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- 판교, 입주후 2년6개월동안 못판다
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시에서 25.7평 이하 아파트를 분양 받는 사람은 입주 후 2년 6개월 뒤에나 아파트를 팔 수 있게 됐다.
또 40세 이상이고 10년 이상 무주택자인 경우, 무주택자 우선 공급이 적용되는 전체 물량 75% 중 40%에 대해 우선 청약권이 부여된다.
반면 판교신도시 아파트를 당첨 받은 사람은 최장 10년동안 청약 자격이 제한돼 내년 6월에 시범단지에서 25.7평 이하 아파트에 당첨된 사람은 2015년 6월까지 청약 1순위가 제한된다.
29일 건설교통부는 지난 8일 국회에서 주택법 개정안이 통과함에 주택청약 및 재당첨 금지 등을 개정한 주택법 하위법령을 입법 예고한다고 밝혔다.
◇수도권과밀억제 내 분양가상한제 적용 주택당첨자, 10년동안 아파트 팔 수 없어
입법 예고된 법령안에 따르면 내년 3월초부터 분양가 상한제가 도입되는 공공택지에서 전용면적 25.7평 이하 공동주택은 무주택실수요자에게 우선 청약 기회가 제공된다.
또 서울, 용인, 성남, 하남, 고양, 과천 등 수도권 과밀억제권역 및 성장관리지역에서는 이들 아파트의 경우 분양 후 5년, 기타지역은 3년 동안 전매가 금지된다.
이에 따라 내년 분양 예정인 판교신도시 시범단지, 하남 풍산지구, 고양 일산 2지구 등에서 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 아파트는 공사기간 2년 6개월, 입주 후 2년 6개월을 감안할 때 2010년~2011년에나 아파트를 팔 수 있게 됐다.
뿐만 아니라 상한제 주택을 당첨 받은 사람은 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에서는 10년간, 그리고 기타지역에서는 5년 동안 청약 1순위가 제한된다.
또 40세 이상 10년 이상 장기 무주택자에 대한 청약 기회도 확대된다. 건교부는 분양가 상한제 주택을 투기과열지구에서와 같이 75%를 무주택자에게 우선 청약할 수 있는 기회를 주되, 전체의 40%는 40세 이상으로 10년 이상 무주택세대주에게 최우선적으로 청약 기회를 부여토록 했다.
◇내년 3월부터 분양가상한제 적용주택, 택지비·공사비 등 5개 항목 원가공개
건교부가 입법예고한 주택법 하위법안에선 공공택지에 공급되는 전용 25.7평 초과 주택은 채권입찰제를 통해 주택사업자에게 택지를 공급토록 규정했다.
건교부는 "주택사업자에게 채권 입찰제를 통한 택지를 공급함으로써 개발이익 대부분을 국민주택기금으로 환수토록 했다"며 "채권입찰제는 매입상한이 업는 완전 경쟁입찰 방식으로 시행된다"고 밝혔다.
아울러 공공택지에서 전용면적 25.7평 이하 주택은 공공택지는 현재와 같이 감정가로 공급하되, 주택분양가는 원가연동방식의 분양가 상한제가 시행된다.
이 경우 분양가 상한은 분양공고 당시를 기준으로 건축비 상한가격(공동주택건설공사비지수의 변동률을 감안한 기본형건축비에 가산비용을 합산)에 택지 비용을 합산한 금액으로 책정할 방침이다.
뿐만 아니라 분양가 상한제를 적용 받는 주택은 분양가의 주요 항목이 공개토록 주택법 하위법안을 규정하고 있다.
이에 분양가 상한제를 적용 받는 공공, 민간 주택은 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비 및 가산비용을 나누어 각 항목별 총액을 공개해야 한다.
건교부 관계자는 "분양가 상한제의 도입으로 인해 주택품직의 저하 및 주택공급 물량의 감소 등 부작용이 발생하지 않도록 적정수준의 건축비 설정 및 건축비 체계의 신축적 운영 방안을 마련할 것"이라며 "추후 전문가 자문회의 및 공청회 등을 통해 적정 건축비를 도출할 계획"이라고 설명했다.
한편 건교부는 이 같은 내용의 새로운 주택공급제도를 내년 1월 5일 공포할 예정이며, 내년 3월부터 본격 시행될 수 있을 것이라고 밝혔다.
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- (04 부동산결산)②아파트 강남불패 `종지부`
- [edaily 윤진섭기자] 2004년 부동산 시장은 지난해 정부가 내놓은 10.29 부동산 대책이 단계적으로 시행되면서 전반적으로 침체를 면치 못했다.
특히 강남권 재건축 아파트는 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 등의 조치로 된서리를 맞았고, 결국 외환 위기 이후 투자 수익률이 마이너스로 떨어지는 약세를 나타냈다.
아파트 분양 시장도 판교를 염두에 둔 청약 수요자들이 통장 사용을 유보하면서 전반적인 침체를 이어갔고, 주상복합아파트 시장은 시티파크 분양으로 초반 반짝 상승세를 탔지만 분양권 전매 제한 등 각종 규제로 열기가 오래가지 못했다.
상가나 펜션, 오피스텔 등 틈새 시장도 경기 침체와 맞물려 별다른 반사이익을 얻지 못했다. 반면 토지시장은 신행정수도 이전 등 각종 개발 호재에다 주택 시장에서 빠져나온 여윳돈이 몰리면서 상승세를 탔다.
◇전국 아파트 가격 6년만에 안정세..전세가격 큰 폭 하락 `역전세난`우려
올해 아파트 시장은 정부의 각종 부동산 대책이 쏟아지면서 깊은 침체에 빠졌다. 특히 4월 말에 집중된 주택투기지역 확대와 취득·등록세를 실 거래가격을 기준으로 내는 주택거래신고제 시행(대상 지역 서울 강남·송파·강동·용산, 경기도 과천·분당)은 아파트 시장 침체에 결정적 역할을 했다.
또 강남권을 중심으로 한 재건축 아파트 시장<사진>은 연이어 나온 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도 도입, 그리고 1가구 다주택자 양도세 중과ㆍ종합부동산세 시행 방침이 차례로 예고되면서 일반ㆍ재건축 가릴 것 없이 약세를 나타냈다.
이를 반증하듯 부동산 114 조사에 따르면 외환위기 이후 99년부터 꾸준한 상승세를 보이던 아파트 가격이 6년 만에 안정됐다. 올해 전국 아파트는 0.29% 소폭 오르는 데 그쳤고, 서울(0.62%)보다 경기도(-1.45%) 집값의 하락폭이 더 컸다. 강남구도 3.18%가 내려앉아 `강남 불패신화`에 종지부를 찍었다.
특히 아파트에 대한 투자 수익률은 큰 폭으로 하락 강남구의 투자수익률이 외환위기 이후 처음으로 -0.62%를 기록하는 양상을 보였다.
서울은 용산구(10.02%) 종로구(6.67%) 성동구(5.67%) 광진구(4.43%) 등 뉴타운 추진이나 뚝섬 공원화 등 호재지역 집값 상승이 강남권 집값 하락을 상쇄하는 효과가 있었다.
충청권은 10월 행정수도 위헌 결정전까지 급등 양상을 보였으나 이후 소폭 떨 어졌다. 하지만 10월까지 집값 상승폭이 워낙 커 충남 연기(38.73%)나 공주(20 .08%) 집값은 여전히 전국 최고 상승률을 기록했다.
전셋값은 예년보다 늘어난 입주 물량과 경기침체로 전세 이사 수요가 줄며 전년 대비 서울 -3.58%, 경기 -4.23%, 인천 -5.77% 등을 나타냈다. 이는 수도권이 대규모 입주가 많아 약세가 두드러졌고 전국적으로는 -2.76%가 하락했다.
이 같은 전세가격의 하락세 속에 전셋집을 빼지 못해 이사를 못 가는 `역전세난`이 심각하게 나타났다. 실제 경기도 용인 일대는 지난 6월 말 입주가 몰리면서 32평형이 전세가격이 6000만원까지 하락하는 등 빈집이 속출하기도 했다.
◇강남권도 미분양 아파트 시대..미분양 물량 급증
서울 동시분양 시장은 상반기 잠실 3, 4단지에 청약자가 몰렸으나 이후 극도의 침체를 보여 8차 0.8대1, 9차 0.5대1, 10 차 0.5대1, 11차 0.7대1 등 줄곧 1대1을 밑돌았다.
반면 아파트 분양가는 침체된 청약 시장과는 달리 꾸준히 상승해 올해 강남구에서 분양된 아파트의 평균 분양가는 평당 1994만원으로 작년(1677 만원)보다 18.9% 올랐다. 송파구도 작년 1404만원에서 올해 1696만원으로 20.8%가 뛰었다.
분양 시장 침체가 이어지면서 미분양 물량도 크게 늘어나는 양상이다. 인기지역으로 분류되는 강남권 잠실 3, 4단지의 경우 계약 포기 물량이 늘면서 미분양이 발생했고, 수도권 지역은 사전 예약자에 대한 청약이 순위 청약을 웃도는 게 다반사가 됐다.
이를 분위기를 반영하듯 미분양 아파트는 11월 말 현재 전국의 미분양 주택수가 6만4000호를 넘은 것으로 파악됐다.
이는 지난 10월말 대비 5755호(9.8%) 증가한 것으로 주택경기 회복직전인 200년 3월 수준(6만4550호)으로 수도권의 경우 올 4월 이후 계속 증가세를 보이고 있다.
지역별로는 서울 및 경기도가 10월 대비 각각 76호(13.8%), 2621호(21.1%) 증가했다. 수도권 지역에선 인천광역시만이 485호(21.8%) 감소했다.
지역별로는 ▲울산(1269호, 392.9%) ▲ 충남(1863호, 22.8%) ▲ 경기(2621호, 21.1%)에서 총 5753호가 발생하는 등 전국에서 고르게 늘어나는 추세다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "10. 29 부동산대책을 비롯해 주택거래신고제 실시 등 규제책이 강화되면서 그동안 시장을 주도했던 재건축 아파트와 분양권이 직격탄을 맞았다"고 말했다.
이어 안소장은 "아파트 가격이 안정세를 보였지만 거래를 너무 위축시켜, 향후 거래 활성화가 숙제로 남겨진 한 해"라고 정리했다.
- (04 부동산결산)①냉온탕식 처방으로 `골병`
- [edaily 윤진섭기자] 올해 부동산 시장은 정부 정책의 영향력이 그 어느 때보다 강하게 작용했다. 정부는 `10. 29 부동산 대책`이후 주택, 토지에 관한 각종 후속대책을 내놓으면서 1년 내내 시장을 압박, 전반적인 시장 안정에 주력했다.
하지만 부동산 시장 안정세를 유지했다는 평가에도 불구하고 정상적인 부동산 거래마저 중단시켰다는 비난은 면치 못하고 있다는 게 업계의 평가다. 이런 지적 속에 하반기 들어 정부는 지방 투기과열지구 부분 해제와 주택거래신고제 해제 등 각종 규제를 조금씩 완화하는 조치를 단행했다.
물론 이는 건설경기 부양을 위한 소극적 조치일 뿐 전반적인 정책 기조는 `규제 일변도`라는 게 업계의 평가다. 올해 선보인 각종 부동산 정책과 흐름, 그리고 내년도에 시행될 부동산 정책을 점검해본다.
◇4월 주택거래신고제 지정 이후 규제 일변도 지향
상반기 부동산 시장은 10. 29 부동산 대책 이후 하락했던 아파트 가격이 잠실 저밀도 지구를 중심으로 가격 상승세를 보이는 양상이었다. 특히 시티파크와 위브더스테이트 등 주상복합 아파트 시장이 청약 과열 양상을 보이면서 분양 시장마저 들썩이는 모습을 나타냈다.
그러나 4월말 서울 강남·송파·강동구와 경기 성남시 분당구 등 4곳에 대해 주택거래신고제를 처음 적용하면서 아파트 시장을 하락세로 돌려놓는 결정적 역할을 했다. 이어 용산과 경기도 과천을 추가 지정하면서 이들 지역은 거래가 중단되고 가격이 하락하는 등 극심한 침체기를 맞기 시작했다.
해당 지역은 과세표준 인상에 따라 취득ㆍ등록세가 종전에 비해 2.5배 이상 급등하면서 아파트값 폭등세를 꺾는 역할을 했다.
때마침 불어닥친 시티파크와 부천 위브더스테이트의 청약 열풍 역시 정부가 주상복합 분양권 전매 완전금지 대책을 내놓으면서 그나마 호황(?)을 누렸던 주상복합 시장도 진정세로 돌아서게 됐다.
주택시장이 침체 국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을 보이자 정부는 서둘러 각종 대책을 발표했다.
우선 도시지역 내 녹지 및 비용도 지역, 비도시지역 임야와 농지에 대한 토지거래허가 기준면적으로 종전보다 절반 수준으로 각각 낮췄고, 신행정수도 후보지 주변을 중심으로 주택투기지역, 투기과열지구 등을 잇따라 지정했다.
이에 따라 현재 대전 충청권은 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주시, 충북 청주시 청원군 등 10곳은 주택투기지역으로 ▲ 대전 서·유성구 충남 천안 아산 연기군, 충북 청원군 등 15곳은 토지투기지역 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주 계룡시 연기군, 충북 청주시 청원군 등 11곳은 투기과열지구로 지정돼 있다.
이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한것도 부동산시장 안정에 크게 기여했다.
◇시장 침체 깊어지면서 하반기 들어 완화조치 단행
이 같은 정부의 규제 일변도 규제 정책은 하반기 들어 서서히 바뀌기 시작했다. 건설 수주와 미분양 증가 등 건설, 주택시장이 침체국면을 벗어나지 못하자 정부는 각종 제도의 탄력 운용을 본격적으로 검토하기 시작했다.
하반기 들어 해제된 규제 중 첫 번째는 주택투기지역의 부분 해제다. 재정경제부는 지난 8월 20일 부산 북구, 해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다.
이어 지난 23일에는 ▲ 서울 중랑구, 서대문구 ▲ 인천남동구, 부평구 ▲ 경기 의왕시, 군포시, 고양시 덕양구, 하남시 등 8곳이며 지방은 ▲ 대전 서구, 유성구, 대덕구 등을 추가로 해제시켜 거래 활성화를 꾀하는 조치를 단행했다.
투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다.
또 건교부는 송파구 풍납, 거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다.
건교부는 이와 함께 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 기간을 `소유권 이전 등기시까지"에서 `분양계약후 1년 경과시까지로" 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다.
◇`10.29 부동산대책` 내년부터 본격화..국회 통과가 관건
정부는 침체된 시장에 숨통을 터주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10. 29 부동산 대책 중 상당수가 내년에 시행이 예정돼 있어, 규제에 따른 부동산 시장 약세는 내년에도 이어질 것으로 업계에선 예상하고 있다.
내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택 가격공시제도, 원가연동제, 채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다.
물론 현재 국회에서 종부세, 재건축개발이익환수제, 부동산중개업법 처리가 늦어지고 있지만, 이들 법안은 참여정부의 핵심 법안으로 인식해 반드시 처리할 것을 고수하고 있어 늦어도 내년 임시국회에서 통과될 가능성이 높다.
주요 법안을 살펴보면 우선 내년 3월 초부터는 아파트 분양 및 택지공급에서의 투기수요 차단을 위해 원가연동제와 채권입찰제가 본격 시행된다.
원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다.
이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다.
임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도는 현재 국회에서 여, 야간 논쟁이 벌어지고 있어 올해 내 통과는 힘들 것으로 점쳐지고 있다. 그러나 내년 2월 임시국회내에서 이 법안에 대한 논의가 다시 돼, 통과될 가능성이 커 늦어도 내년 6월 이후엔 시행될 것으로 점쳐지고 있다.
이 법안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 했다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침"도 예정대로 시행된다. 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 집을 팔때 양도차익의 60%를 세금으로 내야하기 때문에 부동산시장에 미치는 충격이 상당할 전망이다.
또 이번 임시국회 내 처리가 미뤄졌지만 부동산 실거래가 신고 의무화 조치도 내년 하반기부터 시행될 가능성이 높다.
이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다.
그러나 참여정부가 역점 정책으로 추진한 종합부동산세 및 주택 가격공시제도 등 일부 법안은 여전히 국회 내에서 논란을 빚고 있어 제때 시행이 불투명한 상태다.
- (부동산레이다)기회의 미분양아파트 투자
- [양은열] 부동산경기가 급속히 위축되면서 미분양 아파트가 다시 크게 늘어났다. 특히 작년 `10.29 부동산종합대책` 여파가 1년동안 작용하여 강남의 재건축을 중심으로 부동산 경기가 상당기간 침체기에 접어들자 부동산 투자는 다 끝났다라고 말하는 이도 있다.그러나 결론부터 이야기하자면 부동산의 기본원리 조차 모르고 하는 이야기다.
특히 10.29대책 연장으로 내년 7월경에 실시될 종합부동산세가 주택에 대한 세금부담으로 가중되어 올 초부터 늘어나기 시작한 미분양아파트는 종부세의 확정으로 12월 들어 미분양아파트 증가가 급물살을 타고 있는 것으로 분석되었다. 사실 노무현 정부가 들어서면서 부동산에 대한 강력한 규제에 대한 부담으로 아파트에 대한 선호도가 떨어지고, 그 결과 상당기간 주택시장, 특히 아파트 시장이 침체기가 연속될 것으로 여러 연구기관에서 분석되었다. 이러한 침체기에 접어들었다는 반증이 미분양아파트의 증가로 볼 수 있다.
미분양 아파트는 작년 12월 3만8천261가구에서 현재 5만여 가구로 25%가 증가했다.2002년 12월말 기준에 2만4천923가구에 비하면 배가 증가 된 것이다. 특히 올해는 10월 한 달간 전국적으로 6,000가구가 늘어나 미분양 아파트 가구수가 5만8905가구가 되었다. 이것은 지난 IMF직후인 1998년 10만2천701가구를 최고로 기록한 이후로 ▲1999년 7만872가구 ▲2000년 5만8천550가구 ▲2001년 3만1천512가구 등으로 계속 감소세를 보여 2003년 10월 2만 가구였던 미분양 아파트가 노무현 정부의 강력한 부동산 규제책으로 미분양아파트 증가되기 시작했고, 그 결과 현재 2000년 말과 비슷한 5만 가구를 조금 넘은 것이다.
그동안 노무현 정부의 부동산 정책을 살펴보자.
서민경제위주의 부동산 정책으로 가진 자들에게 압박하고자 투기과열지구나 투기지역, 주택거래 신고제를 도입하였으나 결국에는 주택의 숨통을 막아 버리고 오히려 서민이 더 살기 어려운 환경을 조성해 버린 것이다.
주택거래 신고제를 실시(서울 강남,송파,강동,용산, 분당,과천)하여 등록, 취득세를 기존보다 5-6배나 늘어난 실거래가로 납부하라고 하니 누가 주택을 취득하겠는가? 도리어 거래위축으로 전세난만 가중시키고 있지 않은가!
또한 부동산을 많이 가진자 들에게 종합부동산세를 도입하여 세금을 부과 하겠다고 하니 누가 십자가를 지고 주택을 매입하겠는가? 뿐만 아니라 재건축개발이익환수제의 초헌법적인 제도를 도입하면서 공공이라는 명분아래 자기집을 재건축한다는데 임대아파트를 10~25%까지 내놓으라고 하니 누가 선뜻 재건축 사업에 동참하겠는가!
그렇다면 이러한 세금위주 규제일변도 정책으로 인해 주택가격은 내려올 것인가? 결론을 이야기하면 정부의 규제일변도의 부동산 정책은 경제의 내수침체와 세금대폭인상이라는 악재로 인해 실수요자들의 내 집 마련 시기를 계속 늦출 것이고, 그 결과 부동산 가격은 보합 또는 하락 현상을 보일 것이다. 그러나 이러한 현상은 잠시뿐, 몇 년 내 결국 이러한 현상이 착시현상 이었음을 알게 될 것이다.
경우에 따라서 노무현 정부가 추진하는 세금위주의 부동산 규제책은 어느 정도 효과를 보이는 듯 하겠다. 그럼에도 불구하고 필자는 부동산 근본원리 측면에서 볼 때 몇 년 내 부동산 폭등기가 틀림없이 도래할 것이라고 자신있게 말할 수 있겠다.
따라서 잠시 경기의 둔화와 규제일변도의 부동산 정책은 미분양 아파트를 양산할 것이지만 미분양이라는 호재를 잘 활용하면 아파트 투자의 재미를 상당히 느낄 수 있을 것이다.
필자의 경우 2001년 수원 신영통 망포지구 현대아이파크 42평형을 계약금 10%로로 계약한 후 입주시에 대출과 잔금 8천만 원 정도로 아파트를 구입한 적이 있다. 물론 지금 시세는 3억원이 넘었지만 그 당시 필자가 적은 돈으로 신영통 지역에 아파트를 구입할 수 있었던 것은 미분양 아파트였기 때문이다.
이러한 미분양아파트의 등장과 급증은 실수요자나 투자자에게는 실익을 주지만 우리경제에는 몇 가지 어려운 점을 주고 있다.
첫째, 건설업계의 경기현황을 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 당장 자금이 돌지 않아 유동성 부족을 느끼고 공사물량 또한 고갈 되게 되어 관리비등의 고정비 증가로 건설업계는 몇 중고를 겪게 될 것이다.
둘째, 건설회사의 어려움은 철근, 모래, 시멘트등과 인력시장에 상당한 어려움을 파생시킬 것으로 보인다.
셋째, 고용 흡수력이 높은 건설산업의 위축은 일자리 부족현상을 가져올 것이고, 이러한 일자리는 반도체의 눈부신 수출과는 거리가 멀다. 아무리 수출증가와 외화유입이 좋더라도 서민경제와 직결되는 건설경기의 위축이야말로 일반 서민과 인력시장에 막대한 악영향을 끼치게 되는 것이다.
그렇다면 이러한 미분양아파트의 급증은 어디에 있는가? 결론부터 이야기 하면 주택시장이 공급자에서 수요자 위주로 바뀌고, 정부의 강도 높은 부동산 억제 및 규제책에서 기인된 것으로 보인다. 거래세인 등록,취득세를 강화하고 보유세인 주택세를 턱없이 올리면서 더 나아가 종합부동산세등 강도 높은 세금위주 정책으로 온통 경제를 동맥경화증 환자로 만들어 버린 것이다. 이에 따라 기존주택을 처분하기 어렵게 만들었고, 전세는 나가지 않아 이사할 여유도 없으며, 아파트 신규 입주는 과도한 세금과 자금경색으로 온 국민을 꼼짝 못하게 한 현 정부의 부동산 억제책이 신규입주를 어렵게 만들어 미분양 아파트 증가로 이어지게 한 것이다.
그러나 정부 당국자가 꼭 유념해야 할 점이 있다.
이렇게 부동산 규제책이 지나칠 경우 주택 미분양 급증과 이에 따른 부작용으로 경제가 멍들기 시작한다는 것이다. 90년대 초반 일본경제가 장기침체 국면에 빠지게 된 중요한 이유 중의 하나도 과도한 부동산 규제와 경기불황에 따른 건설경기 침체였음을 정부 관계자는 알아야 할 것이다. 따라서 과도하게 규제일변도로 나가는 부동산 정책 결정을 청와대만 바라보고 갈팡지팡 하지 말고 하루빨리 완화책으로 전환되어야 할 것이다. 또한 서울과 수도권을 제외한 충청권이 이남의 모든 부동산 관련규제책은 해제 완화 시켜야 할 것이다.
특히, 부동산 규제 중 분양권 전매 금지라는 투기과열지구 해제는 그 무엇보다도 선결되어야할 정책이다. 왜냐하면 부동산 동맥경화증을 가장 효과적으로 풀 수 있는 방법이기 때문이다.
그렇다면 이러한 미분양 아파트 증가가 꼭 일반 청약자들에게는 악조건으로만 작용하는가? 결론을 이야기하면 미분양아파트가 경기에 악영향을 미치는 것은 확실하지만 실수요자들에게는 상당한 호재로 볼 수 있다.
왜냐하면 미분양 아파트는 투기과열지구 내 재당첨 금지에 해당되지 않아 청약통장 1순위 제한이 없고, 동과 호수를 고를 수 있는 장점이 있으며, 청약통장과도 전혀 관계가 없다는 장점이 있기 때문에 악재가 호재라는 것이다.
그러나 미분양아파트가 무조건 좋은 조건은 아니다.
무주택 실수요자들에게는 내 집을 마련하기에는 한결 쉬워진 반면 재테크 투자환경은 여간 까다로워진 게 아니어서 투자하기 전 신중히 검토해야 하지 않으면 안 되는 시기가 도래한 것이다. 부동산 관련 정책이나 법규를 모르고 투자했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 미분양아파트도 마찬가지다.
미분양으로 남아있는 데는 이유가 있는 것이다. 그 이유를 살펴보면,
●분양가격이 주변지역 기존아파트 보다 10%이상 높게 설정된 단지
●층 또는 향에 따라 가격차등화를 할 경우와 그렇지 않을 경우, 층과 향에 따라 분양가격을 차등화한 단지가 평균 미분양률이 낮기 때문에 차등화가 안되는 단지나 층
●향별 가격차등화의 효과를 검증한 결과, 남향에 비해 동향의 미분양률이 매우 높기 때문에 유의 깊게 판단함.
●각 부문별로는 분양가격이외에 단지구성 및 주택설계 특성, 입지특성 순으로 미분양 요소에 작용하고 있음.
●기타 지역적 교통의 편리성과 주거환경의 쾌적성이 미분양 아파트 특성과 밀접한 관계가 있으므로 특성간 보완 또는 대체전략부문으로 계획수립시 고려해야 함.
그렇다면 미분양아파트에 투자하려면 어떻게 하나?
첫째, 현지시장조사를 통해 주변지역 신규아파트의 평형별, 층별, 향별 가격을 조사하여, 구입하고자하는 미분양 아파트를 보수적 가격으로 검토한다.
둘째, 단지 및 주택 내부설계가 불편하지 않은지, 구입하고자 하는 아파트의 단지 내 배치가 열악하진 않은지 비교 검토한다.
셋째, 전체적으로 단지가 지역 내 어떠한 위치에 입지하여 있는지 교통과 교육, 주거환경이 대체적으로 쾌적한지 등을 파악한다.
넷째, 아파트가 오랫동안 미분양 상태로 남아있는 데는 일반 소비자들이 기피해온 이유가 있다. 기피요인을 파악하여 미분양아파트로 재테크와 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 노하우를 터득하여야 한다.
다섯째, 부동산 투자 정책을 파악한다. 예를 들어 부동산시장이 침체기에 접어들 때는 아파트 분양이 대부분 계약금 10%이내에 중도금 무이자 형태로 간다. 이때 투자시점이 아닌 이익창출 시점의 부동산 시장을 보고 투자한다.
수도권과 서울의 강남까지 미분양 아파트가 선을 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 양극화 현상으로 간다. 삼성동 아이파크가 평당 3,000만원 넘어간 지 오래다.
잠실주공 재건축 평당 분양가가 2000만원이라 하나 수도권 밖에서는 미분양 속출하고 있다. 개미군단은 이럴수록 조건 좋은 미분양 아파트를 고르고 골라 향후 3년을 바라보고 투자하여야 하지 않을까 한다.
부동산은 언제나 순환한다. 법칙은 동일하지는 않지만 순환의 고리는 비슷하다. 지금의 미분양아파트가 넘쳐나고 있을 때 미분양아파트 하나쯤 작은 돈으로 투자할 법도 하다. 또한 부동산의 고수들은 현재의 가치로 투자하지 않는다. 초보자들만이 현재가치를 제일먼저 따지면서 투자할 뿐이다.
- 내년에 바뀌는 부동산 제도들..알아야 돈이 보인다
- [edaily 윤진섭기자] 내년에는 부동산 정책 및 세제가 많이 바뀐다. 이에 따라 주택소유자 뿐만 아니라 예비 수요자들도 신경쓰지 않으면 낭패를 보기 쉽다.
30일 관련업계에 따르면 내년 상반기에 바뀌는 부동산 관련 제도는 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제 등을 포함해 보유세 및 거래세 개편 등이 예고돼 있다.
또 신도시 사업인 판교신도시, 동탄신도시 등 실수요자들의 관심을 집중시키는 분양도 예정돼 있다. 반드시 살펴봐야 할 부동산 관련 제도 변경에 대해 살펴본다. <내년 월별 바뀌는 부동산제도☜클릭>
◇ 1월
▲부동산 거래세율 인하
1월1일부터 아파트를 취득, 등록할 때 세율이 바뀐다. 우선 취득세율은 변동이 없다.
다만 등록세율은 신규 분양 아파트의 경우 1%p 인하됨에 따라 4.6%의 취·등록세를 낸다. 기존아파트는 인하폭이 더 커 현행 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%p 인하된다.
하지만 기존 주택의 경우 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 국세청 기준시가를 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 대부분 지역에서 실제로는 거래세가 늘어날 가능성이 크다.
또 단독주택은 내년 4월말 이후부터는 아파트처럼 토지건물을 합산해 가격 고시한 금액을 기준으로 세금을 매기게 된다.
▲1가구 3주택자 이상 보유자 양도세 중과
1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔면 양도 차익에 대한 일반세율(9~36%)보다 훨씬 높은 60% 세율로 세금을 내야 한다. 또 장기보유 특별공제혜택(종전 250만원)도 받지 못한다.
현재 당, 정간 이 법안의 시행 시점을 두고 법률 개정 논의가 진행 중에 있어 1월1일보다는 시행이 다소 늦어질 가능성도 배제할 수 없다.
◇ 2월
▲ 원가 연동제·채권 입찰제
주택법이 12월에 개정되면 개정 절차를 걸쳐 2월부터 원가연동제, 채권 입찰제 시행이 가능할 것으로 점쳐진다.
원가 연동제는 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다.
또 25.7평 이하 아파트에서는 정부가 고시한 표준 건축비에 맞춰 분양가격이 책정되는 원가 연동제가 적용돼, 주변 시세보다 20~30% 저렴한 아파트가 공급된다.
반면 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해 채권을 가장 많이 매입한 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시될 예정이다. 이에 따라 전용면적 25.7평 초과 아파트는 현행 택지지구 내 동일 평형대 아파트보다 분양가격이 높아질 것으로 보인다.
이밖에 주택공급규칙개정방안으로 무주택우선공급비율 확대 (현행 75%에서 최대 85%), 청약제한 (재당첨 10년 이상 또는 평생 1회 제한), 전매제한(입주 후 일정기간 매매금지) 방안이 검토되고 있다.
◇ 4월
▲주택가격공시제 실시(30일)
토지와 마찬가지로 아파트와 연립, 다세대, 단독 등 전국 모든 주택의 집값이 낱낱이 공개된다. 단독주택은 기존 공시지가와 동일한 평가방식으로 13만5000개의 표준 주택을 선정, 평가한 후 지방자치단체 공무원들이 비준표를 적용해 450만호의 개별주택가격을 산정해 매년 4월30일 공시하게 된다.
단독주택에 대해서는 표본조사 방식을, 공동주택에 대해서는 전수조사 방식을 각각 도입하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용될 예정이다.
한편 건설교통부는 내년부터 공시지가를 현행 6월30일에서 5월31일로 앞당겨 공시해 당해 연도 공시지가를 나대지와 사업용 토지의 보유세 과표로 적용할 수 있도록 할 예정이다.
이번 조치에 따라 단독주택, 다세대, 다가구의 급격한 세 부담 증가와 공시된 가격에 대한 이의신청도 상당할 것으로 예측되고 있다.
▲상가, 오피스텔 후분양제 도입(22일)
3000㎡(909평) 이상의 상가나 오피스텔은 골조공사 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시, 군, 군청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 의무화된다.
다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)를 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다.
이 법안은 또 대형 건축물에 대해 분양신고 전까지 대지소유권 확보, 분양광고에는 반드시 건축허가 및 분양면적, 분양대금 납부방법 등을 밝히도록 했다.
▲리모델링 증축 제한
공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적 기준으로 30% 이내, 최대 9평으로 제한된다. 당초 20% 이내, 7.56평에서 다소 완화된 것이다.
단지 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 경우에는 건축 심의를 거쳐 증축규모 제한 대상에서 제외해 탄력적으로 운영이 가능토록 했다.
◇ 6월
▲ 판교신도시 시범단지 분양
청약자와 투자자들의 관심이 높은 성남 판교신도시 시범단지 아파트 분양이 6월말 실시될 예정이다. 284만평 규모의 판교신도시는 총 2만9700가구가 지어지며 공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구가 들어설 예정이다.
공동주택은 국민임대 포함 소형(18평 이하) 9500가구, 중소형(18~25.7평) 1만 100가구 중대형 (25.7평~40.8평) 5100가구, 대형(40.8평) 2274가구 등이다.
이중 전용면적 25.7평 이하 아파트는 원가 연동제가 적용돼, 평당 850만~900만원에 아파트가 공급될 것으로 점쳐지면, 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 다소 높은 것으로 예상된다.
또 청약 과열을 방지하기 위해 무주택자 우선공급 비율이 현행 75%에서 최대 85%까지 상향 조정될 것으로 보이며, 전매금지, 당첨 후 일정기간 청약금지 등이 검토 중이다.
▲종합부동산세 과세대상 확정
종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월1일 현재 보유자다. 따라서 집을 매도할 시에는 6월1일 이전, 반대로 집을 구입할 시에는 6월1일 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다. 또한 분양받은 주택의 입주도 6월1일 이후로 미루면 절세에 도움이 된다.
◇ 7월
▲재건축 개발이익환수제
재건축 임대아파트 공급 의무화를 골자로 한 재건축 개발이익환수제가 7월경에 실시될 전망이다. 이 제도가 실시될 경우 법 시행일 기준으로 분양 승인 신청 이전 단계 재건축 단지에 한해선 일정비율에 맞춰 임대아파트를 건립해야 한다.
단 재건축에 따른 용적률 상승폭이 적은 단지는 적용대상에서 제외된다. 우선 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 지어야 한다.
또 사업승인은 받았으나 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준 건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 했다.
당초 내년 2-3월에 실시할 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에서 빠져 예정보다 3-4개월 정도 늦춰질 가능성이 크다.
▲ 부동산 실거래가 신고 의무화
부동산투기를 방지하기 위해 이중계약서 작성금지, 떴다방 운영 금지 등을 골자로 한 부동산 중개업법 개정안이 7월 경에 실시될 예정이다. 이 법안 역시 7월 실시 예정으로 잡혀 있지만 정기국회 상정이 미뤄져 시행 시기는 변경될 가능성이 크다.
여하튼 개정중개업법은 현재 시가의 30~40% 수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래신고하던 것을 실거래 기준으로 바꾸도록 하고 있다. 이에 따라 전체 취, 등록세 등은 현재보다 2~3배 정도 늘어날 것으로 업계에선 점치고 있다.
- `판교`를 고집할까..`저밀도` 어때?
- [edaily 윤진섭기자] 청약통장 가입자들의 `판교 고수전략`에 적신호가 켜졌다. 1억~2억원의 프리미엄이 거론되는 등 높은 투자성을 예고하고 있는 판교신도시 청약이 각종 규제로 묶이면서 전문가 사이에서 조차 `판교를 고집할 필요가 있느냐`는 지적이 나오고 있기 때문이다.
때 마침 내년 상반기부터 공급되는 서울 저밀도지구는 판교와 비견될 정도로 입지가 뛰어날 뿐만 아니라 일반분양 물량이 넉넉해 전문가들은 청약 수요자라면 두 곳을 비교해 적절한 청약 전략을 짜라고 조언하고 있다.
이에 따라 부동산 관련 업계 전문가들은 판교 당첨확률이 높은 무주택자 우선공급 대상자는 판교를 고수할 필요가 있지만, 25.7평 초과 주택이나 무주택 우선공급 대상자가 아닌 수요자라면 저밀도지구로 눈을 돌리는 것도 한 방법이라고 조언한다.
◇판교신도시 무주택자 우선공급 비율 확대..당첨 확률 낮아져
지난 22일 건설교통부는 내년부터 공급되는 판교 등 택지지구에는 각종 규제를 적용할 방침이라고 밝혔다.
현재 건설교통부가 원가연동제, 분양권 전매금지, 입주 후 매매제한 등을 골자로 한 주택법 개정을 추진 중인데, 이 안이 통과되면 택지지구에서 나오는 전용면적 25.7평 이하 분양 시장은 변화가 불가피하다.
특히 건교부는 판교신도시에 대해 청약 과열을 막기 위해 무주택자 우선공급 비율을 현행 75% 수준에서 최고 85% 수준까지 끌어올리겠다는 입장을 밝혔다.
이 법안이 통과될 경우 판교 청약자 중 성남시에 거주하면서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 계층이 당첨 확률이 가장 높게 된다. 물론 서울, 경기도에 거주하면서 25.7평 이하 아파트에 대한 무주택자 우선 공급 자격을 갖춘 통장 소유자도 유리하다.
반면 지난 5년 동안 당첨 경력이 있거나 1순위 주택을 소유한 청약 통장 가입자는 무주택자 우선공급 대상자에게 순위가 밀려 25.7평 이하 주택에서의 당첨확률은 극히 희박해질 전망이다.
부동산뱅크 양해근 실장은 "규제 강화로 판교 청약에 대한 당첨 확률이 극히 낮아지고 있다"며 "뿐만 아니라 일정기간 동안 매매가 금지될 것으로 보여, 통장 소유자들은 당첨 확률을 고려해 비슷한 입지인 강남권 저밀도지구와 장담점을 비교해 청약전략을 수정하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다"고 말했다.
◇당첨확률은 저밀도지구, 투자성은 판교신도시
강남권 저밀도 재건축은 내년 1~2월부터 집중 공급된다. 송파구 잠실시영(6884가구), 잠실주공 2단지(5563가구), 잠실주공 1단지 (5678가구), 그리고 삼성동 AID영동차관(2070가구), 강남구 도곡주공 2차(768가구) 등이다.
저밀도지구와 판교신도시는 나름대로 장·단점이 있다. 판교신도시는 강남권을 대체할 주거지로 일찍부터 손꼽혀왔다. 쾌적성도 뛰어나고 무엇보다 중소형 평형의 경우 원가연동제가 적용돼 분양가도 낮을 전망이다.
현재 거론되는 분양가는 평당 800만~850만원으로 인근 분당구 정자동의 동일평형대 매매가 평당 1000만~1200만원보다 낮다. 넉넉한 자금계획을 세운 사람은 아파트 당첨이 될 경우 만만치 않은 수익이 예상되는 대목이다.
반면 규제가 걸림돌이다. 5년 내 당첨 경력자나 주택소유자의 경우 25.7평 이하에 대한 무주택자 우선공급에서 배제돼 사실상 당첨확률이 불확실하다. 물론 무주택자 우선 당첨자 역시 당첨될 보장이 없는 것은 마찬가지다.
또 판교신도시는 분양가는 낮아지겠지만 입주 후에도 일정기간 (예시 3년 보유 1년 거주) 매매할 수 없게 돼, 결과적으로 판교 청약자들은 만만치 않은 실탄을 준비해야 한다.
강남권 저밀도지구의 장점은 이미 검증된 최고급 주거지라는 데 있다. 교통, 문화, 교육 등 뒤처지는 게 없어 경기 활성화가 이뤄질 경우 가장 먼저 주목 받을 곳이 분명하다.
여기에 내년 상반기에 선보일 잠실시영, 주공 1,2 단지는 개발이익환수제도 적용 대상에서 제외돼, 임대 아파트가 들어서지 않는다. 그만큼 아파트 단지에 대한 희소성이 커진다. 무엇보다 서울 일대 청약 시장이 침체돼, 당첨확률이 높다는 점도 장점으로 꼽힌다.
단점도 있다. 무엇보다 분양가격이 비싸다. 이 아파트는 원가 연동제가 적용되지 않아, 평당 1700만~ 1800만원을 호가할 가능성이 높다. 또 대다수 일반분양 물량이 강남권에서 경쟁력이 상대적으로 떨어지는 33평형 이하라는 점도 단점을 꼽힌다.
실제 잠실 주공 2단지는 12평 868가구, 24평형 255가구, 33평형 3590가구, 38평형 120가구, 48평형 730가구가 공급되는 데 이중 12평형과 24평형 모두 일반분양으로 선보일 예정이다.
◇무주택우선공급 `판교신도시`, 투자목적 `저밀도지구`
두 지역의 장, 단점이 명확한 가운데 업계 전문가들은 당첨 확률을 고려한 청약 전략 수립이 필요하다고 말하고 있다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 “투자성만을 믿고 판교신도시를 고집하기 보다는 당첨 확률을 근거로 두 지역에 대한 청약 여부를 결정하는 게 중요하다”고 조언했다.
이 점을 고려할 때 가장 당첨 확률이 높은 성남시 거주 무주택 우선공급 대상자는 판교 청약에 희망을 걸어야 한다. 원가연동제가 적용될 것으로 점쳐지는 25.7평 이하 아파트 1만3600가구 중 30%인 4080가구가 성남 거주자 몫이다.
이중 현재 논의되고 있는 무주택자 우선 공급 비율 확대가 최대 85%까지 늘어날 경우 성남시 거주 무주택자 우선공급 대상자 몫이 3468가구까지 확대돼 그만큼 당첨 확률이 높아진다.
물론 여기서 탈락한다고 해도 성남지역 1순위, 그리고 서울, 수도권 무주택우선공급, 그리고 서울, 수도권 1순위 등 총 3번의 청약 기회가 이들에게 돌아간다.
경기도나 서울지역에서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 사람들 역시 전용면적 25.7평 이하 주택에 대한 당첨 확률이 높아져, 판교 청약을 고수해 볼 필요가 있다.
반면 25.7평 초과 아파트 청약통장을 가지고 있는 1순위 수요자라면 두 가지 관점에서 통장활용을 결정지어야 한다. 우선 규제와 상관없이 판교에 오랫동안 거주할 사람이라면 통장금액을 낮추지 말고 그대로 끌고 가는 것이 유리하다.
반면 투자 목적으로 판교 청약을 기다렸거나 판교 청약 후 되팔기를 희망하는 청약자, 그리고 1순위가 되지 않는 수요자라면 판교에 집착하지 말고 서울 저밀도지구의 일반분양분으로 눈을 돌리는 게 낫다.
25.7평 이하 통장을 갖고 있지만 우선 공급 대상이 되지 않는 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 저밀도지구나 유망 청약지로 방향을 틀거나 통장을 증액해 판교를 노릴만하다.
다만 이 경우 저밀도지구의 경우 일반분양가격이 높게 책정되는 경우가 많아 아예 조합원 물량을 매입하는 방안도 검토 대상이다.
- (edaily리포트)아파트 분양촉진책, 조삼모사?
- [edaily 윤진섭기자] 불황에 찌든 주택업체들이 청약 수요 실종으로 당황하고있습니다. 심지어 부천 원미구에서는 총 43가구 분양에 단 한명도 청약하지 않은 `청약 제로`를 기록한 단지마저 나올 정도였습니다. 사정이 이렇다보니 건설업체들이 앞다퉈 갖가지 혜택을 내건 분양촉진책을 내놓고있는데요. 부동산업계를 취재하고있는 윤진섭 기자는 달콤한 유혹 뒤에 숨은 의도에 주목하고있답니다.
건설업체 입장에서 아파트가 미분양이 되는 것은 그야말로 천덕꾸러기를 떠안는 꼴이 됩니다. 특히 요즘같은 불황기엔 미분양 아파트는 회사 경영에 치명타를 줄 수 있죠.
경기가 좋을 때는 금융권으로부터 자금 차입 등이 수월하지만 불황기엔 자금을 구하기가 쉽지 않습니다. 금융권 자금 차입이 쉽지 않은 건설업체 입장에선 아파트를 팔아 자금을 돌리는 게 유일한 생존수단입니다. 그런데 아파트가 팔리지 않을 경우 건설업체는 사면초가에 몰릴 뿐 아니라 새로운 사업을 벌일 수도 없게 됩니다. 자연히 주택업체들은 아파트를 한 채라도 더 팔기 위해 혈안이 돼 있는 게 요즘 현실입니다.
그러다 보니 건설업체들은 파격적인 조건을 내걸고 소비자들을 끌어들이는 전략을 펼치고 있습니다. 이자 후불제, 중도금 무이자로 대변되는 건설업체들의 분양 촉진책은 최근 들어 프리미엄 보장제, 분양가 리콜제, 심지어 `2년 뒤 분양가 납부`라는 보다 공격적인 전략도 등장하고 있습니다.
한 푼이라도 아껴 아파트를 장만하려는 실수요자 입장에선 이 같은 파격 조건들은 분명 환영할 만한 이벤트입니다. 하지만 일부 건설업체들의 분양 전략을 꼼꼼히 따져보면 `눈 가리고 아웅`격인 경우가 많습니다.
건설업체들이 파격적으로 내건 분양 조건이 결코 소비자에게 유리한 것만은 아니라는 이야기죠. 그럼 요즘 상당수의 아파트가 조건으로 내세우고 있는 중도금 무이자 제도부터 따져보겠습니다.
중도금 무이자는 말 그대로 중도금을 무이자로 빌려준다는 의미로, 수요자 입장에선 계약금만 내고, 중도금을 공짜로 대출받아 집을 장만할 수 있는 제도입니다.
반면 건설업체 입장에선 막대한 이자 비용을 감수해야 하는 절대적으로 불리한 제도입니다. 실제 2억원 상당의 아파트 중 중도금은 대략 분양가의 60%선으로 1억2000만원 정도가 됩니다. 공사기간(24개월) 동안 연 5.8% 이율로 환산해보면 대략 700만원이 발생하는 데 한 두 가구도 아닌 수 백 가구에 이 같은 조건을 적용하면 건설회사의 부담은 엄청나게 됩니다.
그런데 분양가가 터무니없이 높게 책정될 경우엔 이야기는 180도 바뀝니다.
실제 모 건설업체는 강서구 가양동에 아파트를 선보이면서 중도금 무이자를 내세워 주택을 홍보하고 있습니다.
문제는 이 아파트 34평형 분양가가 3억4000여만 원으로 인근 강서구 마곡동 동일평형대 K 아파트 분양가 2억8000여만 원보다 무려 6000만원이 비싸다는데 있습니다. 물론 마감재와 지리적 위치 등에 따른 분양가 차이를 인정할 수 있지만 중도금 무이자에 따른 건설사 부담을 소비자에게 전가시킨 흔적이 농후하다는 게 저의 판단입니다.
이자후불제는 아파트를 분양받은 뒤 내는 중도금을 은행에서 빌려 공사기간만큼의 이자를 시행 회사나 시공사가 대신 내주고 입주 때 계약자에게 다시 받는 것입니다.
`이자를 대신 내줘 초기 자금을 줄일 수 있는 게 어디냐`라고 반문하는 분들도 있겠지만 기껏해야 이자 후불제에 따른 개인별 이자액은 2억원 아파트 기준으로 대략 50만~60만원에 불과해 소비자들이 금전적으로 받는 혜택은 그리 크지 않습니다.
이 역시도 앞서 밝힌 바대로 입주 후엔 계약자가 다시 내야 합니다. 한 마디로 소비자에게 그리 큰 혜택도 없는 금융 제도를 건설업체들은 마친 대단한 소비자 혜택인양 생색을 내고 있는 셈이죠.
요즘 들어 보다 공격적인 분양 전략이 선보이고 있는데, 그 중 대표적인 게 가치보장제입니다. 가치 보장제는 입주 후 일정 시점이 지난 뒤 분양가에 미치지 못할 경우 그 차액만큼 계약자에게 돌려주는 제도입니다.
소비자 입장에선 `밑져야 본전`이란 인식을 심어줄 수 있지만 이 역시도 입주 후 층별, 호별로 호가가 천차만별이고, 어떤 시세를 기준으로 할 것인가에 대한 명확한 기준이 없어 논란의 여지는 크다는 게 업계 전문가들의 의견입니다. 즉 입주 후 실제 거래가격은 분양가 보다 1000만원 낮은 데, 부동산 중개업소 호가는 1000만원이 높을 경우 입주자와 건설업체간 이를 둘러싼 논란의 가능성이 높다는 이야기입니다.
물론 이런 많은 지적에도 불구하고 불가피한 경영상 어려움을 해결코자 울며 겨자 먹기로 분양가 인하, 중도금 무이자 등을 실시하는 건설업체들이 대다수입니다. 하지만 앞서 언급한 대로 소비자들의 눈길을 끌기 위해 각종 분양 전략을 세우면서 그 부담을 분양가에 덤터기씌우는 경우도 적지않습니다.
겉으로 드러난 유혹은 화려하지만 그것만을 보고 귀중한 청약통장을 사용해선 곤란하다는 게 저의 생각입니다. 건설업체들의 각종 분양 촉진책은 하루아침에 말이 뒤바뀌는 조삼모사(朝三暮四)일 가능성이 농후하기 때문입니다.
- 12월 전국 5만7천여가구 막바지 분양 ´봇물´
- [edaily 이진철기자] 주택시장 침체로 건설업체들이 그동안 사업시기를 조정해 왔던 분양물량을 쏟아내고 개발이익환수제 등 정부규제를 피해 재건축아파트들이 일반분양을 서두르면서 연말 분양시장이 뜨겁게 달아오를 전망이다.
14일 업계와 내집마련정보사(www.yesapt.com)에 따르면 12월 공급예정인 아파트(주상복합 포함)는 전국 65개 사업장, 총 5만6740가구로 이중 조합원분을 제외한 3만8041가구가 일반분양될 예정이다. ★12월 전국 분양예정 아파트 현황 ☜클릭
이같은 물량은 이달중 분양예정인 4만3129가구에 비해 31%가 증가한 규모로 내년 개발이익환수조치를 피하기 위한 밀어내기식 재건축 일반분양 물량이 급증한 데 따른 것으르 풀이된다.
◇서울 3455가구 일반분양.. 잠실 저밀도재건축 등 대단지 노려볼 만
서울에서는 13개 단지, 총 1만6729가구로 이중 조합원분을 제외한 3455가구가 일반분양될 예정이다.
올 하반기부터 본격적으로 이어지고 있즌 저조한 청약경쟁률과 부동산시장 전망이 불투명해지면서 건설업체들이 당초의 일정에서 분양 시기를 지속적으로 미루는 모습이다.
올 하반기와 내년초를 중심으로 당초 계획되어 있던 유망 재건축단지에서의 일반분양은 실시될 것으로 예상된다. 다만, 내년 상반기로 분양일정을 늦추는 업체가 늘어나고 있어 당초 계획된 분양예정 단지가 실제 분양에 나설지는 조금 더 지켜봐야 하는 상황이다.
이에 따라 실수요자 및 투자자들은 원하는 단지와 지역에서 분양하는 물량에 대해 사전정보를 확보하고 실제 분양시기를 지속적으로 확인하는 전략이 필요하다.
청약경쟁률이 낮아지는 추세를 감안해 볼 때 실수요자의 당첨확률은 매우 높은 상황이다. 따라서 섣부르게 청약을 서두르기 보다는 여유있는 청약전략이 바람직하고 청약통장을 사용하기보다는 미분양을 예상한 사전예약제도를 적극적으로 활용하는 방법이 유리하다.
올 12월에는 개발이익환수제에 따른 반사이익이 개대되는 송파구 잠실동의 잠실주공2단지와 신천동 잠실시영 등이 분양될 예정이다. 이외에도 황학동의 롯데캐슬, 목동 트라팰리스 등의 주상복합도 수요자의 관심을 끌 것으로 예상된다.
일부 단지를 제외하고는 대부분의 단지 규모가 크지 않은 것을 염두에 투자가치 측면보다는 실거주 요건에 부합한지에 대한 분석을 우선시하는 것이 필요하다.
◇경기·인천 1만4217가구 일반공급.. 실수요 위주 청약전략 바람직
경기·인천지역에선 26개 단지 총 1만5740가구중 조합원분을 제외한 1만4217가구가 일반분양될 예정이다.
경기·인천지역은 신행정수도 위헌 결정으로 반사이익이 기대됐지만 여전히 활기를 되찾지 못하고 있으며, 미분양아파트가 1만가구를 넘어서는 등 적체현상이 갈수록 심화되고 있다.
은행 전산순위권 청약자가 한명도 없는 제로형 단지가 출몰하면서 건설업체들도 전산청약을 기피한 채 모델하우스 청약을 고수하는가 하면, 공급시기를 늦추거나 분양시기 자체를 놓고 저울질하는 분위기다.
따라서 실수요자 측면에서 자신의 조건에 맞는 사업장을 골라 청약에 나서는 것이 바람직할 것으로 보인다.
주요 분양물량으로는 성남시 성남동 성남올림아파트 재건축물량으로 ´금호어울림´ 507가구와 용인시 성복지구에서 일레븐건설이 33평~45평형 1100가구를 공급할 예정이다.
◇지방 2만여가구 선봬.. 부산 등 분양권 전매제한 완화지역 관심
지방에서는 26개 단지 총 2만4271가구중 조합원분을 제외한 2만369가구가 일반분양될 예정이다.
부산, 대구, 광주, 창원, 양산 등 대도시 투기과열지구에 대해 분양권전매 제한기간이 ´소유권등기´에서 ´분양계약후 1년´으로 완화되면서 저조한 분양률로 고전하고 있는 지방 분양시장에 다소 활기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대된다.
부산의 경우 투기과열지구 해제를 기다리며 분양시기를 늦춰왔던 대단지 물량이 분양에 탄력을 받을 것으로 보인다.
롯데건설은 사하구 다대동에 1984가구를 분양할 예정이고, 해운대구 반여동에선 한화건설이 33평~45평형 1657가구를 공급한다. 이와 함께 대구, 광주, 울산 등지의 분양물량도 분양권 전매제한 완화에 따른 수혜가 기대되고 있다.
이밖에 행정수도 위헌결정의 직격탄을 맞은 충청권은 고속철도, 대규모 택지개발지구, 산업단지 등 행정수도 이외 호재가 있는 지역으로 분양이 대기중이다.
택지지구의 경우 내년 정부가 원가연동제·채권입찰제 등의 시행하는 만큼 중대형 아파트를 원하는 수요자라면 올해 청약에 나서는 것도 적극 고려할 만 하다.
- 정부 부동산 규제완화.. 주택시장 훈풍 불까?
- [edaily 윤진섭기자] 규제 일변도로 내달리던 정부의 부동산 정책이 `완화`로 유턴하고 있다.
9일 건설교통부는 2002년 하반기부터 지정되기 시작한 `투기과열지구`, `주택거래신고지역`등 대표적인 투기억제책을 지역별로 단계적으로 해제키로 했다.
건교부는 송파구 풍납동 등 서울지역 7개동에 대해 주택거래신고지역 지정을 해제한 데 이어 부산을 포함한 6개 지방도시에 대한 분양권 전매를 `분양 후 1년 뒤 전매가능｀으로 완화했다.
이번 조치는 건교부가 과거 투기과열지구내 중도금 2회 이상 납부하고 1년이 경과할 때 전매토록 했던 지난 2002년 `8.26 부동산 대책`의 내용을 일부 수정한 것이다. 이에 따라 일각에서는 정부의 부동산 정책 방향이 2년만에 `규제`에서 `해제`로, `냉탕`에서 `온탕`으로 바뀌고 있다고 지적하고 있다.
◇지방 분양권 전매 제한적 허용배경은?
당정이 주택시장 안정대책의 근간을 이루는 투기억제책을 손질키로 한 배경은 이대로 가면 주택시장이 장기 침체의 늪에 빠져 건설경기의 발목을 잡을 것이란 판단에서다.
실제 수도권, 지방 아파트 분양시장은 갈수록 꽁꽁 얼어붙은 상태다. 서울 10차 동시분양에서는 1112가구 모집에 1순위까지 627명만이 청약해 평균 0.53대 1의 저조한 청약 경쟁률을 나타냈다.
심지어 부천시 원미구 심곡동 신이 모닝빌 아파트는 3순위까지 청약 접수를 마감한 결과 43가구 모집에 신청자가 단 한명도 없었다.
상황이 이쯤 되다 보니 건설업체가 느끼는 위기감 역시 심각해 최근 한국건설산업연구원이 발표한 11월 건설기업경기 실사지수(CBSI) 전망치는 39.0으로 지난 2000년 9월 이후 처음으로 익월에 대한 전망치가 50이하로 낮아진 것으로 파악됐다.
그러나 정부는 투기억제책을 한꺼번에 해제하면 집값이 다시 오를 가능성이 높기 때문에 부작용이 적은 이중규제지역(풍납동, 암사동-주택거래신고제)와 지방도시 내에서의 분양권 1년 후 전매 가능 등 점진적으로 완화하는 방안을 채택했다.
◇건설업계 환영.. 지방 아파트 거래활성화 기대
어쨌든 분양권 전매제한 기간이 `소유권 이전 등기시점 이후`에서 `분양계약후 1년 경과시까지`로 완화됨에 따라 지방 도시의 아파트 거래는 다소 활기를 띨 것으로 보인다.
연말까지 부산지역에서 2000~3000가구 규모의 대규모 아파트 분양을 준비하고 있는 LG건설(006360), 롯데건설, SK건설, 벽산건설(002530) 등은 이번 조치가 호재로 작용할 것이라고 기대감을 표시했다.
박기정 벽산건설 마케팅팀장은 "투자자들이 어느 정도 움직임이 있어야 실수요자들도 청약에 적극적으로 나서게 된다"며 "이번 조치로 초기분양률을 높이는데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대한다"고 말했다.
광주 등 다른 지방도시에서 분양을 준비중인 업체들도 이번 조치를 호재로 삼아 적극적인 마케팅을 펼친다는 반응을 보였다.
투기과열지구에 대한 재건축 후분양(80% 공정후 일반분양) 제도를 지방도시를 제외한 수도권과밀억제권역에 한해 한정 적용키로 한 것도 지방건설경기 활성화에 큰 도움이 될 것으로 보인다.
◇섣부른 예단은 금물.. 실수요 위주 청약전략 세워야
부동산 정책의 방향이 규제에서 해제로, 냉탕에서 온탕으로 바뀌고 있는 것은 분명하다. 하지만 섣부른 예단은 이르다는 것이 전문가들 지적이다. 여전히 대부분의 규제책은 정상적으로 작동되고 있기 때문이다.
정부가 몇몇 지역에 대해 규제를 푼 것은 `부양책`이 아니라 `탄력운영`일 뿐이라고 강조하는 것도 이같은 배경에서다.
무엇보다 대통령이 직접 "주택가격 안정정책은 다른 어떤 정책적 이익을 희생하더라도 최우선 과제로 대통령이 직접 챙기겠다"고 못박고 나선 상태다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "이번 조치는 건설경기 경착륙을 연착률으로 유도할 수 있는 적절한 조치"라고 평가하고 "다만 참여정부의 정책 기조에 대한 미세 조정이지, 안정기조유지라는 대세를 바꿀 사안은 아니다"고 말했다.
따라서 전문가들은 현행 규제의 틀 안에서 재테크 전략과 내집마련 방안을 찾아야 한다고 조언하고 있다.
안명숙 스피드뱅크 소장은 "이번 조치로 인해 부산, 대구 등 지방도시에선 향후 프리미엄을 염두에 두고 입지가 뛰어난 곳에 대한 선택적 청약이 가능해졌다"며 "다만 분양권 전매가 가능해져, 전매 해제가 되는 시점에 다량의 매물이 쏟아질 가능성이 있는 만큼 실수요 청약자들은 시장 추이를 살펴보는 게 중요하다"고 말했다.
재건축 투자도 섣부르게 접근하기 보다는 장기적인 안목을 바탕으로 투자에 나서야 할 것이라는 지적도 제기된다.
양해근 부동산뱅크 실장은 "수도권을 제외한 지역 내 재건축 아파트는 개발이익환수, 후분양이 적용되지 않아 사업여건이 나아진 것은 사실"이라며 "그러나 투기과열지구에서 풀리지 않는 한 등기 때까지 아파트를 팔 수 없기 때문에, 적용 규제와 투자 금액 등을 따져보고 매입에 나서는 게 나을 것"이라고 밝혔다.
