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9월 가점제 시행만 기다리겠다고? 봄 청약 알짜천지!
[조선일보 제공] 많은 주택 수요자들은 분양가 상한제와 청약 가점제가 실시되는 오는 9월 이후의 ‘황홀한 청약’을 기대하고 있다. 하지만 시장에서 모두가 행복하고 배부를 수는 없는 법. 제한된 공급 때문에 9월 이후 청약은 가점이 높은 무주택자들만의 잔치가 될 가능성이 높다. 아니, 경쟁이 더욱 뜨거워질 것이므로 청약 가점이 높은 수요자들도 당첨을 장담할 수만은 없다. 따라서 가점에서 상대적으로 불리한 통장 가입자들이나, 내 집 마련의 시점을 뒤로 늦추기 어려운 수요자들은 9월 이전의 청약도 그냥 흘려 보내기 아쉽다. 5월에는 역세권 등 호재를 끼고 있는 유망 분양 물량이 쏟아진다. 용산, 상암, 송도, 용인 등 청약에 관심을 가진 수요자라면 이름만 듣고도 일단 눈길을 주게 되는 지역을 중심으로 분양이 예정돼 있다. 중대형 평형이 많은 편이다. ◆서울 용산 원효로1가 ‘금호 어울림’=원효로1가 133-3번지 일대에 ‘금호어울림’ 총 260 가구가 일반 분양될 예정이다. 최고 25층 3개동 32~75평형의 주상복합아파트로 지하철 6호선 효창공원역과 삼각지역, 1호선 남영역까지 걸어서 6~7분 거리이다. 용산민족공원과 한강로 주변 재정비사업 등이 호재라는 분석이다. ◆서울 마포 상암동 ‘주공 휴먼시아’=25∼43평형 247가구로 구성되고 도시개발정비법에 따라 지역 거주자와 기존 건물주 등에게 우선 공급된다. 물량이 남을 경우 일반분양될 예정이며, 일반분양 물량과 분양시기는 5월 중에 공고될 것으로 보인다. 월드컵경기장, 까르푸, 마포 농수산물시장, 하늘공원 등을 이용할 수 있다. 지하철 6호선 월드컵경기장역과 수색역까지 도보 8~9분 거리. ◆인천 연수 송도동 ‘GS 송도 자이 하버뷰’=인천 송도동 19-6번지 D-20·21블럭에서 1069가구가 분양된다. 지하2~지상20층 17개동 규모이고 34~113평형으로 구성된다. 1700여대의 주차공간이 확보될 예정이며, 공사 중인 ‘송도 포스코 1st world’와 컨벤션센터가 인접해 있다. ◆인천 남동 고잔동 ‘한화 꿈에그린 월드 에코메트로’=인천 고잔동 소래논현지구에서 올 상반기 중에 4238가구가 분양될 예정이다. 34평형이 2512가구로 가장 많다. 개발면적의 44%를 녹지로 조성하는 등 친환경 단지로 개발된다는 게 특징이다. 서해를 끼고 있다는 점을 활용, 해안선을 따라 2km의 조깅코스와 인공호수를 조성할 예정이다. 초·중·고교 9곳이 들어서며, 총 8000가구가 넘는 매머드 단지로 종합병원과 복합영화관 등 편의시설이 많다. ◆용인 동천동 ‘삼성 래미안’=용인 수지 동천동의 염광 가구단지 일대에서 2400가구가 분양될 예정이다. 유비쿼터스 기능 강화에 초점을 맞추고, 자녀 위치 확인, 욕조 물 온도 자동 조절 등의 주거 기능을 제공한다는 게 시공사 설명이다. 용인지역 거주자에게 100% 우선 공급된다. ◆고양 탄현동 ‘임광 진흥’=고양시 탄현동에서 25~46평형 905가구가 분양될 예정이다. 최근 관심을 끌고 있는 파주 운정 신도시와 가깝고, 탄현역 일대에 대규모 주상복합이 개발될 예정이어서 생활 편의성이 좋아질 것이라는 분석이다. 탄현역까지 걸어서 5분 거리이고, 호곡초교, 호곡중, 일산동고의 학군을 갖춘다.

2007.04.27 I 조선일보 기자

공급물량 쏟아진 천안, "미분양도 쌓이네"
[이데일리 윤도진기자] 최근 한달간 3600여가구의 공급이 몰린 천안 분양시장에 찬바람이 불고 있다. 건설업체마다 특화된 마케팅을 내세우며 분양에 달려 들었지만 절반 가량은 팔리지 않은 상태다.특히 다음달 이후에도 1만6000여가구의 공급계획이 잡혀 있어 미분양 적체는 심화될 것으로 보인다.24일 건설업계에 따르면 지난달 말부터 현재까지 천안에는 6개 단지 3621가구가 분양됐지만 모두 순위내에서 미달됐다.지난 18일부터 청약을 시작한 안서동 금호어울림(449가구)과 지난 16일 청약한 신방동 대우푸르지오(417가구)의 경우 3순위까지 모집 가구수의 절반을 채우지 못했다. 지난 16-17일 청약접수를 받은 용곡동 우림필유(499가구)도 3순위까지 청약이 절반에 못미쳤다. 청약 실적이 낮을 것을 우려한 건설업체들은 애초부터 경쟁률이 공개되는 은행, 인터넷 청약 대신에 모델하우스에서 받고 있는 형편이다.앞서 은행을 통해 청약을 받은 불당동 한화꿈에그린 296가구는 3순위까지 55%의 청약률로 미달됐으며 백석동 현대아이파크도 1040가구 모집에 635명만 청약, 40%가량이 남았다.분양업체들은 청약자들에게 학원 무료수강권 증정, 건강검진, 고급TV 증정 등의 특화된 마케팅을 동원하고 있지만 계약률은 절반을 밑돈다.이같이 건설업체들이 고전하는 이유는 물량은 대량으로 풀린 반면 수요자들은 집값 안정세와 대출 규제, 분양가 상한제 등으로 쉽사리 접근하지 않고 있기 때문으로 분석된다.특히 올해 안에도 천안시에서 24개 현장 1만6000여가구의 공급이 예정돼 있어 수요자들이 적극성을 보이지 않고 있다. 이 때문에 장기 미분양으로 이어질 가능성도 큰 것으로 지적된다.

2007.04.24 I 윤도진 기자

(본드이슈)4년 최고 CD금리, 엎친데 덮쳤다
[이데일리 양미영기자] CD금리가 상승세를 본격 가동하려는 양상이다. 특히 꼬인 수급 요인에 더해 일부에서는 지난 주말 촉발된 외국계은행의 외화차입 규제 여파가 일부 작용한 것으로 분석, 향후 단기 금리 시장에 미칠 영향에 주목하고 있다.  지난 23일 91일물 양도성예금증서(CD) 고시금리는 전일대비 0.02%포인트(2bp)오른 4.97%를 기록, 지난 2003년3월말이후 4년1개월만에 최고치를 경신했다. 이날 CD 고시금리 급등에는 한 시중은행의 CD발행 금리 상승이 영향을 줬지만 일부 시장 참가자들은 외화차입 규제 등에 따른 단기금리 상승 우려의 선반영으로까지 확대 해석하고 있다. ◇수급 요인이 1차적 원인 최근 CD금리 상승은 이미 예견된 결과다. CD시장 자체가 고사해 수요가 없는데다 지난해 말 집중발행된 은행들의 CD 차환발행이 지속되고 있기 때문. 발행금리가 높아지는 추세에서 전날 한 시중은행에서 99일물 CD를 4.99%에 발행, 증권사 일부가 이를 증협 호가에 반영하면서 자연스럽게 고시금리도 올라갔다. 이에 더해 최근 지준반월 시작후 단기자금 시장이 상대적으로 빡빡해진 영향도 일부 지적되고 있다. A 증권사 관계자는 "실제 발행된 91일물 CD물량은 없었지만 한 은행에서 발행한 CD발행 금리가 높아지면서 이를 반영한 증권사가 있는 것으로 안다"며 "전날 발행된 99일물의 경우 이미 지난주부터 101일물로 같은 금리에 호가가 나왔고, 지난 3월부터 반영이 지속적으로 안되고 있었을 뿐 이미 여타 기간물의 경우 높은 금리에 발행됐다"고 설명했다. A 은행 관계자도 "최근 CD금리가 오를 조짐을 보여왔고, 이날 한 시중은행에서 99일물 CD가 4.99%에 발행되면서 이에 대한 금리 반영이 이뤄진 것으로 보인다"며 "지금까지 CD금리의 단기금리 반영이 다소 늦었다면 이번의 경우 조금 앞서간 측면이 있다는 정도가 다르다"고 설명했다. B 증권사 관계자도 "전날 단기자금 시장도 워낙 좋지 않았다"며 "지준이 부족해지면서 은행들이 높은 금리에 CD를 발행했고, 수요가 워낙 부족해 은행채나 CD발행이 쉽지 않은 이유가 커 보인다"고 판단했다. 그는 "지준율 인상이후 발행한 CD들의 상환이 돌아오고 있지만 전날 연기금 등 장기기관에서는 오히려 듀레이션이 짧아진 물량을 대거 처분하고, 장기물을 매수하려는 움직임을 보인 점도 일부 작용한 것 같다"고 설명했다. ◇외화차입 규제 여파도 일부 지적 그러나 한동안 실제 단기금리 흐름과도 별개로 가던 CD금리가 외화차입 규제 여파 이후 2bp나 급격히 상승하면서 일부에서는 최근 외화차입 규제나 한국은행의 긴축 스탠스 반영이 추가적으로 이뤄지고 있다는 우려섞인 분석도 나왔다. CD 고시금리 추가 상승이 불가피했던 상황에서 적절한 촉매로 작용했다는 설명이다. `통화스왑(CRS)페이-채권 매수` 포지션의 언와인딩을 위한 채권매도가 여의치 않을 경우, 혹은 외화차입 자체가 쉽지 않을 경우 국내차입이나 발행을 통한 추가 자금조달이 불가피하다는 우려도 일부 나오고 있다.A 증권사 관계자는 "향후 외화차입 규제시 국내 차입 수요가 상대적으로 증가할 것으로 예상되면서 선반영된 측면도 없지 않다"며 "전날 시중금리가 반락했지만 단기금리의 경우 큰 변동이 없었고, 그만큼 시장에서 외화차입 규제에 대해 심각하게 반영하고 있음을 반증한 것으로 보인다"며 "워낙 파급효과가 커 항후 단기금리 급등 가능성을 고려했을 수 있다"고 말했다. C 증권사 관계자도 "지속적인 은행채 발행이 불가피한 상황에서 발행자 입장에서는 최근 장기금리 급등 이후 단기금리도 오를 것으로 보는 쪽이 많다"며 "또 자금조달 수요가 여전한 상황에서 외화차입이 줄어들 경우 국내지점이 많은 일부 외국계은행의 경우 자금조달을 위해 국내차입이나 발행을 늘릴 수 밖에 없다는 분석도 나오고 있다"고 설명했다.B 은행 관계자는 "최근 한국은행의 통화정책이 긴축적으로 갔던 상황에서 외화차입 규제까지 가세할 경우 아무래도 단기시장 부담이 클 것으로 인식한 것도 일부 작용한 것 같다"며 "실제로 조달압력이 커질 수 있는 부분"이라고 말했다. 그는 "특히 최근 송도 청약을 통해 시중 부동자금이 여전함을 확인하기도 했는데 최근 환율하락을 방어하기 위해 불가피하게 금리급등을 용인한 것과 맞물려 한국은행의 긴축 스탠스 강화에 대한 시장 우려도 일부 반영된 것 같다"고 말했다.

2007.04.24 I 양미영 기자

아직도 아파트에만 목 매시나요?
[조선일보 제공] 부동산 시장의 패러다임이 바뀌고 있다. 그동안 ‘절대 강자’로 군림해온 아파트의 위세가 눈에 띄게 떨어지고 있다. 주택 담보 대출 옥죄기가 힘을 발휘하고 있는 데다 오는 9월 시행되는 청약가점제와 분양가 상한제가 아파트 시장을 얼어붙게 하고 있다. 하지만 시중에는 여전히 약 500조원의 부동(浮動) 자금이 떠돌고 있다. 이 돈은 어디로 갈까. 전문가들은 이 자금 중 일부는 주식 시장 등으로 떠나겠지만, 부동산 선호도가 강한 일부 자금은 여전히 상가·오피스텔 등 ‘대체 상품’을 찾아 부동산시장의 문을 두드릴 것으로 전망하고 있다. ◆수익형 부동산의 대명사 ‘상가’ 상가는 전형적인 수익형 부동산이다. 최근 주택에 대한 규제가 심해지면서 상대적으로 규제가 덜하다는 점이 부각되고 있다. 고정적 월수입이 가능하고 상권이 제대로 형성되면 차후에 시세 차익도 기대할 수 있다는 게 장점이다. 최근에는 입주가 임박한 서울 서초동 삼성타운 일대 상가의 열기가 뜨겁다. 삼성타운 입주가 완료되는 내년 상반기에는 2만여명의 유동인구가 확보된다는 기대 덕분이다. 특히 구매력이 높은 삼성 직원들이 대거 유입된다는 게 매력이다. 소규모 음식점이 대부분이었던 기존 상권이 삼성맨을 타깃으로 한 고급 한정식, 패밀리레스토랑, 쌀국수집, 테이크아웃 커피점, 인도 요리점 등으로 탈바꿈하고 있다. 기존 점포의 권리금도 삼성타운 조성 계획이 발표된 3년 전에 비해 2배로 뛰었다. 삼성타운 주변 1층 상가 40∼50평 규모의 권리금이 3억원 안팎이다. 임대 보증금도 3억∼5억원에 월세는 1000만∼1500만원에 달한다. 그러나 모든 상가가 유망한 것은 아니다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “일부 테마상가나 민자역사 상가 등은 공급 과잉으로 인해 수익률이 떨어지고 있다”며 “ 단지 내 상가의 경우 아파트 입지에 따라 상당한 차이가 있고, 특히 대형 마트가 늘어나면서 수익성이 나빠지고 있다”고 말했다. 택지 지구 내 근린상가와 역세권 상가의 경우, 분양가가 너무 높은 곳이 적지 않다. 따라서 상가에 투자하려면 발품을 많이 팔아 상권을 철저하게 분석해야 한다. 분양업체가 높은 수익률을 보장한다고 홍보하더라도 100% 믿지 말고 입지와 유동인구, 업종 등을 꼼꼼히 분석해 투자할 필요가 있다. 초보 상가 투자자라면 권리금을 주더라도 영업이 잘되고 있는 기존 상가를 매수하는 편이 안전하다는 지적이다. ◆주택인 듯 아닌 듯… ‘오피스텔’ 오피스텔은 현재 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 분양권 전매가 자유롭기 때문에 투자처로 관심을 끌고 있다. 재당첨 금지 규정도 없고, 주거용이 아닌 업무용으로 분류돼 ‘주택법’의 적용을 받지 않는다. 최근 사상 최고 청약경쟁률(4855대1)을 기록하며 ‘청약 광풍’이란 말을 유행시킨 인천 송도국제도시의 ‘더프라우’가 대표적인 예이다. 최근 ‘더프라우’는 100%의 계약률을 보였다. 이는 송도국제도시가 장기적 개발 호재가 많고 분양가가 주변 오피스텔에 비해 저렴하기 때문이기도 하지만 그만큼 현재 부동산 시장에서 투자처가 마땅치 않다는 점을 증명한다. 하지만 오피스텔은 아파트에 비해 프리미엄(웃돈)이 높게 형성되지 않고 입지에 따라서는 오히려 시세가 분양가 이하로 떨어지는 경우가 많다는 점을 감안해야 한다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “오피스텔에 투자할 때는 단기 시세차익보다 안정적이고 장기적인 임대수익을 목적으로 투자해야 한다”고 말했다. 오피스텔 투자에서 가장 중요한 기준은 임대 수요이다. 특히 오피스텔 수요자는 대부분 독신·미혼의 직장인이나 신혼부부이므로 사무실 건물이 밀집한 지역을 중심으로 소형 평형을 선택하는 것이 좋다는 분석이다. 대표적인 오피스텔 유망 지역으로 서울 강북에서는 광화문·용산·마포·여의도가, 강남에서는 강남·역삼·선릉·삼성·잠실역 등 테헤란로를 중심으로 한 역세권이 꼽힌다. ◆레저 바람과 함께 주목받는 ‘펜션’ 주5일제 근무가 확산되고 소득수준이 높아지면서 펜션 투자도 늘고 있다. 여행 관련 서비스가 좋아지고 레저에 대한 욕구가 커지면서 여행·숙박업의 시장 규모는 점차 커지는 추세이다. 펜션은 대부분 경치가 좋은 곳에 독립적인 공간을 보장해 수요자들의 인기가 높아지고 있다. 한류 열풍이나 각종 국제 대회의 연이은 유치도 호재이다. 대구 세계육상대회와 인천 아시안게임 유치에 성공하고 평창 동계올림픽 유치도 희망적이어서 외국 관광객의 수가 늘어날 가능성이 높기 때문이다. 하지만 펜션이 전국 각지에서 우후죽순으로 늘어나고 있다는 점은 감안해야 한다. 공급 과잉의 우려가 있고 펜션의 옥석(玉石)을 가리기가 쉽지 않다. 따라서 되도록 계곡·호수·스키장 등 관광자원과 인접해 있어 일정한 수요가 유지될 수 있고 개성을 살린 테마가 있는 펜션을 선택하라는 조언이다.

2007.04.24 I 조선일보 기자

億 없어도 ‘내집마련’ 경매에 길이 있다
[조선일보 제공] 신혼인 김모(29)씨는 지난 1월 서울 금천구 시흥동 S빌라 16평형을 9163만원에 장만했다. 현 시가는 1억1200만원대여서 3개월 만에 2000만원의 시세차익을 누리는 셈이다. 요새 같은 집값 침체기에 어떤 비결이 있는 것일까? 그 비결은 법원 경매. 경매에서 1회 유찰돼 감정가가 1억원으로 낮아진 이 물건을 9000만원대에 낙찰받은 것이다. 걸어서 버스정류장까지 5분 거리인 이 집은 방 3개에 도시가스 개별난방이고 주변 환경도 좋은 편이다 ◆경매시장에는 ‘1억원 미만 내 집 장만의 길’ 넓어 부동산시장의 문을 두드리려면 목돈이 있어야 한다는 게 상식이다. 수천만원의 자금이 있으면 주식시장은 몰라도 감히 부동산을 떠올리지는 못한다. 하지만 법원 경매시장에 나오는 전국의 물건 중 ‘감정가 1억원 미만’의 비중은 70%에 가깝다. 수도권에서도 절반쯤이 1억원 미만이다. 즉 수천만원의 자금으로 도전해볼 수 있는 주택이나 부동산이 경매시장에는 널려 있는 셈이다. 전문가들은 서울·수도권의 소형 아파트나 주거환경이 좋은 역세권 연립·다세대주택이 경매시장에서 최근 늘어나는 추세이므로 실수요자들이 눈여겨볼 만하다고 조언하고 있다. 부동산 경매 정보업체인 ‘지지옥션’ 강은 팀장은 “요즘처럼 불경기가 이어지고 부동산 경기가 침체된 상황에서는 조건이 좋으면서 가격도 비교적 저렴한 경매 물건이 많이 나오고 있다”고 분석했다. ◆전세금으로 아예 집 사버려? 젊은 부부들 주목 법원 경매 부동산을 전략적으로 노려볼 만한 대표적인 수요층은 신혼부부나 젊은 부부들이다. 결혼 시즌을 맞은 예비부부들은 일반 아파트 전세금 규모의 ‘밑천’으로 경매를 통해 싸게 내 집 마련에 나설 수 있다. 또 올해 하반기부터 실시되는 청약가점제에서 상대적으로 불리한 무자녀의 젊은 부부들도 ‘점수의 차별’이 없는 경매시장에서 내 집 마련의 전략을 짜볼 만하다는 조언이다. 최근 대출 규제가 강화되면서 부동산 경매시장에서는 중대형 평형보다 중소형, 소액 물건의 인기가 올라가는 추세이다. 경쟁률도 높아지고 낙찰가도 조금씩 반등할 기미를 보이고 있다. 특히 재개발과 뉴타운 붐이 일면서 과거처럼 오로지 아파트만 오르는 추세가 꺾이고 상대적으로 가격이 싼 연립·다세대로 투자 범위가 넓어지고 있다는 분석이다. ◆등기부등본 떼어 보고 임차인 확인해야 부동산 경매에 나설 때는 일반 주택을 거래할 때에 비해 훨씬 더 꼼꼼해야 한다. 우선 경매 법원에 비치된 경매물건명세서 등을 통해 그 부동산에 걸려 있는 각종 권리를 분석해야 한다. 부동산의 ‘건강 진단 증명서’에 해당하는 등기부등본은 반드시 직접 떼어서 확인할 필요가 있다. 특히 우선순위 근저당 설정일과 임차인의 전입 신고일자를 비교해야 한다. 근저당 설정일보다 먼저 전입 신고된 임차인의 보증금은 낙찰자가 물어줘야 하기 때문이다. 경매에 나서기 전에는 꼭 현장답사를 통해 눈으로 확인해야 한다. 감정가는 전문회사가 산정한 가격이긴 하지만 감정과 첫 입찰까지는 시차가 벌어지고 유찰이 이어지는 경우도 적지 않으므로 현 시세를 점검할 필요도 있다. 경매장의 분위기에 휩쓸려 입찰가를 지나치게 높게 쓸 위험이 있으므로 입찰에 참여하기 이전에 최고·최저 입찰가를 미리 정해두는 게 좋다. 아파트는 시세 파악이나 권리 분석이 쉬운 편이고 환금성도 보장된다는 게 장점이므로 초보자들이 접근해볼 만하다. 아파트 경매에 나설 때는 혹시 체납된 관리비가 있는지 반드시 확인해야 한다. 연립·다세대는 환금성이 떨어지는 단점이 있지만 수익률은 높을 가능성이 있다. 특히 재개발·재건축 지역의 대지 지분이 큰 물건은 ‘고위험 고수익’ 투자 상품이라는 분석이다.

2007.04.17 I 조선일보 기자

국세청 "종부세 회피용 급매물 더 나올것"(상보)
[이데일리 이정훈기자] 정상곤 국세청 부동산납세관리국장은 "종합부동산 부과 기준일인 6월1일 이전까지 종부세 부담을 피하기 위해 강남 등 일부 지역에서 급매물이 더 나올 것으로 본다"고 17일 밝혔다. 정 국장은 이날 오전 불교방송 `조순용의 아침저널`에 출연, "최근 종부세 부담 때문에 강남 일부에서 급매물이 나온다고 하는데, 공급이 늘어나면 저절로 가격은 떨어질 것이기 때문에 부동산시장 안정에 도움이 됐으면 한다"고 말했다.이어 "종부세 부과 기준일이 6월1일이라 그 전에 부담을 줄이고자 하는 시도는 상당히 있을 것으로 본다"며 "(급매물이 나오는) 그런 경향은 지속될 것"으로 내다봤다.그는 또 "국세청 집계에 따르면 3주택 이상 보유자가 2채를 남겨놓고 나머지 주택을 전부 매물로 내놓을 경우 약 19만호를 신규 공급하는 효과가 있다"며 "이로 인해 서민들이 내집 마련을 훨씬 더 쉽게 할 것으로 본다"고 말했다.종부세 납부 거부 가능성에 대해서는 "올해 종부세 신고대상자나 금액이 늘어나 어려움이 있을 것으로 예상하지만, 지난해 자진신고율 98%라는 수치에서 보여주듯이 납세 의식이 선진화돼 올해도 순조롭게 납세가 이뤄질 것"으로 낙관했다. 송도 오피스텔 `더 프라우`와 관련, "오늘 계약이 끝나는대로 명단을 받아 취득자금이 정당한 것인지 내부에서 분석한 뒤 그 중에서 탈세혐의가 있거나 투기 혐의가 있는 소수를 대상으로 조사할 "이라고 말했다.다만 "기본적으로 행정력 때문제 전수조사는 불가능하고 실익도 없다"며 "소수에 대해서는 과거 5년간 모든 부동산 거래의 적절성을 보고 거래 당사자간의 자금흐름도 추적할 것"이라고 설명했다. 정 국장은 특히 "당첨자중 82년생이 있다고 하는데 이런 사람은 자력으로 돈을 낼만한 위치에 있지 않기 때문에 부모나 다른 친인척으로부터 증여받았는지를 검증할 것"이라며 "이밖에 불법 증여나 기획부동산회사, 투기를 조장하는 일부 세력이 자금을 동원해 청약한 것인지를 볼 것"이라고 강조했다.

2007.04.17 I 이정훈 기자

부동산써브-유엔알, 투자전략세미나 개최
[이데일리 윤도진기자] ㈜부동산써브는 유엔알컨설팅과 공동으로 오는 26일 제1회 투자전략 세미나를 개최한다고 10일 밝혔다.세미나는 청약가점제 도입과 주택시장 규제로 마땅한 투자처를 잃은 시장 상황에 따른 대응 전략을 주된 내용으로 한다.1부 강의에서는 박상언 유엔알컨설팅 대표가 `지금 갈아타면 평생 든든한 부동산`을 주제로, 2부에서는 박대영 부동산써브 상권분석연구소 소장이 `지금 갈아타야 도움되는 수익성 부동산`이란 주제로 강의를 진행한다.세미나는 26일 오후 2시-5시 역삼동 포스틸 3층 이벤트홀에서 열린다. 참석자에게는 관련 서적이 무료 배포된다. 접수는 부동산써브 홈페이지(www.serve.co.kr)를 통해 할 수 있다. 참가비용은 44,000원. 문의: (02)2191-7421.

2007.04.10 I 윤도진 기자

갈곳 잃은 유동자금, 부동산 ''두더지게임'' 투기장화
[이데일리 윤진섭기자] 부동산시장이 '두더지 게임'식의 투기장으로 전락했다. 두더지가 올라오면 방망이로 내려치고, 그러면 다시 다른 구멍으로 두더지가 나오는 식이다. 정부가 집값을 잡겠다고 이쪽(재건축, 아파트)을 규제하자 저쪽(오피스텔,상가)에서 돈이 몰리면서 일이 터지는 형국이다. 유동자금의 틈새 쏠림 현상을 가장 적나라하게 보여준 사례가 송도 오피스텔 청약이다. 인천 송도신도시에 짓는 코오롱건설(003070) '더 프라우' 오피스텔은 불과 123가구 모집에 총 59만7192명이 접수했다. 아파트를 포함한 역대 사상 최고경쟁률인 4855대 1을 기록했다. 청약금만 5조원을 넘어서, 금융권의 일대 혼란을 불러왔다. 이 같은 현상은 오피스텔의 경우 계약과 동시에 전매가 가능하고 청약통장이 필요 없는 등 규제가 별로 없기 때문이다. 또 이 오피스텔의 경우 평당 분양가가 650만원으로 인근 오피스텔보다 300만 원 가량 싸다는 분석이 나오면서 차익을 노린 투자자들이 몰렸다. 규제가 심해 단기차익 목적의 투자자가 적은 일반아파트도 유망지역으로 알려진 곳은 어김없이 투자열기가 거세다. 대우건설이 지난달 서울 구로구 고척동에서 분양한 아파트 409가구는 1순위에서 전평형 마감됐으며 247대 1의 경쟁률을 보인 평형도 나왔다. 이 아파트는 구로구에 속해 있기는 하지만 목동 생활권인데도 분양가는 목동의 시세보다 크게 낮았기 때문에 차익을 노린 투자자들이 몰렸다는 게 업계의 분석이다. 택지지구 내 근린상가도 만만치 않은 투기 바람이 휘몰아치고 있다. 발산택지지구에서 공개경쟁입찰로 분양된 상업용지 내 근린 상가의 평당 분양가가 주변시세보다 두 배나 높은 8500만원을 나왔다. 최근 화성 동탄신도시의 1층 상가는 낙찰가가 평당 9000만원에 육박해 관계자들조차 놀라게 했다. 이 경우 20평형(전용면적 13평) 상가의 분양가는 18억원이 된다. ◇ '돈되는 곳' 여지없이 자금 몰려..지방은 수요자 외면 '양극화 현상'반면 지방에선 수요자들의 관심을 받지 못한 냉랭한 분위기가 연출되는 곳이 수두룩하다. 실제 지난 3월 말 울산에서 분양을 시작한 S 주상복합아파트는 순위 내 청약률이 50%에도 못 미치고 있고, D사가 경북 구미 공단에 내놓은 1200가구 물량에도 300여 명만이 청약에 나서는 등 부진을 면치 못했다. 한 부동산 전문가는 "송도 오피스텔 청약 광풍은 시중에 부동산 시세 차익을 노리는 자금이 풍부하다는 것을 입증했다"며 "정부는 이런 시중 부동자금을 흡수할 수 있는 다양한 대책을 강구해야 지속적인 부동산시장 안정을 기대할 수 있다"고 말했다.

2007.04.08 I 윤진섭 기자

집이 짐이 된다면 9월전에 구하라
[조선일보 제공] 아파트 당첨자의 선정 방식을 확 바꾸는 청약가점제가 오는 9월부터 시행될 예정이다. 청약가점제는 부양가족의 수나 무주택 기간, 세대주 연령, 청약통장 가입 기간 등에 가중치를 부여해 이를 합산한 종합 점수로 신규 분양 아파트의 당첨자를 결정하는 제도이다. 즉 ‘세대주 나이가 많고 가족이 많으며 집 없는 기간이 긴 무주택 가구’를 우대해 우선 당첨시키는 방식이다. 바꿔 말하면, 신혼 부부처럼 ‘세대주 나이가 적거나, 가족이 적은’ 가구, 혹은 주택 한 채를 이미 갖고 있는 가구 등은 이 제도로 인해 당첨 기회가 상당히 줄어든다. ◆울고싶은 1주택자 정부는 “집이라고 부르기 어려운”(이용섭 건설교통부 장관) 수준의 작은 집을 가진 소액 청약예·부금 가입자, 혹은 ‘불가피하게 세대주가 젊고 자녀가 없는’ 신혼 부부를 위해서는 일정 수준의 당첨 기회를 보장해주도록 청약가점제 보완을 검토하고 있다. 따라서 이런 조건의 주택 수요자들은 일단 정부의 구제 방안을 기다려볼 필요가 있다. 하지만 정부가 제도를 보완하더라도 1주택자들은 불이익을 감수해야 할 전망이다. 예를 들어 살펴보자. ‘세대주 나이가 41세(80점), 부모님 모시고 자녀 3명과 함께 거주(210점), 무주택 기간 11년(160점), 통장 가입한 지 2년 이상(39점)’의 조건을 갖춘 청약자가 공공택지에서 민간건설사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 청약할 경우, 가점은 489점이다. 가점제 최고점인 535점에 불과 46점 부족한 훌륭한 점수이다. 반면 다른 모든 조건이 똑같지만 단지 집이 한 채 있어 무주택 기간의 점수를 받지 못하면 가점은 329점으로 뚝 떨어진다. 160점이면 ‘당첨 유력’과 ‘당첨 불능’ 정도로 큰 차이라는 게 전문가들의 분석이다. ◆1주택자 갈아타기 확률 9월 前이 높다 전문가들은 청약가점제가 시행될 경우 ‘아주 작지는 않은’ 집을 이미 한 채 갖고 있으면서 좀 더 넓은 평형으로 갈아타기를 노리는 청약통장 가입자들은 당첨 확률이 매우 낮아질 것으로 분석한다. 더구나 최근에는 1주택자의 1순위 청약 대상 제외 방안까지 검토되고 있다. 그렇다면 가점제 시행으로 가장 불리해질 1주택자들은 어떻게 행동해야 할까. 기존 주택 중에서 아주 싸게 급매물이 나온다면 우선 노려볼 만하다. 만약 분양을 통해 평형 갈아타기를 시도한다면, 9월 이전에 적극적으로 청약에 나설 것을 검토할 필요가 있다. 당첨자를 지금처럼 추첨으로 뽑는 9월 이전까지는 그나마 당첨 확률이 남아 있기 때문이다. 9월 이후에 청약에 나선다면 경쟁률이 떨어질 것으로 보이는 비인기지역에 청약하는 전략 외에는 대안이 없다는 분석이다. ◆9월 이전 서울 수도권 분양, 여기를 노려라 9월의 청약가점제 시행 이전까지 서울과 수도권 분양시장에서는 어느 해보다 풍부한 물량이 쏟아질 전망이다. 건설사들이 오는 9월의 분양가 상한제나 분양원가 공시제가 실시되기 전에 서둘러 분양에 나설 태세이기 때문이다. 1주택자인 청약예금 가입자들은 이런 분양 아파트들을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 특히 당첨 확률을 높이기 위해서는 일반 물량의 비중이 높은 단지를 우선 살펴보라는 조언이다. 서울에서는 오는 5월 은평구 수색동에서 GS건설이 324가구를 공급할 예정이다. 전체 물량이 일반분양된다. 서울 기준으로 600만원 통장부터 청약이 가능할 것으로 보인다. 동작구 신대방동에서는 삼호가 34·39·43평형 409가구를 8월에 분양할 예정이다. 용인에서는 3월과 6월 현대건설과 삼성물산이 대단지 아파트를 분양할 예정이다. 이들 지역은 지난해부터 분양이 연기됐던 곳으로 수도권에서 주목받는 청약 1순위 지역으로 꼽힌다.

2007.03.27 I 조선일보 기자

전세난, 한국은행은 아예 모르고 있다
[이데일리 황은재기자] `전세 가격이 안정적이라고? 값 뛰고 있는데 무슨 소리...`전세가격이 꿈틀거리는데도 불구하고 한국은행은 오히려 안정적이라는 평가를 내놔 뒷말이 많다. 전문가들은 지난달말부터 전세값이 본격적인 상승추세에 들어갔다는 분석을 내놓고 있지만, 한국은행은 전세값 안정세가 앞으로 더 두드러질 것이란 낙관까지 하고 있다. 8일 한국은행은 금융통화위원회를 마친 뒤 내놓은 `국내외 경제동향 설명자료`에서 "2월중 아파트 전세가격이 예년과 달리 안정된 모습"이라고 분석했다. 지난달 부동산 가격 상승 우려 목소리를 대폭 낮췄던 한국은행이 이번달에는 더 안정되고 있다는 시각을 내비친 것이다. 한은 관계자는 "3월에는 2월보다 상승률이 더 낮아질 가능성이 있다"고 예상했다. 과거 추세가 그랬다는 게 3월을 낙관하는 근거다. 이 관계자는 "전세 가격은 장기적으로 오르는게 맞지만 급등하지는 않을 것"이라고 덧붙였다. 실제 시장 움직임은 한은의 평가나 전망과는 정반대다. 지난달말 들어서부터 전세 가격이 서울 강북지역과 신도시를 중심으로 큰 폭으로 상승하고 있다. 부동산114에 따르면, 지난 2월 마지막 주 서울 전세가격은 0.06%, 신도시 0.15%, 수도권 0.13% 올랐다. 신도시인 평촌의 경우 0.53%나 올랐다. 봄철 전세 대란이 시작되는 게 아니냐는 우려도 커지고 있다. 민간 전문가들은 전세가격 상승이 이제 시작된 것에 불과할 뿐이라는 분석을 내놓고 있다. 분양가상한제와 청약가점제 실시를 앞두고 전셋집에 눌러 앉는 세입자가 늘면서 수급난이 가중되고 있다는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "전세 대란 정도는 아니겠지만 3월에도 상승할 가능성이 높다"며 "2월에 전세 가격 상승세가 둔화된 것은 위태위태한 안정이었다"고 말했다. 이어 "매매가격 오름폭만큼 전셋값이 현실화돼 있지 않아 적정선에 이를때까지 (아파트 소유자 등이) 값을 올릴 가능성도 있다"고 덧붙였다.김현아 건설산업연구원 연구위원은 "최근의 시장불안은 주택관련법 영향도 있지만, 대출 규제가 강화되면서 세입자들이 전세를 고수할 수 밖에 없다는 게 가장 큰 원인"라고 말했다.

2007.03.08 I 황은재 기자

지방 부동산은… 봄이 와도 겨울입니다
[조선일보 제공] “지금 부산에는 집을 사겠다는 사람이 한 명도 없다고 보면 됩니다.” 부산 민락동의 회사원 강모(36)씨는 “급한 자금 마련을 위해 지금 사는 집을 1년 전에 매물로 내놓았지만 팔리기는커녕 집 보러 오는 사람조차 끊긴 지 오래”라고 토로했다. 부산에 본사를 둔 한 건설업체는 분양사업부 일부만 이곳에 남겨두고 사실상 서울로 본사를 옮겨갔다. 대형 건설사들도 부산·경남지역의 사업본부를 크게 줄였다. 지방의 주택경기 침체가 갈수록 심각해지고 있다. 지방의 미분양 주택이 급증하면서 전국 미분양 주택 수는 8년 만에 최고치까지 올라갔다. 또 지방 집값은 제자리 걸음을 하거나 내리막 길을 걷고 있다. 서울·수도권 등을 제외하면 ‘집값 거품론’은 남의 나라 이야기인 셈이다. ◆“부산의 미분양 주택, 실제로는 2만채 이상” 건설교통부에 따르면 작년 말 현재 전국의 미분양 주택은 7만3772가구로 1년 전에 비해 28.9%나 늘어났다. IMF 외환위기 시절인 1998년 말 10만2701가구를 기록한 이후 8년 만의 최고 기록이다. 지역별로 따져보면 지방의 주택시장 불황이 잘 드러난다. 미분양 주택 수가 서울·수도권(4724가구)은 2005년보다 61.4% 줄었지만. 지방(6만9048가구)은 55.5%나 늘었다. 실상은 공식 통계보다 더 심각하다는 분석이다. 건설사 한 관계자는 “부산의 경우 미분양 물량이 공식 통계로는 9000여채이지만 실제로는 3배는 더 될 것”이라고 말했다. 그만큼 주택경기가 침체돼 있다는 진단이다. 집값도 서울·수도권과 지방의 양극화가 심화되고 있다. 건설산업연구원 분석에 따르면 전년 말 대비 주택 매매가는 서울 강남이 2005년에 9.4%, 2006년에 20% 올랐고, 경기도도 각각 5.5%, 20.6% 올랐다. 하지만 대구는 7.6%와 1.5%, 광주는 4.1%와 3% 오르는 데 그쳤다. 특히 부산은 2005년과 2006년에 1.1%, 0.7% 떨어져 전국에서 가장 큰 낙폭을 보였다. ◆인구는 줄어드는데 공급은 과잉 지방의 주택시장 불황은 수급이 무너졌기 때문이다. 부산 인구는 1995년 385만명에서 작년 말 361만명으로 줄었다. 출산율은 전국 대도시에서 가장 낮고, IMF 위기 이후 부산의 업체 1000여곳이 다른 지역으로 떠났다. 여기에다 지방일수록 고령화 속도가 빠르다는 점도 주택 수요를 떨어뜨리는 요인이다. 새로 가정을 꾸려 새 집을 마련하려는 젊은 세대가 지방에서는 점점 줄어들기 때문이다. 반면 2~3년 전부터 불었던 건설사의 지방 진출 러시 때문에 공급은 과잉인 상태. 여기다가 정부가 추진하는 ‘비축형 장기 임대주택’까지 도입될 경우 지방에는 더 큰 파장이 우려된다. 황용천 ‘해밀컨설팅’ 대표는 “11~24평형인 국민임대주택과 달리 비축형 장기 임대주택은 30평대로 중산층 실수요자가 선호하는 평형”이라며 “그렇지 않아도 미분양 물량이 많은 지방 아파트시장에는 직격탄이 될 수 있다”고 지적했다. ◆투기과열지구 해제가 한 가닥 희망? 지방 주택경기의 변수는 투기과열지구 해제 여부라는 분석이다. 국회와 정부는 오는 9월 이전에 부산·대구·광주 등 3개 광역시를 투기과열지구에서 해제시키는 방안을 검토 중이다. 투기과열지구는 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역을 골라 건설교통부 장관이 지정한다. 투기과열지구에서 해제될 경우 해당 지역에서는 1가구 2주택자들도 청약이 가능해지고 전매 제한 규제도 없어진다. 김영진 ‘내집마련정보사’ 대표는 “투기과열지구 해제 여부가 지방 주택경기가 완전히 사그라지느냐 조금씩이라도 회복하느냐의 관건”이라며 “해제될 경우 지방의 미분양 물량이 조금씩 소화되면서 주택시장이 숨을 쉬는 계기가 될 것”이라고 전망했다. 하지만 김우희 저스트알 상무는 “지금처럼 주택 수요를 반강제로 끌어내리는 상황에서는 웬만한 조치로는 지방의 주택시장이 회복세로 쉽게 돌아서기 어렵다”고 말했다.

2007.03.06 I 조선일보 기자

"정부·공공기관·언론도 부동산투기 `공범`"
[이데일리 이정훈기자] "직접 부동산 투기에 나서는 세력 뿐만 아니라 정부와 공공기관, 언론도 투기를 조장한 공범이다"정부 공식 홈페이지인 `국정브리핑`이 16일 1967년부터 2007년까지 부동산정책 40년의 역사를 실록 형태로 정리하는 <실록 부동산정책 40년> 제4탄에서 주장한 것이다. 국정브리핑은 "부동산은 심리며 왜곡된 정보로 `집값이 계속 오른다`고 부추기면 시장이 동요해 가수요와 투기심리를 낳는다"며 정부와 공공기관, 언론도 이런 투기심리를 자극하는데 일조했다"고 지적했다. 이 기사는 "작년 하반기의 조바심 수요에 의한 집값 급등 현상은 부동산 시장의 심리적 요인을 잘 보여준다"며 "특히 건교부가 이례적으로 `내년 파주지역에서 나오는 중대형은 원가연동제와 채권입찰제가 적용돼 저렴하니 아파트 청약을 자제하라`고 당부했지만, 정책에 대한 불신과 가격 상승 기대감은 여전했다"고 분석했다.이같은 현상에 대해 국정브리핑은 "불투명한 부동산 거래 관행과 불합리한 세제도 국민들의 투기불감증에 일조했다"며 정부의 문제점을 꼽았다. 실거래가를 숨기고 이중으로 다운계약서를 작성해 취-등록세, 양도소득세를 탈세하는 행위가 당연한 관행처럼 굳어지도록 방치했고 감세 혜택이 잇따르면서 정책불신을 키워왔다는 것. 또 과거 기존 주택의 재산세 역시 가격이 아니라 면적 등 불합리한 과표기준과 체계로 인해 오히려 투기수익을 보장해주는 역할을 해왔다고 강조했다. 국정브리핑은 "결국 국민들은 수십 년 간 미비한 정책과 부실한 법적용의 틈을 뚫은 부동산 투기의 높은 수익성을 지켜보면서 `부동산 투기는 비용 대비 효율이 높은 투자`라는 경험칙을 얻게 됐다"고 주장했다. 노골적인 땅 장사에 나선 공공기관에 대해서도 비판의 칼날을 세웠다.국정브리핑은 "주택에 대한 조바심 수요를 유발한 고분양가는 주택이 들어서는 땅의 가격, 즉 택지비가 비싼 것인데, 민간 택지 뿐만 아니라 정부나 지방자치단체가 공급한 공공택지로 지은 아파트조차 고분양가 논란이 매번 되풀이되면서 주택시장이 철저히 시장 메커니즘으로만 움직인다는 인식은 투기심리를 부추겼다"고 말했다.토지공사, 주택공사와 지자체의 공영개발기관 조차도 시장원리에 입각해 택지매각 비용을 받겠다며 노골적으로 땅장사를 하는 경우도 없지 않았고 이는 곧 저돌적인 투기심리의 배경이 됐다는 설명이다.아울러 브리핑은 "우리나라 언론은 논조나 정치적 지향과는 별도로 부동산문제에 관해서는 크게 자유롭지 못하다"며 "수입의 대부분을 광고에 의존하고 있어 강남 거주자 등 구매력있는 독자층에 매달릴 수 밖에 없다"고 지적했다.이어 "주요 신문들의 광고 가운데서도 부동산 광고가 많다"며 "이들 언론들은 서민을 끌어들여 투기억제책에 따른 최대 피해자로 묘사하기도 했다"고 비난을 가했다.

2007.02.16 I 이정훈 기자

뉴욕증시 급락반전..고유가+긴축 우려
[뉴욕=이데일리 하정민특파원] 9일 오후 뉴욕 주식시장이 하락세로 돌아섰다. 나스닥 지수는 벌써 1.3% 떨어졌다.제너럴 모터스, 포드, 다임러 크라이슬러 등 미국 3대 자동차업체에 대한 투자의견 상향에 힘입어 오전 장 초반 상승세를 나타냈던 뉴욕 주식시장에 유가 상승과 추가 긴축 우려가 몰아치고 있다.미국의 추운 날씨와 4위 정유업체 옥시덴탈의 유전 폐쇄로 국제 유가는 60달러를 넘어섰다.샌드라 피아날토 클리블랜드 연방준비은행 총재, 윌리엄 풀 세인트루이스 연방준비은행 총재가 추가 금리인상을 단행할 수도 있다는 발언을 내놓은 것도 악재로 작용하고 있다. 전일 HSBC가 부실 모기지 급증을 공개하며 부동산 둔화 우려를 높인 상황에서 금리까지 오를 경우 사태가 더 커질 것이란 분석이 등장하고 있다.오후 2시15분 현재 다우 지수는 1만2577.95로 전일대비 59.68포인트(0.47%) 떨어졌고, 나스닥 지수는 2456.88로 31.79포인트(1.28%) 하락했다. 서부 텍사스산 원유(WTI) 3월물 가격은 전일대비 55센트(0.92%) 오른 60.26달러에 거래되고 있다. ◆피아날토-풀 총재 "추가 긴축 필요할 수도"샌드라 피아날토 클리블랜드 연방준비은행 총재는 이날 "근원 인플레이션이 점진적인 하락을 보이고 있긴 하지만 아직 인플레 둔화를 확신할 수 없다"며 "인플레이션과 경제 성장 전망에 따라 추가 긴축이 필요할 수 있다"고 밝혔다.윌리엄 풀 세인트루이스 연방준비은행 총재도 "만약 근원 인플레이션이 연준의 물가 안정 목표인 2%를 넘는다면 이에 맞서 싸워야 한다"며 "인플레가 예상을 상회하고 올해 미국 경제가 예상보다 강한 성장세를 보인다면 추가 금리인상이 필요할 수 있다"고 말했다.◆빅3 투자의견 상향..GM 급등경영난에 시달리던 미국 3대 자동차업체에 모처럼 호재가 겹쳤다. 이날 도이체방크는 헬스케어 협상의 진전이 기대된다는 이유로 제너럴 모터스(GM)와 포드(F)의 투자의견을 `보유`에서 `매수`로 상향했다.다우 지수 구성 종목인 GM의 주가는 5.56% 치솟았다. 포드도 2.69% 상승했다. 씨티그룹은 EADS의 일부 지분 매각을 발표한 다임러 크라이슬러(DCX)의 투자의견을 `매수`로 한 단계 상향했다. 주가는 2.49% 올랐다.다임러 크라이슬러는 유럽 항공회사 에어버스의 모회사인 EADS의 보유 지분 7.5%를 독일 주 정부와 투자자들로 구성된 컨소시엄에 15억유로(19억5000만달러)에 매각했다. 이번 매각으로 다임러의 EADS 지분율은 22.5%에서 15%로 낮아진다. 그러나 지분을 인수한 컨소시엄과 새로운 형태의 합자회사를 설립, 전체 지분율은 그대로 유지하기로 했다. ◆반도체주도 투자의견 상향..포트리스도 관심반도체주에도 호재가 등장했다. JP모건은 미국 반도체업체에 대한 투자의견을 `주의`에서 `우호적`으로 상향했다. 몇몇 지표가 반도체 경기 바닥을 가리키고 있어 2분기에는 실적 호전이 기대된다는 이유다.다우 종목이자 세계 최대 반도체업체인 인텔(INTC) 주가는 1.32% 내렸다.미국 헤지펀드로는 처음으로 뉴욕 주식시장에 입성한 포트리스(FIG)에 대한 기대감도 높다. 포트리스의 기업공개에는 청약 수요가 대거 몰려 회사측은 3430만주의 신주를 주당 18.50달러에 발행했다.

2007.02.10 I 하정민 기자

중소형아파트 인기 급상승..가점제 효과
[이데일리 윤진섭기자] 정부가 9월부터 청약 가점제를 도입키로 한 가운데 비교적 분양가격이 저렴한 아파트에 20-30대 무주택자들이 대거 몰리고 있다. 이는 9월 청약 가점제도가 도입될 경우 무주택기간이 짧고 가족 수가 많지 않으면 당첨에 불리하기 때문에 일찌감치 청약에 나선 것으로 풀이된다. 반면 고가 아파트는 분양가 상한제를 앞두고 저조한 청약률을 기록, 대비를 이뤘다. ◇삼성건설 종암 2차 최고 735대1 경쟁률 = 삼성물산 건설부문이 성북구 종암동에 분양한 종암래미안2차는 17일 서울 1순위에서 최고 735대 1로 전 평형이 마감됐다. 이에 앞서 지난 16일 실시된 무주택 우선경쟁에선 33.5평형이 28.3대 1, 33.6평형이 17.8대 1의 경쟁률을 나타냈다. 서울 1순위 경쟁률은 33.5평형이 최고 경쟁률(735대 1)을 보였고 33.6평형 497대 1이었다. 25평형은 타입에 따라 3.7∼50.4대 1이었다. 43평형은 6.2대 1이었다. 종암래미안 2차는 정부의 1.11 대책 발표 이후 처음으로 청약 접수한 물량으로 정부 대책에 대한 주택 수요자들의 반응을 엿볼 수 있다는 점에서 청약률에 관심이 높았다. ◇9월 청약가점제도 시행, 분양시장 불쏘시개 = 당초 업계에선 9월 분양가 상한제가 시행되면 분양가가 싼 상한제 아파트를 분양받기 위해 수요자들이 청약을 미뤄 청약시장에 한파가 몰아닥칠 것이란 의견이 우세했다. 또 금융권의 총부채상환비율(DTI) 확대 움직임이 가시화되면서 상반기 분양 시장을 낙관할 수 없었다. 실제로 서울과 수도권 일부에서 분양에 들어간 업체들은 이 같은 영향으로 저조한 청약률로 애를 먹었다. 그러나 청약가점제도의 9월 조기시행이 결정되면서 상황이 반전됐다는 게 업계의 분석이다. 9월부터 청약가점제가 도입됨에 따라 당첨확률이 떨어지는 20-30대 무주택자와 1가구 유주택자들이 비교적 분양가격이 저렴한 아파트를 중심으로 적극적으로 청약에 나서면서 청약 가점제도 반사이익을 보고 있다는 것. 실제 이번 종암 래미안 2차에서 최고 경쟁률을 보인 33.5평형에 청약한 수요자 중 상당수는 주변에 전세를 살고 있는 30대 무주택자인 것으로 파악되고 있다고 삼성물산(000830) 건설부문측은 설명했다. 특히 6.2대 1를 기록한 40평형 경쟁률은 정부대책의 영향을 단적으로 읽을 수 있는 대목이란 게 업계의 분석이다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “40평형대 수요의 상당수는 20-30평형대 주택자의 갈아타기가 대부분”이라며 “청약가점제가 도입될 경우 중대형은 유주택자가 불리하고, 무주택자가 유리해지기 때문에 유주택자들이 대거 몰린 것으로 볼 수 있다”고 말했다. 상한제 도입에 따른 분양가 인하 기대가 의외로 낮고, 전매기간이 늘어난다는 점도 청약률을 끌어올린 이유로 전문가들은 꼽고 있다. ◇고분양가 아파트는 분양가상한제 앞두고 저조 = 반면 국내 최고 분양가 아파트로 관심을 끌었던 서울 서초구 서초동 아트자이는 1순위에서 대거 미달돼, 대비를 이뤘다. 이 아파트는 147가구에 대해 서울, 수도권 1순위 청약을 받은 결과 총 49명이 접수해 평균 경쟁률이 0.3대 1에 그쳤다. 특히 54.8평형은 56가구 모집에 서울, 수도권 1순위를 합해 17명, 62.8평형은 104가구 모집에 26명만 신청해 강남권 수요층이 두터운 50-60평형대가 상당수 미달됐다. 서초 아트자이는 분양가가 평당 3387만-3395만원으로 국내 최고 분양가이다. 양해근 우리투자증권 부동산팀장은 "청약가점제 시행으로 분양가격이 싼 아파트에는 수요가 몰려 분양 시장을 달구는 불쏘시개가 되고 있다"며 "반면 고가 아파트는 분양가 상한제 시행 여파로 찬바람을 면키 어려울 것"이라고 말했다.

2007.01.18 I 윤진섭 기자

(미리보는 경제신문)민간아파트 분양원가 9월 공개
[이데일리 이태호기자] 다음은 1월12일자 경제신문 주요 기사입니다(가나다순).◇매일경제신문▲1면-집값 20% 이상 떨어진다는데…참여정부 9번째 부동산대책 발표-盧대통령 "임기단축 없다"-金법무 "좋은 결과 나올것"..이중대표소송제등 상법개정안서 빠지나▲종합-(1.11부동산대책)대출 2건중 1건은 만기후 1년내 갚아야-(1.11부동산대책)1년내 6조2천억 만기 도래..금융권, 연체 많아질까 걱정-(1.11부동산대책)마이너스통장 없애고 대출 서둘러야-(1.11부동산대책)수도권 전역·지방 일부 원가공개-(1.11부동산대책)민영·공공 안가리고 무주택자 우선 배정-(1.11부동산대책)민간택지 아파트도 9월부터 전매 제한 ▲경제종합-전세계 금융자산 분석해보니 총 140다러 세계 GDP의 3배-주상복합 전기요금 최고 2배 오른다▲정치·외교안보-박근혜 "개헌저지선 확보해 다행"..1600명 외곽조직 출범-염동연 "개헌 상관없이 탈당"-평화교육 교과목 신설 검토 ▲국제-美국민 61% 이라크증파 반대-中 환율 달러당 7.7위안대 진입-후진타오 주석-쩡칭훙 부주석 차기 中 주석 놓고 갈등▲금융 재테크-"부동산가격 아직 안심 못해"..李총재 소비둔화 우려..콜금리 4.5% 동결-원금손실 인정해야 변액보험 가입..4월부터 가입자 예금자보험 제외 확인서 작성 ▲기업과 증권-대우조선 정년후에도 일한다..재입사제도 첫 시행-日 반도체 삼성추월 대공세-SK그룹 R&D에 1조 투자-`글로벌 두산`에 1조5천억 쓴다-포스코 올해 5조9천억 투자-아이폰 찻잔속의 태풍?..기능좋지만 가격비싸-아이팟 이젠 기술표준-IT·조선·철강 맑음 車·통신·해운 흐림-현대차 4만원대로 떨어질수도 ▲중기·벤처·과학기술-복제돼지 대량생산 길 열렸다-깅용구회장 사전선거운동 논란-티노스, PMP로 美시장 공략▲코스닥기업-미수거래 제한땐 변동성 커질수도-다우데이타·유니텍전자등 윈도비스타株, 급등 틈타 대주주 대거 매각 ▲증권 종합-ETF 투자가 우량주보다 낫네-민간아파트 분양원가 9월 공개키로..중소형 건설株 반등 힘들듯▲부동산-도심 맞춤형 임대 1만3천가구 공급-토지보상시기 1년 앞당겨 개발지역 보상금 낮춘다-주상복합도 분양가 상한제…공공·민간 함께 택지개발◇서울경제신문▲1면-전국 `민간` 사실상 원가공개..9월부터 민간택지 아파트 분양가상한제 적용-"개헌전제로 요구하면 탈당 고려"..盧대통령 기자간담-"부동산 아직 안심할 수준 아니다"..한은총재 "관심갖고 통화정책"▲종합-"법제, 기업하기 편하게 대폭 손질"..김성호법무 `경제·기업정책위`서 밝혀-위안화 `1달러=7.8위안대` 붕괴-삼성 사회회원기금, 교육 소외계층에 올 130억 지원-아파트 전기료 크게 오르고 다자녀·대가족 가구는 내려-삼성硏 "한국경제 내수부양 시급"-(1.11 부동산시장 안정대책)민간 주택건설시장 정부통제 아래로-(1.11 부동산시장 안정대책)분양가상한제 적용으로 15~25% 인하 기대-(1.11 부동산시장 안정대책)원가공개 확대등 4개항목 법개정 해야-(1.11 부동산시장 안정대책)투기수요 대출자금 조기상환 압박-(1.11 부동산시장 안정대책)`2주택 이상` 1순위 배제 "청약 봉쇄" ▲정치-盧대통령 긴급 기자간담회 "개헌 진정성 알아다라" 고육책▲금융-시중銀 잇달아 조직개편 단행..주택대출규제 대응-국가대표 농구선수 부행장 됐다-변액보험 원금도달기간 설명의무화, 종신·연금상품에도 적용-휴면보험금 규모 5000억 넘어 ▲국제-"세계경제, 美 부동산에 달렸다"..유엔 2007년 전망 보고서-위안화표시 채권 `판다본드`..中, 홍콩서 발행 자금 조달-"美 완만한 성장…인플레 압력 차단해야"..FRB 매파 위원들 강조 ▲산업-대기업들, 올 사상최대 투자-LG전자 `슈퍼멀티블루 플레이어`..CES 올 최고 전자제품 선정-기아차, 고급버스시장 3년 연속 석권-`샤인폰` 내달 英 찍고 세계로-`e-러닝` 시장규모 작년 1兆6000억-中企 `선거의 계절` 돌아왔다..63개 조합·연합회 회장등 3월까지 임기종료-오픈마켓 선두업체 "해도 너무해" ▲증권-포스코 4분기 실적 `선방`-현대重 "자사주 취득" 강세-반도체주 `애플 효과` 기대감 높다-은행주 웃고, 건설주 울고-中증시 급등은 한국펀드의 힘? ▲부동산-"원가공개는 反시장적" 목청..건설업계 반응-매도-매수자 호가격차 더 확대-흑석4 정비구역 변경지정 ◇한국경제신문▲1면-민간아파트 분양원가 9월 공개-대우조선 집중휴가제 실시-盧대통령 "임기 단축 안해" "개헌 도움된다면 탈당 검토"-현대차 노조집행부 파업 결의 ▲종합-EU, 온실가스 획기적 감축..2020년까지 20% 줄인다-1弗=7.79위안..위안화 가치, 홍콩달러 추월-콜금리 목표 연 4.5% 수준..5개월째 동결-주상복합 전기료 최대 2배 오른다-국세청, 부가세 면제자 5900여명 특별관리-현대차 노조 달력엔 `식목일도 휴일`-(1.11 부동산종합대책)복수 대출자 `압박`..매물 유도-(1.11 부동산종합대책)`한채로 2~3곳서 대출` 규제 안받아-(1.11 부동산종합대책)재개발·재건축·주상복합도 채권입찰제-(1.11 부동산종합대책)민간아파트도 최대 7년간 전매금비-(1.11 부동산종합대책)공급위축 없게 민간에 사실상 `수용권`-(1.11 부동산종합대책)보상기준 시전 1년가량 단축..채권보상 양도세감면 연장 ▲정치-노대통령 개헌 기자간담회,..`역풍맞은 개헌` 불씨 살리기 나섰지만…▲국제-경제학 `지평`이 넓어진다..젊은 학자들 현실문제 연구-이라크戰은 `돈과의 전쟁`..총3979억弗에 새 전략비용 68억弗추가-차베서 "천연가스도 국유화"▲산업-기업들, 사상최대 글로벌 투자 나선다-日 반도체업계의 한국추격 `가속`-`황금알` 복제돼지 양산 길 열렸다-"식품첨가물, 아토피 직접원인 아니다"▲부동산-11.15대책 이후 매도-매수 호가 크게 벌어져-송도 더샵·동탄 메타폴리스, 이달도 분양 힘들듯▲금융-똑똑해진 e통장..카드 하나면 OK-"부행장님 예전에 농구선수였대"-변액보험 원금도달기간 명시해야▲증권-테마주 `날고` 실적주 `기고`-현대車·SK·에쓰오일·삼성테크윈 등 4분기 추정실적 하향-중국·베트남 증시 급증-亞증시 내리막 길지 않을듯-FT-정유업계, 타이거오일 인수戰-애플 `아이폰` 공개..`축복이냐 재앙이냐` 엇갈린 의견

2007.01.11 I 이태호 기자

얼어붙는 주택시장..부동산은 ‘겨울잠’
[조선일보 제공] “오늘 오전 집 팔 시기를 고민하던 한 분이 전화를 걸어와 ‘빨리 팔아달라’고 하더군요. 5억원대 집이라 아무래도 정부 대책으로 피해를 볼 것 같다면서요.” 4일 서울 강동구 S공인의 양 모 사장은 “안 그래도 썰렁하던 시장이 더욱 얼어붙을 것 같다”고 말했다. 민간아파트 분양가 규제 방침에 이어 정부가 DTI(대출자의 소득 수준에 따라 대출금액을 제한하는 제도) 규제를 6억원 이하 주택으로 확대하는 대책을 추진하면서 부동산 거래가 더욱 얼어붙고 있다. 지난해 말부터 나타난 매수세 실종 상태가 지속되면서 가격 하락을 예상한 매물들이 하나 둘씩 나오고 있다. ◆급매물도 안팔려…거래 공백에 조정 국면 시장 관계자들은 이번 조치로 거래 공백 상태가 지속되면서 추가 하락할 가능성이 높다고 전망하고 있다. 경기도 구리시 ‘개미공인’ 김미숙 사장은 “드문드문 걸려 오던 전화조차 오늘은 한 통화도 안 오고 있다”며 “11월 말부터 거의 매매를 하지 못했는데 당분간 이런 상황을 벗어나기 어려울 것 같다”고 말했다. 서울 봉천동 ‘한강공인’ 관계자는 “매수자와 매도자의 호가(呼價) 차이가 점점 벌어지고 있다”며 “그러나 대출 수요가 막혀서인지 사려는 사람들은 좀체 나타나지 않고 있다”고 말했다. 서울 강동구 고덕시영·고덕주공 일부 평형은 이미 한 달 전에 비해서 1000만~2000만원씩 하락하고 있다. 인근 중개업소 관계자는 “작년 말만 해도 급매물은 ‘사겠다’는 사람들이 있었지만 올 들어서는 매수자를 찾기 어렵다”고 말했다. 일산 ‘한빛공인’ 김익찬 사장은 “잇단 대출 금리 인상으로 ‘안 그래도 힘들다’는 집주인들이 많다”며 “앞으로 젊은 부부나 자영업자의 매수세가 줄어드는 등 수요 감소요인이 커 집값이 영향을 받을 것 같다”고 말했다. ◆부자들도 부동산 떠나나…고가주택도 주춤 고가(高價)의 주택시장도 거래 중단 상태가 지속되고 있다. 6억원 이상 주택에 대해서는 이미 DTI 40% 규제가 적용되고 있었지만, 종합부동산세 부담과 정부의 각종 분양가 인하정책 여파로 수요가 이전만큼 활발하지 않기 때문이다. 재건축 공사가 한창 진행 중인 서울 송파구 잠실주공 33평 분양권 가격은 인근 중개업소에 따르면 한 달 사이 2000만~3000만원 정도 빠졌다. 12월 초 11억2000만~11억3000만원(추가부담금 포함)에서 최근 11억원 정도로 떨어진 것이다. 지난달 분양한 서울 강남구 삼성동의 한 주상복합아파트는 강남 요지라는 입지 여건에도 불구하고, 계약률이 50%에 불과했다. 이 아파트는 64~110평형의 대형 평형으로 분양가가 20억~30억원대에 이른다. 남산 조망권을 강조한 서울 남대문 인근의 S주상복합아파트(42~91평형) 역시 지난 3일 1순위 청약에서 40평형대는 마감됐으나 50평형대 이상은 수도권 1순위에서도 모두 미달됐다. 최근 1순위 청약을 받은 용인 공세동 S아파트도 1순위에서 21명만 신청했다. 분양가가 10억~11억원인 70, 80평형대 대형이라는 점이 악재로 작용했다는 분석이다. 우리은행 안명숙 부동산팀장은 “부자 고객들은 규제 많은 주택을 정리해 다른 투자처를 물색하고 있다”고 말했다. 내집마련정보사 김영진 사장은“저가 주택은 DTI 규제 여파로, 고가 주택은 정부의 분양가 인하 움직임과 종합부동산세 부담으로 수요가 감소하고 있다”며 “당분간 이런 조정 국면이 계속될 전망”이라고 말했다.

2007.01.05 I 조선일보 기자

올해 아파트 값 5大 하락변수
[이데일리 남창균기자]  올해 주택시장은 정부의 강력한 수요억제책과 공급대책으로 인해 안정세를 보일 것이라는 게 전문가들의 대체적인 견해다. 수요억제책으로는 ▲DTI 규제 ▲종합부동산세 중과 등이, 공급대책으로는 ▲민간택지 분양가상한제 시행 ▲반값아파트 시범도입 ▲분당급신도시 발표 등이 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.◇DTI 규제 = 은행 돈으로 집 사기가 어려워 진다. 내달부터 모든 주택, 모든 금융권에 DTI 40%가 적용돼 연소득 5000만원인 경우 1억6000만원까지만 대출(금리 6%, 10년 만기)을 받을 수 있다. 그동안은 아파트 시세의 60%까지 대출이 가능해 5억원짜리의 경우 3억원까지 빌릴 수 있었다. 다만 3억원 이하 주택과 대출금액 1억원 이하는 DTI 40%를 적용하지 않을 방침이다. DTI 규제로 주택 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 특히 DTI 규제의 직접적인 타격을 받는 3억-6억원짜리(강남 20평대, 강북 수도권 30평대) 아파트 수요가 줄어들 전망이다. 아울러 담보대출을 과다하게 받은 집주인들의 경우 DTI 규제로 만기연장이 어려워져 처분에 나설 가능성도 있다.  ◇종부세 중과 = 작년에 이어 종합부동산세 부과대상자와 부담액이 크게 늘어날 전망이다. 작년 집값이 전국 11.6%, 수도권 20.3%, 서울 18.9% 상승해 과표인 공시가격이 크게 높아지기 때문이다. 이에 따라 종부세 부과대상자는 작년 35만명의 2배인 70만명선에 달할 것으로 추산된다. 여기에 과표적용률도 70%에서 80%로 높아져 세부담도 그만큼 커지게 된다. 이에 따라 종부세 부담을 회피하기 위한 매물이 적지 않게 나올 가능성이 크다. 다만 올해부터 적용되고 있는 2주택자에 대한 양도세 중과(50%)가 물꼬를 죄고 있는 게 변수로 작용할 전망이다. ◇분양가상한제 = 오는 9월부터는 민간택지에서 공급되는 아파트도 분양가상한제가 적용된다. 이에 따라 공공과 민간 등 모든 신규아파트가 분양가상한제 대상이 된다. 분양가상한제가 도입되면 분양가는 시세의 75-85%선에서 책정될 것으로 예상된다. 분양가가 시세를 웃도는 고분양가 논란은 더 이상 일어나지 않게 되는 셈이다.  하지만 분양가상한제가 기존 집값을 끌어내릴 가능성은 크지 않다. 신규주택이 차지하는 비중이 전체 재고주택의 3% 정도에 불과한데다 당장 입주가 이뤄지는 것도 아니기 때문이다. 오히려 시세보다 낮은 아파트를 공급하는데 따른 청약열풍 등 부작용이 우려된다. ◇반값아파트 = 정부는 연내 토지임대부와 환매조건부 분양방식의 아파트를 선보일 계획이다. 토지임대부는 토지는 임대료를 받고 주택만 분양하는 것으로, 토지 임대료가 저렴할 경우 분양가격을 대폭 낮출 수 있다. 환매조건부 또한 공공이 챙기는 이윤을 포기하면 분양가상한제 아파트보다 싸게 공급할 수 있다. 이들 분양방식은 일단 분양가를 대폭 낮춘다는 상징적인 의미가 크지만 재정부담이 크고, 시세차익이 보장되지 않아 현실성과 실효성은 떨어진다는 게 정부와 전문가들의 분석이다.   ◇분당급신도시 = 정부는 이미 발표한 2기신도시 6곳에서 총 34만가구를 공급하는데 이어 분당급신도시도 추가 조성할 계획이다. 분당급신도시는 600만평 이상 규모에 10만가구 정도가 들어설 것으로 보여 공급 갈증을 풀어줄 것으로 기대된다.  다만 신도시 발표 시점에는 후보지 인근지역을 중심으로 부동산 값이 급등할 공산이 크다. 무엇보다 분당급신도시의 입지가 2기신도시에 비해 떨어질 경우 파급효과는 크지 않을 것으로 보인다. 전문가들은 원하는 곳에 원하는 만큼 공급해야만 수급불균형을 해소할 수 있다고 지적한다.

2007.01.04 I 남창균 기자

(저금리의 비밀)⑥`패거리금융` 진수 보여줬다
[이데일리 강종구기자] 거품붕괴 우려에도 불구하고 은행들이 대출을 멈추지 못하는 이유는 무엇일까. 영국의 유명한 경제학자인 앤드류 팔로우 옥스포드대 교수는 한마디로 "시장에서 쫓겨나지 않기 위해"라고 말한다. 비록 거품이 꺼질 위험에 처했다 할지라도 모든 은행이 집단적으로 자금공급을 중단한다는 결정을 내리지 않는다면, 자체적으로 합리적인(rational) 판단하에 대출을 중단한 은행만이 시장에서 구축된다는 것이다. 외환시장, 채권시장, 부동산시장에서 `기대`가 현실을 만들어가는 동안, 국내 은행들은 패거리 금융문화의 진수를 보여줬다. 거품붕괴와 부실화를 우려하면서도 스스로 금리를 낮춰가며 가계와 중소기업 대출에 몰입했다. 한국은행과 금융감독원, 심지어 청와대와 외국 투자은행에서 심각한 우려와 경고가 잇따라 나왔지만 웬만해서는 은행들을 멈추게 할 수 없었다. ◇ 매혹적인 외화차입 & 외화대출..은행들 우루루외화차입을 주도한 것은 매우 낮은 금리로 차입이 가능하고 파생상품 거래에 능한 외은지점이었지만 국내 은행들이라고 예외는 아니었다. 지난해 일부 은행 중심으로 이루어졌던 외화차입은 올해 산업은행을 제외한 모든 은행으로 급속히 확산됐다.  기업 선물환 매도를 소화하기 위해 불가피한 단기 외화차입이 기본적으로 많았지만 그 외에 외화대출 재원을 확보하기 위한 차입도 적지 않았다. 특히 2분기 이후 무위험 차익거래 기회가 확대되고 중소기업 대출이 대폭 확대되면서 은행 단기 외화차입은 3분기까지 절정에 달했다. 그럴만도 했던 것이 외화차입을 이용한 외화대출은 올해 국내 은행에게나 고객에게나 너무나 매혹적이었다. 은행 입장에선 높아진 대외신인도로 과거에 비해 저금리 차입이 가능해진데다 FX스왑이나 통화스왑 등 파생상품 거래를 통해 조달금리 수준을 더욱 낮출 수 있었다. 당연히 원화대출에 비해 더 낮은 금리로 대출이 가능해 고객유치에도 유리했다. 실제로 A 은행의 경우  지난해 4분기 외화대출 금리는 평균 6.36%였으나 올해 3분기에는 5.88%까지 낮출 수 있었다. 기업대출의 대부분을 차지하는 일반자금 대출의 적용금리 평균이 올해 6.5~6.8%인 점을 감안할 경우 올들어 외화대출의 매력이 얼마나 높아졌는지 짐작이 가능하다. 정반대로 이 은행이 역외에 대해 외화대출을 할 때 금리는 지난해 4분기 평균 4.75%에서 7.00%로 인상됐다. 선물환율이 현물환율을 크게 밑돌면서 발생한 환차익 때문에 국내 대출금리를 더 낮게 가져갈 수 있었던 것이다.  이 은행의 경우 국내에서 원화로 차입할 경우 5.6~5.9% 정도의 금리를 줘야 했지만,  외화차입을 할 때는 만기 등에 따라 0.1~6.2%의 범위에서 조달이 가능했다. 비단 해외가 아니더라도 막대한 외화자금을 보유하고 있는 산업은행에서도 2%대 초중반이면 외화표시 원화차입이 가능했다. 넉넉한 외화자금을 차입한 은행들의 외화대출은 2분기부터 일제히 급증했다. 2004년말 20조원, 2005년말 23조원이었던 시중은행 외화대출금 잔액은 올해 6월말 29조원, 9월말엔 33조원으로 불어났다. 시중은행중 신한은행이 9월말 현재 가장 많은 7조6000억원어치의 외화대출 잔액을 기록하고 있는 가운데, 국민은행은 3월말 4조원에서 9월말 6조3000억원, 우리은행은 5조3000억원에서 6조3000억원, 하나은행은 2조5000억원에서 4조7000억원, 한국씨티은행은 1조7000억원에서 3조원으로 거의 배증했다. 일부 지방은행의 경우 외화대출을 전혀 취급하지 않다가 2분기부터 급격히 늘려갔다.  은행들은 지난 8월 17일 한국은행이 외화대출 억제에 나서자 강력히 반발하기도 했다. 중앙은행이 왜 민간은행의 밥벌이까지 방해하느냐는 것이었다. 실수요자만 대상으로 한다는 제한은 이미 사라진 지 오래였기 때문에 한은은 은행들을 설득하는데 상당한 애를 먹어야 했다.  ◇ `전 은행, 대출 앞으로`.."일단 벌려 놓으면 돈 된다" 외화차입이 급증하고 외은지점의 국내 채권 매입이 대폭 확대되던 4월을 전후해 국내은행들의 자금운용 패턴도 극적으로 바뀌었다. 금리가 계속 하락하는 강세장이 지속되고 있음에도 불구하고 보유중이던 채권을 처분하고 대신 대출을 크게 늘리기 시작했다. 마침 중소기업 대출경쟁이 불이 붙던 때였고, `판교신드롬`으로 대규모 아파트 청약자금 수요가 발생했고 집값은 다시 들썩거리고 있었다. 그러나 그것만이 채권에서 대출로 운용처를 바꾼 이유의 전부는아니었다. 콜금리 인상과 특판예금 등 수신경쟁으로 조달금리는 높아졌는데 장기 채권금리는 하락해 수지가 맞지 않았다.  상대적으로 대출을 하지 않을 경우 기회비용은 커졌다. 주택담보대출의 기회비용은 절묘하게도 4월에 바닥을 찍고 크게 상승했다.  실제로 B은행의 경우 지난해 4분기에는 예수금, 차입금, 사채를 통틀어 평균 2.8% 정도의 금리로 자금을 조달했고, 채권에 투자할 경우 4.68% 가량의 이자를 챙겼다. 그러나 올해 1분기에는 조달금리가 3.2% 정도로 높아졌고 채권투자로 인한 이자는 4.23%로 떨어졌다.  반대로 대출을 하게 되면 지난해 4분기 6.08%의 금리를 수익으로 얻었다. 그러나 올해 1분기에는 6.36%, 2분기에는 6.4~6.5%의 이자를 받을 수 있었다.지난 5월 금융협의회에서 은행장들은 이성태 총재에게 주택담보대출 급증의 상당부분은 은행간 과당경쟁 탓이라며 앞으로는 우량한 개인과 개인사업자(소호)에 대한 신용대출을 늘리겠다고 했다. 그러나 은행장들의 이 말은 지켜지지 않았다. 2분기 접어들면서 모든 은행들이 일제히 주택담보대출 경쟁에 재차 나섰다. 지난해 가계대출 경쟁을 선도한 SC제일은행만이 주춤했을 뿐이다. 연초부터 강력한 드라이브를 걸었던 우리은행이 더욱 박차를 가했고, 중소기업은행도 지난해 이후 급증한 여세를 계속 몰아갔다. 내내 경쟁에서 비껴나 있던 국민은행도 2분기부터 대열에 동참했다. 은행장들은 그 이후에도 거의 매달 과당 대출 경쟁에 대한 자성과 우량 고객 발굴 및 고정금리부 및 신용대출 확대, 대출만기 장기화 등에 대한 약속을 계속했다. 그러나 11월 이후 강력한 규제대책이 잇따라 발표되기 이전까지 실행에 옮겨진 흔적을 찾기는 어려웠다. 오히려 8월 콜금리 인상에도 불구하고 은행들은 9월부터 석달 연속 대출금리를 계속 인하했다.  CD금리가 하락하면서 대출금리가 하향조정되기도 했지만 가산금리도 잇따라 낮췄다.   ◇ 구성의 오류..`나의 행복`은 `우리의 불행`수신 경쟁은 조달금리를 빠르게 높이고, 대출경쟁은 운용금리를 낮춰 채산성을 악화시켰다. 대부분 은행들의 명목순이자마진(NIM)은 지난해 4분기를 고점으로 올들어 하락했다. 그러나 올해 상반기 일반은행 세전순이익은 사상 최대인 7조4124억원으로 전년동기대비 2조원 이상 증가했다. 예대금리차가 축소됐지만 대출자산이 큰 폭으로 늘었기 때문이다.  예대금리차 축소도 그 폭만큼 부담은 되지 않았다. 신규취급분 예대금리차가 크게 줄어든데 비해 잔액기준으로는 별로 줄어들지 않았다. 적용되는 수신금리는 올해 대부분 신규고객이 기존고객보다 높았고, 대출금리는 신규고객에 비해 기존 고객에게 항상 더 높았다.    금리가 낮다고 해도 일단 대출을 해 놓으면 나중에 금리가 오를 때 받는 이자가 늘어난다는 것을 은행들은 알고 있었다. 대부분 대출이 변동금리부이기 때문이다.  시중은행의 경우 3개월 CD금리에 연동되는 주택담보대출이 올해 1~7월중 11조8000억원 증가했다. 같은 기간 가계대출 증가액의 79%에 달했다. 한은 관계자는 "은행들의 외형확대 경쟁은 시장 지배력을 높이려는 의도나 넉넉한 대출여력 외에도 지난해 대출 확대 이후 시장금리 상승으로 예대마진이 확대된 효과를 경험해 봤기 때문"이라고 분석했다. 개별 은행은 전혀 문제가 없어 보인다. 사상 최대 이익 뿐 아니라 BIS자기자본비율은 계속 상승하고 있고 부실여신 비율은 낮아지고 있다. 오히려 신용위험을 적정수준에서 관리하기 위해서는 주택담보대출과 같은 안전자산을 미리 늘려 놓는 것이 최선의 선택일 수 있다. 그러나 개별 은행이 느끼는 행복감과 달리 정책 당국 입장에서는 속이 시커멓게 타들어갈 노릇이다. 97년 외환위기, 2003년 카드위기는 물론이고 세계적으로도 경제가 파탄났던 대부분 국가의 위기에는 항상 거품붕괴나 금융의 쏠림이 수반됐다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 실제로 이달초 태국 중앙은행이 강력한 외화차입 억제책(차입금의 30%를 중앙은행에 예치)을 취한 것은 과도한 외화차입후 급격한 자본유출로 외화유동성이 부족해지고 결국 경제가 무너졌던 97년 외환위기를 떠올렸기 때문이다. 억제책의 내용은 90년대초 칠레를 남미 전역에 퍼진 외환위기 전염병(데킬라 효과)에서 구했던 가변의무예치금제도(VDR)와 크게 다르지 않았다.  공교롭게도 태국과 한국은 올해 아시아에서 통화절상률 1,2위를 나란히 기록했고, 단기 외채가 급격히 증가한 것도 유사했다. 태국처럼 초강수는 아니지만 한국은행 역시 8월 외화대출 창구지도, 11월 개별 은행 외화대출 검사, 12월 외화대출 지준율 인상의 카드를 잇따라 꺼내 외화차입을 단속했다. 권오규 경제부총리는 이달초 "주택담보대출과 단기 외자 부분에 위험이 있다"며 "조기 경보체제를 확대 개편할 것"이라고 말했다. 개별은행의 건전성이나 위험관리에는 문제가 없다고 해도 전체 금융시스템에는 커다른 충격이 가해지는 `구성의 오류`가 발생할 수 있다는 지적이다. 강경훈 금융연구원 연구위원은 "금융권 전체적으로 부동산 시장에 지나친 자금이 공급돼 있다"며 "개별 금융회사 차원의 위험관리 뿐 아니라 금융업계 전반에 걸친 공동대응이 필요하다"고 주장했다 가계대출은 대부분 주택관련 대출이고, 은행의 건설/부동산업 대출 비중은 2001년말 13%에서 9월말 현재 24%로 상승하고 있다는 것. 특히 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 쏠림에 대해 심각한 우려를 표했다. 한국은행은 지난달 발간된 금융안정보고서에서 "주택담보대출의 급격한 증가는 부동산시장 안정을 저해할 뿐 아니라 향후 외부충격 등으로 부동산값이 급락할 경우 전체 금융시스템 불안을 증폭시킬 수 있다"며 "특히 대부분 금융기관이 대출을 급격히 늘렸다가 여건이 변화하면서 일시에 줄이는 쏠림현상으로 이어지는 경우 금융불안 가능성은 더욱 커진다"고 지적했다. ☞(저금리의 비밀)시리즈, 게재된 기사 바로 가기①왕따! 한국은행②`거품 경고`..2002년 재판인가③유동성의 `바통터치`..藥 혹은 毒(?)④외은지점, 한국 채권시장 `접수`⑤4월,거품을 잉태하다⑥`패거리금융` 진수 보여줬다

2006.12.28 I 강종구 기자

(특징주)태평양 급등..지주사 전환 마무리
[이데일리 손희동기자] 전반적인 하락장세에도 불구 태평양(002790)이 10%대의 견조한 상승세를 시현하고 있다. 아모레퍼시픽 분할 이후 6개월만에 16만원대를 회복했다. 26일 오후 2시25분 현재 코스피시장에서 태평양은 1만4000원(9.18%) 오른 16만6500원에 거래되고 있다. 한때 17만1000원까지 올라 17만원대를 넘보기도 했으나 주춤한 상태. 태평양은 이날 오전 권영소 아모레퍼시픽 시판부문장을 부사장으로 승진시키는 등 그룹 임원인사를 단행했다. 태평양은 지주회사 요건 충족을 위해 지난달 21일부터 이달 11일까지 주식 공개매수 청약을 진행했으며, 아모레퍼시픽 외에도 퍼시픽글라스와 장원산업 등을 분할해 지주사로서의 면모를 갖추게 됐다. 이날 상승은 지주사로서의 채비를 갖춘데 따른 것으로 증권업계는 풀이했다. 또 자회사인 아모레퍼시픽의 주가 상승세에 비해 그간 상승폭이 제한적이었던 것도 이날 급등의 한 요인으로 분석했다. 강희승 서울증권 연구원은 "유상증자 등 분할 이후에도 가격적인 측면에서 부각되지 못했던 점이 크다"면서 "가격부담이 적다는 점과 이날 임원인사 등으로 지주사 전환이 마무리 됐다는 점이 주목을 받은 것"이라고 평가했다.

2006.12.26 I 손희동 기자

(특징주)아비스타, 13% 하락..공모가 근접
[이데일리 손희동기자] 코스피시장 첫 거래를 시작한 아비스타(090370)가 큰 폭의 하락세를 보이면서 공모가 수준까지 떨어졌다. 26일 오전 11시10분 현재 아비스타는 시초가 대비 1750원(13.26%)떨어진 1만1450원에 거래되고 있다. 공모가 1만1100원과는 불과 450원 차이다. 주간사였던 대우증권 창구를 통해 16만주의 매도물량이 쏟아지고 있다. 이 시각 현재 전체 거래량은 42만주다. 이날 아비스타는 공모가보다 18.9% 높은 1만3200원에 거래를 시작했다. 최근 들어 공모주들이 부진을 보인 것이 아비스타의 하락세에 영향을 미친 것으로 증권업계는 분석하고 있다. 아비스타는 여성 캐주얼 브랜드인 BNX와 탱커스를 보유하고 있으며 이번에 300만주를 신주로 공모해 389대1의 청약경쟁률을 보인 바 있다.

2006.12.26 I 손희동 기자