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- (투자!定石이 해답이다)③워렌버핏과 압구정 미꾸라지
- [edaily 양미영기자] 어느 날, 미국의 한 최고기업 CEO와 투자가가 골프 라운딩을 가졌다.
CEO는 투자가에게 내기를 제안했다. 그는 투자가에게 2달러를 걸고 홀인원을 할 경우 1만달러를 주겠다며 도박 심리를 자극했다.
그러나 투자가는 딱 잘라 거절했다. 내기를 거절한 이유는 명료하다. 이길 확률이 아주 낮기때문이다. 2달러라는 낮은 베팅금액에도 불구하고, 그는 "나는 절대 `투기`는 하지 않는다"며 정중하게 거절했다.
골프 내기를 거절한 투자가는 월가의 영웅으로 불리는 투자의 귀재,워렌버핏(Warren Buffett)이다.
그는 주식투자를 통해 40조원 이상을 벌어들였다. 비결은 뭘까. 뛰어난 매매감각, 그만의 독특한 트레이딩 기법, 발빠른 정보력 등 왠지 비범한 답이 있을 것 같다.
그러나 답은 의외로 간단하다.
그의 비결은 제대로 평가받지 못한 좋은 기업에 장기적으로 투자하는 것이었다. 소위 `가치투자`, `정석투자`다.
워렌버핏은 미래수익이 예측가능한 기업에 장기적으로 투자했고, 시장의 지배적인 위치나 주주의 경제적인 이익을 중시하는 경영진이 운영하는 기업을 중시했다. 또 기업가치보다 주가가치가 낮은 저평가된 주식을 선호했다.
우량기업을 찾는 방법 또한 어렵지 않다. 그는 기업이 어떤 제품을 만드는지 알아야 하기 때문에 자기자신이 잘 알 수 있는 기업에 투자했다. 상품성을 쉽게 잃는 제품보다는 실생활에서 꼭 필요한 것을 만들어내는 기업을 눈여겨 봤다고 한다.
그렇게 해서 워렌버핏은 세계에서 손에 꼽히는 부자가 될 수 있었다. 대범한 베팅실력이 아니라 정석투자로 돈을 벌 수 있었다는 얘기다. 특히 그가 설립한 버크셔 해서웨이(Berkshire Hathaway)는 이런 식으로 높은 장기투자수익을 기록할 수 있었다. 주식시장 여건이 안좋아 펀드의 수익률이 단기적으로 떨어지는 해도 있었지만 손해를 거의 보지 않게 하는 그 만의 포트폴리오 구성은 장기투자수익의 비결이 됐다.
그렇다면 한국에서는 어떨까. 아쉽게도 워렌버핏 같은 세계적으로 이름을 날린 투자자는 없다. 그러나 변동성 높기로 소문난 한국 주식시장에서도 천억원대를 거머쥔 사람이 있다.
`압구정미꾸라지`로 더 유명한 윤강로 KR선물 대표가 대표적이다. 윤 대표는 지난 96년 선물시장 초기시절부터 막대한 수익을 올린 것으로 유명하다. 서울은행 주식운용부에서 파생상품 투자를 시작했고, 98년 은행을 그만둔 이후 매년 높은 수익률로 시장을 놀라게 했다. 그는 직접 "투자 초기 8000만원을 투자해 최근까지 1300억~1400억원대의 수익을 올렸다"고 밝힌 바 있다.
그는 워렌버핏과 닮은 점이 많다. 금융시장에 직접 뛰어들어 지난해 5월에는 한국 선물을 인수해 흑자로 전환시켰고, 지금까지도 꾸준히 직접 투자를 하며 막대한 자금을 굴리고 있다.
그러나 그 역시 특별한 투자비법은 없다고 한다. 그의 성공비결도 단순하다. 철저한 펀더멘털에 근거한 정석투자다.
윤 대표가 소개하는 투자원칙을 보면 정석투자의 그림은 더 선명해진다. 윤 대표의 경우 현물보다는 선물을 위주로 투자하기 때문에 워렌버핏과 같은 저평가 기업 자체를 노리지는 않지만 소위 `테크닉`, 기술적 분석보다는 펀더멘털에 근거한 분석을 중시했다.
지표와 차트를 해석하고 응용할 수 있는 능력도 중요하지만 결국 주가는 펀더멘털을 투영할 수밖에 없다는 것. 실제로 그는 대중앞에 처음으로 나선 강의에서도 "재료보다는 수급을, 수급보다는 경기를 중시한다"고 강조했다.
투자원칙을 세우는 것도 중요하다. 워렌버핏의 경우 투기를 경시함과 동시에 돈을 한 번에 크게 벌겠다는 욕심보다는 쉽게 잃지 않겠다는 원칙을 세웠다.
윤 대표 역시 리스크 관리에 철저했다. 그는 전체자산에서 3분의 1 까지 손실을 허용한다는 원칙으로 자산 관리(Money management)에 충실했다.
지난 50년대 헝가리 태생 무용가이면서 주식투자로 당시 증권전문가들조차 거두기 힘든 250만달러를 벌어들인 니콜라스 다비스 (Nicolas Darvas)의 손절매 기법과도 같다.
다비스는 자신의 투자 경험을 바탕으로 "박스(Box)이론"이라는 투자 기법을 정립해 주가가 어느 정도까지 하락하는 것까지는 허용하는 원칙을 철저하게 실천한 것으로 유명하다.
이점에서 윤 대표와 다비스는 닮았다. 잦은 매매를 피하고 금연과 절주는 물론 유연한 손절과 결연한 추세매매, 은둔의 법칙 등 그들만의 원칙은 흔히 투자자들이 마음만 먹으면 충준히 실행가능한 범주에 있다.
윤대표가 강조한 투자 노하우중 하나는 바로 외국인 투자에 대한 시각에서 나온다. 그는 "돈을 잘 버는 외국인의 투자행태를 주시할 필요가 있다"며 "외국인의 경우 철저한 펀더멘털 분석으로 포지션 트레이딩에 치중하고 있으며 대량의 롤오버와 매매를 서슴지 않는 강심장을 지녔다"고 평했다.
실제로 삼성증권에 따르면 외국인의 경우 금감원 조사에서 단기자금은 5%에 지나지 않았으며 90% 이상이 장기자금이었다. 특히 60%를 차지하고 있는 미국계 펀드의 경우 정석투자로 기업가치 비교를 통한 투자배분을 하는 방식을 철저히 따랐다는 설명이다.
외국인이 지분율이 높은 기업일수록 재무성과가 뛰어나고, 실제로 업종대표 우량종목에 투자하는 외국인의 선호경향 역시 워렌버핏이나 압구정 미꾸라지의 정석투자 원칙과 일맥상통한다.
주식시장에서 전설처럼 내려오는 투자귀재들을 보면 투자의 원칙은 분명해진다. 어설른 꼼수정도로 "대박"을 노릴 게 아니라 "뿌린대로 거둔다"는 식의 정석투자로 도전하라는 지적이다.
- "동일 업종 전직이 월급 더 많다"-중앙고용정보원
- [edaily 좌동욱기자] 회사를 옮길 경우 동일 직종으로 옮기는 것이 다른 직종으로 옮기는 경우보다 월급을 더 많이 받는 것으로 나타났다.
29일 중앙고용정보원이 2003년 산업·직업별 고용구조조사 원자료를 분석한 결과에 따르면 1년 이내 직업을 옮긴 경험이 있는 전직자중 동일 직업 전직자의 월 평균 임금은 161만원으로 비동일 직업 전직자의 월 평균 임금 135만원보다 20%(26만원) 가량 높은 것으로 나타났다.
성별로는 남자의 경우 동일 직업 전직자의 월 평균 임금이 188만원으로 비동일 직업 전직자의 157만원에 비해 20% 많았다. 여자의 경우도 동일 직업 전직자와 비동일 직업 전직자의 월 평균 임금이 각각 118만원과 95만원으로 조사돼 남자와 유사한 결과가 나왔다.
연령별로는 동일 직업 전직자와 비동일 직업 전직자의 월평균 임금이 20대는 116만원과 108만원으로 10%, 30대는 182만원과 150만원으로 20%, 40대는 184만원과 150만원으로 20%, 50대 이상은 105만원과 83만원으로 30% 차이가 나는 것으로 조사됐다. 이는 연령이 많을수록 동일 직업으로 전직하는 것이 더 유리하다는 것을 보여준다.
중앙고용정보원은 "전직을 할 경우 자신의 경력을 감안해 동일 직업으로 하는 것이 유리하다"며 "개인의 경력개발을 목적으로 전직을 결정하는 것이 합리적"이라고 설명했다.
다음은 중앙고용정보원이 말하는 `전직을 위한 십계명`
▲첫째, 자신의 경력이 인정받는 직업을 선택하라
▲둘째, 자신의 경력개발로서 전직을 고려하라
▲셋째, 전직을 위해 미리 준비하라
▲넷째, 전직을 원하는 직업의 산업동향 및 취업동향 트랜드를 읽어라
▲다섯째, 전직에 대해 전문가와 상담하라
▲여섯째, 자신의 현재 갖추고 있는 직업능력을 명확히 평가하라
▲일곱째, 전직 희망 분야의 직업훈련 받거나 자격을 취득하라
▲여덟째, 가족에게 동의와 지지를 구하라
▲아홉째, 전직 희망분야의 인맥을 형성하고 전직준비 중임을 알려라
▲열번째, 이력서, 자기소개서 등 전직을 위해 필요한 서류를 점검하라,
- (미국의 부자들)은수저 물고 하버드 직행
- [뉴욕=edaily 안근모특파원] 미국 부자 자녀들의 명문대 입학 전쟁은 걸음마를 막 떼고 말을 좀 배운다 싶을 세살 안팎 무렵부터 시작된다. 사립 유아원(preschool) 입학이 그 것이다.
미국의 사립 유아원은 아무나 갈 수 있는 곳이 아니다. `좀 무리를 해서라도...` 정도의 각오로는 턱도 없다. 지난해 미국 사립 유아원의 평균 수업료는 1만2140달러에 달했다. 여기에 스쿨버스비와 기타비용까지 합하면 2000달러 정도가 더 든다. 눈치 보이지 않기 위해서는 학교 기금모금 행사에도 참여해야 한다.
그러나 뉴욕의 명문학교에 비하면 헐값(?)이다. 브롱스에 있는 호러스만 유아원은 올해 학비를 2만6100달러로 인상했다. 프린스턴 대학 등록금과 비슷한 수준이고, 웬만한 주립대학의 두 배에 달한다.
돈만 있으면 다 되는 것도 아니다.
뉴욕 맨하탄의 경우 최근 실시된 사립 유아원 입학사정 경쟁률이 무려 15대1에 달했다. 하버드대 입학 경쟁률 11대1보다 높아 `하버드 들어가기보다 어렵다`는 말이 나왔다.
몇년전 시티그룹의 통신업종 애널리스트인 잭 그러브먼이 자신의 쌍둥이 자녀를 맨하탄 92번가의 명문 `Y` 프리스쿨에 입학시키기 위해 당시 그룹 CEO인 샌디 웨일과 모종의 거래를 한 일화가 유명하다. 그러브먼은 웨일 회장이 이사직을 갖고 있는 AT&T 투자등급을 올려줬고, 웨일은 그 보답으로 `유아원의 하버드`로 알려진 `Y`에 100만달러 기부를 약속해 그러브먼 아이들의 입학길을 열어줬다.
제비뽑기만 잘 하면 입학할 수 있는 것 또한 아니다.
일단 십여 군데의 사립학교를 알아본다. 그런 뒤 원하는 학교에 새벽부터 줄을 서서 입학원서를 낸다. 명문학교일수록 일찍 가서 줄을 서야 한다. 이후 부모는 일종의 논술시험을 치르고, 아이는 면접고사를 받는다. 아이가 어떻게 노는지 관찰받는 과정도 거친다. 힘깨나 쓰는 친지의 추천서도 필요하다.
`아이비 와이즈 키즈(Ivywise Kids)` 같은 유명한 컨설팅 업체에 수천달러씩 주고 요령을 배우는 경우도 많다.
그래도 대부분은 떨어진다. 돈이면 뭐든 다 살 수 있다고 생각하는, 평생 실패라고는 경험해 보지 못한 부자 부모들은 그야말로 패닉상태가 된다고 한다.
부자들이 이렇게 사립 유아원에 매달리는 것은 먼 장래를 보기 때문이다. 사립 유아원은 사립 유치원, 사립 초등학교, 사립 중고등학교로 착착 올라가는 일종의 관문이다. 공립학교에 비해 월등히 나은 환경에서 공부해 아이비 리그 명문대학에 들어가기 위해서는 사립 유아원 입학이 필수적이라고 믿는 것이다. 막대한 돈이 들어가는 과정이긴 하지만, 부자들은 이를 일종의 `투자`로 여긴다.
실제로 2만6000달러짜리 호러스만의 경우 고3생의 대학 합격률이 100%라고 한다.
물론 사립학교에 들어간다고 해서 다 해결되는 것은 아니다. 명문대학에 넣기 위해서는 돈을 좀 더 들여야 한다. 자기소개서를 그럴듯하게 쓰고, SAT에 새로 추가된 논술시험을 준비하고, 면접고사 기술을 익히는 등의 과정을 도와주는 사설 컨설턴트를 통해 이른바 `last-minute coaching`을 받는 것이다.
시간당 100달러를 받는 저렴한 곳도 있지만, `아이비 와이즈` 처럼 신문에 자주 이름이 오르는 곳은 전 과정에 2만9000달러를 받는다.
대학 입학 사정관들은 논술 답안지를 대충 훑어만 봐도 학원작품인지 여부를 알아낸다고 주장하지만, 중산층 부모들까지 사설 대입 컨설팅 업체를 찾는 걸로 봐서는 효험이 없다고 단정하기도 어렵다.
- (금요일 오후에)시장도 韓부총리 평가하라
- [edaily 문주용기자] 요즘도 인기가 꽤 있는 한 방송국의 `TV쇼 진품명품`이라는 프로그램이 첫 방송을 탔을 때의 일이다. TV에서 이런 `골동품`가치를 평가하는 프로는 처음인지라 눈길이 갔지만, 과연 어떤 물건들이 나올까 몹시 궁금했다. 특히 민간이 장롱에 꼭꼭 숨겨놓고 있는 것중에는 국보급도 있으리라는 호기심이 크게 동했다.
방송 제작자가 방송 초기에 신경을 많이 쓴 탓인지, 선보인 물건들이 가히 `물건`에 해당되는 것이었다. 어렴풋한 기억에도, 김좌진 장군의 어떤 물건을 그의 친손녀, 김을동씨가 갖고 나온 것 같고, 김구 선생과 관련된 물건도 누군가가 내보였던 듯하다.
대부분 이들 물건들은 예술적 가치, 보관 가치보다는 역사의미적 가치(시대적 평가가치라 할까)가 더 큰 것들이었던 것같다.
그게 무엇이든 간에 그 프로를 보던 기자로선, 그 물건들의 값이 얼마로 평가될지가 궁금했다. 예술적 가치등을 평가하는데 익숙한 감정 전문가들이 이런 역사적 물건의 가치는 어떻게 평가할지에 관심이 끌렸던 것이다.
그런데 이게 웬일인가. 우리나라 최고급의 이들 감정 전문가들은 곤혹스러운 표정을 짓더니 값 매김을 포기하는게 아닌가. 그게 아니면, 도저히 `사고 파는데` 기준이 될 수 없을만큼 큰 금액을 가격으로 제시하는게 아닌가.
감정 전문가들은 한결같이 "이런 분들의 물품을 감히 저희들이 어떻게 가격을 매기겠습니까"라며 값 매김 자체가 매우 불경스러운 짓인양 겸손을 떨었다.
이런 내용으로 한두번 더 방송된 후 그 프로그램은 냉정해졌다. 역사의미적 가치가 큰 물건을 가급적 피하고, 값매김이 쉬운 작품들을 선보였고, 가격도 거품을 쫙 빼고 현실적인 가격을 제시하기 시작했다.
시장에서라면 시장의 평가자들은 평가를 회피해서는 안된다. 사고 팔때 기준이 필요하기 때문에 누구나 전문가의 평가를 기다리고 있다. 그 평가를 회피하거나, 엉뚱한 이유로 평가를 왜곡하는 것은 평가자에 대한 기대를 저버리는 것이다.
한덕수 경제부총리겸 재정경제부 장관이 취임했다. 일주일간의 신중한 검증을 거친 것치고는 시장이 그에 대해 아는게 별로 없는 듯하다.
그도 그럴 것이 웬만한 사람이라면 `나는 이런 사람이다`고 나설 법한데, 한 부총리는 아예 이헌재 前부총리 뒤로 숨어버린 느낌이다. 아니 노무현 대통령 뒤로 숨은 것일까.
그는 경제부총리가 되자마자 "이헌재 前부총리때부터 추진한 정책에 일체 변화없이 추진할 것"이라고 말했다. 이번에 부총리가 바뀐 것은 전임자가 잘못해서가 아니기 때문이라며 인사권자의 의중을 자신이 어떻게 받아들이고 있는지까지 소개했다.
한 부총리는 이어 재경부 기자간담회에서 "올해 40만개 일자리와 5% 성장 등을 위해 유가상승과 환율움직임을 면밀히 점검하겠다"는 뜻을 밝혔다.
또 신용불량자 문제 개선, 중소기업 등 금융불안제거, 부동산 투기 차단, 임대주택 공급확대, 빈곤층 의료확대와 생활보호대책 강화 등에 주력하고 "이 과정에서 정책의 현실 적합성과 효과를 높이기 위해 현장 목소리에 더욱 귀를 기울이겠다"고 밝혔다.
`현장의 목소리`에 귀기울이겠다는 것 정도가 다를까, 나머지는 모두 이 前부총리의 정책을 나열인 셈이다. 정책목표를 제시했지만 이들중에 자신의 경제철학에 바탕한 정책우선순위는 무엇인지 알 길이 없다.
정책목표는 그렇다치더라도 금융, 외환 등 다른 거시적 정책은 어떻게 펴나가겠다는지도 불명확하다.
예컨대 이 前부총리가 신봉해온 `저금리 정책`을 금리가 올라가는 현 시점에서도 그대로 유지할 것인지, 아니면 좀더 유연해져 금리상승기조를 수용할 것인지도 모르겠다.
달러/원 환율이 급락해 세자리수로 접어들었지만 그는 "환율은 기본적으로 시장결정에 맡기겠다"며 "불안심리나 투기에 따른 급등락이 있을 경우에는 정책수단과 한국은행 등을 통해 스무딩 오퍼레이션 수준의 개입을 할 것"이라는 원론만 내세웠다. 현재 외환시장 상황을 어떻게 보는지 그 인식을 알 길이 없다.
이런 모든 것들을 그는 `색깔이 없다`는 말로 당분간 피하려는 것같다.-18일 그는 자신의 색깔을 합리적 시장주의자라고 했지만 이 역시 무채색이 아닌가- 일견 신중한 접근이라는 점에서 아주 나쁘다고도 할 순 없다. 그렇지만 자신의 철학을 보여주지 않음으로써 시장은 장기 전망을 내놓기가 어려워졌다.
결국 문제는 시장이다. 시장은 그것 역시 평가를 해야한다. 김좌진 장군의 `그 무엇`같은 것도 아니고, 김구 선생의 그 무엇도 아니다. 시장은 한 부총리의 `무색깔론`마저도 평가해야내야 한다.
하지만 지금 시장의 평가자는 한덕수 부총리에 아예 무관심이다. 그가 17일 증권선물거래소를 방문, 추가적인 벤처대책을 강구하겠다고 했지만 시장은 반짝하고 말았다. 또 박승 한은총재와 오찬을 하면서 환율 방어에 협조하기로 했다고 했지만 별무 반응이다.
주가가 떨어지는 것이 한 부총리 탓이라고 하지도 않고, 한 부총리가 잘하고 있다고도 하지 않는다. 외환시장 역시 마찬가지다. 그가 시장을 모르고, 시장도 그를 모르니 생긴 일이다.
이런 상황이 경제 회복기조에서 빚어지고 있는게 그나마 다행이다. 하지만 유가, 환율 등 일부 요인의 변동성이 증폭되고 있는 우려를 감안하면 이같은 시장과 경제부총리간 `괴리`는 좋은 현상이 아닌듯하다. 시장의 긍정적인 평가를 얻어두는 것이 정책 추진력에도 보탬이 될 터이다.
한 부총리는 하루빨리 자기 색깔을 내놓고 시장의 평가를 기다려야한다. 평가받기를 미루기 보다는 자기 색깔을 드러내 시장의 리트머스 시험지를 통과해야한다.
이 前부총리 뒤에서, 청와대의 命 아래에 있지 말고, 스스럼 없이 시장의 평가를 받으러 나와야 할 것이다. 또한 시장은 당연히 냉정하게 평가를 내려야 한다. 시대의미적 평가조차 넣지말고 다만 냉정하게. 그렇게 시장과 한 부총리는 첫인사를 해야 한다.
- (김종진의 궁합이 맞는 보험)車 보험도 활용하기 나름
- [edaily] 많은 사람들이 의무보험인 자동차보험은 모두 천편일률이라고 여긴다. 하지만 자동차보험에도 예상 외로 다양한 특약이 있어 이를 위험 관리에 충분히 활용할 수 있다.
우선 A씨의 사례를 보자. 지난해 6월 A씨는 딸과 함께 부산에 가던 중 경부고속도로에서 가드레일을 들이받았는 사고를 냈다. 사고로 A씨(안전벨트 착용)와 딸(안전벨트미착용)은 그 자리에서 사망했다. A씨는 대인I(책임), 대인 II, 대물, 자손(사망3000만원), 자차, 무보험 그리고 특약으로 주말사고 추가보상 특별약관과 안전벨트추가보상 특별약관(1000만원)에 가입한 상태였다.
A씨의 사망에 대해서는 자손 3000만원의 2배인 6000만원이 지급됐다. 주말사고 추가보상특약에 가입해 있었기 때문이다. 또 안전벨트추가보상특별약관에 의한 1000만원이 보상금이 추가돼 7000만원이 지급됐다. 딸의 사망에 대해서는 자손 3000만원의 2배인 6000만원에서 안전벨트미착용에 대해 20% 공제한 4800만원이 보상됐다. 이로써 유족들에게는 모두 1억1800만원이 지급됐다.
과거 자동차보험의 담보는 대인I(책임), 대인II, 대물, 자손, 자차, 무보험이 기본이었다. 하지만 최근 손해보험사들은 다양한 상품을 선보이고 있다. A씨의 사례에서 만약 주말사고 추가보상 특별약관과 안전벨트추가보상 특별약관 없이 기본적인 담보만 가입했을 경우에는 모두 5400만원이 보험금으로 지급됐을 것이다.
이 금액은 사고로 고인들을 잃은 슬픔에 더해 향후 생계를 꾸려야 하는 이중고를 겪는 유족에게 충분한 액수가 된다고 보기 어렵다.
연 1만~5만원 이하의 저렴한 보험료로 자신에게 적합한 특약을 선택한다면 긴급한 상황에서 큰 도움이 될 수 있다. 자동차 보험의 수많은 특약을 모두 이해하기는 어려운 일이지만, 많은 이들이 선호하는 특약 몇 종류를 소개한다.
우선 `운전자확대 단기특별약관`이라는 것이 있다. 이는 피보험자의 자동차가 가족운전자한정 특별약관이나 26세이상운전 등으로 운전자를 한정해둔 경우에도 누구나 운전할 수 있는 예외를 둔 특별약관이다. 특히 명절이나 공휴일 등의 경우 저렴한 비용으로 보장을 받을 수 있어 아주 유용하다. 1주일간의 담보기간에 1만5000원의 정액보험료를 지불하면 누구나 운전하여도 보장을 받을 수 있다.
`자기신체사고추가 특별약관`은 보험가입금액을 한도로 치료에 발생한 실제비용을 부상보험금으로 지급하는 특약이다. 통상 자손담보는 사고시 신체부상등급(1~14급)에 따라 지정된 금액만을 지급한다. 따라서 8급 부상을 입어 실제치료비가 400만원이 들었을 경우, 보험금은 8급한도액인 180만원만 지급되고, 본인의 추가부담이 발생한다.
하지만 자기신체사고추가 특별약관으로 사망 3000만원, 부상 1000만원, 후유장해 3000만원을 가입하면 1000만원 한도 내에서 치료비가 실제비용 전액이 지급돼 본인 부담을 줄일 수 있다. 이 경우 보험료는 자손보험료대비 25%정도 늘어난다.
`주말사고 추가보상 특별약관`은 여행 등 운행이 많은 주말에 자동차사고로 인하여 사망한 경우 사망보험가입금액의 2배를 지급하는 특약이다. 여기서 주말은 토요일,법정공휴일 또는 근로자의 날을 말한다. 보험료는 자손보험료 대비 4% 정도 추가된다.
사고를 냈을 때에 대비, 법률 비용을 보장하는 약관도 있다. `형사합의지원 특별약관`은 피보험자동차의 사고로 죽거나 다친 피해자가 발행했을 경우 사망시에는 1000만원, 10대중과실로 인한 부상시에는 200만원, 변호사보수 등 방어비용 100만원, 벌금 1000만원을 평균적으로 지급하는 특약이다.
기존에는 운전자보험에 가입해야만 형사합의 지원금을 보상받을 수 있었지만 대인보험료 대비 20% 정도를 추가하면 자동차보험에서도 저렴하게 형사합의 지원금을 보장받을 수 있다. 단, 운전자보험에서 형사합의지원담보에 가입했다면 자동차보험에서는 이를 중복보상하지 않는다.
`병실료차액보상 특별약관`은 피보험자 1인당 30일 범위내에서 300만원 한도로 입원병실료 차액을 지급하는 특약이다. 기존 자손담보는 입원시 기준병실(5~6인용)과 상급병실의 차액을 보상하지 않아서 본인 부담으로 상급병실을 이용해야 했으나 자손보험료 대비 40% 정도를 추가하면 상급병실료 부담을 줄일 수 있다.
`안전벨트착용 추가보상 특별약관`은 자손사고로 사망보험금이 지급되는 경우에 사망한 피보험자가 안전벨트를 착용했었다는 것이 입증됐을 때 안전벨트 사망위로금으로 1인당 1000만원이 추가 지급되는 특약이다. 대부분의 운전자와 탑승자가 안전벨트를 착용하므로 자손보험료 대비 7%(평균보험료 5000원)만 추가해 만일의 사고시 두배의 보상을 받을 수 있어 보험가입효과를 높일 수 있다.
이밖에도 자동차보험에는 다양한 특약이 마련돼 있어, 개인 사정에 맞춰 충분히 보장을 디자인하는 것이 가능해졌다. 따라서 이를 십분 활용할 필요가 있다.
하지만 이렇게 복잡해지고 전문화된 내용을 모두 알고 선택하는 것은 보통 사람에게는 쉽지 않은 일이기도 하다. 그렇다면 주변에 실력있는 해당분야의 전문가를 두고 활용하는 것이 많은 도움이 될 것이다. 투자를 해서 큰 수익을 내는 것 뿐만 아니라 적은 비용으로 큰 손실을 막는 것도 재테크의 기본이다.
- 나스닥 5000P의 교훈.."공매도의 경제학"
- [edaily 김현동기자] "일반적으로 주가 하락을 노리고 주식을 빌려 매도하는 공매도는 주가 하락의 징조로 받아들여진다. 그렇지만 공매도는 시장의 과열을 진정시킬 수 있을 만큼의 힘은 없다."
지난 2000년 `닷컴 버블`로 상징되는 나스닥 열풍이 발생할 수 있었던 데는 공매도의 역할에 대한 오해가 자리잡고 있다는 연구결과가 나왔다.
10일 뉴욕타임스(NYT)는 나스닥지수 사상최고치(5132.55포인트) 돌파 5주년을 맞아 예일대 경영대학원 오웬 A. 라몬트 교수의 공매도의 경제에 대한 연구 보고서를 소개하면서 당시의 비이성적인 주가 과열이 발생할 수 있었던 원인에 대해 소개했다.
◇`닷컴 버블` 발생원인은 바보가 많아서?
일반적으로 주가 과열을 얘기할 때 등장하는 것이 `바보론`이다. 주식시장에 주식보다 바보가 많기 때문에 주가가 비이성적인 흐름을 보일 수 있다는 것이다. 그렇지만 바보가 많다는 것이 주가의 비이성적인 과열의 필요충분조건은 아니다.
주가가 합리적 수준 이상으로 오르게 되면 주가 하락을 예상하고 주식을 매도하고자 하는 세력이 발생하기 때문이다. 공매도 세력들은 주가가 적정가치 이상으로 올랐다고 생각하면 연기금이나 보험회사 같은 곳에서 주식을 빌려 주식을 매도하는 공매도에 나서기 마련이다. 시장이 과열될 수 있지만, 공매도라는 일종의 자동정화 기능에 의해 적정가치 수준으로 돌아올 수 있다는 것이다.
그렇지만 2000년 인터넷 열풍이 불 당시에는 일반적으로 생각할 수 있는 것과 달리 공매도가 힘을 발휘하지 못했다.
◇공매도, 시장 자기정화 기능 실패
이에 대해 라몬트 교수는 2000년 당시의 사례를 예로 들어 설명했다. 2000년 3월 3콤은 회사 일부를 분사한다고 발표한 뒤, 그해 말 팜에 분사 회사의 지분 일부를 3콤 1주에 대해 팜 1.5주를 주는 방식으로 교환해주겠다고 밝혔다.
3콤 1주대 팜 1.5주라는 교환비율은 3콤 주식이 팜 주식에 비해 최소 1.5배 이상의 가치가 있다는 것을 의미한다. 그런데 3콤의 교환비율 발표 직후 팜 주가는 95.06달러에 거래됐다. 반면, 3콤 주가는 81.81달러로 떨어졌다. 교환비율로만 보면 3콤 주식이 팜 주식에 비해 최소 1.5배 높게 거래돼야 하는데, 3콤 주식이 오히려 하락했다는 것은 결국 시장에서는 3콤이 팜 사업부문을 제외한 부문의 가치가 마이너스 63달러의 가치를 지니고 있는 것으로 평가됐다는 것을 의미한다.
이처럼 분명히 잘못된 거래가 발생할 경우, 현명한 투자자라면 당연히 3콤 주식을 사고 팜에 대해서는 대차를 통해 공매도를 할 것이다. 실제로 많은 투자자를 이처럼 공매도에 나서 팜 주식 중 공매도 비율이 147%에 달하기도 했을 정도였다.
그렇지만 이런 공매도의 증가에도 불구하고 팜 주식의 과열은 진정되지 않았다. 이에 대해 라몬트 교수는 당시 대차거래 시장이 활성화되지 못했다는 문제를 지적했다. 팜 주식을 빌릴 만한 곳이 마땅치 않았고, 빌릴 수 있다고 해도 금리가 너무 높았다는 것.
물론 공매도가 아니라더라도 팜 풋옵션을 매수할 수도 있었다. 그렇지만 당시 개별 종목 옵션의 가격은 가치산정이 제대로 이뤄지지 않고 있어 마땅한 투자가 될 수 없었다.
팜 주식의 과열양상은 몇달간 지속됐고 결국 그 후 3콤이 나머지 팜 주식을 발행한 후에야 진정됐다.
◇대차거래 시장 활성화돼야 공매도 기능 정상
결국 공매도의 증가가 일반적으로 주가 하락의 훌륭한 선행지표이지만, 인터넷 버블 기간 동안 주가가 이상 과열을 보일 동안 공매도 비율은 늘어나지 않았다는 것이 라몬트 교수의 결론이다. 당시만 해도 대차거래 시장이 발달하지 못했고, 이 때문에 공매도가 훌륭한 지표로서 기능하지 못했다는 설명이다.
라몬트 교수는 "공매도는 (개별 주식의 안정은 모르겠지만) 시장 전체의 과열을 진정시키는 데는 특별한 도움이 되지 않는다"고 밝혔다.
그럼 공매도가 시장 안정에 도움이 되지 못하는 이유는 무엇일까. 이에 대해 캘리포니아 대학 경영정보학과 할 R. 바리언 교수는 공매도는 대차거래를 하기 위한 제약이 비교적 자유로운 상황하에서만 제 역할을 할 수 있기 때문이라고 분석했다. 대차자 입장에서는 주식을 빌려준 측에서의 갑작스런 주식반환 요청이라는 리스크가 있기 때문이다.
이는 공매도가 정상적인 대차 수요와 공급이 이뤄질 때에는 시장을 조정하는 역할을 할 수 있지만, 공급이 제한될 때는 낙관적인 투자자들로 인해 주가가 결정될 수 있다는 것을 의미한다고 NYT는 전했다.
- (법원경매천하평정)경매 실전투자 사례들
- [우형달] 부동산 경매투자로 성공하려면 다양하게 테크닉을 구사할 수 있어야 한다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 선점하기, 버티기, 장·단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야 한다.
이런 관점에서 낙찰 받아 소유권을 취득하여 보유하고 있는 물건중 독자 여러분들에게 공부할 가치가 있는 물건 몇 가지만 소개하기로 하자.
◇불량주택재개발 지역 내 낙찰 받은 사례 ..
서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 있는 대지 40평 지하1층, 지상3층으로 총 4가구의 다가구주택을 낙찰 받아 지분쪼개기에 성공한 사례를 보면, 감정가격 2억2천만 원에서 3차 유찰되어 1억 1천300여만 원에 입찰이 시작되어 1억4천만 원에 응찰하여 경쟁률 9대 1을 뚫고 낙찰 받은 것이 2001년이었다.
낙찰가격 1억 4천만 원과 소유권이전비용, 그리고 6천만 원짜리 선순위 임차인이 있어 그 금액을 인수하여 총 2억 1천만 원 정도 투자하였는데, 다시 전세로 임대하여 보증금만으로 투자금을 거의 회수했다.
- 구청이 앞장서고 있는 동네
그렇다면 ‘수익도 없는 물건을 왜 낙찰 받아서 임대를 주나?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 것이다. 이런 물건을 보유하는데 대한 궁금증이 해소 안되는 분들도 계신다. 전철 2호선 서울대입구역(관악구청4거리)에서 상도터널 방면 쪽의 고갯길을 올라가다가 왼쪽으로 이미 입주한 삼성·동아 아파트단지 바로 아래 구암초등학교가 근처인, 이 물건은 불량주택이 밀집되어 있어 관악구청이 주거환경개선지구로 지정하고, 재개발에 적극적으로 도움을 주고 있는 동네에 대지 40여 평에 연면적 68평짜리 주택을 완전히 공짜로 취득했다는 결론이다. 현재는 재개발조합이 결성되는 등 상당히 많이 진척되고 있다.
32평형 아파트 시세가 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 전후로 매매되고 있고, 용적률 등에 따라서 수익성이 달라지기 때문에 유동적이어서 청산해보아야 알겠지만 아파트 32평형 입주권 한 장 받는데 대체로 대지 13~15평 전후가 기준이 되고 있다.
- 낙찰 받아 지분 쪼개기 작업
이 물건은 낙찰 후 다세대로 용도변경(쪼개기)이 완료되어 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대 당 각10평으로 분할등기가 완료되어 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너 장과 건물보상, 세입자들은 얼마간의 이사비용을 확보했다는 결론이다.
얼마 전에 일정한 요건을 구비하면 다가구용으로 지어진 주택을 다세대로 구분할 수 있도록 법령을 완화하자, 일부 부동산중개업자가 부추기기도 하고 또 집주인도 덩달아서(돈 된다니까) 너도나도 앞 다투어 지분 쪼개기가 한바탕 휩쓸고 지나갔다.
그러자 서울과 수도권의 각 지자체들은 지금은 이 같은 다가구주택의 다세대주택으로의 용도전환을 엄격하게 제한하거나 금지구역으로 아예 대부분을 묶어버렸다.
왜냐하면 아파트 입주권 등을 노리고 한 가구였던 다가구주택을 4~5가구로 심하게는 7~8가구의 다세대주택으로 쪼개서 구분등기를 해버리면 나중에 재개발 사업성이 떨어지는 것은 물론이고, 사업추진 시 일정 비율(%) 이상의 주민들의 동의가 있어야 사업의 다음단계로 넘어가는데 진행이 어려워지기 때문이다.
◇낙찰 받아 원룸으로 리모델링한 사례 . . .
- 바다모래로 지은 다가구
이 물건 역시 낙찰 후 추가작업을 통해 수익을 올린 케이스이다. 앞에서 본 물건은 낙찰 후 지분을 나누어 재개발에 대비한 경우였다면, 이 물건은 바다모래로 지어진 다가구주택을 전면적인 수준의 재공사(리모델링)를 통해 높은 수익을 올린 경우이다.
서울 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구주택은 토지·건물 일괄경매가 진행된 물건으로 비탈 경사가 심하여 앞쪽에서 보면 5층짜리 건물인데 뒤쪽에서 보면 주차장으로 쓰이는 지하 2층은 전혀 보이지 않고 지하 일층의 윗부분만 살짝 보이는 형태로, 전체 8가구가 살고 있는 물건이었다.
소유자는 행방을 감춘 상태로 주택은 겨울을 지나면서 관리가 안 되어 급속히 못쓰게 되어 갔으며, 바다모래로 지은 집은 외벽이 새하얗게 변해가는 백화현상이 심각한 상태였다. 감정가격이 3억여 원에서 2차유찰로 감정가격 대비 64%인 1억 8천600여만 원에서 2억 2천100만 원에 응찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받은 것이 2000년 가을이었다.
이 물건의 경우는 낙찰 받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어 갈 것을 처음 현장 조사하러 가서 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워서 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변시세에 비해서 상당히 싸게 세 들어 있었다는 점이다.
낙찰가와 개조 및 보수공사비를 산정해 보고, 회수할 전세금액을 산정하여 보았더니, 전체 총소요비용 이상을 회수할 수 있다는 판단이 내려진 것이다. 즉 보수공사하면서 전체를 최신식 원룸으로 말끔히 개조하는데 1억 원 정도면 가능하다는 판단이 선 것이다.
- 낙찰 후 전면 리모델링을 하다
건물의 외관을 보았을 때는 백화현상으로 하얀 소금벽이 앞쪽과 한쪽 측면을 하얗게 뒤덮고 있어 다른 응찰자들이 기피하는 바람에 이처럼 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 받아서 보수공사하기로 계획하고 응찰했고 공사비가 상당히 들 거라고는 예상했으나 생각보다 부실상태가 훨씬 심각해서 처음에는 보수정도로 끝낼 생각이었지만, 공사를 시작하고 백화현상이 생기는 벽면을 전부 철거하기로 하고 다시 짓는다는 수준으로 전면 리모델링하기로 방향을 바꾸었다. 공사비가 더 들더라도 나중에 매각까지를 염두에 둔다면 그렇게 하는 것이 더 바람직하다는 판단이었다.
따라서 백화부분은 모두 철거하고 단열재를 충분히 보강하고서는 벽돌로 쌓았고, 내부도 말끔히 새로이 단장 하였다. 전체 공사비는 처음 예상보다 4천여만 원이나 더 들어갔지만 전체적으로 전세보증금에서 1억 원 정도의 수입이 있었고 200여만 원의 월세가 매달 들어오고 있다.
이 물건은 다가구 주택이어서 세입자가 여러 가구인데 독자들 중에는 세입자가 많거나 권리분석이 복잡하면 골치 아프다며 권리분석 자체를 포기하고 곧바로 던져버리는 분들이 간혹 계시는데, 이제부터라도 꼼꼼히 따져보고 철저하게 분석해 들어간다면 이런 물건 한 건 낙찰만으로도 평생이 즐거울(?)수도 있다.
- 이 물건의 수익률
2억 2천100만 원에 낙찰 받고, 이전경비와 개·보수비로 1억 4천여만 원이 추가되었다. 그리고 선순위 임차인에게 1천300만 원을 추가로 지불해서 총 3억 7천400여만 원이 소요되었다. 개조 공사완료로 원룸이 총 17개가 나왔다.
① 지하 2층 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
② 지하 1층 : 원룸 4개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
③ 1층 : 원룸 3개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
④ 2층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑤ 3층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑥ 옥탑 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원에 월 10만 원 월세)
◇왕십리구역-황학동 대지 16평 투자사례 . . .
- 강북뉴타운내 물건
우리펀드에서 낙찰 받아 보유하고 있는 이 물건은 ‘선점’의 효과를 확실히 발휘했다는 것이다. 투자가치가 충분한 물건이라면 작은 하자들, 즉 감정가격이라든지, 법정지상권이라든지, 맹지라든지 하는 것들을 무시하고 밀고 들어갈 때는 거침없이 밀고 들어가는 배짱도 절대 필요한 것이 부동산 경매이다.
이 물건은 위치의 가치만 보고 과감히 응찰하여 투자금액 대비 최소 5배 전후로 불어난 경우이다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리-황학동 지구 바로 옆에 있는 대지 16평으로 지상에는 40년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다.
복원 마무리 공사가 한창인 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1미터가 채 안되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 16평 이상으로, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 지붕에는 천막을 덮고 어깨를 나란히 하고 있는 동네다.
조그마한 가게를 운영하던 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 경매가 진행될 즈음에는 세입자와도 연락을 완전히 두절시킨 상태였다.
2002년 11월에 감정가 5천100여만 원으로 경매가 시작되어, 법정지상권 성립 여지가 있음에도 1차 100%에서 8천80만 원에 입찰하여 경쟁률 8대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 장래 투자가치만 보고 낙찰 받았는데, 경매법정 분위기를 보아 1억을 쓰더라도 반드시 잡자는 생각으로 응찰하였다.
왜냐하면 위치로 보아 매매라면 평당 1천만 원은 줘야 살수 있다고 보았기 때문이고, 실제 매매가격도 그 정도였는데, 입찰장의 분위기로 보아 8천만 원 이상 쓰면 충분하다는 판단이었는데, 혹시나 해서 끝자리에 80만 원을 더 붙였다.
2등은 7천800만 원에 응찰해서 우리에게 졌다. 이만한 위치에 이런 물건을 이전비 포함해서 8천500만 원에 소유권을 취득한다는 것은 경매가 아니면 있을 수 없는 일이다.
- 가격이 낮게 감정되었다
이 물건의 장점은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 결정적인 하자로 보이는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이 버티고 있는 이유로 낮게 감정되었는데, 이 경우처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다면 이해당사자등이 이의를 제기할 수 있어 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있고, 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다.
즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이었는데, 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것이다.
이런 물건을 도전할 때는 각별히 신경 써야 하는 것은 비록 건물이 미등기일지라도 세 들어 살고 있는 사람은 주택임대차 보호법의 임차인으로 인정해준다는 점이고, 대지만 낙찰 받았기 때문에 나중에 지상의 건물을 어떻게 접수(?)해야 할지에 대한 치밀한 작업이 필요하다.
미등기 건물은 해당 구청에 가면 따로 관리를 하고 있어 소유자를 알 수 있다.
- 건물은 추가로 따로 취득했다
왕십리 황학동 도심뉴타운 재개발 지구 바로 옆에 있는 이 물건은 나중에 주상복합 아파트 입주권을 노리고 낙찰 받았다. 시간이 얼마가 걸리든 가지고 있으면 좋은 일이 반드시 생길 것 이라는 느낌을 현장 한번 가보고 바로 알 수 있었다.
낙찰 받을 당시 청계천 복원논란이 한창이었다. 그리고 얼마 안 있어 강북뉴타운 예정지역이 발표되었는데 지정된 곳에서 조금 벗어난 곳에 위치한 이 물건은 대형건설업체 L건설이 성동기계공고자리까지 포함하여 이 일대를 ‘○○홈타운’을 건설하겠다는 입장을 발표한 곳이다.
대지만 경매에 나온 물건이어서 대지 낙찰 후 건물까지 구입하여야만 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 대지만 있는 경우는 이처럼 평수가 적은 경우에는 현금보상만의 청산 당할 수도 있기 때문에 건물 추가인수가 무엇보다 중요하다.
대지소유권을 취득한 후 나중에 채무자(건물주)로부터 매매 형태로 건물을 인수하여 소유권이전까지 완료했다. 여러 상황에 따라 달라지겠지만 40평형대 아파트 입주권이 주어질 것이라고 하는데, 인근 부동산 중개업소의 전망으로는 현재 시세로 6~7억 정도에 매매가격이 형성 될 것이라고 한다.
이런 물건에 투자할 때 중요한 것은 진득하게 버틸 수 있는 자기중심이 확실해야 한다. 당장 유행하는 경매물건(현재는 토지와 임야)만을 죽기 살기로 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 남는 것이 별로 없다. 몇 개의 사례에서 보았듯이 아무리 작은 물건이라도 응찰 전에 자신의 상황과 물건의 특징을 파악하여 정확한 전략을 수립하는 것이 중요하다.
◇지금 시작해도 늦지 않았는가 . . .
똑같은 경매 정보지를 한 권 주고 좋은 물건, 돈 될만한 물건을 골라보라고 하면 사람마다 각양각색일 것이다.
알깨기 수준의 독자들로부터 6개월 정도 공부하고 한두 건 입찰경험이 있는 병아리들, 3~4건 낙찰 받고 죽기 살기로 명도경험이 있는 2~3년차 삼계탕용, 그 다음 단계 수준의 중닭들, IMF 시절부터 경매시장에 뛰어들어 순자산만 10억은 넘어섰고 자주 하지 않고 일년에 1~2건 정도로 만족하며 나머지 시간은 자기개발에 시간을 투자하는 장닭 수준의 선수들, 호가제 시절부터 경매에 뛰어들어 눈 감으면 전국의 경매시장이 한 눈에 들어오는 폐계 수준의 도사들이 좋은 물건이라고 골라내는 물건들은 당연한 이야기지만 천지차이가 난다.
좋은 물건은 씨가 말랐는가 . . .
병아리 초보자들이 가장 궁금해 하는 사항이 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수나 도사들이 다 낙찰 받아 버려 남아있는 것이라고는 잔챙이나 쭉정이만 남아있지 않을까하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 분들이 많다.
대학의 사회교육원이나 평생교육원등에서 강의하려 가면 수강생들로부터 자주 듣는 질문이 지금도 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이 남아있느냐고 궁금해 하신다. 열심히 공부해도 막상 사냥터는 잔챙이만 남아있고 먹을(?)만한 먹이감은 이미 없어져 버리지 않았을까 걱정하는 분들이다.
결론부터 말씀드리자면 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저이다.
남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 사냥터에 나가서야 바쁘기만 하고 잡아야 잔챙일 뿐 첫술부터 대박이 터질 리는 만무하다.
과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 경매시장이다. 재개발 지구 내에 조그마한 연립물건을 하나 낙찰 받고자 한다면 무엇부터 준비를 해야 하나 한번 따져보자.
◇뭐가 이렇게 많은가 . . .
재개발·재건축지역 물건에 응찰하기 전 반드시 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 사업시기, 사업기간, 입주시기, 시공회사, 교통여건, 학군, 편의시설, 혐오시설 유·무, 추가 부담금은 얼마인지 등을 반드시 확인한 다음 응찰한다면 아직도 부동산 경매시장은 노다지가 산처럼 쌓여있는 시장이다.
얼마 전까지 극심했던 다가구ㆍ단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 조합원 수를 늘리는 ‘지분 쪼개기’가 성행한 재개발지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 있다. 지분 쪼개기가 심했던 지역의 물건은 낙찰을 받아도 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 하는 경우도 있다.
또 하나는 반드시 건물이 존재해야 한다. 정상적인 건물이라면 더없이 좋겠지만, 장기미등기든 무허가 건축물이든 상관없다. 만약 지상에 아무런 건축물이 없이 토(대)지만 있는 경우라면 나중에 수용당할 때 기본적으로 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되어 공시지가에 얼마간의 보상비용만이 가산된 금액만 받고 청산 당할 수도 있기 때문이다.
경매로 토지만을 낙찰 받았는데, 그 번지수 지상에 건축물이 존재하는 경우 법정지상권이 성립될 수도 있는데, 이런 경우에도 사후에 수용되기 전까지 반드시 건축물의 소유권을 추가로 취득해야 하고, 또 건축물 취득 시점에서 조합원자격이 주어지는가도 살펴야 한다.
임차인이나 채무자가 거주하고 있는 경우에는 명도전략, 수익률 분석에서는 당장 급매시세와 낙찰시 가격 차이가 최소한 30% 정도는 되어야 경매의 이점을 살려 수익을 냈다고 할 수 있는데, 자금조달계획, 매수전략(보유 할 것인지, 단기처분 할 것인지), 누구 명의로 응찰할 것인지 등, 작은 물건 하나도 이처럼 챙겨야 할 사항이 여러 가지이다.
그러고도 내 것이 된다는 확고한 보장이 없는 것이 부동산 경매시장이지만, 하나 분명한 것은 샘은 결코 마르지 않는다는 것이다.
썩은 사과가 더 맛있다 . .
부동산 경매 공부를 본격적으로 시작한 것은 1996년이라는 것은 앞에서도 말씀드렸다.
직장상사였던 사부로부터 추천받은 최초의 경매서적이 당시 대단한 히트를 치고 있던 매일경제신문사의 강현구 기자가 쓴 『당신도 이틀이면 경매박사』라는 책이었다. 이 책에 대해 구체적으로 열거하는 것은 경매입문서로 내가 가장 감명 깊게 읽었으며, 이 책이 현재 시중서점에 깔려 있는 부동산 경매관련 재테크 입문서들의 효시 역할을 했던 책이기 때문이다. 부동산 경매 도사인 척하고 여기저기 강의도 하고 책도 쓰고, 부동산학과 박사과정에 다니고 있는 지금도 이 책은 여전히 내 마음속에 바이블로 남아있다.
절판이 되어 현재 시중에서 구하기 어려운 이 책이 내 마음에 바이블인 것은 다름 아닌 ‘썩은 사과론’ 때문이다. 저자는 이 책에서 경매물건을 사과에 비유하여 수익률을 설명하고 있다.
여기 한 상자의 사과가 있다고 하자.
그 안에는 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 그림에서 보면 A그림 사과는 썩은 부분이 없는 사과이고, B그림의 사과는 빗금 친 부분이 썩은 부분이고, C그림 사과는 모두 썩은 것이다.
기가 막히게 적절한 비유 . . .
사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 병아리들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
도사들은 B같은 물건을 보면 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버린다. 마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 병아리들을 놀라게 만든다.
당분간은 독자 여러분들이 이런 물건에 응찰하여 도사들과 경쟁하기를 기대할 수는 없지만 포기하지는 말아달라는 당부를 드린다. 언젠가는 일부 하자있는 물건에 도전하여 인생이 즐거워지는 도구로서 부동산 경매시장이 여러분 인생의 ‘사과나무’가 되기를 바란다.
* 이글은 본인이 출판한 책의 초고로, 읽는 분들중 본인과 생각이 다른 부분이 설령 있다고 해도 감추지 않고 썼을 뿐 너무 민감하게 반응하지 마시고 그냥 참고사항 정도로 받아들여주시면 합니다.
- 개인정보 막 퍼주는 서울교육청 사이트
- [오마이뉴스 제공] 서울시교육청(교육감 공정택)이 공식 운영하는 홈페이지(www.sen.go.kr)에 개인 이력서 수백장과 함께 고등학교 생활기록부와 대학 성적증명서까지 "둥둥" 떠 있었던 것으로 11일 밝혀졌다.
이처럼 교육청 사이트에 개인 신상에 관한 "1급 정보"를 모아 둔 학생생활기록부와 이력서가 지난 5일부터 이날까지 7일간 무더기로 방치된 것이 확인됨에 따라 이를 악용한 범죄 행위 등이 우려된다.
이 정보들은 대부분 고교와 대학을 졸업한 20대 초반 부녀자들의 것이다.
서울시교육청은 이날 오전 9시 20분, 기자의 통고를 받고서야 부랴부랴 관련 게시판을 폐쇄하는 등 소동을 벌였다.
이 교육청은 지난 7일에도 민원게시판에 글쓴이의 주민번호-휴대폰 번호 등을 노출시켰다가 말썽이 일자 관련 자료를 슬그머니 삭제한 바 있다.
이번에 문제가 된 서울시교육청 사이트의 게시판은 "비정규직 구직"란. 이 게시판엔 10일 밤 11시 현재, 기간제 교사와 과학실험 보조원, 교무보조원 등을 원하는 이들이 적어놓은 것으로 보이는 3759개의 글이 떠 있었다. 이 게시물은 누구나 곧바로 자료를 열람할 수 있었다.
기자가 이 가운데 10%인 370여 개의 글(중복자 포함)을 최근 올려진 차례대로 확인한 결과, 채 한 시간도 안되어 45개의 이력서와 23개의 증명사진 등 첨부파일을 내려 받을 수 있었다. 특히 고교 학생생활기록부와 대학성적증명서도 1통씩을 발견할 수 있었다.
이에 따라 전체 게시물로 환산할 경우, 최소한 400여 장이 넘는 개인 이력서가 교육청 홈페이지에서 흘러나와 제3자에게 전해졌을 가능성이 있는 것으로 추산된다. 이 이력서엔 사진, 주소, 주민등록번호, 핸드폰번호, 호주 이름과 직업은 물론 개인의 학력과 경력사항 등이 빠짐없이 기록되어 있었다. 이력서 두 개 가운데 하나 꼴로 개인의 사상과 견해 등을 적은 개인 소개서까지 덧붙어 있었다.
더욱 놀랄 만한 사실은 이아무개씨가 올린 게시물엔 이력서와 함께 대학 성적증명서, 고교 생활기록부도 첨부되어 있었다. 이씨는 게시글에서 "2005년도 2월 ○○대학교 국어교육과를 졸업하는 이○○"이라면서 "첨부파일로 이력서, 자기소개서, 대학교 성적증명서, 고등학교 생확기록부를 올려 놓았다"고 밝히기까지 했다.
물론 개인의 구직 필요성에 따라 첨부 파일을 올린 것은 이해가 되나, 교육청이 이 같은 "1급 신상정보"를 그대로 방치해 결과적으로 생활기록부 등을 누출시킨 것이다.
2002년 교육행정정보시스템(NEIS) 논란 당시 전교조 등 교육시민단체들은 생활기록부 누출 등을 경고했지만, 교육당국은 "철저한 보안장치 때문에 그런 일은 없을 것"이라고 자신해왔다.
이에 대해 지난 5일, 정보통신부 산하 기구인 한국정보보호진흥원(KISA)에 이같은 서울시교육청의 누출 방조행위를 신고한 바 있는 백아무개(서울 인헌중) 교사는 "서울시교육청이 과연 정보인권보호에 대한 기본 개념이라도 있는 곳인지 그 자격이 의심스럽다"면서 "이미 이력서에 적힌 개인 신상이 낱낱이 공개되어 어떤 범죄가 일어났을지도 모를 일"이라고 안타까워 했다.
서울시교육청 산업정보교육과 중견 간부는 "구직란의 성격상 많은 이들이 자신의 구직내용 알리기를 원해 게시판을 공개한 것"이라면서도 "생활기록부까지 공개될 줄은 미리 생각하지 못했다. 게시판을 비공개로 바꾸는 등 대책을 마련하겠다"고 말했다. 이 관계자는 "사이트 개편 과정에서 여러 문제를 일으킨 데 대해 사과 드린다"고 덧붙였다.
