상도터널 방면 쪽의 고갯길을 올라가다가 왼쪽으로 이미 입주한 삼성·동아 아파트단지 바로 아래 구암초등학교가 근처인, 이 물건은 불량주택이 밀집되어 있어 관악구청이 주거환경개선지구로 지정하고, 재개발에 적극적으로 도움을 주고 있는 동네에 대지 40여 평에 연면적 68평짜리 주택을 완전히 공짜로 취득했다는 결론이다. 현재는 재개발조합이 결성되는 등 상당히 많이 진척되고 있다.
32평형 아파트 시세가 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 전후로 매매되고 있고, 용적률 등에 따라서 수익성이 달라지기 때문에 유동적이어서 청산해보아야 알겠지만 아파트 32평형 입주권 한 장 받는데 대체로 대지 13~15평 전후가 기준이 되고 있다.
- 낙찰 받아 지분 쪼개기 작업
이 물건은 낙찰 후 다세대로 용도변경(쪼개기)이 완료되어 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대 당 각10평으로 분할등기가 완료되어 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너 장과 건물보상, 세입자들은 얼마간의 이사비용을 확보했다는 결론이다.
얼마 전에 일정한 요건을 구비하면 다가구용으로 지어진 주택을 다세대로 구분할 수 있도록 법령을 완화하자, 일부 부동산중개업자가 부추기기도 하고 또 집주인도 덩달아서(돈 된다니까) 너도나도 앞 다투어 지분 쪼개기가 한바탕 휩쓸고 지나갔다.
그러자 서울과 수도권의 각 지자체들은 지금은 이 같은 다가구주택의 다세대주택으로의 용도전환을 엄격하게 제한하거나 금지구역으로 아예 대부분을 묶어버렸다.
왜냐하면 아파트 입주권 등을 노리고 한 가구였던 다가구주택을 4~5가구로 심하게는 7~8가구의 다세대주택으로 쪼개서 구분등기를 해버리면 나중에 재개발 사업성이 떨어지는 것은 물론이고, 사업추진 시 일정 비율(%) 이상의 주민들의 동의가 있어야 사업의 다음단계로 넘어가는데 진행이 어려워지기 때문이다.
◇낙찰 받아 원룸으로 리모델링한 사례 . . .
- 바다모래로 지은 다가구
이 물건 역시 낙찰 후 추가작업을 통해 수익을 올린 케이스이다. 앞에서 본 물건은 낙찰 후 지분을 나누어 재개발에 대비한 경우였다면, 이 물건은 바다모래로 지어진 다가구주택을 전면적인 수준의 재공사(리모델링)를 통해 높은 수익을 올린 경우이다.
서울 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구주택은 토지·건물 일괄경매가 진행된 물건으로 비탈 경사가 심하여 앞쪽에서 보면 5층짜리 건물인데 뒤쪽에서 보면 주차장으로 쓰이는 지하 2층은 전혀 보이지 않고 지하 일층의 윗부분만 살짝 보이는 형태로, 전체 8가구가 살고 있는 물건이었다.
소유자는 행방을 감춘 상태로 주택은 겨울을 지나면서 관리가 안 되어 급속히 못쓰게 되어 갔으며, 바다모래로 지은 집은 외벽이 새하얗게 변해가는 백화현상이 심각한 상태였다. 감정가격이 3억여 원에서 2차유찰로 감정가격 대비 64%인 1억 8천600여만 원에서 2억 2천100만 원에 응찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받은 것이 2000년 가을이었다.
이 물건의 경우는 낙찰 받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어 갈 것을 처음 현장 조사하러 가서 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워서 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변시세에 비해서 상당히 싸게 세 들어 있었다는 점이다.
낙찰가와 개조 및 보수공사비를 산정해 보고, 회수할 전세금액을 산정하여 보았더니, 전체 총소요비용 이상을 회수할 수 있다는 판단이 내려진 것이다. 즉 보수공사하면서 전체를 최신식 원룸으로 말끔히 개조하는데 1억 원 정도면 가능하다는 판단이 선 것이다.
- 낙찰 후 전면 리모델링을 하다
건물의 외관을 보았을 때는 백화현상으로 하얀 소금벽이 앞쪽과 한쪽 측면을 하얗게 뒤덮고 있어 다른 응찰자들이 기피하는 바람에 이처럼 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 받아서 보수공사하기로 계획하고 응찰했고 공사비가 상당히 들 거라고는 예상했으나 생각보다 부실상태가 훨씬 심각해서 처음에는 보수정도로 끝낼 생각이었지만, 공사를 시작하고 백화현상이 생기는 벽면을 전부 철거하기로 하고 다시 짓는다는 수준으로 전면 리모델링하기로 방향을 바꾸었다. 공사비가 더 들더라도 나중에 매각까지를 염두에 둔다면 그렇게 하는 것이 더 바람직하다는 판단이었다.
따라서 백화부분은 모두 철거하고 단열재를 충분히 보강하고서는 벽돌로 쌓았고, 내부도 말끔히 새로이 단장 하였다. 전체 공사비는 처음 예상보다 4천여만 원이나 더 들어갔지만 전체적으로 전세보증금에서 1억 원 정도의 수입이 있었고 200여만 원의 월세가 매달 들어오고 있다.
이 물건은 다가구 주택이어서 세입자가 여러 가구인데 독자들 중에는 세입자가 많거나 권리분석이 복잡하면 골치 아프다며 권리분석 자체를 포기하고 곧바로 던져버리는 분들이 간혹 계시는데, 이제부터라도 꼼꼼히 따져보고 철저하게 분석해 들어간다면 이런 물건 한 건 낙찰만으로도 평생이 즐거울(?)수도 있다.
- 이 물건의 수익률
2억 2천100만 원에 낙찰 받고, 이전경비와 개·보수비로 1억 4천여만 원이 추가되었다. 그리고 선순위 임차인에게 1천300만 원을 추가로 지불해서 총 3억 7천400여만 원이 소요되었다. 개조 공사완료로 원룸이 총 17개가 나왔다.
① 지하 2층 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
② 지하 1층 : 원룸 4개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
③ 1층 : 원룸 3개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
④ 2층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑤ 3층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑥ 옥탑 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원에 월 10만 원 월세)
◇왕십리구역-황학동 대지 16평 투자사례 . . .
- 강북뉴타운내 물건
우리펀드에서 낙찰 받아 보유하고 있는 이 물건은 ‘선점’의 효과를 확실히 발휘했다는 것이다. 투자가치가 충분한 물건이라면 작은 하자들, 즉 감정가격이라든지, 법정지상권이라든지, 맹지라든지 하는 것들을 무시하고 밀고 들어갈 때는 거침없이 밀고 들어가는 배짱도 절대 필요한 것이 부동산 경매이다.
이 물건은 위치의 가치만 보고 과감히 응찰하여 투자금액 대비 최소 5배 전후로 불어난 경우이다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리-황학동 지구 바로 옆에 있는 대지 16평으로 지상에는 40년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다.
복원 마무리 공사가 한창인 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1미터가 채 안되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 16평 이상으로, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 지붕에는 천막을 덮고 어깨를 나란히 하고 있는 동네다.
조그마한 가게를 운영하던 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 경매가 진행될 즈음에는 세입자와도 연락을 완전히 두절시킨 상태였다.
2002년 11월에 감정가 5천100여만 원으로 경매가 시작되어, 법정지상권 성립 여지가 있음에도 1차 100%에서 8천80만 원에 입찰하여 경쟁률 8대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 장래 투자가치만 보고 낙찰 받았는데, 경매법정 분위기를 보아 1억을 쓰더라도 반드시 잡자는 생각으로 응찰하였다.
왜냐하면 위치로 보아 매매라면 평당 1천만 원은 줘야 살수 있다고 보았기 때문이고, 실제 매매가격도 그 정도였는데, 입찰장의 분위기로 보아 8천만 원 이상 쓰면 충분하다는 판단이었는데, 혹시나 해서 끝자리에 80만 원을 더 붙였다.
2등은 7천800만 원에 응찰해서 우리에게 졌다. 이만한 위치에 이런 물건을 이전비 포함해서 8천500만 원에 소유권을 취득한다는 것은 경매가 아니면 있을 수 없는 일이다.
- 가격이 낮게 감정되었다
이 물건의 장점은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 결정적인 하자로 보이는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이 버티고 있는 이유로 낮게 감정되었는데, 이 경우처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다면 이해당사자등이 이의를 제기할 수 있어 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있고, 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다.
즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이었는데, 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것이다.
이런 물건을 도전할 때는 각별히 신경 써야 하는 것은 비록 건물이 미등기일지라도 세 들어 살고 있는 사람은 주택임대차 보호법의 임차인으로 인정해준다는 점이고, 대지만 낙찰 받았기 때문에 나중에 지상의 건물을 어떻게 접수(?)해야 할지에 대한 치밀한 작업이 필요하다.
미등기 건물은 해당 구청에 가면 따로 관리를 하고 있어 소유자를 알 수 있다.
- 건물은 추가로 따로 취득했다
왕십리 황학동 도심뉴타운 재개발 지구 바로 옆에 있는 이 물건은 나중에 주상복합 아파트 입주권을 노리고 낙찰 받았다. 시간이 얼마가 걸리든 가지고 있으면 좋은 일이 반드시 생길 것 이라는 느낌을 현장 한번 가보고 바로 알 수 있었다.
낙찰 받을 당시 청계천 복원논란이 한창이었다. 그리고 얼마 안 있어 강북뉴타운 예정지역이 발표되었는데 지정된 곳에서 조금 벗어난 곳에 위치한 이 물건은 대형건설업체 L건설이 성동기계공고자리까지 포함하여 이 일대를 ‘○○홈타운’을 건설하겠다는 입장을 발표한 곳이다.
대지만 경매에 나온 물건이어서 대지 낙찰 후 건물까지 구입하여야만 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 대지만 있는 경우는 이처럼 평수가 적은 경우에는 현금보상만의 청산 당할 수도 있기 때문에 건물 추가인수가 무엇보다 중요하다.
대지소유권을 취득한 후 나중에 채무자(건물주)로부터 매매 형태로 건물을 인수하여 소유권이전까지 완료했다. 여러 상황에 따라 달라지겠지만 40평형대 아파트 입주권이 주어질 것이라고 하는데, 인근 부동산 중개업소의 전망으로는 현재 시세로 6~7억 정도에 매매가격이 형성 될 것이라고 한다.
이런 물건에 투자할 때 중요한 것은 진득하게 버틸 수 있는 자기중심이 확실해야 한다. 당장 유행하는 경매물건(현재는 토지와 임야)만을 죽기 살기로 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 남는 것이 별로 없다. 몇 개의 사례에서 보았듯이 아무리 작은 물건이라도 응찰 전에 자신의 상황과 물건의 특징을 파악하여 정확한 전략을 수립하는 것이 중요하다.
◇지금 시작해도 늦지 않았는가 . . .
똑같은 경매 정보지를 한 권 주고 좋은 물건, 돈 될만한 물건을 골라보라고 하면 사람마다 각양각색일 것이다.
알깨기 수준의 독자들로부터 6개월 정도 공부하고 한두 건 입찰경험이 있는 병아리들, 3~4건 낙찰 받고 죽기 살기로 명도경험이 있는 2~3년차 삼계탕용, 그 다음 단계 수준의 중닭들, IMF 시절부터 경매시장에 뛰어들어 순자산만 10억은 넘어섰고 자주 하지 않고 일년에 1~2건 정도로 만족하며 나머지 시간은 자기개발에 시간을 투자하는 장닭 수준의 선수들, 호가제 시절부터 경매에 뛰어들어 눈 감으면 전국의 경매시장이 한 눈에 들어오는 폐계 수준의 도사들이 좋은 물건이라고 골라내는 물건들은 당연한 이야기지만 천지차이가 난다.
좋은 물건은 씨가 말랐는가 . . .
병아리 초보자들이 가장 궁금해 하는 사항이 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수나 도사들이 다 낙찰 받아 버려 남아있는 것이라고는 잔챙이나 쭉정이만 남아있지 않을까하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 분들이 많다.
대학의 사회교육원이나 평생교육원등에서 강의하려 가면 수강생들로부터 자주 듣는 질문이 지금도 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이 남아있느냐고 궁금해 하신다. 열심히 공부해도 막상 사냥터는 잔챙이만 남아있고 먹을(?)만한 먹이감은 이미 없어져 버리지 않았을까 걱정하는 분들이다.
결론부터 말씀드리자면 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저이다.
남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 사냥터에 나가서야 바쁘기만 하고 잡아야 잔챙일 뿐 첫술부터 대박이 터질 리는 만무하다.
과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 경매시장이다. 재개발 지구 내에 조그마한 연립물건을 하나 낙찰 받고자 한다면 무엇부터 준비를 해야 하나 한번 따져보자.
◇뭐가 이렇게 많은가 . . .
재개발·재건축지역 물건에 응찰하기 전 반드시 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 사업시기, 사업기간, 입주시기, 시공회사, 교통여건, 학군, 편의시설, 혐오시설 유·무, 추가 부담금은 얼마인지 등을 반드시 확인한 다음 응찰한다면 아직도 부동산 경매시장은 노다지가 산처럼 쌓여있는 시장이다.
얼마 전까지 극심했던 다가구ㆍ단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 조합원 수를 늘리는 ‘지분 쪼개기’가 성행한 재개발지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 있다. 지분 쪼개기가 심했던 지역의 물건은 낙찰을 받아도 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 하는 경우도 있다.
또 하나는 반드시 건물이 존재해야 한다. 정상적인 건물이라면 더없이 좋겠지만, 장기미등기든 무허가 건축물이든 상관없다. 만약 지상에 아무런 건축물이 없이 토(대)지만 있는 경우라면 나중에 수용당할 때 기본적으로 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되어 공시지가에 얼마간의 보상비용만이 가산된 금액만 받고 청산 당할 수도 있기 때문이다.
경매로 토지만을 낙찰 받았는데, 그 번지수 지상에 건축물이 존재하는 경우 법정지상권이 성립될 수도 있는데, 이런 경우에도 사후에 수용되기 전까지 반드시 건축물의 소유권을 추가로 취득해야 하고, 또 건축물 취득 시점에서 조합원자격이 주어지는가도 살펴야 한다.
임차인이나 채무자가 거주하고 있는 경우에는 명도전략, 수익률 분석에서는 당장 급매시세와 낙찰시 가격 차이가 최소한 30% 정도는 되어야 경매의 이점을 살려 수익을 냈다고 할 수 있는데, 자금조달계획, 매수전략(보유 할 것인지, 단기처분 할 것인지), 누구 명의로 응찰할 것인지 등, 작은 물건 하나도 이처럼 챙겨야 할 사항이 여러 가지이다.
그러고도 내 것이 된다는 확고한 보장이 없는 것이 부동산 경매시장이지만, 하나 분명한 것은 샘은 결코 마르지 않는다는 것이다.
썩은 사과가 더 맛있다 . .
부동산 경매 공부를 본격적으로 시작한 것은 1996년이라는 것은 앞에서도 말씀드렸다.
직장상사였던 사부로부터 추천받은 최초의 경매서적이 당시 대단한 히트를 치고 있던 매일경제신문사의 강현구 기자가 쓴 『당신도 이틀이면 경매박사』라는 책이었다. 이 책에 대해 구체적으로 열거하는 것은 경매입문서로 내가 가장 감명 깊게 읽었으며, 이 책이 현재 시중서점에 깔려 있는 부동산 경매관련 재테크 입문서들의 효시 역할을 했던 책이기 때문이다. 부동산 경매 도사인 척하고 여기저기 강의도 하고 책도 쓰고, 부동산학과 박사과정에 다니고 있는 지금도 이 책은 여전히 내 마음속에 바이블로 남아있다.
절판이 되어 현재 시중에서 구하기 어려운 이 책이 내 마음에 바이블인 것은 다름 아닌 ‘썩은 사과론’ 때문이다. 저자는 이 책에서 경매물건을 사과에 비유하여 수익률을 설명하고 있다.
여기 한 상자의 사과가 있다고 하자.
그 안에는 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 그림에서 보면 A그림 사과는 썩은 부분이 없는 사과이고, B그림의 사과는 빗금 친 부분이 썩은 부분이고, C그림 사과는 모두 썩은 것이다.
기가 막히게 적절한 비유 . . .
사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 병아리들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
도사들은 B같은 물건을 보면 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버린다. 마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 병아리들을 놀라게 만든다.
당분간은 독자 여러분들이 이런 물건에 응찰하여 도사들과 경쟁하기를 기대할 수는 없지만 포기하지는 말아달라는 당부를 드린다. 언젠가는 일부 하자있는 물건에 도전하여 인생이 즐거워지는 도구로서 부동산 경매시장이 여러분 인생의 ‘사과나무’가 되기를 바란다.
* 이글은 본인이 출판한 책의 초고로, 읽는 분들중 본인과 생각이 다른 부분이 설령 있다고 해도 감추지 않고 썼을 뿐 너무 민감하게 반응하지 마시고 그냥 참고사항 정도로 받아들여주시면 합니다.
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (3/4)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2005.3.4)전일대비증감
(2005.3.3)전월말대비증감
(2005.2.28)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형8,586 1,331 9,917 ▲47 0 ▲158 ▲9 혼합주식형6,910 703 7,612 ▼-53 ▼-1 ▼-75 0 혼합채권형23,991 3,409 27,399 ▼-31 ▲21 ▼-75 ▲33 채권형(장기)28,089 118 28,207 ▼-68 0 ▼-107 0 채권형(단기)39,198 1,132 40,329 ▼-331 0 ▼-1,000 ▼-6 단기금융(mmf)71,384 0 71,384 ▲3,310 0 ▲3,884 0 소계(증권·단기)178,157 6,692 184,849 ▲2,873 ▲19 ▲2,784 ▲35 파생상품5,820 416 6,236 ▲60 0 ▼-2 ▼-1 부동산1,021 151 1,172 ▼-2 0 ▼-2 0 재간접3,053 0 3,053 ▲20 0 ▲55 0 특별자산445 5 450 0 0 0 0 합 계188,496 7,263 195,759 ▲2,951 ▲18 ▲2,836 ▲33 투자일임68,063 36 114 ※자료:자산운용협회
- (가판분석)3월4일자 조간신문 주요기사
- [edaily 최한나기자] ◇헤드라인
-경향: 신용불량 생보자 채무 유예
-동아: `1주택` 팔아도 양도세 낸다
-조선: "한국이 선도 韓 中 日 협의체 만들자"
-한겨레: 한나라 분열 가속
-한국: 동해 제2가스전 발견
-매경: 서민가계 여전히 `한겨울`
-서경: "공정위 경쟁정책 개선해야"
-한경: LNG선 44척 100억弗 `싹쓸이`
◇주요기사
(李부총리 대국민 사죄)
-"물의 죄송.. 차질없이 국정운영"
-유임 결론 났지만 리더십 어떻게 회복할까 관심
-경제 `확실한 회복`땐 물러날듯
(재경부 업무보고)
-1주택 비과세 폐지 검토
-국유지 70만필지 전수조사
-생계형 신용불량자 빚 상환 늦춰
-경제자유구역 올 50억弗 유치
(산자부 업무보고)
-화석 경제서 수소 경제로 전환
-무공해 에너지개발 추진
-해외자원개발 지원 대폭 늘린다
-李총리 "개헌논의 내년 하반기.. 5년 단임보다 4년 연임 적절" (전조간)
-盧 "무리한 경기부양책 안돼" (매경)
-행자부 "이달 중순 팀제 도입"(전 조간)
-신용카드 이용액 사상최고(한경, 매경 등)
-산은 총재 "LG카드 4.5조이상 받아야"(서경 등)
-"위안貨 절상, 일러야 2007년 될 것"-`미스터 엔` 사카키바라(조선)
-뉴브리지 200억 사회환원(매경, 한경 등)
-보험사 신탁업 허용할 듯.. 금감원 4월 방안 확정(매경 등)
-하이닉스 실적, 원高·D램값 하락에 주춤(매경)
-하이닉스 `순익 1조 클럽` 시대(한경, 서경)
-S&P "외환 운용 다양해야"(매경)
-S&P "한국 내수회복 현실화.. 올 4.8% 성장"(조선)
-코스닥 63社 퇴출위기(매경)
-행정도시 수혜주 다시 `들썩`(서경)
-"공정위 경쟁정책 개선해야"-KDI 보고서(전 조간)
-한국 조선사 세계 1~5위 휩쓸어(전 조간)
-삼성 반도체 성공신화, 하버드대 강단 서다(전 조간)
-오너경영기업이 수익 더 좋다-상의(전 조간)
-개성공단 협동화단지 입주경쟁 `치열`(한경)
-"올해 원달러 환율 1000원 방어 힘들 것"-무역회장·삼성전자부회장(서경)
-2·17 부동산 대책 이후, 분당-용인 아파트값 다시 꿈틀(동아)
-국제유가 연일 사상최고치(전 조간)
-우다웨이 "6자회담 분위기 조성해야"(매경)
-그린스펀 "美 지출예산 확 줄여야"(매경, 서경 등)
-씨티, 베이커 전 美대사 영입(매경)
-LA 등 美서부항 적체 심화(한경, 서경 등)
-日 주식시장도 불붙었다(한경)
-펩시가 코카콜라 이겼다(매경)
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (2/28)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2005.2.28)전일대비증감
(2005.2.25)전월말대비증감
(2005.1.31)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형8,428 1,322 9,750 ▲75 ▲2 ▲741 ▲209 혼합주식형6,985 702 7,687 ▼-228 ▼-238 ▼-351 ▼-268 혼합채권형24,066 3,376 27,442 ▲143 ▲287 ▲353 ▲557 채권형(장기)28,196 118 28,314 ▼-44 0 ▼-728 0 채권형(단기)40,198 1,138 41,336 ▼-103 0 ▼-3,330 0 단기금융(mmf)67,497 0 67,497 ▲1,025 0 ▲6,835 0 소계(증권·단기)175,370 6,656 182,026 ▲868 ▲50 ▲3,519 ▲499 파생상품5,822 417 6,239 ▲69 ▼-1 ▲656 ▼-7 부동산1,023 151 1,173 0 0 ▲42 0 재간접2,998 0 2,998 ▲21 0 ▲389 0 특별자산445 5 451 0 0 ▲33 0 합 계185,657 7,228 192,885 ▲957 ▲49 ▲4,638 ▲491 투자일임67,978 29 29 ※자료:자산운용협회
- 의원들은 `주식`
- [조선일보 제공] 국회의원들의 중요한 재테크 수단은 주식이었다. 작년 7월 이후 6개월간 주식으로 재테크를 한 의원이 64명이었다. 거래액수는 수십만원에서 최대 100억원대에 달했고, 종목도 증시 블루칩에서 코스닥, 비상장주식까지 있었다. “주식백지신탁제 입법이 자꾸 미뤄지는 게 이런 사정과 연관이 있는 게 아니냐”는 얘기가 나올 법도 하다.
가장 적극적으로 주식투자를 한 의원은 한나라당 김무성(金武星) 의원으로, 본인 명의로 삼성전기 등 1억2000만원어치를 사들이고, 무학소주 등 2억1500만원어치를 팔았다. 김 의원의 부인은 삼성전기 주식 등을 36억여원어치 매입하고, 에스원과 KTF 등을 62억여원어치 팔았다.
한나라당 전여옥 의원의 주식 투자 실적이 짭짤했다. 현대차 등 19개 종목을 사고, 대한항공 등 15개 종목을 팔아 1억700만원을 벌었다. 전 의원은 채권 투자를 통해서도 5200여만원의 수익을 올렸다. 한나라당에선 최병국 이계경 김양수 김태환 의원 등의 주식투자액이 1억원을 넘었다.
열린우리당에서는 현대자동차 사장을 지낸 이계안 의원이 스톡옵션을 행사해 현대차 주식 6억여원어치를 취득했고, 비상장주식을 팔아 6억원을 벌었다. 김동철 의원은 펀드형 주식상품에 2억2000여만원을 투자했고, 최규성 의원과 문희상 의원(아들 명의)은 주식 2억원어치를 팔았다. 이 밖에 이호웅 구논회 신학용 이은영 정세균 문병호 의원 등 32명이 주식거래를 했다. 민주당에선 김효석 의원이 채권에 7억여원을 투자했다.
일부 의원들의 부동산 재테크도 여전했다. 특히 지역구에 있는 땅과 집을 처분하고 서울에 아파트를 산 의원들이 많았다. 전혀 연고가 없는 지역에 땅을 사고, 상식적으로 이해하기 힘들 정도의 낮은 가격을 신고한 의원도 있어 의혹을 키웠다.
부산 출신으로 건설업을 하는 한나라당 김양수 의원은 부동산 보유 증가액만 232억원이었다. “원룸형 아파트를 지었는데 200여채가 분양되지 않아 일시적으로 내 소유로 했다”고 했다.
임태희 의원은 1973년에 상속받았던 성남 판교 땅이 신도시 개발로 수용돼 보상금 13억여원을 받았다.
민노당 최순영 의원은 지난해 경기 양주 땅 5건을 팔아 서울 반포의 상가와 제주, 강원 인제 등의 땅 등 7건을 매입했지만 전체 재산은 오히려 8500만원 줄었다. 최 의원은 “몸이 좋지 않은 남편 요양을 위해 지방의 땅을 샀다”고 했다.
- (전문)노대통령 취임2주년 국회연설문
- [edaily 김윤경기자] 다음은 노무현 대통령의 취임 2주년 국회연설문 전문이다.
존경하는 국민 여러분, 그리고 국회의장과 의원 여러분, 저 자신에게 지난 2년은 참으로 다사다난했던 세월이었습니다.
선거 중에 북한의 우라늄 농축 의혹사건이 터지고, 이어서 미국은 중유공급을 중단했습니다. 이에 북한은 봉인해제와 사찰단 추방으로 맞서고, 언론은 무력제재의 가능성을 연일 보도하는 긴박한 상황에서 저는 대통령에 당선되었습니다. 이미 한미관계는 최악이라는 평가가 있는 가운데 미국 조야와 다른 목소리를 내지 않을 수 없었던 것이 제가 처한 상황이었습니다.
미국에 한번 가보지도 않은 대통령이 한미 동맹관계를 파탄으로 몰아가지 않을까 하는 우려와 함께, 저의 한마디 한마디는 갖가지 추측과 해석으로 여러 가지 파장을 일으키는 참으로 불안한 출발이었습니다.
북핵문제, 이라크 파병문제, 대북송금 특검 모두, 하나같이 찬반양론이 극명하게 갈리는 사안이었고 저는 그 갈등의 틈바구니에 끼인 처지였습니다. 이 처지에서 언론과의 갈등, 열린우리당 창당, 대선자금 수사, 그리고 탄핵이라는 전에 없던 일들을 결단하고 감당해 왔습니다. 방사성폐기물 처리장, 행정수도 위헌판결, 그야말로 파란만장의 2년이었습니다.
많이 느끼고 많이 배웠다고 생각합니다. 좀 더 깊어지고 좀 더 넓어지고자 노력했습니다. 힘들었던 지난날의 경험이 남은 3년의 국정을 보다 성숙하게 꾸려갈 수 있는 역량의 밑거름이 되기를 소망해 봅니다.
지난 2년을 평가하고 남은 3년의 구상을 말하려고 준비했으나, 이미 여러 언론을 통해서 국민 여러분이 내린 다양한 평가를 보았습니다. 생각이 다른 점이 없지는 않으나 이의를 달지 않고 수용하는 것이 저의 도리라고 생각합니다.
국민 여러분, 지난 2년 얼마나 힘드셨습니까?
참여정부는 가계신용 위기와 함께 출발했습니다. 늘어만 가는 신용불량자는 끝없는 소비위축을 불러왔습니다. 실업은 늘고 가계수입은 줄어만 가는데 부동산 가격상승으로 서민의 부담은 더 늘어났습니다.
그 위에 북핵위기로 인한 불안심리, 이라크전쟁과 고유가, 카드채 발 금융위기까지 겹치고, 위기설이 난무하는 불안한 상황에서 국민 여러분은 2년을 견디어 오셨습니다.
비정규직이 늘고, 장사는 안되고, 소득격차는 더욱 벌어지는 고통스러운 일이 아직도 계속되고 있습니다. 진심으로 깊은 위로의 말씀을 드립니다. 정부로서는 최선을 다한다고 했으나 아직 좋은 결과를 내지 못하고 있으니 송구스럽기 짝이 없습니다.
경제가 좋아진다, 아직 아니다, 논란이 분분합니다. 정부는 아직 속단하지는 않겠습니다. 그러나 분명한 것은 달라지고 있다는 것입니다. 그리고 더디기는 하더라도 머지않아 반드시 달라질 것입니다.
참여정부 초기에 포퓰리즘을 이야기하고 남미형 파탄과 일본식 장기침체를 거론하며 우리 경제를 위기 또는 파탄으로 진단하던 사람들도 이제 우리 경제가 살아날 것이라는 데 대해서는 이론이 없는 듯 합니다. 국민 여러분이 열심히 노력해 주신 결과입니다.
국민 여러분, 힘내십시오. 이제 얼마 남지 않았습니다.
경제가 좋아져도 걱정하고 준비해야 할 일이 많습니다.
먼저, 우리 경제의 경쟁력입니다. 고유가와 낮은 환율을 이겨낼 수 있는 경쟁력을 길러야 합니다. 정부는 기술혁신과 인재양성, 투명하고 공정한 시장, 기업하기 좋은 환경을 전략으로 채택하고 전력투구하고 있습니다. 그리고 대체로 순조롭게 진행되고 있습니다.
이제 경제가 활력을 회복하면 힘차게 지속적으로 성장할 것입니다.
대기업과 중소기업, 첨단산업과 전통산업, 수출과 내수, 대형할인점과 재래시장간의 경쟁력 격차, 계층간의 소득격차가 날로 벌어지고 있습니다. 이러한 양극화 문제를 해결해야 합니다.
이제는 경제가 좋아진다는 말뜻도 달라져야 합니다. 경기가 풀려도 여전히 많은 사람들이 고통받는 이 문제를 풀지 않고는 우리 경제가 좋아졌다고 말할 수 없을 것입니다.
우선 중소기업을 살려야 합니다. 정부는 지난해 대대적인 실태조사를 거쳐 중소기업 정책을 전면적으로 뜯어 고쳤습니다. 앞으로는 좀 달라질 것입니다. 아울러 재래시장과 식당, 화물운송업 등 영세자영업의 자생력을 높이기 위한 대책도 본격적으로 추진하고 있습니다.
고용 없는 성장의 문제에도 대처해야 합니다. 성장에 따른 일자리 창출 효과가 계속 낮아지고 있습니다. 서비스산업도 제조업과 같이 지원하겠습니다. 청년실업을 해소하기 위해서는 지식기반 서비스산업을 육성해야 합니다.
일자리야말로 최고의 복지전략이자 성장전략이라는 인식을 가지고 고용대책을 세워나가고 있습니다.
아울러 사회안전망도 더욱 확충해서 최소한 돈이 없어 병원에 못가고 끼니를 걱정하는 일이 없도록 하겠습니다. 집값, 사교육비, 신용불량자 문제도 신년회견에서 말씀드린 대로 서민생활에 주름이 가지 않게 지속적으로 챙기겠습니다.
특히 부동산문제만은 투기와의 전쟁을 해서라도 반드시 안정시킬 것입니다. 이미 투기를 막기 위한 세제가 완비되어 가고 있고 올해 안에 모든 거래가 전산화돼서 100% 노출됩니다. 투기 조짐이 있을 때는 모든 수단을 동원해서 반드시 막겠습니다.
존경하는 국민 여러분,
연초에 선진경제에 대해서 말씀드렸습니다. 이제 우리도 자신감을 가지고 선진경제를 얘기할 때가 되었고, 그에 따른 전략이 필요한 시점이 되었다고 생각합니다.
출이나 경제규모, 제조업 기반만 놓고 보면 우리는 이미 선진국 문턱을 넘어섰습니다. 반도체, 정보통신 분야는 세계 최고 수준을 자랑하고 있습니다. 철강, 조선, 자동차, 석유화학과 같은 업종도 세계 최고 수준이거나 이에 근접해 가고 있습니다.
앞으로 차세대 성장동력 사업이 계획대로 추진되면 첨단산업의 경쟁력은 더욱 높아질 것입니다.
국민들의 소비생활도 선진국 수준에 다가가고 있습니다. 구매력 기준 국민소득은 거의 2만 달러에 육박한다는 평가도 있습니다.
분명한 것은 우리 경제가 곧 선진국 문턱에 들어설 단계에 와 있다는 것입니다. 우리의 생각과 행동도 그에 맞추어 나가야 할 것입니다.
반면에, 선진경제가 되기 위해서는 반드시 갖추어 나가야 할 분야가 있습니다.
기업지원 서비스와 고급 서비스산업, 그리고 레저·문화산업의 발전입니다. 금융, 법률, 회계, 연구개발, IT, 컨설팅, 디자인 등 기업지원 서비스산업을 발전시켜야 합니다. 이들 분야에서 해외로 나가는 돈이 연간 28억 달러에 이른다고 합니다.
그리고 이들 산업이 발전해야 기업하기 좋은 환경을 만들 수 있습니다. 또한 학력이 높은 우리 젊은이들에게 부가가치가 높은 일자리를 제공하는 지식기반 산업이기도 합니다.
그 중에서도 특히 금융산업의 발전이 중요합니다. 금융의 수준이 높아야 기업의 수준도 높아집니다. 담보보다는 기술력과 신용도에 따라 자금이 분배되도록 평가능력을 향상시켜 나가야 합니다. 그래야 실력 있는 기업이 성공하는 풍토가 조성됩니다.
물류산업도 빼놓을 수 없는 기업지원 서비스산업입니다. 지난해 우리나라 해운산업은 182억 달러의 외화를 벌어들였습니다. 물류비용은 경쟁력에도 심대한 영향을 미칩니다.
지난해부터 업종별 전담팀을 구성해서 경쟁력 강화대책을 추진해 오고 있습니다. 빠른 시일 내에 일자리와 높은 부가가치를 창출하는 산업구조를 만들어 나갈 것입니다.
선진경제를 위한 또 하나의 과제는 고급 소비수요를 충족시킬 수 있는 서비스산업의 경쟁력을 강화하는 일입니다.
작년 한 해, 유학비용으로 나간 돈이 70억 달러, 의료비로 나간 돈은 10억 달러가 넘는다고 합니다.
교육·의료 서비스의 경쟁력을 높여서, 나가는 돈을 막아야 합니다. 우수한 인재가 의대로 몰린다고 한탄만 할 일이 아니라 의료산업을 전략산업으로 육성해서 돈이 들어오게 하고 일자리도 만들어 내야 합니다.
교육 분야도 마찬가집니다. 개방할 것은 개방하고 규제도 풀 것은 과감하게 풀어야 합니다. 교육과 의료의 공공성을 지킬 것은 확실히 지키고, 확대할 것은 확대하겠습니다. 공공의료 30% 공약은 반드시 이행하겠습니다. 공공의료 서비스의 수준을 더욱 높여 나가겠습니다.
공교육의 가치와 제도가 무너지는 일은 없도록 하겠습니다. 그러나 교육과 의료서비스의 산업적 성격은 그것대로 살려나가야 합니다.
복합소비산업인 문화·관광·레저산업도 내수 진작과 고용창출 효과가 매우 큽니다. 문화는 삶의 질입니다. 아울러 산업입니다. 이미 새로운 국가발전의 동력으로 떠오르고 있습니다.
상반기 중에 문화‥관광·레저 서비스산업 육성에 대한 종합적인 청사진을 제시하고, 급증하는 이 분야의 수요를 국내에서 흡수하기 위해 서남해안 등에 대규모 기반시설을 조속히 확충해 나갈 것입니다. 영화·음악·드라마 등 문화콘텐츠 산업도 더욱 발전시켜 나가겠습니다.
선진경제를 향한 마지막 관문은 ‘선진통상국가’로의 도약입니다.
90년대 WTO 체제 편입은 피할 수 없는, 부득이 한 선택으로 인식되었습니다. 이제 WTO, FTA는 우리 경제의 지속적인 성장을 위한 적극적 전략으로 인식되고 있습니다.
우리 경제의 체질도 개방의 충격을 충분히 감당할 만한 저항력을 갖추고 있는 것 같습니다. 칠레와의 FTA 체결에도 많은 반대와 우려가 있었지만 1년이 지난 지금, 그 우려는 현실로 나타나지 않았습니다. 긍정적 효과가 많은 것으로 나타나고 있습니다.
이제 우리는 선진통상국가를 전략으로 채택해서 우리 기업들이 세계를 향해서 활발하게 뻗어 나갈 수 있도록 뒷받침해야 합니다.
한편 개방으로 어려움을 겪는 농어민 대책도 적극 추진해 나가겠습니다. 지난해 수립한 농어촌 종합대책을 내실있게 추진해서 우리 농업을 경쟁력 있는 첨단농업으로 육성하겠습니다.
아울러 농어촌을 자연과 문화가 잘 어우러진 미래형 복합생활공간으로 발전시켜서 도농 상생의 기반을 조성하고, 고령화에 대비한 복지대책도 세워나가겠습니다.
존경하는 국민 여러분,
선진경제를 하려면 선진사회로 가야 합니다. 투명하고 공정한 사회가 그것입니다.
우리가 시장경제를 채택한 이유는 경쟁의 효율성 때문입니다. 경쟁하게 하면 생산성이 높아진다는 것입니다. 그렇다면 경쟁은 공정해야 합니다. 어떤 불법도 반칙도 용납되어서는 안됩니다. 그러자면 특권도 특혜도 없어야 합니다. 오로지 공정한 규칙에 따라 실력으로 경쟁하게 해야 합니다. 이것이 시장경제의 핵심입니다.
시장이 공정하자면 사회가 공정해야 합니다. 그런데 과거 우리 사회에는 여러가지 특권과 유착, 불법과 반칙, 부정과 부패가 있었습니다. 정경유착, 정권과 권력기관, 권력과 언론 등의 유착과 공생관계들입니다. 우리가 선진사회로 가자면 이러한 유착과 공생관계를 청산해야 합니다.
이 점에 관해서 우리 사회는 많은 진보를 이루어 냈습니다. 해답은 민주주의입니다.
과거 독재권력과 권력기관들은 공권력을 이용한 정보통제와 조작, 고문과 협박으로 부당한 기득권을 지켜왔습니다. 그래서 국민들은 싸웠고, 승리했습니다. 그리고 민주정부를 세우고, 국정원, 검찰, 경찰, 국세청의 정치적 중립과 정경유착의 청산을 줄기차게 요구했습니다.
이제 권력문화는 빠르게 변하고 있습니다. 이상 더 정경유착은 없을 것 같습니다. 권력기관들도 이상 더 정권에 봉사하지도 정권의 눈치를 살피지도 않는 것 같습니다.
오히려 검찰의 경우는 여당 의원들이 부당한 대우를 받고 있다고 불만을 토로할 정도로, 확실한 독립의 길을 가고 있는 것 같습니다. 한때 일부 언론이 독재권력의 나팔수 노릇을 하고, 그 대가로 이런 저런 특권과 특혜를 누렸던 시절이 있었습니다. 민주정부가 들어섰다고 하는 시대에도 권언유착의 관계는 지속되기도 했습니다. 그러나 지금 이 순간 적어도 권언유착은 해소된 것 같습니다.
국민 여러분, 요즘 우리 언론이 많이 달라진 것 같지 않습니까? 의원 여러분도 언론 대하기가 훨씬 편해졌다고 느끼지 않습니까?
적어도 이제 고위 공무원이 기사 빼달라고 언론인들에게 매달리는 일은 없는 것 같습니다. 언론은 언론으로서, 정권은 정권으로서 제 갈 길을 가면서, 건강한 긴장과 협력관계를 유지하고 있습니다.
2년 전에 비해 정책관련 기사의 정확성이 많이 높아졌습니다. 분석과 비판의 수준도 많이 높아졌습니다. 극단적이고 감정적인 비판이 없는 것은 아니지만 그것은 독자들이 잘 판단하는 것 같습니다.
정부는 타당성 있는 비판은 정책으로 수용하고, 회신까지 보내주고 있습니다. 다만 사실을 왜곡하고 논리에 맞지 않으면, 바로잡아 줄 것을 요구하고 때로는 일일이 법적대응까지 합니다. 언론문화도 선진언론으로 가자는 것입니다.
선진언론이 되기 위해서 우리 언론은 좀 더 변해야 합니다. 그러나 이 문제는 대통령이 직접 나서지 않는 것이 좋다고 생각합니다.
돈으로 만드는 부정의 고리, 연고에 의한 유착도 해소되어야 합니다. 어려운 문제입니다만, 적어도 돈으로 하는 부정부패는 제 임기동안 확실히 해소해 나가도록 하겠습니다.
좀 억울하겠다, 좀 가혹하게 느껴지겠다 싶은 경우가 있습니다. 과거에는 관행으로 용납되던 일들이 시대가 바뀌면서 처벌의 대상이 되는 경우가 그것입니다.
몇년 전 대전에서 어느 변호사의 장부가 공개되면서 법조인 몇 사람이 조사를 받는 일이 생겼을 때, 그때 조사받은 사람들이 그 조사를 받아들이기가 무척 힘들었다는 말을 들은 적이 있습니다. 얼마 전 우리 군에서도 비슷한 일이 있었습니다. 이해가 가는 일입니다.
그러나 과거에 용납되던 관행이라 하더라도 그것이 법에 저촉되고 장래에는 용납될 수 없는 일이라면, 어쩔 수 없는 일입니다.
법을 지키는 사람이 경쟁에서 불리한 경우는 없도록 하겠습니다. 이웃에서는 세금을 포탈하면서 장사를 하는데 나만 세금을 꼬박꼬박 다 내고 하자니 경쟁이 되지 않습니다. 이런 경우와 같이 반칙을 하지 않으면 사업을 하기 어려운 조건에 놓인 사람들이 있습니다.
법을 지킬 수 있게 만들고, 일단 만들어 놓은 법은 반드시 지키게 해야 합니다. 지금 세금 부문에서부터 이 일을 시작하고 있습니다. 투명하게 신고하고 법을 지키는 사람이 세금에서 유리하도록 만들고 있습니다.
이제 모든 사람들이 털어도 먼지 안나는 시민, 그래서 누가 좀 보자고 해도 오금이 저리지 않는 떳떳한 시민으로 살 수 있는 세상을 만들겠습니다.
이런 세상이 바로 선진한국입니다.
선진한국으로 가기 위해서는 정치도 선진정치가 되어야 합니다. 성숙한 민주주의로 가야 합니다.
민주정치의 요체는 대화와 타협의 정치입니다. 정쟁을 하지 않는 것이 아니라 상대를 인정하고, 대화하고, 타협하고, 규칙에 따라 경쟁하고 결과에 승복하는 정치입니다. 이것이 승자와 패자가 공존하고, 패자는 다시 도전할 기회를 갖는 포용과 상생의 정치입니다.
독재정권은 상대를 인정하지 않습니다. 규칙이 아니라 폭력과 공작으로 상대를 타도하고 패배자는 배제해 버렸습니다. 경쟁이 아니라 전쟁을 한 것입니다.
유감스럽게도 우리 정치에는 이러한 독재정치의 유산이 많이 남아 있습니다. 지역주의도 그 중의 하나입니다.
지역대결은 감정싸움입니다. 감정싸움은 답이 없는 싸움입니다. 합리적인 정쟁과 타협의 소재가 아닙니다. 끝없는 싸움이 있을 뿐입니다. 이것이 바로 분열입니다. 불신과 적개심을 부추겨 편을 가르게 하고 분노와 증오로 반목하게 하는 것은 정치인이 발명한 득표수단 중에 가장 효과적인 방법입니다. 그러나 그렇게 분열해서 싸운 나라치고 불행에 빠지지 않은 역사가 없습니다.
저는 그동안 끊임없이 지역주의와 맞서 왔습니다. 분열에 맞선 것입니다. 여러 차례 낙선의 고배를 마시기도 했고, 열린우리당 창당을 지지했다가 탄핵을 당하기도 했습니다. 지난 대통령선거와 17대 총선에서 어느 정도 표를 얻는 데는 성공하였으나 아직도 지역구도를 해소했다 할 만큼 성공하지는 못했습니다. 정말 안타깝게 생각합니다.
지난 총선에서 지역별 의석은 지역별 득표수를 반영하지 못했습니다. 각 당이 불리한 지역에서 받은 득표는 의석에 전혀 반영되지 않았습니다. 선거구제도가 지역주의를 오히려 강화한 것입니다. 이 제도는 바로잡아야 합니다. 국회의원 수를 늘려서라도 지역구도를 해소할 수 있다면, 그렇게 해서라도 지역구도는 반드시 극복해야 합니다. 국민들의 이해를 구할 수 있을 것입니다.
국민 여러분,
대화와 타협의 문화는 정치만이 아니라 시민사회에도 적용되어야 합니다.
역사상 민주주의는 투쟁으로 태어났습니다. 독재권력이 가혹하고 강고할수록 타협 없는 투쟁의 필요성이 강조되고 칭송되었습니다. 그러나 언제나 타협 없는 투쟁이 정당한 것은 아닙니다. 타협 없는 투쟁은 정통성 없는 권력이 민주주의를 짓밟고 있을 때, 이에 맞서 싸울 때에만 정당한 것입니다.
민주주의의 핵심은 대화와 타협입니다. 그것이 자기지배의 원리에 맞는 것입니다. 타협 없이 자기주장만 관철하려고 하는 것은 그 자체가 비민주적인 독선입니다. 참여정부는 국민이 선택한 정통성 있는 정부이고 대화의 문을 언제나 열어놓고 있습니다.
정부는 사회적 갈등 현안을 협의하고 조정해서 해결할 수 있는 갈등관리시스템을 구축해 나가고 있습니다. 시민사회도 저항적 참여보다는, 대안을 내놓는 창조적인 참여에 중점을 두고 활동해 주시길 당부드립니다.
지난 총선은 유례 없이 모범적으로 치러졌다고들 합니다. 이 자리를 빌려 선거문화의 개혁에 앞장서온 선거관리위원회와 경찰, 검찰 관계자 여러분의 노고를 치하드립니다.
그러나 아직 선거문화가 완전히 정착되었다고 보기는 어렵습니다. 정치선거뿐만 아니라 각종 선거에서 이런 저런 부정이 자행되고 있는 것이 현실입니다.
특히 매수와 거짓이 용납되어서는 안됩니다. 선거는 민주주의의 기초이자 신뢰의 기초입니다. 정부는 건강한 선거문화의 정착을 위해서 각별히 노력해 나갈 것입니다. 선거 부정은 반드시 근절되어야 합니다.
정부의 경쟁력도 높이겠습니다. 지금 우리 정부의 경쟁력은 세계 30위권에 머물러 있습니다. 비교적 잘 한다 하는 우리나라 기업의 경쟁력에 훨씬 못미치는 수준입니다. 적어도 참여정부 내에 20위권 안으로 들어간다는 목표를 가지고 혼신의 노력을 다하고 있습니다.
정부 경쟁력도 전략은 혁신입니다. 혁신의 목표는 일 잘하는 정부입니다. 효율적인 정부, 국민에게 봉사하는 정부, 투명한 정부, 국민과 함께하는 정부, 그리고 분권과 자율입니다.
2003년은 로드맵을 만들었습니다. 2004년은 변화관리를 도입했습니다. 수십 건의 혁신 모범사례가 발표되고 이를 활발히 벤치마킹하고 있습니다. 올해는 혁신을 제도화하는 해로 만들려고 합니다.
당장의 효율과 성과도 중요하지만, 기본적인 행정인프라를 완비하려고 합니다. 정부 기록보존이 부실하다는 지적을 여러 차례 받고 있습니다. 통계의 부실, 데이터베이스의 부실도 지적을 받습니다.
먼저 문서관리, 기록물관리, 통계관리 등 기본부터 새롭게 정비하고 있습니다. 정보보호, 정보공개, 보안시스템 등등 모든 인프라를 완비하려고 노력하고 있습니다.
저는 작은 정부를 공약하지 않습니다. 국민들이 필요로 하는 서비스를 충분히 하는 정부, 할 일을 가장 효율적으로 하는 정부를 만들겠습니다. 우리 정부와 공무원들이 확실히 달라졌다는 것을 국민 여러분이 피부로 느낄 수 있도록 하겠습니다.
존경하는 국민 여러분, 그리고 의원 여러분,
지난 2년 동안 국정을 이끌어오면서 느낀 것을 몇 가지 말씀드리겠습니다. 가장 절실하게 느낀 것은 정부가 진실되게 말하고 책임있게 행동해야 한다는 것입니다.
지난 수십년 동안 정부는 중소기업 육성을 외쳐 왔습니다. 그 결과로 우리 중소기업이 이만큼 버텨왔다고 말할 수도 있을 것입니다. 그러나 이것이 목표였다고 말할 수는 없을 것입니다. 그렇다면 우리 중소기업 정책은 성공하지 못했다고 말할 수밖에 없을 것입니다. 진실성도 책임감도 부족했다고 할 수밖에 없을 것입니다.
정부는 지난 30년 동안 지역간 균형발전, 수도권 과밀억제 정책을 시행해 왔습니다. 그러나 상황은 계속 악화만 되어왔습니다. 지금 우리가 고령사회 대책, 저출산 대책, 미래 에너지 대책 등을 이야기하고 있지만, 비슷한 결과가 되지 않을까 두렵습니다.
진실된 자세와 책임으로, 새로운 각오로 임하겠습니다.
정부만으로 해결하기 어려운 일들도 많습니다. 의회, 언론, 시민단체, 국민 여러분 모두가 함께 생각해 볼 문제입니다. 진실된 주장을 책임있게 해야 합니다.
국민연금이 이대로 가면 40년 후에는 고갈된다고 합니다. 모두가 경고하고 있습니다. 법률로 재정 재계산 제도도 만들어 놓았습니다. 지급액을 낮추거나 보험료를 올리지 않고는 해결이 될 수가 없습니다. 한 푼이라도 수익을 늘려야 합니다. 그런데 투자는 자유롭게 하지 못하게 합니다. 아무도 믿지 못한다는 것입니다. 그렇게 2년을 허비하고 있습니다.
교단이 붕괴했다, 교권이 땅에 떨어졌다는 말을 듣습니다. 그래서 공교육이 무너졌다는 노한 목소리를 들었습니다. 이 모두가 정부의 탓만은 아닐 것입니다. 교단을 맡고 계신 선생님들이 스스로 신뢰를 지키지 않으면 백약이 무효입니다. 내신을 믿을 수 없는데 어찌 공교육을 존중하는 평가방법을 찾을 수 있겠습니까? 책임을 나누어 지고 함께 노력해야 합니다. 대정부 투쟁만으로 공교육을 바로 잡을 수는 없을 것입니다.
비정규직 문제도 다르지 않습니다. 정규직에 대한 강한 고용보호를 양보하지 않고 비정규직의 보호만 높여달라고 하면 해결할 길이 없습니다. 연대임금제나 일자리 나누기에 대한 제안 없이 어떻게 노동자간 임금 격차를 해소할 수 있겠습니까? 가능한 방안을 찾고 수용할 것은 수용해야 합니다.
방사성폐기물 처리장 건설이 19년째 표류하고 있습니다. 우리 동네 병원에는 사스환자 못들어온다며 길을 틀어막기도 합니다. 모든 지역과 집단이 자신들에게 불리한 시설이나 개발사업에 반대하고 나선다면 정부가 과연 무슨 일을 할 수 있겠습니까? 이렇게 해서는 공동체가 설 땅이 없습니다.
더불어 사는 사회’가 명실상부한 선진국입니다.
과거사 진상규명 문제를 둘러싸고 갈등이 있습니다. 경제도 어려운데 대통령이 갈등을 일으킨다는 비난이 있습니다. 이 질문은 ‘역사는 왜 배우느냐’는 질문과 같은 질문입니다.
역사를 배우는 일이 당연한 일이라면 과거사는 있는 그대로를 밝히는 것이 당연한 일입니다. 거짓을 배울 수는 없는 일이기 때문입니다.
아픈 상처를 건드리는 일입니다. 그러나 아픈 상처가 남아 있는 일이라면 더욱 진실을 밝혀야 합니다. 진실과 화해가 상처와 원한을 치유하는 보편적인 과정이기 때문입니다.
과거사 문제를 처리하는 독일과 일본의 서로 다른 태도는 우리에게 많은 교훈을 주고 있습니다. 두 나라의 다른 태도에 따라 이웃나라로부터 받는 신뢰가 다릅니다. 과거에 대해서 솔직해야 합니다. 그래야 과거를 떨쳐버리고 미래로 나아갈 수 있습니다.
존경하는 국민 여러분,
세상은 빠르게 변하고 있습니다. 정치도 그렇고 대통령의 권력도 그렇습니다. 우리는 이 변화를 받아들여야 합니다. 변화된 세상은 변화된 눈으로 읽어야 합니다.
국민들은 대통령의 권한을 분산하고 줄이라고 요구했습니다. 그래서 대통령은 권력을 줄였습니다. 이제 대통령 말 한마디로 당과 국회가 일사불란하게 움직이는 시대가 아닙니다. 이상 더 군사독재 시절의 그 강력한 대통령을 기대해서는 안 됩니다.
서로 다른 의견은 공개한 상태에서 대화와 토론의 과정을 거쳐 조율되어야 합니다. 당초에 부처간, 당정간 이견이 있는 것은 당연한 과정입니다. 국민에게 혼선을 줄 우려가 있는 의견이라도 공개를 거부하기가 어려운 경우가 많습니다. 새로운 방식으로 국정을 읽어주시기 바랍니다.
국민 여러분,
북핵문제로 걱정이 크실 것입니다. 미처 예측하지 않았던 상황이 발생하기는 했습니다만, 근본적인 구조는 크게 변하지 않았습니다. 일희일비할 일이 아니라 일관된 원칙에 따라 차분히 대처해 나가겠습니다. 유연성을 가지되 원칙을 잃지 않도록 하겠습니다. 의원님들께서 도와주시기 바랍니다. 외교에서 흔히 쓰는 전략은 상대의 분열과 갈등을 이용하는 것입니다. 우리가 이용당하는 일이 없도록 도와주시기 바랍니다. 모든 상황 변화는 선의로써 보고드리도록 하겠습니다.
한미관계는 예나 지금이나 긴밀합니다. 한때 미국과의 관계를 걱정하는 목소리도 있었지만 지금 한미관계는 그 어느 때보다 안정돼 있습니다. 앞으로도 잘 관리해 나가겠습니다.
저는 외교당국자들에게 할 말은 하고 따질 것은 따지라고 합니다. 그것이 진지하고 책임있는 태도이기 때문에 오히려 신뢰가 높아집니다. 저는 우리 국민의 역량을 믿습니다. 5년, 10년 후의 한미관계는 지금보다 더 균형있게 발전해 있을 것입니다.
우리 군대는 스스로 작전권을 가진 자주군대로서 동북아시아의 균형자로서 동북아 지역의 평화를 굳건히 지켜낼 것입니다.
존경하는 국민 여러분, 그리고 의원 여러분,
지금 이 시점에서, 대한민국 미래에 대한 제 느낌은 희망과 자신감입니다. 여전히 어려운 문제들이 없는 것은 아니지만, 반드시 잘 될 것이라는 확신이 섭니다.
밖에서 보면 우리만큼 장래가 밝은 나라도 많지 않습니다. 세계가 부러워하고 칭찬을 아끼지 않고 있습니다. 유독 우리만 비관적인 전망을 하고 있습니다. 저는 이것도 우리 국민의 높은 성취동기 때문이라고 생각합니다.
우리 스스로를 너무 깎아내릴 일이 아닙니다. 긍정적인 사고와 자신감을 가지고 선진한국을 향해 힘차게 달려갑시다. 저부터 최선을 다하겠습니다.
국민 여러분, 의원 여러분, 새해 여러분 가정에 희망과 행운이 가득하기를 기원합니다.
감사합니다.
- (법원경매천하평정)나의 경매입문기
- [우형달] 나의 경매입문기
몇 년 전만 해도 1억 원 만들기라는 제목의 책들이 인기를 끌었는데, 어느 사이에 부자 기본 단위가 10억 원으로 높아져 버렸다. 이 글을 읽는 분들중에는 10억 원은 고사하고 1억 원도 없고, 심지어는 전세보증금 5천만 원이 자산의 전부라며 낙망하는 분도 계신데 말이다.
나는 가혹하지만 부자의 기준을 좀더 명확히 제시하고자 한다. 막연한 10억 원이 아니고 자신이 현재 살고 있는 집 빼고, 그리고 부채 빼고 10억 원 정도는 있어야 비로소 요즘 유행하는 웰빙스런 삶이 가능하다고 본다. 가장 바보들중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 집값 올랐다고 좋아하는 사람들이다.
무슨 말인가? 자신이 살고 있는 집이 설령 10억 원짜리 강남의 아파트라고 해도 이 집은 이미 자산가치가 없다고 단언한다. 적어도 이런 생각이 타당하려면 적어도 다섯채 정도는 가지고 있으면서라야 설득력이 있다. 이런 아파트를 가지고 있지 못한 사람들의 생각으로는 ‘나라면 팔아서 5억 원짜리 같은 평수의 강북아파트로 이사 가고, 나머지 5억 원으로는 재테크 종자돈으로 쓸 텐데!’하고 생각할 수도 있지만 천만의 말씀이다.
또 하나, 부채도 제외해야 한다. 수중에 10억 원의 현금이 있지만 은행 부채가 10억 원 있다면 상계처리해서 현금자산은 제로라고 해야 할 것이다. 이런 엄격한 기준으로 따져 보면 여러분의 대차대조표는 어떨까?
** 나 역시 가난했다
무일푼에 가까운 처지에서 IMF를 거치면서 짧은 기간에 오직 부동산 경매로만 오늘의 부를 어떻게 축적했는가? 인생역전을 가져다주리라고는 생각하지도 못하고 정말 우연히(?) 시작한 부동산 경매에 대한 나의 생각과 투자전략, 철학을 가감 없이 보여드리며 낙찰사례도 소개하겠다.
게임은 끝나지 않아 결론으로는 말씀드릴 수는 없지만 누가 언제 시작해도 지지 않은 게임을 할 수 있는 것이 부동산 경매를 통한 부동산 투자인 것만은 분명하다. 환희의 순간도 있었고, 몇천만 원이라는 거금의 입찰보증금을 날려야만 했던 경험도 가지고 있다.
이 글의 내용이 본인의 실제 투자사례인가 아닌가를 궁금해 하시는 분들이 많은데, 이유는 자신의 투자사례나 명도 경험은 단 한차례도 없이 오로지 책상과 인터넷의 산물로 투자현실과는 한참이나 동떨어져 공허하기 짝이 없는 부동산 경매투자서가 재테크 비법을 전수하는 관련 서적들이라고 오늘도 유명 서점 진열대를 꽉 채우고 있는 현실에서, 내 돈 싸들고 경매판에 뛰어들어 조사·분석하여, 응찰하여, 낙찰 받고, 잔금내고, 명도하여, 부동산을 차지한 다음 처분(임대나 매각)해서 수익을 올린 생생한 투자 체험서를 찾기가 쉽지 않기 때문일 것이다.
** 벌써 10년이 지나갔다
부동산 경매시장을 처음 경험한 것이 1994년 말이었으니 벌써 10년 이상이 흘러갔다. 처음부터 부동산 경매를 공부하여 투자하겠다는 야무진 각오가 있어서라 아니라 뒤늦게 입사한 곳이 경기도 성남에 있던 모상호신용금고였다.
‘뒤늦게’라고 표현하는 것에는 그만한 사정이 있었다. 대학을 졸업한 것이 1990년 2월 이었는데, 공부를 좀 더하고 싶어 4학년 때부터 유학을 준비하였고, 졸업과 동시에 동경으로 가서 약 3년여의 유학생활을 하였는데, 너무 가난했던 일본생활은 지금 생각해도 눈물이 난다.
* 너무나 가난했던 일본유학시절
춥고 배고팠던 동경시절 이야기 하나만 하자면, 유학 생활 거의를 동경 나까노구(中野區)의 와까미야(若宮)라는 곳의 조그마한 아파트(다다미 4.5장짜리 실평수 3평정도)에서 살았다.
한 층에 공동 화장실이 한개 있던 주택으로 동경의 여름은 길고 높은 습도와 무더운 날씨로 에어콘 없이는 생활하기가 힘들어, 하루에도 서너 번씩 샤워를 해야 하는데 동전샤워장에는 갈 돈도 없고, 아까워 가지 못하고 집안 싱크대 수도꼭지에다 조그마한 호수를 연결하여 최대한 약하게 물을 틀고는 싱크대 안에 올라가 샤워하는 식의 생활이었다.
아파트에서 역(高円寺驛)까지는 자전거로 10분 정도를 가서 전철을 타고 학교를 가는데, 어느 하루는 역에 도착해서 전철패스(1개월 정기권)를 아무리 찾아도 없기에 천천히 생각해보니 전날 정기권이 1개월이 다되어 검색기계 안으로 들어가 버린 것이 그 때서야 생각이 났다. 학교까지 일반권으로 가려면 130엔이 있어야 했는데 주머니를 아무리 뒤져봐도 70엔 뿐이었다.
아쉬운 소리를 하고 무료티켓을 하나 받을까 하다가 포기하고 집으로 돌아와 버렸다. 돌아오는 길에 조금씩 내리는 비와 함께 한없이 울며 집으로 돌아왔던 기억이 어제 일처럼 선명하다. 마침 그날은 쌀까지 떨어져 아침도 먹지 못하고 학교 가서 교수님한테 밥값을 얻어 구내식당에서 해결하려고 했는데 말이다. 3년 내내 거의 그런 생활이었다.
참 많이 힘들었던 시절이었지만 그때의 경험은 내 생의 또 다른 밑받침이 되고 있다.
* 무슨 인연으로 경매를 시작하게 되었나
그런 동경생활을 3년 넘게 버티다 경제적으로 기력이 완전히 소진하여 중도에 포기할 수밖에 없어 내 인생에서 공부는 끝났다고 체념하고 귀국해서 입사한 곳이 성남의 모 신용금고였다. 하는 일이 고객의 이자·원금 밀렸으니 언제까지 송금해 주세요, 채무자가 시간 없다면 직접 받으러 가고, 또 연체상태가 심한 경우는 담보로 잡아놓은 부동산을 경매 넣는 일을 어깨 너머로 보면서 경매세계를 접하게 되었다.
지금까지 내게는 두 분의 인생 은인이 있다. 그 중 한 분이 이 시절에 내게 경매공부를 권유한 직장 상사이다. 하고 싶던 공부를 할 수없이 포기하고 돌아와 생계를 이어가는 수단으로 선택하게 된 직장에서의 업무는 단순한 회사의 일로만 여겨졌다. 관심이 없으면 어떤 일을 아무리 오래 해도 내 것으로 만들 수 없고 배우지 못하는 것이 세상의 이치이다.
* 너무나도 재미있었던 경매공부
부동산 경매와 관련된 일을 나름대로 하면서도 내공을 쌓지 않고 업무로만 익숙해지며 회사를 다니기 2년 정도 될 즈음에 나를 아껴주던 직장의 상사가 어느 날 “우계장 경매공부를 한번 해보지!”라고 지나가는 듯 한마디 하셨다.
이처럼 무심하게 던진 한 마디가 천상에서 들려오는 신의 복음처럼 내 머리를 때렸고 “어떻게 공부하면 되나요? 방법을 알려 주세요” 하면서 신천지 경매세계로 뛰어 든 것이 1996년도였다.
그렇게 시작한 부동산과 경매공부가 그렇게 즐거울 줄은 정말 몰랐다. 기본적인 법률공부, 권리분석, 수익률분석, 물건분석 요령, 임차인에 관한 사항 등 공부하다가 궁금한 사항이 있으면 밤낮을 가리지 않고 물어볼 때마다 싫은 소리 한번 안하고, 심지어 새벽 두세 시에도 자다 일어나 성실하게 응대해준 상사가 있었기에 오늘 내가 존재한다는 사실이 다시금 감사하다.
처음 부동산 경매공부를 권하면서 상사가 권해 준 경매 서적이 『당신도 이틀이면 경매박사』(강현구 지음, 매일경제신문사)였는데 최소한 30번은 읽어보라고 하던 일이 바로 어제 일 같기만 하다. 이렇게 나에게 지나가듯 다가온 부동산 경매는 내가 세상을 살아가는 새로운 도구가 되었고, 내가 부동산에 입문하게 되는 기회가 되었다.
* 인생역전의 계기가 왔다
본인이 처음 경매법원에 다니던 시절은 호가제와 입찰제가 병행되던 시절로, 아직은 호가제가 주류였던 시기였다. 호가제란 원하는 물건이 진행되면 응찰자들이 집행관 앞으로 나가 구두로 가격을 올려가면서 응찰하여 더 이상 응찰자가 없으면 그때까지 최고가격을 제시한 사람에게 낙찰시키는 방법이다.
쉽게 말하면 지금 농수산물 도매시장이나, 동산 입찰 때 사용하는 방법이라고 보면 되는데, 당시에는 일반인들이 경매에 투자하기란 많은 어려움이 있었고, 특히 요즘처럼 여성들이 법원경매를 한다는 것은 기본적으로 불가능했다. 그럼 누가 응찰했는가 하면 극히 한정된 꾼(?)들만의 잔칫집으로, 지금은 상상도 할 수 없는 일들이 상시로 벌어지면서 경매꾼들에게 떼돈을 벌어주었다.
경매꾼들만이 잔치집이라며 일반인들은 꺼리던 그곳에서 또 다른 인생을 시작하게된 것이다. 이렇게 시작한 부동산 경매가 인생역전의 전환점을 가져다주리라고는 공부시작 당시에는 꿈에도 생각하지 못했다.
* 회사 모르게(?) 아르바이트
생전 처음 낙찰 받은 물건이 경기도 성남시 신흥동에 있는 대지 면적이 20평이고, 건물은 반지하 1층 지상 2층 단독주택이었다. 지금 성남 구시가지 재개발 논의가 한창 뜨거운 지역의 물건으로 당시 감정가격이 8천500만 원 정도였는데, 3회 유찰로 4천352만 원으로 떨어진 상태에서 4천620만 원에 응찰하였는데 결과는 단독이었다.
소유권 이전에 필요한 비용과 1층에 살면서 보증금을 날린 임차인에게 이사비용으로 준 200만 원을 합해 총 5천여 만 원이 들어갔다. 이중 2천만 원은 잔금융자를 받았으니 실제로 투자된 내 돈은 3천만 원 정도로 소유권을 취득한 다음 전체를 전세로 임대한 내용을 보면 지층은 보증금 1천500만 원, 1, 2층은 각 3천만 원으로 총 7천500만 원이 회수되었다.
이 물건처럼 회사에 근무하면서 아르바이트로 낙찰 받은 물건이 총 4건이었는데 회사 다니면서 낙찰 받는다는 것이 칭찬받을 일은 아니라고 생각하고 비밀(?)에 붙였는데 나중에 알고 보니 모두가 다 알고 있었다. 서서히 부동산 경매에 재미를 붙이는 계기가 되었고 자립의 기틀이 만들어져 가는 과정이었다.
이 물건은 전세로 임대하고 있다가 경기도 성남 구시가지가 개발 열풍에 휩싸이던 2002년에 1억 2천500만 원에 매도처분 하였다.
* 실직으로 본격적으로 뛰어들었다
그러다가 1997년 말에 몰아닥친 IMF 한파로 다니던 금융회사가 부도나기 일보직전에 실시한 명예퇴직을 자진신청하면서 조직(회사)생활 4년 만에 실직자가 되었고, 차라리 잘 되었다고 판단하고 경매에 전념하기로 작정하고, 집사람과 퇴직하기로 합의하고 이틀만에 사표를 내고는 구로구 구로동에 있는 ‘경영기술개발원’이라는 곳에서 노동부 고용실업급여를 받으며 고급 이론무장과 함께 본격적으로 경매세계에 뛰어 든 것이 1998년부터였다.
당시 함께 명퇴를 신청했던 동료가 나를 포함해서 3명이었는데 송별회식장은 그야말로 눈물의 바다였다. 그때가 J모 은행의 눈물비디오가 TV에 방영되던 시기였다.
경매투자 시작 당시 수중에는 퇴직금 포함해서 투자가능 총금액이 3천100만 원이었다. 그럴 수밖에 없었던 것은 처음부터 가난하기도 했지만 다니던 회사 3층에 모 증권회사 지점이 있어, 그곳 직원들과 친(?)하게 지내면서 날린 돈이 4천여 만 원 정도였다.
그나마 다행이라고 할 것은 당시 우리 회사 직원들 중 주식으로 까먹은 금액이 내가 가장 작았다는 점이다. 주식에 손 안댄 사람들은 제외하고 말이다.
** 경매 시작 당시 경제·사회분위기
정상화되면 다시 받아주겠다던 신용금고는 퇴직 얼마 후 회사도 부도처리 되었고, 올데갈데없어 ‘배수의 진’을 치는 심정으로 경매에 뛰어들 때는 나름대로 비장한 각오도 했지만, 당시 사회분위기는 부동산을 가진 것 자체가 더없이 고통스럽고, 적어도 이 땅에서는 부동산은 더 이상은 재테크 수단이 될 수 없다는 염세적인 분위기가 사회 전반을 휩쓸고 있었다.
미달러 대비 환율은 2천 원을 넘었고, 은행이자율은 30%에 육박했으며, 대통령은 TV에 나와 하루라도 빨리 외환위기에서 벗어나자고 호소하고 그것에 동참해서 착한 국민들은 몇 시간씩 긴 줄을 선 다음에도 아무런 군말 없이 금 모으기에 동참하던 시절이었다.
신문이나 방송에는 뭘 몰라도 한참 모르는 경제코너 기자님들과 언필칭 전문가를 자칭하는 일부 부동산 점쟁이들은 이 나라에서는 부동산은 더 이상 재산증식 수단이 아니라 애물단지일 뿐이라고 침이 마르게 떠들던 시절이었다.
국제통화기금(IMF) 관리체제 하에서 눈앞에서 벌어지는 단군 이래 초유의 부동산가격 대폭락을 목격하면서, 대한민국에서 부동산은 더 이상의 재테크수단이 아니라고 아우성치는 기사들을 읽으면서 착하고 어리석은 백성들은 “맞아”, “그래 정말이야”, “부동산은 이제 끝이야!”라고 중얼거리던 시절이었다. 아주 오래된 옛날 일처럼 느껴진다.
** 당시 전체 분위기는 부동산은 아니었다
누가 봐도 이런 시절에 부동산 경매는 권할만한 재테크 방법은 아니었을지도 모른다. 더구나 많은 돈이 있던 것도 아니고 가진 돈이라고는 3천100만 원이 전부인 종자돈을 몰빵 치는 심정으로 남들을 경매시장을 쳐다보지도 않을 때 본격적으로 경매를 시작했다.
시쳇말로 ‘물반 고기반’이던 당시 경매시장을 잠시 들여다보면, 고리사채도 아닌 은행이자율이 연 27~30%에 육박하자 파산에 빠진 경매물건이 폭증하는 바람에 자고 나면 법원경매계가 하나씩 생기는 판이었고, 인천·수원지법의 경우는 경매계가 23~25계까지로 늘어나 공휴일·일요일을 빼고는 매일 경매가 진행되었고, 하루에 진행되는 물건이 200~250여건에 이르렀다.
서울 시내 크고 작은 빌딩들이 외국계 투기 자본에게 속속 소유권을 강탈당하던 가슴 아픈 시절로, 부동산 매매시장은 종별에 따라 차이는 있었지만 최고 반토막 난 것들도 허다했고, 부동산 경매시장 역시 무사(?)하지 못했다.
서울 남부법원에서 진행된 목동의 40평형대 로열층 APT가 감정가격이 2억 2천만 원에 형성되어 2차 유찰은 기본이고, 심지어 3차 유찰되어 감정가대비 51%(1억 1천200만 원)에서 55%(1억 2천100만 원)에 응찰하면 경쟁률은 높아야 3대 1이면 낙찰 받을 수 있었고, 수원지방법원 성남지원에서 진행된 감정가 1억 8천여 만 원 짜리 분당의 32평형 로열층 아파트가 2차례 유찰되고 3차에서 1억 2천만 원 정도 쓰면 너끈히 낙찰 받던 시절이니, 다른 물건들은 어땠을까는 쉽게 짐작 할 수 있을 것이다.
그랬던 것이 2002~2003년의 부동산 폭발장세를 맞아 서울 양천구 목동아파트의 경우 현재는 평당 매매가가 대략 1천500-1800만 원 선으로 약 6-7억 원 선에서 거래가 이루어지고 있고, 분당의 경우는 5억 원 전후에 거래가 되고 있다.
부동산 시장자체만 보면 정부의 강력한 부동산을 규제하겠다는 것과 금융측면을 보면 은행의 금리가 낮다는 것 정도가 당시와는 차이라 할 수 있다.
** 그 동안의 투자실적은
3천100만 원으로 시작한 부동산 경매 건수가 1996년부터 2004년까지 개인적으로 낙찰 받은 것이 15개이고, 동업자와 공동으로 투자한 것이 15건, 법인과 펀드로 투자한 것이 20여 건으로 총 50여 건에 이른다.
이 중에 IMF가 한창 기승을 부리던 1999~2001년 사이에 낙찰 받은 20여개 물건들은 현재 원금대비 최소한 2배에서 많게는 6배까지 부풀어 올라 있는데, IMF 당시 나는 권리분석이 좀 복잡하고 세입자가 많아 그야말로 천덕꾸러기 신세를 면치 못하던 다가구주택만 집중적으로 공략했는데, 그래서 본인이 ‘다가구 전문’으로 소문이 났는지도 모르겠다.
실제사례 하나를 소개하면 감정가격 3억 5천만 원짜리 마포구 망원동 소재의 대지 47평, 지하 1층, 지상 3층 연면적 120여 평으로 총 9가구의 세입자가 들어있던 다가구주택이 3차 유찰되어 감정가격 대비 51% 상태인 1억 7천800여 만 원에서 2억 1천300만 원에 입찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받아, 선순위 임차인의 전세보증금으로 인수한 금액 빼고, 이전비와 공사비 합해서 총 투자금액이 2억 4천 500만 원 정도 들어갔는데, 전세로 회수한 보증금만 3억4천만 원을 받았다.
임대만으로 1억 원 정도를 더 확보하는 식으로 재산을 불려 왔다. 지금 생각해도 뭘 믿고 홀로 외로운 길을 묵묵히 걸어왔는지 지나고 보니 나 자신이 대견스럽다. 결과를 가지고 출발점을 칭찬하자는 것이 아니라 마인드가 말이다. 남들은 가지고 있는 부동산을 처분하지 못해 난리법석을 떨던 시절에 낙찰로 부동산을 사들이겠다는 돈키호테 식 발상은 신념과 확신이 있어 가능했다.
** 경매투자 이력서
* 시작(1994년)부터~1998년(IMF로 회사퇴직)까지
이 때는 경매를 접하고 배우던 시절로 회사 업무에 충실하여 그다지 본격적인 투자를 하지 않았고 오히려 주식투기로 돈 까먹는 줄 모르고 허송세월 하던 시절이었다.
그나마 위로가 되는 것은 경기도 성남의 구시가지에다가 낙찰 받은 20평지 구옥 두 채를 낙찰가의 거의 세배 가격에 매매했다는 것으로 공부에는 확신을 가졌지만 투자로는 재미를 보지 못했던 시절이었다.
* 1998년 퇴직부터 ~ 2002년 월드컵 개최 시까지
솔직히 말씀드려 내가 평생 먹고 살 것을 만들어 놓은 기간이라고 할 수 있다. 여러분도 아시겠지만 나라가 곧 망할 것처럼 비장한 호들갑이 전국을 덮고 있던 1999년부터 2001년까지 부동산 경매시장에 투자한 사람치고 재미 보지 못한 사람이 없는 것이 사실이다.
본인의 경우도 이때 낙찰 받은 물건들이 효자노릇을 톡톡히 하고 있는데, 당시는 이자율이 높아 경매물건은 넘쳐나도 낙찰 받는 사람들은 미친놈(?) 취급당하던 시절이었다. 그 시절에 미친놈 취급하던 분들이 그러나 지금은 배가 아파 죽으려고 하고 있다.
* 2003년부터 현재까지
개인적인 투자와 법인 및 펀드 물건을 구분해서 입찰에 임하고 있다. 1억 원 전후의 물건이나 오래 버티기를 해야 하는 경매물건의 경우는 개인적으로 낙찰 받아 장기전으로 임하고, 덩치가 큰 물건이거나 수익용 부동산의 경우에는 법인이나 펀드를 구성해서 입찰하고 있다. 그러나 전체적으로 현재 상황을 보면 수익률이나 우량물건이 IMF 때보다는 못한 것이 사실이다.
* 이후 부동산 경매시장 전망
부동산 시장의 가격전망에 대한 영역은 귀신도 모르는 부분이다. 다만 지금까지의 상황을 보아 장래를 예상해 본다면 적어도 2006년 말까지 경매시장은 다른 어떤 시장보다도 수익률이 좋을 것으로 보인다.
이렇게 예상해 볼 수 있는 이유로는 부동산시장과 경매시장의 서로 연관된 특성 때문이다. 부동산매매 시장이 나빠지면 경매시장은 구조적 특성상 약 6개월 후부터 감정가격이나 낙찰가격이 영향을 받게 된다. 따라서 현재는 참여정부의 10·29 규제정책으로 불황(부동산매매시장은 2005년 말까지 지금 같은 불황이 지속될 것으로 보는 시각이 많음)국면을 지나가고 있다.
본격적인 회복국면을 2006년 초로 본다면 그 1년 뒤인 2006년 말까지는 부동산 경매시장은 다른 어떤 투자보다 높은 수익을 보장할 것이다. 다만 현재 과열되고 있는 경매시장의 일부 ‘토지’는 이 전망에서 제외해야 한다.
오늘은 여기까지 이고 좀더 쓰겠습니다.
나의 책 초고라는 점을 미리 밝히며, 제가 이글을 올리는 것은 자랑을 하려고가 아니고 부동산투자는 장기에 걸쳐서 평생하는 투자여서 당장의 어떤 상황에 너무 민감해하지 마셨으면 하는 바람입니다.
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (2/16)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2005.2.16)전일대비증감
(2005.2.15)전월말대비증감
(2005.1.31)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형7,985 1,247 9,232 ▲45 ▲34 ▲298 ▲134 혼합주식형7,377 948 8,325 ▲2 ▲11 ▲41 ▼-22 혼합채권형23,794 2,862 26,656 ▼-30 ▼-20 ▲81 ▲43 채권형(장기)28,807 118 28,925 ▼-20 0 ▼-117 0 채권형(단기)41,180 1,138 42,318 ▼-497 0 ▼-2,348 0 단기금융(mmf)62,469 0 62,469 ▲1,803 0 ▲3,542 0 소계(증권·단기)171,613 6,313 177,926 ▲1,304 ▲25 ▲1,497 ▲156 파생상품5,558 421 5,979 ▲5 ▼-3 ▲392 ▼-3 부동산982 151 1,132 0 0 ▲1 0 재간접2,746 0 2,746 ▲14 0 ▲137 0 특별자산413 5 418 0 0 ▲1 0 합 계181,310 6,890 188,200 ▲1,322 ▲22 ▲2,026 ▲153 투자일임66,864 -57 299 ※자료:자산운용협회
- (BoMS전망)⑥정부도 저금리 기조 바랄 것-SK증권 양진모
- [edaily 이승우기자] edaily 봄스(BoMS) 멤버인 양진모 SK증권 애널리스트는 14일 정부의 저금리 정책 기조는 유지될 것이라고 전망했다.
양 애널리스트는 시중금리 상승은 가계부채의 조정을 어렵게 하고 중소기업에도 큰 타격을 줄 수 있다며 추가적인 경기진작을 위한 금리인하도 배제할 수 없다고 주장했다.
그는 또 최근 금리 급등은 경기회복 기대감을 상당부분 반영했다고 진단했다.
◇채권시장, 겨우 매도세가 진정된 정도
올해 들어 채권시장은 1년 가까이 유지된 채권수익률 하락추세에 대한 되돌림을 경험하고 있으며 그 파장은 가히 파괴적이다.
금리 수준 상승으로 채권 투자 매력이 개선되고는 있지만 본격적인 매수세가 형성되고 있다기보다 아직 매도세가 진정되는 단계에 머물고 있으며 여전히 악재에 대한 경계심리가 강한 상황이다.
최근 금리 급등에는 경제여건, 정책기조, 수급상황이 모두 작용하였다고 볼 수 있다.
지난해 후반까지 우호적인 펀더멘탈, 저금리 정책기조, 수요 우위 수급 균형의 3박자에 대한 신뢰가 강하게 자리잡았다면 연말 연초 이후 점진적으로 가중되어 온 불신 요인이 최근에는 기존의 신뢰수준을 압도하는 모습이다.
향후 채권시장의 전망에 있어 현 장세를 어느 부문에 무게를 두고 해석하느냐에 따라 크게 달라질 수 있을 것이다.
◇경기회복 기대감 감안해도 금리 오를만큼 올랐다
경제여건부터 살펴보면 수출 모멘텀 둔화속도가 예상보다 비교적 완만하게 나타나고 있는 반면 기업경기실사지수와 소비자기대지수가 체감경기가 바닥을 확인하고 반등세를 보이고 있다.
12월 서비스업 활동도 미약하나마 전년동월비 증가세로 돌아섰다. 정부의 적극적인 경기부양정책 시행에 코스닥 중심의 주식시장 강세 및 양호한 향후 전망, 부동산 시장 침체 해소 움직임 등이 맞물리면서 경기회복 기대심리를 강화시켜 주고 있다.
경기 기대심리 변화와 바닥을 확인하는 일부 지표 발표를 배경으로 새해 들어 전개된 금리 상승세를 추세 전환으로 인식하는 움직임이 강해졌는데 금리 추세가 경기와 인플레이션의 반영이라는 명제를 전제한다면 기대 변화에 기초한 추세 판단은 유보하고 싶다.
현 내수 경기는 자생적으로 활기를 회복하는 단계가 아니라 정부가 전방위적인 부양 정책을 통해 제한적인 내수 경기 회복세를 지원하고 나서고 있는 단계로 보아야 할 것이다.
최근의 금리상승 수준이면 경기회복 선반영 요인은 상당 부분 해소되었다고 판단된다. 경기 선반영 차원에서 금리가 추가적으로 상승세를 지속할 것으로 예상하는 것은 과도해 보이며 기대나 일부 지표에만 의존한 빠른 선반영 시도는 되돌림을 동반하기 쉽다는 점을 염두에 두어야 할 것이다.
◇정부도 저금리 기조 유지되기 바랄 것
정부가 상반기 중 재정조기집행, 하반기 중 종합투자계획으로 본격적인 경제 활성화 정책의 틀을 잡고 나서고 한편, 환율은 하락속도 조절에 지속적으로 나서고 있다. 반면 금리정책과 관련해서는 정부의 저금리 의지는 일정 수준 희석된 것이 아닌가 하는 추측도 가능케 하는 분위기이다.
그러나, 경기회복이 조짐 혹은 기대 수준에 머물고 있는 상황에서 정부가 저금리 기조의 약화를 용인하기는 어려울 것이다.
현 상황에서의 시중금리 상승은 가계의 부채구조 조정을 어렵고 느리게 만들 수 있는 요소가 될 뿐만 아니라 경기 활성화 정책의 중점이 되고 있는 중소기업에 상대적으로 큰 타격을 줄 수 있는 만큼 저금리 기조 유지는 불가피해 보인다.
정부가 금리 급등과정에서 보여준 일련의 시장 친화적 조치와 코멘트는 이러한 정책기조에 큰 변화가 없음을 보여주고 있으며 외환시장에만 무게가 실려 있던 지난해에 비해 채권시장 수급에 대한 관심이 상대적으로 높아지고 있는 움직임도 긍정적인 측면이다.
채권수익률 급등에 이어 은행권 대출금리 인상 움직임도 예상되고 있는데 정부의 입장에서는 이러한 움직임이 저금리 기조 약화로 받아들여지는 것을 경계할 것이다. 또 시중금리의 상승 움직임이 과도해질 경우 저금리 기조의 시그널로서 콜금리를 활용할 수 있도록 통화당국에 협조를 요청하는 제스쳐가 나올 수 있을 것으로 보인다.
◇경기진작 위한 금리인하 가능성 열어둬야
마이너스 장기 실질금리나 한-미간 장기금리 수준 역전 현상이 최근의 급등 과정에서 이미 해소됨으로써 통화당국은 금융시장에 대한 부담감을 덜고 물가와 경기라는 본연의 포커스로 회귀할 것으로 보인다.
경기회복 기대심리가 고조되면서 추가 금리인하 기대가 크게 약화되었지만 정부의 경기활성화 대책 시행에도 불구하고 기대와 실제 경기간의 괴리가 커지는 경우 금리조절 정책의 필요성은 재차 강화될 것으로 보여 추가 경기진작책으로서의 금리인하 가능성도 열어 두어야 할 것으로 보인다.
그런데 채권시장의 입장에서는 추가 금리인하 여부 자체보다는 금리인하의 성격과 시기, 향후 정책 방향 제시가 더 중요해졌다.
즉, 금리인하 결정이 경기부양정책 효과 미진에 따른 차선책으로 받아들여지고 추가 인하 가능성도 배제되지 않을 경우에는 채권수익률의 하향 안정화 요인으로 작용할 것으로 예상되지만 주마가편 식의 단발성 조치로 인식될 경우 금리인하는 오히려 추세 전환의 계기로 인식될 가능성이 높다.
결국 금리 인하시 채권수익률의 흐름에 있어 변곡점을 제공하겠지만 방향성은 금리인하 배경에 내재된 경기회복 수준이 관건이 될 것이라는 판단이다.
2월 금통위에서는 금리 동결 가능성이 높은 것으로 판단되며 경기회복 기대심리가 높아진 현 시점에서는 우호적 코멘트를 동반한 금리동결 결정이 금리인하보다 오히려 긍정적일 수 있다.
다만 설 연휴 이후에도 시중 금리가 급한 상승세를 유지할 경우 저금리 기조 재확인을 위한 금리인하 조치가 나올 가능성도 적지 않아 보인다.
◇ 2월 수급에서는 희망도 보인다
금리 상승국면의 해소를 위해서는 수급 여건의 회복이 우선적으로 해소될 필요가 있다고 판단된다.
은행권과 투신권의 자금동향을 살펴보면 1월말 현재 지난해 연말과 대비하여 채권혼합형과 MMF 수탁고가 소폭 증가하였을 뿐 저축성 예금과 단기채권형 수익증권 수탁고가 크게 감소하는 등 채권 수요기반은 정체 내지 위축의 양상을 보여주고 있다.
통화량 측면에서 접근해 보면 민간신용 공급 부진 등의 영향으로 통화량 증가속도의 정체 양상이 지속하는 가운데 지난해 말 이후 집중된 통안채와 외환시장 안정용 국고채 발행이 증가하면서 단기적으로 본원통화의 감소 요인으로 작용하고 금융상품 수신(탁)고에도 다소 영향을 주었을 가능성도 있다.
현 시점에서 채권수요상 먼저 주시해야 할 부분은 역시 금리 추가 상승 시의 환매 요구 집중 가능성이겠지만 긍정적 변수도 감안해 둘 필요가 있다.
단기적으로는 설 연휴를 전후해 ‘다소 여유있게’ 공급되는 설 유동성이 단기채 공급압력을 완화시켜 줄 수 있을 것으로 예상된다. 재정과 관련해서는 큰 세납 요인이 없는 가운데 1월에 비해 재정방출 자금의 규모가 증가할 것으로 예상되는 점이 긍정적이다.
한편, 2월 중 장기채 공급압력은 1월에 비해 크게 줄어든다. 외환시장 안정용 국고채의 추가발행이나 3월 물량 변수가 문제가 되겠지만, 재경부의 탄력적 발행 의지를 감안하면 국고채 발행 부담이 급격하게 늘어날 가능성이 크지 않아 공급 측면에서의 장기채 수급은 비교적 긍정적인 변수가 될 수 있을 것으로 보인다.
단기채의 경우에는 91일물 재정증권 5조원의 소화 여부가 관건이다. 91일물로만 발행되는 점이 다소 부담스럽고 입찰에 어려움을 겪는 경우 수급 전반에 대한 우려로 작용할 여지도 있지만 최근 들어 한국은행이 대규모 환매조건부채권(RP) 매각에 나서고 있고 월 초반의 입찰 결과도 호조를 보였음을 감안하면 큰 무리가 되지는 않을 것으로 예상된다.
◇`과도한` 금리 상승 나타나면 `과감한` 대응 필요
2월 채권시장은 추세 되돌림 국면의 연장선 상에서 진행될 것으로 보인다. 다만 1월 채권시장이 심리적 패닉에 가까웠다면 2월은 추가 악재들을 탐색하고 반영하며 포지션 수준을 조절해 나가는 심리 안정화 장세의 형태가 될 것으로 예상된다.
금리상승 과정을 통해 경기회복 선반영 요인은 상당 부분 해소되었지만 수급 여건 재점검을 통해 투자심리를 회복하는 과정이 필요해 보인다.
국고채 3년물을 기준으로 일차적으로는 4.15%~4.20%대에서의 지지선 형성 가능성에 무게를 두어볼 필요가 있으며 61.8% 추세 되돌림선인 4.37% 수준을 상회할 경우에는 오버슈팅으로 해석하고 적극적으로 대처할 필요가 있을 것으로 예상된다.
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (2/7)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2005.2.7)전일대비증감
(2005.2.4)전월말대비증감
(2005.1.31)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형7,773 1,125 8,897 ▲96 ▲4 ▲86 ▲12 혼합주식형7,390 963 8,354 ▲44 0 ▲54 ▼-7 혼합채권형23,913 2,774 26,686 ▲25 ▲18 ▲200 ▼-45 채권형(장기)28,882 118 29,000 ▲21 0 ▼-42 0 채권형(단기)42,266 1,138 43,404 ▼-273 0 ▼-1,262 0 단기금융(mmf)60,896 0 60,896 ▲737 0 ▲1,969 0 소계(증권·단기)171,119 6,118 177,237 ▲649 ▲21 ▲1,003 ▼-39 파생상품5,467 422 5,889 ▲40 0 ▲301 ▼-2 부동산982 151 1,132 ▲1 0 ▲1 0 재간접2,683 0 2,683 ▲14 0 ▲74 0 특별자산417 5 422 0 0 ▲5 0 합 계180,668 6,695 187,364 ▲704 ▲21 ▲1,384 ▼-42 투자일임39,712 75 75 ※자료:자산운용협회*자산운용협회가 자산운용업계의 투자일임총액을 매일 발표하기로 함에 따라 edaily도 4일부터 투자일임 항목은 추가해서 서비스합니다. 투자일임통계는 자산운용협회의 실질적인 운용규모를 파악하기위한 유용한 자료가 될 것입니다.
