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- (edaily리포트)판교의 `옵션거래`(?)
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 분양이 가시권에 들어오면서 판교를 향한 투자자들의 꿈도 무르익고 있습니다. 당첨만 되면 수억원의 전매차익이 가능하다는 점 때문에 당첨확률이 높은 통장에 대해선 불법적인 거래마저 횡행하고 있다고 하는데요. 통장거래에 따른 웃돈이 무려 8000만원에 달하고, 금융거래에나 나올 법한 옵션거래기법까지 등장하고 있다고 합니다. 판교 분양을 둘러싼 요지경 세상, 산업부 윤진섭 기자가 짚어보았습니다.
"성남 거주 40세 이상 10년 거주 무주택자 당첨 확률도 190대 1을 초과할 정도로 당첨 확률이 희박한데, 뭘 믿고 8000만원의 거금을 주고 통장을 사들인다고 하는지.. (통장 불법 거래는) 현실성이 떨어지지만, 그래도 과열을 막는 차원에서 암행 단속에 나설 방침입니다"-건교부 주택정책과 관계자
`엘도라도`(?)라고 불리는 판교신도시. 첫 분양이 가시권에 들어오면서 판교신도시가 청약통장 불법 거래에 홍역을 앓고 있다고 합니다.
청약통장 불법 거래의 윤곽은 이렇습니다. 수도권 지역 내 일반 1순위자의 당첨확률이 3000대 1을 넘어설 것으로 예측되면서 당첨 확률이 상대적으로 높은 성남 40세, 10년 무주택 거주자가 보유한 청약통장이 웃돈만 최고 8000만원이 붙어 거래된다고 합니다.
특히 이 같은 거래는 점조직으로 이뤄지는 데, 통장 매입자가 나서면 중개업자들끼리 선을 연결해 우선순위 통장 소유자와 연결, 거래를 트는 방식입니다.
이 과정에서 중개 브로커들은 미리 40~50장씩 입도 선매식으로 청약통장을 확보한 뒤 생활정보지에 광고를 내거나 극소수 중개업소에 의뢰해 매수인과 연결되는 것으로 알려졌습니다.
연결된 통장 매수자와 매도자는 별도로 계약서를 쓰고 이런 암거래의 보증방식인 공증(公證)을 받는 식으로 거래를 알선합니다. 흔히 분양권 전매나 상암동 딱지 거래에서나 들을 수 있었던 공증 방식이 판교 통장 거래에서도 나타나고 있는 셈이죠.
그런데 여기서 궁금한 대목이 있습니다. 바로 이 같은 거래에 8000만원의 웃돈이 붙을 수 있는가 여부입니다. 즉 성남 최우선 대상자도 190대 1 이란 치열한 경쟁률이 예고돼, 당첨을 확신할 수 없는 상황에서 과연 누가 8000만원의 거금을 줄 수 있는가라는 점이죠.
일단 건교부는 바로 이점을 들어 언론에서 거론하고 있는 통장 거래의 비현실성을 지적하고 있습니다.
건교부 관계자는 "당첨 확률도 희박한 상태에서 8000만원이나 웃돈을 주고 거래하는 것은 상식 밖의 일이고, 다분히 현지 중개업자들이 판교를 띄우기 위한 언론플레이"라고 단정을 지었습니다.
건교부는 이같은 이유로 초기엔 통장거래와 관련된 단속에 그다지 무게를 두지 않았습니다. 하지만 통장 거래가 판교 과열의 온상이 될 수 있다는 지적이 일면서 부랴부랴 국세청과 단속에 나선 셈이지요.
여하튼 건교부의 인식은 일면 타당한 구석이 있습니다. 그렇다면 과연 판교에서 8000만원의 웃돈이 붙어 통장이 거래가 될까요? 결론을 말씀드리면 대략 5000만~6000만원선에 거래가 되는 것은 사실입니다. 다만 이 거래는 속칭 `옵션거래` 방식으로 이뤄집니다.
즉 우선 500만~1000만원의 계약금을 주고, 통장소유자와 매수자 간 계약을 한 후 판교 분양 후 당첨되면 나머지 금액을 주는 방식입니다.
이 과정에서 다양한 옵션이 삽입됩니다. 일부는 당첨 후 5년 뒤에 프리미엄의 일정부분을 통장 소유자에게 준다거나 당첨 후 추가 사례비를 신경써준다거나 하는 식이 그것입니다.
통장을 매입한 중개업자가 직접 나서는 경우도 있습니다. 판교 모 중개업자는 “계약금 300만원과 추후 1500만원을 원소유자에게 주기로 했다”며 “통장 매입자에게 이보다 높은 금액의 계약금과 웃돈을 받아 그 차익을 수수료로 받을 생각”이라고 말했습니다.
또 그는 “이 경우 5년 동안 통장 원소유자를 관리해야 하기 때문에 아예 프리미엄의 30~40%를 수수료로 요구하는 경우도 있다”고 전하더군요.
마치 상암 택지지구 내 딱지를 매입해 원매자와 딱지 매입자간 거래를 연상케 하는 대목입니다. 다만 상암지구는 입주와 동시에 원매자가 매입자에게 파는 식으로 거래가 이뤄지는 반면 판교신도시는 입주 후 2년 6개월 뒤에나 거래가 가능하다는 게 차이일 뿐이죠.
물론 통장 소유자가 당첨이 되지 않았을 경우엔 매수자는 계약금 500만~1000만원은 날리게 됩니다.
그러나 판교신도시 청약과 관련해 실제 통장을 사이에 두고 뭉칫돈의 웃돈이 거래되는 사례도 있습니다. 금액이 대략 2000만~3000만원이라고 하는데, 최근 들어선 시세가 폭등했다는 소식도 들리더군요.
바로 `묵은 청약저축통장`입니다. 통상 회차는 150회~160회로 회차가 높을 수록 웃돈도 덩달아 뛰는 상황이라고 합니다. 청약저축 통장에 이처럼 많은 프리미엄이 붙은 것은 아파트 공급 방식이 일반 청약예금, 부금 통장과 다르기 때문입니다.
청약예금, 부금은 같은 순위자를 대상으로 공개 경쟁을 통해 당첨자를 추첨하지만 청약저축은 같은 순위자라도 무주택 세대주 기간, 약정 납입 횟수 및 금액, 부양 가족수 등에 따라 순차적으로 아파트를 배정하고 있습니다. 그만큼 일반 예금, 부금보다 당첨 확률이 높다는 이야기입니다.
여하튼 판교지역 내 통장 거래는 분명 사실이고, 다만 `옵션`이라는 독특한(?) 방식으로 거래가 이뤄지고 있는 게 특징입니다.
그러나 이 같은 거래는 의외로 높은 프리미엄이 줄어들 수 있을 뿐만 아니라 적발될 경우 3년 이하의 징역과 3000만원 이하의 벌금까지 낼 수 있는 위험한 거래라는 점에서 결코 권장할(?) 만한 사안은 아닙니다.
우선 통장 매입자는 원매자(최초 통장 소유자)가 아파트 분양 후 계약할 때 각종 취, 등록세와 등기 비용을 내줘야 합니다. 판교의 경우 33평형의 분양가격이 3억원이라고 하면 대략 1500만원선입니다.
물론 분양가는 기본적으로 매입자가 다 부담하는 게 원칙입니다. 입주 후 2년 6개월 뒤에 원매자가 매입자에게 아파트를 넘길 경우 이에 따른 등기(속칭 복등기)에 따른 취, 등록세와 각종 비용도 매입자의 부담입니다.
만약 이 당시 원매자가 또 따른 주택을 취득하고 있다면 양도세가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 금액도 통장 매입자의 고스란히 안고 가야합니다.
원매자가 옵션계약을 무시하고 웃돈을 더 요구할 수도 있습니다. `공증까지 마쳤는데 무슨 추가 웃돈이냐`라고 반문할 수 있지만 공증은 민사 문제이기 때문에 법적으로 보호받을 수 없습니다.
말 그대로 원매자의 웃돈 요구를 고스란히 받아들이거나 아파트를 포기해야 합니다. 한 마디로 울며격자먹기식으로 원매자의 요구를 들어줄 수 밖에 없는 상황이 됩니다. 이 같은 현상은 이미 상암택지개발지구에서 빈번하게 일어났던 일이기도 합니다.
판교신도시는 분명 투자측면에서나 향후 발전전망에 있어 0순위인 것은 분명합니다. 하지만 막연한 시세차익을 바라보면서 통장 불법 거래에 동참하는 것은 무리수라는 게 업계의 중론입니다. 이래저래 시끄러운 판교신도시 관련 통장 거래 이야기였습니다.
- (알면 힘이 되는 법)위험천만한 판교 청약통장거래
- [최광석] 최근 판교 아파트 당첨으로 큰 돈을 벌 수 있다는 소문에, 판교당첨확률이 높은 우선순위에 해당하는 청약통장의 거래가 기승을 부리고 있다.
그러나, 다음에서는 보는 바와같이 청약통장의 거래는 법적으로 매우 위험한 것이라는 점에서 거래에 극히 주의할 필요가 있다.
이와 관련하여, 주택법 제39조 제1항은, 주택법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여, 주택을 공급받을 수 있는 지위, 주택상환사채, 입주자저축의 증서, 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수하는 것을 금하고, 이에 위반된 거래는 무효화하거나 환매조치할 수 있도록 규정하고 있으며, 동법 제41조는 투기과열지구 내에서의 전매를 금지하고 이를 위반하여 전매된 분양권을 환매할 수 있는 규정을 두고 있다. 한편, 동법 96조에서는 그 위반자에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하고 있다. 이와 관련된 자세한 내용은 <주택공급에관한규칙>에 추가로 언급되고 있다.
결국 판교 청약통장의 거래는 현행법상 분명히 불법인 것이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 일확천금을 노리고 불법에 가담하고 있는데, 필자가 생각하기에는 이들이 그 거래의 위험을 제대로 모르고 있기 때문이 아닌가 한다. 이러한 점에서 청약통장거래가 어떤 형식으로 이루어지고, 법적으로 어떠한 위험이 있는지 살펴보기로 하겠다.
청약통장의 거래는 인증의 형식으로 할 수 밖에 없다. 즉, 얼마의 돈을 주고 분양자의 지위를 사게 되므로, 향후 분양절차와 완공 후 이전등기 절차에 협조한다는 취지의 인증과정을 밟게 되는 것이다. 실제 거래과정에서는, 이러한 약속(인증)을 확인하는 차원에서 “권리서류”라고 하여 매도인의 인감도장이 날인된 여러 가지 서류를 받기도 한다.
그러나 이러한 인증이나 서류수령만으로는 분양권인수 및 향후 이전등기를 담보하기 위한 안전장치가 될 수 없다. 청약통장을 매입하였다고 하더라도, 청약의 자격은 청약통장의 매도인이므로, 분양계약은 청약통장의 매도인 앞으로 할 수 밖에 없다. 결국 청약통장의 매도인이 분양권에 대한 법률상의 권리자가 되는 것이다. 더구나, 이러한 청약통장의 거래를 막기 위해 현행법은 판교의 경우에는 분양계약 후 5년간이나 분양권의 전매를 금지할 예정이라고 하므로, 아파트건설기간이 통상 2년 내지 2년 6개월 정도 소요되는 점에서, 아파트 완공 후 청약통장 매도인 앞으로 보존등기를 받은 후에도 향후 2년 6개월 내지 3년간 이전등기를 받지 못하는 불편을 겪게 되는 것이다. 즉, 청약통장을 매수한 사람은 아파트가 완공될 때까지 분양대금 전부를 청약통장의 매도인 명의로 계속 불입하였는데도, 이전등기가 된 시점이후에도 완전한 재산권행사를 할 수 없게 되는 것이다.
이 과정에서 청약통장의 매도인은, 당초 약속과 달리 향후 분양권의 값이 상승하면 자신에게도 그 댓가를 추가로 나누어 줄 것을 요구하면서 이전등기를 거부하는 억지를 부릴 수 있다. 또, 청약통장 매도인이 분양권이나 자신 앞으로 등기된 부동산을 이중으로 매도해버릴 수도 있다. 이중매도가 이루어질 경우, 매수인으로서는 권리확보가 더욱 곤란해진다. 청약통장의 거래자체가 불법인 관계로 이중매도에 대하여 청약통장매도인을 적극적으로 형사고발하기도 여의치가 않을 수 있다.
이를 보완하기 위한 방법으로 분양권 내지 분양된 부동산에 대한 처분금지가처분을 해 두기도 하지만, 전매가 금지되는 분양권이라는 점이 가처분재판부에 밝혀질 경우에 가처분자체가 받아들여지지 않을 가능성도 있는데다가, 요행히 가처분이 받아들여지더라도 다른 사람과의 처분금지가처분의 선후에 따라서 권리관계가 뒤바뀌는 불안한 처지에 놓이게 된다. 더구나, 처분금지가처분신청행위로 인하여 전매금지기간 내에 전매한 사실이 분양회사측에 드러나게 되는 등 적법하지 못한 거래가 노출될 수 밖에 없는 한계가 있다. 과거에는 분양주체측에서 이러한 불법을 묵인하고 양수인의 권리를 사실상 인정하는 경우도 왕왕 있었지만, 이러한 조치는 요행이 뒤따르는 경우에만 가능한 것이고, 판교의 경우와 같이 분양권전매를 엄단해야한다는 여론이 등등한 지금와 같은 상황에서는 법을 엄격하게 적용하여 분양권거래에 대해 형사고발하고, 전매행위자체를 취소시킬 가능성도 크다고 보아야 한다.
결국, 청약통장의 거래를 통해 이윤을 남기고자하는 시도는 원천적으로 법에 호소하기 곤란한 매우 위험한 투자라는 사실을 유의할 필요가 있는 것이다. -이상-
<참고>
주택법 제39조 (공급질서 교란 금지)
①누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.
1. 제32조의 규정에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제69조의 규정에 의한 주택상환사채
3. 제75조의 규정에 의한 입주자저축의 증서
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령이 정하는 것
②건설교통부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.
③사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.
④제3항의 경우에 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 경우로서 주택가격을 당해 주택이 소재한 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 당해 주택에 입주한 자에 대하여 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.
제41조 (투기과열지구의 지정 및 전매행위 등의 제한)
①건설교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정기준 및 방법 등에 대하여는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다.
②제1항의 규정에 의하여 건설교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 이를 해제할 경우에는 시·도지사의 의견을 들어야 하며, 시·도지사가 투기과열지구를 지정하거나 이를 해제할 경우에는 건설교통부장관과 협의하여야 한다.
③제1항의 규정에 의한 투기과열지구안에서 사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 같다)할 수 없으며, 이의 전매를 알선하여서도 아니된다. 다만, 입주자로 선정된 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정하는 경우로서 건설교통부령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
④제3항의 규정을 위반하여 전매가 이루어진 경우에 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 은행법에 의한 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 본다.
제96조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제39조제1항의 규정을 위반한 자
2. 제41조제3항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선한 자
- 포스코건설,동탄 불참.."상도의 저버렸다" 파문
- [edaily 윤진섭기자] 포스코건설이 화성 동탄신도시 3차(2단계) 동시분양에 전격적으로 불참을 선언했다.이에대해 동시분양에 참여하는 타 업체들은 `포스코건설이 주택분양의 상도의를 저버렸다`며 반발,파문이 일고 있다.
25일 포스코건설에 따르면 동탄신도시 5-4블록에서 오는 3월 초 동시분양을 통해 선보일 예정이었던 1226가구 규모의 아파트 분양을 연기하고, 동시분양에 불참키로 확정했다.
◇포스코건설 분양시장 침체, 마케팅활동 제약 등 이유로 불참
포스코건설은 이번 불참에 대해 판교분양을 앞두고 현재의 불투명한 주택경기로 볼 때 분양성공을 확신할 수 없다는 내부적인 판단과 분양 준비시간 부족에 따른 마케팅 활동의 제약을 분양 연기의 가장 큰 이유라고 설명했다.
이 회사 관계자는 "지난해 10월 실시한 2차 동시분양(8개단지 5729가구) 물량에서도 아직까지 일부가 미계약 상태로 남아있는 등 최근 주택경기를 감안할 때 이번 사업의 분양성공을 확신할 수 없는 상황"이라고 말했다.
특히 포스코건설은 이번 사업과 관련해 시행사인 한국토지신탁(034830)과 단순 시공계약뿐만 아니라 분양에 따른 제반비용까지 떠안는 조건의 계약을 한 것으로 알려져 분양 실패에 대한 리스크 부담이 컸던 것으로 파악됐다.
한국토지신탁 관계자는 "이 사업은 총 3000억원의 규모로 공사비만 1500억원이 드는 대규모 프로젝트로 포스코건설이 시공뿐만 아니라 제반사업비를 떠안는 조건으로 계약을 맺었다"며 "분양 시장이 좋지 않은 상황에서 분양률이 낮을 경우 손실 부담이 커져, 분양 연기에 대한 양해를 구했고, (한국토지신탁이) 동의했다"고 말했다.
◇동시분양 참여업체, `포스코건설 상도의 저버렸다` 반발
한편 이 같은 포스코건설의 전격적인 동시분양 불참에 대해 동시분양을 준비 중인 나머지 6개사는 긴급 대책회의 일정을 잡는 등 당혹감을 감추지 못하는 한편 포스코건설의 일방통행식 불참 통보에 대해 비난의 목소리를 쏟아냈다.
A사 관계자는 "화성동탄 3단계 사업승인을 받는 과정에서 포스코건설은 뒷짐만 지는 등 사실상 무임승차해왔다"며 "타 회사에 사전 통보도 없이 언론에만 불참을 발표하는 등 주택 분양 시장의 상도의를 저버렸다"라고 목청을 높였다.
B사 관계자도 "판교 분양으로 분양률을 장담할 수 없는 상황에서 포스코건설의 불참은 `불난 집에 기름을 끼얹은 상황`일 정도로 악재"라며 "특히 불참 보도자료를 통해 분양성공을 확신할 수 없다고 거론해, 타사 분양물량에 대한 이미지에도 악영향을 줬다"라고 말하며, 포스코건설에 대한 곱지 않은 시선을 나타냈다.
한편 이번 포스코건설의 불참에 따라 업체들 사이에서 `분양 일정을 미뤄야 하지 않은가` 라는 의견이 제기되고 있어, 최악의 경우 동탄신도시 3단계 분양 일정이 3월 이후로 미뤄질 가능성도 제기되고 있다.
C사 관계자는 "1200가구가 넘는 대단지 분양 물량이 빠진 상황에서 분양에 나서는 것은 일종의 모험"이라며 "내부적으로 분양 여부를 재검토하자는 의견이 제기되고 있다”고 말했다.
◇동탄 신도시 판교 변수로 `시계제로`
이번 포스코건설의 불참 통보는 한 마디로 판교 분양을 앞두고 분양률이 저조할 것이란 인식 때문에 벌어진 것이다
이는 판교신도시 분양 전에 통장을 사용, 당첨이 되면 판교 신도시 아파트 청약은 불가능하다. 때문에 청약기피 현상이 지속될 수밖에 없고, 결과적으로 동탄 3단계 분양도 이 같은 분위기에 휩쓸려 청약 경쟁률이 저조할 것으로 예측돼 왔다.
3차 동시분양 참여업체 한 관계자는 "청약률이 그리 높지 않을 것이란 인식이 팽배한 것은 사실”이라며 "판교 규제 강화에 따른 탈락 수요의 청약을 기대하고 있지만 이 역시도 희망 사항일 뿐"이라고 말했다.
한편 동탄 신도시 3차(2단계) 동시분양에는 당초 예정보다 1개사 줄어든 6개 업체가 7개단지에서 4754가구를 선보일 예정이다. 이 가운데 분양아파트는 3개단지 1838가구이며 임대아파트는 4개단지 2916가구이다.
- `제2시티파크`, 용산남측 재개발 지분가격 `폭등`
- [edaily 윤진섭기자] `제2의 시티파크`로 불리는 용산 공원 남측 도시환경정비사업(사진) 분양을 앞두고 재개발 지분 매도호가가 큰 폭으로 오르고, 관련 문의가 폭주하는 등 가격이 들썩거리고 있다.
이 같은 현상은 이 지역의 입지가 뛰어날 뿐만 조합원 대상 동·호수 추첨이 다가오면서 큰 손 투자자들이 투자 적기로 인식하고 있기 때문. 뿐만 아니라 조합원 매물은 거래가 자유롭다는 점도 투자자들을 불러 모으고 있는 이유 중 하나다.
그러나 최근 투자자가 몰리면서 이 지역의 지분 매도호가가 크게 올라 투자금액이 커지고, `물딱지`가 될 가능성이 큰 구분 분할 등기(속칭 쪼갠 지분) 거래도 공공연하게 이뤄지고 있어 투자자들의 세심하고, 신중한 투자가 요구된다.
◇용산남측구역, 조합원 동·호수 추첨 앞두고 한달새 평당 200만~300만원 올라
25일 용산 현지중개업소에 따르면 오는 3월 분양을 앞두고 있는 용산공원 남측도시환경정비사업지역(이하 용산 남측구역) 내 10평형 재개발 지분값이 최근 한달새 평당 200만~400만원 정도 오르는 등 급등세를 보이고 있다.
이에 따라 이들 지분값은 평당 3800만~4000만원선을 보이고 있다. 또 20평미만 지분은 평당 3400만~3500만원, 30평형도 평당 3200만~3300만원으로 최근 한달동안 평당 200만원 내외로 가격이 올랐다.
이 같은 가격 급등의 배경은 용산 남측구역의 뛰어난 입지를 꼽을 수 있다. 용산남측구역은 총 1만5027평의 부지를 도심 재개발하는 사업으로 용산공원과 한강을 동시에 조망할 수 있어 오래전부터 용산시티파크와 견줄만한 단지로 `제2의 시티파크`로 꼽혀왔다.
현대건설(000720)과 삼성물산(000830) 건설부분이 공동 시공하는 이 사업은 `파크타워`로 단지명이 잠정 결정된 상태로, 건립 가구수는 아파트 30평∼98평형 888가구와 오피스텔 51평∼93평형 126실 등 총 1014가구가 들어설 예정이다.
오는 3월 일반분양을 앞두고 조합원 동·호수 추첨 등 관리처분이 임박했다는 점도 큰 손 투자자들이 몰리고 있는 이유 중 하나다.
이는 현재는 10평형 지분 가격에 대한 매도 하한가와 상한가 차이가 200만원에 불과하지만, 동·호수가 확정된 이후엔 로열층은 가격이 큰 폭으로 상승하기 때문에 비교적 가격이 저렴할 때 지분 매입에 나서고 있는 셈.
여기에 일반분양의 경우 청약통장 사용과 함께 입주시점까지 거래가 불가능해 최소 6억원(30평형 이파트 기준)이상의 자금이 3년 이상 묶이지만, 조합원 지분은 통장이 필요하지 않을뿐더러 언제라도 전매가 가능해 투자자들이 지분 매입을 선호하는 배경이다.
◇가격 급등, 지분 쪼개기 성행 투자 주의보
가격이 큰 폭으로 오르면서 조합원 분양가를 감안할 때 투자가치가 반감될 것이라는 우려의 목소리도 나오고 있다.
현지 중개업소 관계자는 "10평형을 매입해 47평형대에 입주할 경우 매입자금 4억원에 추가부담금만 4억 5000만원이 더 들어가 총 투자액은 8억 5000만원을 호가하는 셈"이라며 "이는 인근 시티파크 아파트의 동일 평형 시세를 웃도는 것으로 실입주가 아닌 시세차익 목적의 투자는 바람직하지 않다"고 조언했다.
구분분할등기(속칭 지분 쪼개기)된 지분 거래도 투자자들이 주의할 대목이다. 오는 3월 분양을 앞두고 있는 용산남측 지분은 서울시가 지분 쪼개기에 대한 규제를 강화한 2003년 12월 30일 이전에 이뤄진 것으로 규제에서 다소 비켜나 있는 상태.
그러나 이들 지분 중 일부는 2003년 12월 30일 이후에 분할돼 오피스텔만 분양 받을 수 있는 지분도 존재하는 실정이다.
아울러 단독주택에 비해 규제가 덜한 상가건물 지분의 경우 평가액이 너무 낮을 경우 현금 청산이 돼 물딱지가 될 가능성이 커 이에 대한 주의가 요구된다.
용산 타워공인 관계자는 "구분 분할 된 5~8평짜리 초소형 단독, 상가 지분은 지분 평가액이 낮아 관리처분과 조합원 청산 과정에서 전용면적 18평 이하 오피스텔이나 현금 보상 될 가능성이 크다"며 "이 경우 억대의 투자 손실의 가능성이 크므로, 이에 대한 주의를 기울여야 한다"고 조언했다.
지분쪼개기란 조합원이 재개발 사업으로 분양하는 아파트를 더 많이 분양받기 위해 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 것을 말한다.
예컨대 다가구주택 1채에 3가구가 살고 있어도 재개발 시 아파트는 1가구가 분양되지만 이를 다세대주택으로 전환하면 지분이 나뉘어져 아파트를 3가구까지 분양받을 수 있다.
아울러 투자자 입장에선 이들 구분분할등기 지분을 소액으로 매입해 아파트를 분양 받을 수 있어 매입 대상으로 선호돼 왔다.
그러나 이 같은 지분 쪼개기는 조합원의 난립과 이에 따른 사업추진의 걸림돌 작용 등의 지적이 일면서 서울시는 지난 2003년 12월 30일을 기준으로 조합원 자격에 대한 규제를 강화 한 바 있다.
한편 용산남측구역의 영향을 받아 인근 용산 2지역 내 국제빌딩 주변 특별계획구역(이하 용산 2지역) 재개발구역도 가격강세를 보이고 있다. 현재 20평형 단독주택 기준으로 평당 2500만~3000만원을 호가하고 있다.
상가건물은 이보다 가격이 더 높게 형성돼, 20~30평형의 경우 평당 4000만원이상으로 매입하기 위해선 8억~12억원의 큰 돈이 들어가는 상태다.
이 지역은 지난 2001년 7월에 확정된 용산지구단위계획에 따라 총 13개 블록으로 나뉘어져 있으며 7,8,9,11,12구역 등 5개 블록(가칭 B구역)을 묶어 도시환경정비사업을 우선 추진 중인 것으로 파악됐다.
또 삼성물산 건설부문, 포스코건설, 대림산업(000210)이 컨소시엄을 구성, 시공권 확보를 위한 물밑 움직임이 활발하고, LG건설(006360)도 지역 내 타 지역에 대한 사업 참여 여부를 검토 중인 것으로 알려지고 있다.
- (따져보는 부동산)판교 과연 놓칠수 없는 대박인가?
- [안명숙] 올해 부동산 시장 최대의 화두를 꼽으라면 뭐니뭐니해도 판교신도시입니다. 로또를 기다리는 심정으로 한번 넣어나 보겠다고 청약통장의 아껴두고 있는 대기자가 서울 수도권에만 줄잡아 2백만명이 넘을 것으로 보이기 때문에 판교는 가히 온국민의 관심사라고 해도 과언이 아닙니다.
지난해 용산 시티파크의 청약증거금이 7조원에 달한다고 하지만, 청약증거금과 계약금을 치를 수 있는 중상위 계층에 한정된 얘기였다면 판교는 청약통장을 가지고 있는 대다수 국민의 관심사이기 때문에 좀 과장한다면 월드컵 이후 최대의 관심사가 아닐까 하는 생각이 들 정도입니다.
판교 어떻게 개발되나?
판교신도시는 2001년 12월 택지개발예정지구로 지정돼 비로소 올해 시범단지 첫분양을 준비하고 있습니다. 판교의 경쟁력은 입지와 투자가치 두가지로 요약할 수 있습니다. 우선 입지는 분당보다 서울에 더 인접해 강남 대체주거지로 손색이 없다는 점입니다.
또한 녹지율은 34%로 성남시 분당(27%)과 고양시 일산(24%)보다 월등히 높습니다. 판교 중앙에는 30만평 규모의 공원(가칭 금토산 공원)이 들어선다. 이는 분당 중앙공원(13만평)보다 배 이상 큰 규모. 남쪽엔 중앙공원만한 신촌공원이 자리하게 될 전망입니다.
신도시내 도시지원시설 20만여 평에는 벤처단지와 ‘에듀파크’(Education Park)가 들어섭니다. 에듀파크에는 산(産)&8226;학(學)&8226;연(硏) 협력체계 구축을 위해 IT 대학원과 IT 특성화 고교 등 연구&8226;교육기관과 도서관 등이 들어설 예정입니다. 쾌적성이 주택의 가치에 더 큰 영향을 미치고 있는 상황에서 판교의 친환경적 개발계획은 입주후 부가가치를 더욱 높여줄 잠재력이라고 판단됩니다.
판교에 들어서는 주택은 모두 2만9700가구로 이 중 단독주택 2,726가구를 제외하면 공동주택은 2만6,974가구이지요. 평형별로는 △소형(18평 이하) 9500가구(국민임대아파트 6000가구 포함) △중소형(18∼25.7평) 1만100가구 △중대형(25.7∼40.8평) 5100가구 △대형(40.8평 초과) 2274가구 등 입니다.
당첨확률 얼마나되나?
공급세대중 30%는 성남시민에게 우선 분양됩니다. 특히 국민임대아파트 입주는 성남시민에게 100% 우선권이 있어 성남시민의 몫은 공동주택 전체 가구 수의 46%인 1만2,292가구에 이릅니다. 우선 공급에서 탈락하더라도 다시 청약이 가능하기 때문에 성남시민은 절대적으로 유리한 셈입니다.
지난해 30일 건교부에서 관련법을 개정하여 전용면적 25.7평이하는 40세이상이면서 무주택기간 10년이상인 1순위자에게 공급가구수의 40%를 우선적으로 공급하고 기존의 무주택우선공급 대상자였던 무주택 기간이 5년 이상인 만 35세 이상 무주택 세대주에게 35%를 공급하도록 하였습니다.
40세이상 무주택기간 10년이상의 1순위자들은 당첨이 거의 확실시되지만 실제 이 같은 대기수요자들이 많지는 않을 것으로 보입니다. 결국 건교부의 이 같은 법 개정은 대부분의 청약통장소유 1순위자들이 판교만을 기다리고 다른 지역의 청약을 미루고 있어 전반적인 미분양 사태가 심각해질 것을 우려해 짜낸 고육지책이라고 보여집니다.
따라서 기존 35세이상이면서 5년이상 무주택자격을 유지했던 우선 청약대상자들은 다소 경쟁률이 높아졌긴 하지만 예전에 비해 그렇게 절망적인 수준은 아닙니다. 과연 경쟁률이 어느 정도나 될까 궁금하신 분들을 위해 직접 계산해보았습니다.
지난해 11월 성남시와 서울 및 수도권 1순위자를 기준으로 계산해보면(1순위자가 모두 청약한다고 가정할 경우) 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평이하는 성남시 1순위가 66.7대 1, 서울 1순위는 533대 1에 달할 것으로 보입니다. 택지에 대한 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과는 성남1순위가 51대 1, 서울 및 수도권이 189대 1 정도에 달할 것으로 예상됩니다.
어디까지나 1순위자들이 모두 판교에 청약한다고 가정할 때이고 무주택우선 자격이 되는 1순위 청약자들에 대한 정확한 통계가 없어 경쟁률 추산이 불가능하기 때문에 나름대로의 추산입니다.
물론 평형에 따라 여러 타입별로 구분 신청을 받기 때문에 인기있는 업체의 인기평면은 수요자가 몰릴 경우 몇천대 1까지도 충분히 갈 수 있습니다.
판교 당첨되면 얼마나 수익을 남길수 있을까?
판교 인기의 의미이며 많은 사람들이 가장 궁금해 하는 점은 역시 얼마나 수익을 기대할 수 있을까 하는 점입니다. 기대대로 원가연동제가 적용되는 첫 사례로 분양가가 인근 시세보다 저렴하게 책정되어 분당 등 신도시에서 경험했던 것처럼 당첨자에게 적지않은 수익을 실현시켜줄 것으로 보입니다.
원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평(분양평형 33평)이하는 평당 분양가가 900만원선에 이를 전망이라 전매제한 기간 5년후 팔때의 양도차익을 추산해보면 아주 보수적으로 계산해서 판교의 입주시점인 2008년 시세가 현재 분당의 평당가 수준인 1200만원 정도라고 볼 때 분양가가 3억수준인 33평은 입주시점에는 4억 정도가 될 것이라고 보여집니다.
입주후 2년은 팔지 못하기 때문에 양도 가능시기인 2010년까지 시세가 연간 3% 상승한다고 가정할 경우 양도시점 가격은 4억2,000만원 정도가 될 전망입니다. 분양가에 비해 아무리 보수적으로 평가한다고 해도 5년만에 단순 차익은 1억2,000만원이 됩니다.
수익률을 계산해볼까요? 양도가능 시점인 2010년의 4억2,000만원 가치를 할인율 4%로 현가화하여 평가하면 2010년에는 3억4,000만원이 되고 결국 투자액 대비 2010년 양도시 가격으로 따진 수익률은 16%로 계산됩니다.
물론 판교의 시세는 분당을 능가하여 강남에 버금가는 수준까지 상승할 것으로 보는 것이 더욱 현실적인 분석입니다. 그렇다면 결국 입주시점인 2008년 시세가 평당 1500만원, 즉 33평 시세가 5억원 정도에 달한다고 가정하여 연간 3%씩 올라 양도시점인 2010년 시세가 5억2,000만원이 된다면 5년간 단순 상승액만도 2억2,000만원이 됩니다. 그러나 같은 방법으로 4%의 할인율로 현가화하여 계산하면 2010년 수익률은 45%가 됩니다.
아파트 분양받아 5년만에 2억원 이상 가격이 올랐다고 한다면 분명 누구나 탐낼만한 일입니다. 그러나 5년이라는 짧지 않은 시간을 투자하여 45%의 수익률을 기대할 수 있는 투자상품은 판교이외에서도 답을 찾을 수 있을 것이라 생가됩니다. 물론 판교는 안정적인 수익률이 보장된다는 아주 매력적인 이유가 있긴 하지만요.
판교를 내집마련 또는 투자의 수단으로 막연하게 기다리는 사람은 심하게 표현하자면 로또 복권을 재테크 수단으로 삼는 것과 크게 다르지 않은 것으로 보입니다. 이제는 내집마련 계획도 다시 점검하는 것이 더 현실적이고 합리적이라는 생각이 듭니다. 더욱이 판교에 당첨되면 앞으로 10년간은 다른 아파트 청약도 받지 못할테니까요.
판교는 하나의 기회일 뿐이지, 최종 목표는 아닙니다.
- (판교의 꿈)④아니면 다른 대안은 어디?
- [edaily 이진철기자] 판교를 고집할 것인가, 아니면 서울·수도권의 알짜 택지지구나 일반분양물량을 노릴 것인가.
올해 판교신도시 못지 않은 입지여건을 갖춘 수도권 택지지구에서 잇따라 신규분양 아파트가 선보일 예정이어서 내집마련 수요자들의 관심을 모을 전망이다.
일단 청약저축 가입자들이 겨냥할 아파트로는 그린벨트 해제지역으로 서울 접근성이 뛰어난 대한주택공사가 공급할 예정인 국민임대단지를 눈여겨 볼 만 하다.
또 청약예·부금 가입자들의 경우는 화성동탄신도시와 용인지역, 강남권 저밀도지구 등이 판교의 대안 투자처로 관심을 끌 것으로 보인다.
◇수도권 그린벨트 해제 국민임대단지 잇따라 분양
정부가 수도권 일대에 추진중인 국민임대단지는 20만~30만평 가량의 소형 택지지구로 주거환경이 쾌적한 게 장점이다. 또한 대부분 서울에서 승용차로 1시간 이내에 도달할 수 있는 요지에 자리잡고 있다.
특히 연내 대한주택공사가 공급할 예정인 의왕 청계, 성남 도촌, 부천 여월, 하남 풍산 등은 주거쾌적성과 서울 접근성을 두루 갖춘 곳으로 판교 못지않은 인기를 끌 전망이다.
관심을 끄는 국민임대단지중 공공분양은 ▲고양 행신2지구 968가구(11월) ▲성남 도촌 1041가구(10월) ▲부천 여월 1099가구(9월) ▲남양주 가운 1042(6월) ▲의정부 녹양 712가구(9월) ▲안산 신길 1,448(12월) ▲군포 부곡 854가구(7월) 등 모두 7곳에서 7164가구가 예정돼 있다.
또 ▲하남 풍산 2117가구(12월) ▲의왕 청계 993가구(11월) ▲군포 부곡 1456가구(7월) 등 3곳에서는 국민임대 4566가구가 쏟아진다.
이밖에 국민임대단지는 아니지만 서울 접근성이 높은 ▲고양 일산2지구(공공임대 1000가구) ▲안양 임곡(공공분양 236가구, 공공임대 256가구) ▲용인 구성(공공분양 988가구) ▲용인 보라(공공분양 762가구) 등도 청약저축 가입자들이 눈여겨 볼 만 하다.
◇동탄신도시·파주운정지구 등도 판교대적 분양출사표
수도권 2기 신도시로 개발중인 화성 동탄신도시 3차(2단계) 분양물량도 관심을 끈다.
화성시 태안읍 반월리·능리·병점리 일대 273만여평 규모로 개발되는 화성동탄지구는 시범단지 분양을 시작으로 1단계지역, 2단계지역 등 2008년까지 개발이 완료될 예정이다.
오는 2008년 개통예정인 분당선 영통역을 연결하는 버스전용도로가 신설되고 경부고속도로 및 기흥인터체인지 진입이 수월하다. 각종 생활편의시설이 들어서는 것은 물론, 24.3%로 녹지율로 분당, 일산보다 주거환경도 쾌적한 편이다.
이르면 내달 분양이 이뤄진 2단계 물량으로는 총 7개 업체에서 8개 단지 5981가구가 공급된다. 이 가운데 일반분양물량 3064가구, 임대물량 2917가구로 일반 수요자에게 공급되는 분양아파트가 전체물량의 51%에 불과하다. 이는 지난해 분양된 시범단지와 1단계가 5000가구 이상 물량을 공급한 것과 비교해 극히 적은 규모다.
평형별로는 25.7평이하의 중소평형이 80%로 공급물량(임대포함) 대부분을 차지한다. 분양물량 가운데 채권입찰제 적용을 피한 대형평형의 경우 앞으로 나올 채권입찰제 적용 아파트보다는 상대적으로 분양가가 다소 저렴할 것으로 예상된다.
이밖에 경기도 파주시 교하면 일원에 274만여평 규모로 조성되는 운정지구도 하반기부터 1만4600여가구의 아파트가 단계적으로 일반분양된다. 서울도심과 25km에 위치해 서울~고양~파주를 연결하는 서북부 핵심 축으로 주변농지와 녹지를 최대한 보전한 자연친화적 환경도시로 개발될 예정이다.
복선전철 경의선 운정역 및 국도1호선(통일로), 자유로, 국지도 56호선 등 교통망이 잘 갖춰져 있어 도심과 인근 도시로의 접근성이 양호하다.
◇판교인접 용인일대·강남저밀도 일반분양 등 대안투자처로 관심
판교와 가까운 용인 일대에도 아파트 분양이 잇따를 예정이다. 용인은 판교신도시의 후광과 수원 이의동 행정타운 직접적인 수혜가 기대되는 지역으로 큰 관심을 끌고 있다.
오는 2008년 영덕~양재고속화도로 개통과 분당선 연장(2008년 개통예정), 신분당선 연장(2014년 개통예정), 용인 경전철(2008년 개통예정) 등 교통여건도 개선된다.
올 상반기 동문건설은 용인시 동천리에 47평형 222가구, LG건설은 성복지구에 1~4단지 33평~61평형 1900가구, 2~3단지 1568가구를 묶어 총 3468가구를 각각 분양할 계획이다.
강남권 저밀도 재건축아파트 일반분양 물량도 올 상반기 집중 공급된다.
송파구 잠실시영(6884가구), 잠실주공 2단지(5563가구), 잠실주공 1단지(5678가구), 삼성동 AID영동차관(2070가구), 강남구 도곡주공 2차(768가구) 등의 대단지에서 청약통장 가입자를 대상으로 일반분양 물량이 쏟아진다. 강남권 저밀도지구의 서울에서 이미 검증된 최고급 주거지라는 게 장점이다.
- (판교의 꿈)③나의 당첨 확률은 얼마?
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시는 서울 강남을 대체할 유일한 지역으로 오랜 전부터 거론돼 왔다. 여기에 새로 지어지는 신도시라는 이점 때문에 당첨 후 만만치않은 시세차익을 거둘 것이란 이야기가 공공연하게 거론돼 왔다.
`당첨=로또`라는 수식어 따라 붙을 정도로 청약 경쟁률이 사상 최고라는 말도 심심찮게 나오고 있는 실정이다. 그렇다면 판교신도시의 청약경쟁률과 시세차익은 어느 정도일까?
◇청약경쟁률은 어느 정도인가?
10일 국민은행에 따르면 판교 일반분양 아파트에 청약할 수 있는 수도권 예, 부금 1순위는 지난해 11월말 현재 ▲전용 25.7평 이하는 132만명 ▲25.7평 초과는 98만명 수준이다.
이 중 성남지역 내 전용면적 25.7평 이하는 7만6000명, 그리고 25.7평 초과는 12만5000명 정도다.
이를 근거로 우선 전용면적 25.7평 이하의 경쟁률을 추산해보자. 성남지역에 우선 공급되는 물량은 2670가구다. 이 중 40세·10년 무주택자 우선공급은 1068가구, 그리고 35세 이상·5년 무주택자가 930가구, 나머지는 1순위 668가구다.
성남 지역 내 1순위 통장 가입자(7만6000명) 중 우선공급대상자 지정 시점인 2001년 12월 26일 이전 가입자(5만명 추산) 중 20%가 40세 이상, 10년 무주택자(1만명), 그리고 20%가 35세 이상, 5년 무주택자(1만명), 그리고 나머지가 일반 1순위(3만명)라고 정리해보자.
이 경우 40세 이상·10년 무주택 소유자 1만명이 1098가구에 대한 당첨 경쟁을 펼치는 만큼 경쟁률은 10대 1 정도다. 반면 35세 이상, 5년 무주택자의 경우 40세 이상, 10년 무주택자에서 탈락한 9000명이 포함돼, 경쟁률은 더 높다.
즉 930가구에 대해 35세 이상·5년 무주택자 1만 명과 40세 이상, 10년 무주택 탈락자 9000명이 더해져 추산 경쟁률은 20대 1을 다소 밑돈다. 물론 성남 1순위자의 경우 앞선 탈락자들이 대거 몰리면서 추산 경쟁률은 70대 1로 치솟는다.
수도권 경쟁률은 이보다 더 치열하다. 수도권 1순위에게 돌아가는 6230가구 중 40세·10년 이상 무주택세대주는 2495가구, 35세·5년 이상 무주택세대주는 2180여 가구, 그리고 나머지 1560여가구는 일반 1순위자가 각각 신청할 수 있다.
1순위 청약통장 소유자 132만명 중 40세 이상, 10년 무주택자가 20만명이라고 가정할 때 경쟁률은 80.1대 1 정도다. 이어 35세 이상, 5년 이상 무주택자(40만명 추산)의 경우 20만명 중 탈락자 18만명을 더해 총 58만명이 2180가구에 대한 당첨 경쟁률을 펼쳐야 한다.
이 경우 당첨 경쟁률은 266대 1을 상회한다. 일반 1순위자의 경우 앞선 탈락자와 나머지 인원까지 더해져, 경쟁률은 840대 1을 웃돌 가능성이 크다.
전용 25.7평 초과분 역시 만만치 않은 경쟁률이 예상되지만 25.7평 보다는 낮다.
실시계획 상으론 채권입찰제가 적용되는 전용면적 25.7평 초과 아파트는 대략 7460여 가구다. 이 가운데 성남 거주자에게 공급되는 지역우선 물량은 공급가구수의 30%인 2240가구다. 수도권 거주자에게는 나머지 70%인 5225가구가 배정된다.
현재 성남 1순위(12만5000명)이 2240가구에 대한 당첨 경쟁을 한다고 가정하면 경쟁률은 대략 55대 1 정도다. 반면 수도권 거주자(98만명)는 성남 1순위 탈락자(12만 2000여명)와 함께 5225가구에 대한 청약 경쟁을 벌이기 때문에 경쟁률은 210대 1이라는 계산이 나온다.
다만 이 같은 경쟁률 추정치는 성남지역 우선 공급, 40세이상, 10년 무주택자 등에 대한 정확한 인원수가 확정되지 않았기에 어디까지나 산술적 추정치에 불과하다.
◇판교 25.7평 이하, 당첨 후 1억원 시세차익 추정
판교신도시가 각광을 받는 데는 뛰어난 입지와 함께 전용면적 25.7평 이하 주택은 분양가 상한제를 통해 공급된다는 데 있다.
반면 전용면적 25.7평 이상 아파트는 건설업체가 매입상한이 없는 완전경쟁 입찰 방식으로 택지를 분양 받기 때문에 최초 분양가가 크게 올라갈 전망이다.
우선 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 건축비 상한가격에 택지비를 합산한 금액을 더해 분양가격이 결정된다. 이 경우 판교신도시 내 아파트 건축비는 대략 평당 330만~350만원 내외로 추정되고 있다.
또 판교 공동주택지 공급가격은 화성동탄신도시가 평당 440만~480만원선에 분양된 점에 비춰볼 때 건축비와 땅값을 합치면 대략 평당 770만~830만원 선이 된다. 여기에 건설업체 이윤(10%)과 추가비용(10%) 등을 감안하면 분양가는 대략 840만~910만원선이 될 것으로 추산된다.
32평형으로 환산할 경우 분양가는 2억6680만~2억9120만원 선이다. 현재 판교신도시와 인접한 분당신도시 정자동 일대 30평형대 평균 매매가격은 평당 1200만~1300만원선인 점을 고려하면 당첨 이후 최고 1억원 이상 시세차익이 가능할 것으로 추정되고 있다.
물론 판교신도시 내 25.7평 이하 아파트는 입주 후 2년6개월 동안 팔 수 없기 때문에 이에 따른 시세차익 폭은 다소 유동적이란 게 업계의 분석이다.
반면 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트는 당장의 시세차익은 다소 힘들다는 게 중론이다. 이는 현재 예상되는 최초 분양가(평당 1400만~1500만원)와 주변 분당신도시 매매가와의 차이가 크지 않기 때문이다. 실제 현재 분당신도시의 40평형대의 경우 평당 매매가격이 1200만~1300만원 선에 불과한 상태다.
따라서 판교신도시에서 분양되는 25.7평 이상 아파트의 경우 아무리 새 아파트라고 해도 분양가가 평당 1300만원이 넘으면 당장 큰 시세차익을 기대하긴 어려울 것으로 보인다.
다만 판교에 분양되는 중대형 아파트는 강남을 겨냥한 아파트인 만큼 입주 후 강남권 시세에 근접한 가능성이 크다는 게 전문가들의 예상이다.
우리은행 PB사업단 안명숙 부동산재테크 팀장은 “중대형 평형 이상에서는 당장 시세차익을 기대할 순 없겠지만 속성상 분당보다는 강남권에 가까운 만큼 입주 후 시간이 지날수록 시세차익을 볼 가능성이 있다”고 말했다.
- (판교의 꿈)②높아진 문턱, 넘는 법
- [edaily 윤진섭기자] 판교 신도시 분양이 가시권에 들어왔다. 최근 실시 계획이 통과된데 이어 택지공급을 앞두고 있어 청약통장 가입자마다 `판교의 꿈`이 무르익고 있다.
그러나 판교 신도시로 가는 길은 험난하기 짝이 없다. 40세 이상, 10년 이상 무주택 우선순위 공급과 재당첨 금지, 5년 동안 아파트 매도 금지 등 당첨 조건이 강화됐기 때문이다.
이에 따라 판교 신도시에 청약을 고려하고 있는 사람들이라면 청약 통장과 과거 당첨 경력, 그에 따른 물량 등을 꼼꼼히 살펴보는 게 필수가 됐다. 판교신도시에 적용되는 각종 규제와 조건별 일반분양물량 등을 살펴본다.
◇까다로워진 판교 신도시 입성
최근 알려진 판교신도시 실시계획안에 따르면 판교에 들어설 아파트는 총 2만7036가구 정도다. 나머지 2664가구는 단독주택이 들어선다.
아파트 분양은 잠정적으로 오는 6월에 실시되고, 입주는 2007년12월로 예정돼 있다. 물론 건교부와 환경부가 개발밀도(15%) 하향 여부를 놓고 벌이는 협의 결과에 따라 공급물량은 1000~2000가구 안팎 달라질 수 있다.
판교신도시는 ▲ 전용면적 25.7평 이하는 분양가 상한제가 적용되고 ▲ 전용면적 25.7평 초과는 택지채권입찰제도에 따라 공급된다.
분양가 상한제는 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해 건축비 상한가격에 택지비를 합산해서 분양가를 일정 수준에 묶는 제도다. 이 경우 업계에선 판교신도시 분양가격을 평당 850만~900만원 내외로 추정하고 있다.
반면 채권 입찰제는 전용면적 25.7평 초과 주택에 적용되는데, 이는 채권을 가장 많이 산 업체에 택지를 주는 것이다. 이 경우 평당 1400만~1600만원 선이 될 것으로 추정하고 있다.
청약을 준비 중인 수요자들이 관심을 기울일 부분은 바뀐 청약제도다. 판교에서는 전용면적 25.7평 이하 주택엔 우선 공급 제도가 적용된다. 우선 40세 이상·10년 이상 무주택 세대주의 경우 전체 공급 물량의 40%가 배정된다. 이어 35%는 35세가 넘은 5년 이상 무주택 세대주에게 돌아간다.
일반 청약 1순위의 경우 남은 물량을 놓고 치열한 경쟁을 벌어야 한다. 게다가 과거 10년간 청약 1~3순위에서 당첨된 사람은 분양가 상한제가 적용되는 주택에 청약 1순위 자격이 제외된다.
물론 건교부가 이 제도에 대한 의견을 취합, 그 기간을 줄이는 안을 검토하고 있지만, 설령 제도가 완화된다고 해도 일반 1순위의 청약 당첨 가능성은 희박하다는 게 업계의 중론이다.
이뿐만 아니라 판교는 20만평 이상 대형 택지개발지구인 관계로 지난 2001년 12월 26일 이전에 성남에 거주하는 청약통장 가입자에게 전체 공급물량의 30%가 우선 공급된다.
청약뿐만 아니라 당첨 후에도 규제가 따른다. 당첨 후 10년간은 다른 아파트에 1순위로 청약할 수 없다. 분양 계약 후 5년간은 팔수도 없다.
◇조건 별 청약 물량 알고 전략 세워야
청약 자격이 강화된 상황에서 수요자들의 관심은 과연 어느 정도의 물량이 조건에 맞춰 일반분양으로 나올 것인가에 집중되고 있다.
현재 실시계획 승인에 따르면 판교 신도시에 공급되는 아파트 2만7036가구 중 청약 예, 부금 가입자 1순위 가입자들이 신청할 수 있는 일반분양물량은 대략 1만6375가구로 추정되고 있다. 물론 이는 환경부와 협의에 따라 가구 수는 1000~2000가구 정도 줄어들 수 있다.
여하튼 이 가운데 분양가 상한제가 적용되는 중소형 아파트는 대략 8900여 가구다. 이중 20만평 이상 택지개발지구의 경우 지역 우선 공급해야 한다는 점을 고려할 때 성남지역 거주자에게 우선 공급되는 물량은 대략 2670가구로 추산되고 있다. 이를 제외한 나머지 6230가구는 수도권 거주자에게 배정된다.
다음으로 무주택우선 공급물량을 따져보자. 올 3월부터 25.7평 이하 일반분양물량의 40%는 40세 이상, 10년 무주택자에게 30%가 우선 공급된다. 결국 성남지역에 우선 공급되는 2670여 가구 중 40%에 해당되는 1068여 가구가 성남 우선 거주자 중 40세 이상 10년 무주택자 몫이다.
또 30%가 35세 이상, 5년 무주택자에게 우선 배정되는 데 이를 계산하면 대략 930여 가구가 배정된다. 그리고 성남 1순위 통장 가입자에게 나머지 물량인 668가구가 돌아간다.
수도권 1순위에게 돌아가는 6230가구 중 40세·10년 이상 무주택세대주는 2495가구, 35세, 5년 이상 무주택세대주는 2180여 가구, 그리고 나머지 1560여 가구는 일반 1순위자가 각각 신청할 수 있다.
이중 성남에 거주하는 40세·10년 이상 무주택자는 당첨이 안 될 경우 매번 청약이 가능해 총 6회 통장을 사용할 수 있고, 성남 35세, 5년 무주택자는 총 5회 청약에 도전할 수 있다.
실시계획 상으론 채권입찰제가 적용되는 전용면적 25.7평 초과 아파트는 대략 7460여 가구다. 이 가운데 성남 거주자에게 공급되는 지역우선 물량은 공급가구수의 30%인 2240가구다.
수도권 거주자에게는 나머지 70%인 5225가구가 배정된다. 이들 물량 전체를 놓고 일반 1순위자들이 청약경쟁을 벌이게 된다.
- 무주택자, `미니판교`를 노려라
- [edaily 윤진섭기자] 주공아파트를 분양받거나 임대로 입주하려는 무주택자라면 대한주택공사의 공급 계획을 살펴볼 필요가 있다.
특히 내년 2005년에 공급되는 주공아파트는 `미니 판교신도시`라고 해도 과언이 아닐 정도로 주거쾌적성, 서울 접근성이 좋다.
28일 대한주택공사에 따르면 내년에 전국 74개 지구에서 총 5만5413가구의 아파트가 분양 또는 임대로 공급된다. 국민임대주택이 총 3만79554가구, 공공분양주택 1만5730가구, 공공임대 아파트가 1728가구다.
이 가운데 수요가 많은 서울, 수도권지역에서는 총 3만4515가구가 공급되며, 지방에선 2만 898가구가 나온다.
양해근 부동산뱅크 팀장은 "판교신도시 내 공공분양 물량은 800가구에 불과할 것으로 예측돼, 청약 경쟁률이 치열할 것"이라며 "납입횟수가 낮은 수요자라면 `미니 판교신도시`라고 해도 손색이 없는 지역에 청약저축 통장을 사용하는 것도 고려해볼 부분"이라고 말했다.
◇고양행신·의왕청계 등 입지 뛰어난 곳에서 공공분양·국민임대 등 선보여
내년에 선보이는 공공분양 아파트는 판교신도시 800가구(하반기) 뿐만 아니라 ▲고양행신 968가구(11월) ▲성남도촌 1041가구(10월) ▲화성봉담 880가구(9월) ▲용인보라 762가구(5월)등이 있다.
또 ▲남양주가운 1042가구(6월) ▲의정부녹양 712가구(9월) ▲안산신길 1448가구(12월) ▲군포부곡 854가구(7월) 등 수도권에서 1만1797가구가 예정돼 있다.
5년 뒤 분양 전환되는 공공임대는 고양일산2(B1)에서 1000가구가 9월에 분양되며, 안양임곡 256가구는 6월경에 선보인다. 그리고 지방에선 ▲광주전남임동 269가구(3월) ▲상주복룡 203가구(6월)에 분양될 예정이다.
이밖에 30년 장기 임대인 국민임대는 하반기에 판교 2253가구를 비롯해 ▲파주교하 2블록 1119가구(3월) ▲고양 일산2 782가구(6월) ▲고양풍동 1019가구(9월)등이 선보일 예정이다.
또 ▲하남풍산 2117가구(12월) ▲의왕청계 993가구(11월) ▲군포부곡 1456가구(7월) 등 입지가 뛰어난 곳에서도 국민임대가 나온다.
고양행신 2지구는 11월에 968가구가 공공분양으로 선보인다. 자유로와 일산신도시로 연결되는 지방도 310호가 지나가며 복선화가 예정돼 있는 경의선 강매역이 인접해 있다.
화정·행신지구와 인접해 기반 시설이 잘 갖춰져 있다는 평가다. 행신2지구는 행신동과 도내동에 걸쳐 총 22만7000평 규모로 조성되며 분양아파트 2073가구, 임대아파트 2880가구가 건립될 예정이다.
고양일산2지구는 내년 9월 5년 공공임대 1000가구를 시작으로, 6월 국민임대 782가구, 그리고 11월과 12월에 각각 1378가구와 583가구가 분양된다. 이 지역은 녹지율이 23.2%이며, 오는 2008년까지 복선 전철화 예정인 경의선 풍산역 이용이 가능하다. 서울 구파발로 연결돼 있는 지방도 310호선이 인접해 있다.
하남 풍산지구에서는 12월에 국민임대 4개블록 2117가구가 나온다. 풍산지구는 하남시청에서 서쪽에 위치해있으며, 지구 동쪽에 검단산, 북쪽에 한강과 미사리 조정경기장 등이 있다.
올림픽대로와 천호대로, 서울외곽순환고속도로(상일 나들목) 등이 가까이 있어 쉽게 이용할 수 있다. 하남시 지역이 그동안 대부분 개발제한구역으로 묶여 있어 아파트 공급이 거의 이루어지지 않은 데다, 강동·송파 등 강남권과 맞닿아 있어 선호도가 높을 것으로 예상된다.
성남도촌지구에선 10월에 공공분양 1041가구가 나온다. 녹지율이 34%이며 국도 3호선과 분당~수서간 도시고속화도로와 가까워 강남 진출입이 편리하다.
또 성남 중원구 도촌동과 갈현동 일대에 걸쳐 있어 분당신도시 기반시설을 그대로 이용할 수 있다는 게 장점이다. 지구 규모는 24만 2000평으로 분양아파트 2120가구, 임대아파트 2920가구 등 모두 5040가구가 들어설 예정이다.
의왕 청계지구도 그린벨트 해제지역으로 내년 11월에 국민임대 993가구가 공급된다. 청계지구는 서울외곡순환도로(의왕IC), 과천~의왕간 고속도로 및 수도권 전철4호선(인덕원역)이 인접해 있어 교통여건이 우수하며, 인근에 백운호수가 위치하는 등 자연경관이 양호한 곳으로 꼽힌다.
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◇공공분양 청약저축 24회 이상 납입 1순위, 입주자격 사전에 따져봐야
주공아파트는 주택 유형별로 차이가 있다. 이런 이유로 청약대기자라면 미리 자신의 조건을 살펴봐야 한다. 공공분양 아파트는 무주택가구주로 청약저축에 가입해 매월 불입액 24회 이상 납입하면 1순위, 6회 이상 납입하면 2순위 자격이 주어진다.
이는 5년 뒤 분양이 되는 공공임대아파트도 마찬가지다. 국민임대주택은 규모에 따라 신청자격이 달라진다. 전용면적 15~18평은 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하(올해 205만7420원, 내년 기준은 2005년 초 확정 예정)인 무주택 가구주로서 청약저축 가입자에게 우선권이 있다.
이에 반해 전용면적 15평 미만 규모는 청약저축 가입과 관계없이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하(올해는 146만9590원)인 무주택 가구주에게 신청자격이 주어진다.
이 경우 주택 공급지역 시·군 거주자가 1순위, 사업주체가 정하는 인접 시·군 거주자가 2순위, 1·2순위 이외의 가구주가 3순위가 된다. 또 동일 순위에서 경쟁이 생겼을 때는 장애인 가구 및 65살 이상 노부모를 1년 이상 부양한 가구주에게 가산점을 준다.
- 다시 짜는 판교청약전략
- [edaily 윤진섭기자] 29일 건설교통부가 발표한 주택법 하위 법령은 판교신도시의 과열을 겨냥한 판교 투기방지대책이나 다름없다.
이번 법안의 특징은 무주택 우선 순위자들의 청약자격과 재당첨, 전매금지 기간을 대폭 강화한 것. 이에 따라 판교를 기다리는 청약통장 통장 활용의 전략 수정이 불가피해졌다.
특히 당첨 사실을 판정하는 기간이 과거 5년에서 10년으로 확대된 만큼 이에 따른 시장 판도 변화가 불가피하다는 게 업계의 시각이다. 내집마련정보사가 제시하는 분양가 상한제에 따른 판교 청약전략을 살펴본다.
이번 건교부의 개정 주택법의 핵심은 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해 40세 이상 10년 무주택자에게 공급물량의 40%를 우선 공급한다는 것이다. 또 35%는 35세가 넘은 5년 이상 무주택 가구주에게 배정한다. 오랫동안 집이 없는 청약통장 가입자에게 당첨기회를 더 주는 것이다.
또 하나 포인트는 재당첨 금지기간이 강화된다는 점이다. 판교의 경우 앞으로 10년간은 수도권 과열지구에서 분양하는 아파트에 1순위 청약을 할 수 없다. 뿐만 아니라 과거 10년 동안 당첨 사실이 있을 경우 판교 신도시에선 1순위 청약이 불가능하다.
이 같은 상황에서 기본 청약 전략은 다음과 같다.
우선 전용면적 25.7평 이하는 무주택 1순위자들의 청약의 장이 될 것으로 보이므로, 장기 무주택실수요자들은 이번 기회를 놓쳐선 안된다.
반면 무주택 1순위자가 아니라면 예치금을 늘려 102㎡(30.8평)이하, 102㎡(30.8평)초과~135㎡(40.8평)이하, 135㎡(40.8평)초과 청약예금으로 평형을 변경하는 것이 당첨확률을 높이는 방법이다.
◇무주택우선 1순위 세대주
무주택실수요자들은 과거 투기과열지구와 달리 세대주의 나이와 무주택기간에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 이는 분양가 상한제 주택을 현행 투기과열지구에서와 같이 75%를 무주택자에게 우선 청약할 기회를 주되, 전체의 40%는 40세 이상으로 10년 이상 무주택세대주에게 최우선으로 청약 기회를 부여하기 때문이다.
실례로 성남 우선 공급 대상자로 40세 이상의 10년 이상 무주택 세대주에게는 총 6번의 판교 당첨 기회가 주어진다. 물론 서울 및 수도권 지역 내 40세 이상의 10년 이상 무주택 세대주의 경우 청약 기회가 3번이다.
그러나 이 경우 반드시 살펴봐야 할 것이 당첨 경력이다. 만약 세대원 중 당첨 사실이 있는 자녀 또는 부모, 형제가 있다면, 무주택 우선 공급 자격은 없어진다. 이 경우 세대분리를 시켜, 청약자격을 부활시키는 게 중요하다.
그리고 무주택세대주면서 전용면적 102㎡ 초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다면 청약예금을 최초모집공고일전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하는 것도 고려해 봄직하다. 이 경우 바로 85㎡ 이하에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 무주택우선순위 혜택을 볼 수도 있다.
재당첨금지기간이 1~2년 남아있는 8~9년차 무주택세대주는, 무조건 예치금 증액을 통한 평형 변경을 꾀하는 것보다는 1~2년 모자란 기간을 채워 2006~2008년 공급될 물량을 노려보는 것도 방법이다.
그밖에 위 조건에 해당되는 지방거주 무주택세대주들도, 최초 모집공고일전일까지만 수도권으로 주소를 옮기면 청약이 가능하므로 이에 대한 전략을 짤 필요가 있다.
◇일반 1순위
당첨 경력 기간이 5년에서 10년으로 늘어난 만큼 이에 따른 수요자들의 불만이 클 전망이다. 일단 10년 내 당첨 경력이 있다면 1순위 자격을 활용할 수 없기 때문에 이 경우 채권 입찰제 아파트인 중, 대형 평형으로 전환하는 것이 유리하다.
다만, 지금 평형을 늘려 큰 평형으로 변경하는 경우 1년이 지난 후에 변경한 평형의 청약이 가능해지므로, 내년 시범단지는 청약은 사실상 힘들다.
그러나 2008년까지 공급물량이 대기해 있기 때문에 장기적인 안목에선 변경하는 것이 좋다.
다만 평형변경은 2년에 한번만 변경이 가능하므로 평형 변경시 신중히 해야 한다. 또 공공택지에 대한 개발이익 환수를 위해 25.7평 초과 주택용지는 채권매입의 상한이 없는 완전경쟁입찰방식으로 공급되므로, 분양가 부담이 크다는 사실도 명심해야한다.
◇2~3순위 수요자
판교 청약 자격이 갖춰지지 않았거나, 당첨 확률이 낮은 통장 가입자들은 막연히 판교를 꿈꾸기보다는 현실적인 대안을 마련해야 한다.
2~3순위자들은 판교에 꾸준히 청약해보면서, 차선책으로 후광효과가 기대되는 판교인근의 신봉·동천·성복지구의 아파트를 선점하는 것도 좋다.
서울 동시분양에서 공급되는 역세권 대단지, 수도권 택지지구, 그린벨트 해제지역에서 공급되는 주공아파트 등은 여전히 관심을 가져야 할 청약 지역이다.
- (대체)`3중 규제` 묶인 판교, 투자전략 바꿀까
- [edaily 윤진섭기자]29일 15시 21분에 출고된 `3중 규제 묶인 판교, 투자전략 바꿀까 기사와 관련, 건설교통부는 `종전 무주택자 우선 공급이 만 35세에서 30세로 낮춰졌다`는 부분에 오류가 있다고 밝혔습니다, 이에 따라 아래 기사로 대체합니다. 출고된 기사는 수정했습니다.
판교신도시 등 택지지구의 중소형 아파트 분양 시장에 `트리플 규제`파도가 몰아칠 전망이다. 이에 따라 수요자들의 혼란은 물론, 청약 전략 수정이 불가피해졌다는 게 업계의 중론이다.
29일 건설교통부는 판교 신도시를 비롯해 공공택지에 공급되고 분양가 상한제의 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 주택법 하위법안을 발표했다.
내년 3월부터 시행될 이 법안에 따르면 전체 공급 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급하되, 이중 40세 이상의 10년 이상 무주택자에게 40%를 우선 공급토록 했다.
또 수도권 과밀억제권역과 성장관리지역에선 아파트 당첨 후 최장 5년 동안 아파트를 팔 수 없도록 했다. 내년 6월에 공급될 판교시범단지 내 25.7평의 경우 건설기간(최소 2년6개월)과 등기후 2년6개월이 지난 후에야 아파트를 팔 수 있게 되는 셈이다.
재당첨 금지 조항도 추가 신설됐다. 종전 5년내 당첨된 사람의 경우 1순위 청약을 제한하던 것을 수도권 과밀억제권역의 경우 10년으로 확대했다.
◇25.7평이하 5년이상 장기자금 마련 불가피, 40세 이상 장기무주택자 수혜
건교부가 공급제도를 바꿈에 따라 청약 판도 변화가 불가피할 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
김혜연 부동산 114 부장은 "이번 하위법안이 확정됨에 따라 40세 이상의 10년 이상 무주택자는 전체 공급 물량의 40%에 대해 우선 청약 기회를 얻었을 뿐만 아니라 3차례의 청약을 할 수 있어 최대 수혜 대상자로 부상하게 됐다"고 말했다.
또 세 가지 규제가 모두 시행됨에 따라 판교 청약을 기다리는 무주택자나 일반 청약 수요자들에게는 악재라는 게 중론이다.
이는 가뜩이나 당첨 확률이 낮은 터에 입주 후 2년 동안 거래를 할 수 없다는 점, 그리고 10년동안 1순위 통장을 유망 지역에 사용할 수 없다는 것은 그만큼 판교에 대한 실질적인 매력을 떨어뜨린다는 게 이 같은 분석의 배경이다.
특히 입주 후에도 2년6개월간 매매를 할 수 없도록 한 조치는 청약자들에게는 최대 악재로 작용할 전망이다.
안명숙 스피드뱅크 부동산연구소장은 “이번 조치에 따라 분양 후 2년6개월~3년과 입주 후 매매제한 기간 2년여를 합쳐 5년 남짓 아파트를 매각해 현금화 할 수 없게 됐다”고 말했다.
안 소장은 “중도금 잔금 등을 내고 5년간 버틸 수 있는 등 자금계획도 잘 짜야 한다”며 “집값이 오를 거라는 기대감에 무턱대고 분양 받았다가 자금사정으로 쩔쩔맬 수 있는 만큼 판교 청약과 관련한 막연한 대응은 제고해야 할 것”이라고 덧붙였다.
◇사실상 "0순위 통장부여", 판교외 분양 시장 위축 불가피
실수요 측면에선 이번 건교부의 조치가 일면 타당한 구석이 있지만, 전체 시장을 바라봐야 할 건교부가 시장 위축을 가중시켰다는 곱지 않은 시각도 만만치 않다.
곽창석 부동산퍼스트 이사는 "40세 이상 무주택자에게 우선 공급을 준 것은 사실상 당첨 0순위 통장을 부여한 셈”이라고 규정하고 "결국 이들이 타 지역에 대한 청약을 보류하고, 판교만을 고집할 가능성이 커 김포, 파주 등 다른 신도시를 포함한 전체 분양 시장을 더욱 어렵게 할 것"이라고 말했다.
또 곽 이사는 “결과적으로 0순위 통장은 막대한 전매 차익을 거둘 수 있기 때문에 이들을 중심으로 한 통장 불법 거래 투기를 조장할 가능성도 배제할 수 없다”고 통장 불법 거래에 대한 우려도 표시했다.
◇자금·통장에 따른 상황별 청약 전략 다시 짜야
여하튼 판교신도시의 청약 제도가 바뀜에 따라 이에 따른 청약 전략 수정이 불가피할 전망이다. 우선 판교신도시 등 공공택지에 입주해 장기 거주할 경우라면 이 같은 규제에 대해 민감할 필요는 없다. 또 40세 이상, 10년 무주택자라면 당첨확률이 늘어난 만큼 자금만 해결된다면 적극 청약해 볼 필요가 있다.
문제는 판교 청약 후 5~6년 안에 자산 변동이 예상되는 청약자들이다. 이 경우는 청약통장 금액에 따라 미리 청약 전략을 짚어보는 게 좋다.
우선 청약통장 보유자 중 전용면적 25.7평 초과 아파트에 청약할 수 있는 통장, 즉 청약예금을 보유한 경우 통장을 그대로 끌고 가는 것이 낫다. 이 평형대의 경우 당첨 확률을 떠나 언제라도 분양 받은 후 되팔 수 있기 때문이다.
물론 이 경우도 초기 분양 자금에 대한 전략 마련은 필수다. 전용면적 25.7평의 경우 채권입찰제가 도입돼, 분양가격이 타 지역 보다 높을 수 있기 때문이다.
업계에선 판교신도시 내 25.7평의 경우 평당 분양가격이 1300만~1400만원을 형성할 것으로 내다보고 있지만, 일부에선 이 보다 더 오를 가능성도 배제할 수 없다는 의견도 있다.
둘째 일반 청약 1순위 통장 보유자들 중 25.7평 이하 청약을 염두에 둔 경우다. 우선 성남 우선 공급대상자 중 1순위 통장 보유자는 규제에 상관없이 적극 청약이 기본이다. 그러나 서울이나 다른 경기지역 청약자들은 지금부터 자금대별, 분양물량에 따른 차별 전략을 짜야 한다.
서울 및 수도권 1순위 대상자들은 무주택자가 2단계(40세 우선공급, 35세 우선공급)로 차별화 된 만큼 청약경쟁률이 더욱 치열해졌다는 점은 감수해야 한다. 그러나 판교에서 장기 거주할 수 있는 경우라면 상황이 바뀌었다고 해도 조기에 청약 포기를 선언하는 것은 너무 앞서가는 행보라는 게 전문가들의 의견이다.
양해근 부동산뱅크 실장은 “판교 신도시의 청약 경쟁률이 치열할 것은 이미 예고된 사항”이라며 “판교 수혜권역으로 성복, 상현 내 아파트 청약이 대안으로 거론할 수 있지만 이는 판교 청약을 하고 난 뒤 결정해도 늦지 않는 부분”이라고 말했다.
한 마디로 판교 당첨이 어렵다고 해서 주변 지역에 청약통장을 쓰는 것은 신중할 필요가 있고, 설령 주변 지역에 청약을 하더라도 입지나 교통, 단지 규모 등에 따라 순차적으로 나서라는 이야기다.
반면 적은 돈을 갖고 입주 후에 투자금을 회수할 목적으로 판교 청약을 기다렸다면 재고할 필요가 있다. 이 경우 아예 성복이나 상현지구 등 주변 지역을 우선 공략하는 게 나을 수 있다.