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- 삼성전자 동탄공장, `6년 이상 분할납부안` 가닥
- [edaily 윤진섭기자] 삼성전자(005930)와 한국토지공사가 매각협상을 벌여온 경기도 동탄 반도체 공장부지(16만7000평)에 대해 감사원이 가격을 깎아주지 않는 대신 부지대금에 대해 6년8개월 이상 장기간에 분할 납부토록 하는 권고안을 양측에 제시하는 것을 검토 중이다.
또 매각 대금에 대한 분할 납부시 이자는 무이자 방식, 선납을 통한 이자할인, 그리고 이자율 하향조정안 등 3개안 등이 거론된 상태고, 이중 선납을 전제로 한 이자할인 방안이 유력한 것으로 점쳐지고 있다.
14일 감사원은 이같은 내용의 동탄 반도체 부지 매각권고안을 정리, 이르면 다음주중 매각주체인 토지공사와 삼성전자와의 협상을 통해 최종안을 도출하기로 했다.
감사원 관계자는 "삼성에 대해 땅값을 낮춰줄 경우 특혜 시비가 불거질 우려가 있어, 가격인하는 권고안에서 배제했다"라고 말했다.
그는 이어 "매각 대금을 장기 분할납부하는 안을 비롯해 쟁점 사항인 이자에 대해선 무이자 방식, 선납을 통한 이자할인 등 다양한 안을 정리, 다음 주중 양사 협의를 통해 최종 결정할 것"이라고 덧붙였다.
장기 분할 납부 기간과 관련해선 현행 한국토지공사법 41조2항에 따라 조성공사 이전 시기를 포함, 최장 6년8개월 분할 납부안이 유력한 상태이며, 양측 협상을 통해 기간을 연장하는 것도 검토중이다.
그러나 쟁점 사항인 이자납부와 관련해선 삼성전자의 경우 무이자납부를 요구하고 있는 반면 한국토지공사와 건설교통부는 한국토지공사법을 들어 난색을 표명, 협상 과정에서 공방이 예상된다.
한국토지공사 관계자는 "현행법상 토지매각 대금을 분할 납부할 경우 연 6%의 이자를 내도록 돼 있는데, 이 이자를 할인해주거나 무이자로 해줄 경우 택지 비용에 전가될 소지가 커 받아들일 수 없는 문제"라고 밝혔다.
건교부 실무 관계자 역시 "무이자 또는 이자할인은 법 자체를 바꾸는 사항으로, 감사원이 이 같은 권고안을 낼 경우 내부적으로 받아들이기는 힘들 것"이라고 설명했다.
그러나 삼성전자는 무이자를 통한 매각 대금 장기 분할납부는 검토할 수 있으나 나머지 안에 대해선 현재로선 받아들이기 힘들다는 입장이다.
삼성전자 관계자는 "유이자로 분할 납부할 경우 토지가격 인하 효과가 없어, 수긍하기는 힘들다"라며 "무이자 납부의 경우 대략 500억원정도의 인하 효과가 있기 때문에 이에 대해선 검토할 수 있다"라고 밝혔다.
이처럼 양측의 입장이 첨예하게 대립되는 상황이어서 절충안으로 거론되는 게 선납을 통한 이자할인방안.
이에 대해 정부 관계자는 "결국 양측의 입장을 절충하는 선에서 선납을 통한 이자할인을 검토할 수 있을 것"이라고 말했다.
그는 또 "이 경우 토지기반 공사 완공 시점인 2006년 10월까지는 이자를 받지 않고, 계약일로부터 토지 가능시기까지 선납한 금액에 대해 연 4.5% 이자를 깎아주면서 그 시점 이후 할부 잔액에 대해 연 6%의 이자를 받는 안"이라며 "200억원 정도의 토지 할인 효과가 있을 것”이라고 말했다.
그러나 이 안에 대해서도 삼성전자측은 "선납 할인이 절충안으로 검토할 수 있지만 중요한 것은 어느 정도 땅값 할인 효과가 있는가 여부"라며 “무이자 수준(400~500억원)이 되지 않을 경우엔 최고 경영자가 결단을 내릴 문제"라며 구체적인 언급을 피했다.
그동안 삼성전자는 현재 경기도 기흥(1∼9라인)과 화성 반월리(10∼13라인) 반도체 공장에 이어 인접한 동탄지구에 16∼21라인을 건설키로 하고, 토지공사와 토지 매입협상을 벌여왔다. 하지만 토지가격(평당 222만5000원)이 비싸다며 가격 인하를 요구해왔다.
그러나 한국토지공사는 분양가를 한푼도 인하할 수 없다는 입장을 분명히 매각을 둘러싼 대립 현상을 빚어왔다.
이 과정에선 삼성전자측은 이같은 사안은 지난해 10월 27일 감사원에 토지분양가격을 조정해 달라는 민원을 제기했고, 감사원은 이 사안을 특별감사국에 이관, 토공 측으로부터 분양원가 결정 과정과 동탄신도시 조성 계획 등에 대한 일체 서류를 전달받아 수차례 조사를 벌어왔다.
- `제2시티파크`, 용산남측 재개발 지분가격 `폭등`
- [edaily 윤진섭기자] `제2의 시티파크`로 불리는 용산 공원 남측 도시환경정비사업(사진) 분양을 앞두고 재개발 지분 매도호가가 큰 폭으로 오르고, 관련 문의가 폭주하는 등 가격이 들썩거리고 있다.
이 같은 현상은 이 지역의 입지가 뛰어날 뿐만 조합원 대상 동·호수 추첨이 다가오면서 큰 손 투자자들이 투자 적기로 인식하고 있기 때문. 뿐만 아니라 조합원 매물은 거래가 자유롭다는 점도 투자자들을 불러 모으고 있는 이유 중 하나다.
그러나 최근 투자자가 몰리면서 이 지역의 지분 매도호가가 크게 올라 투자금액이 커지고, `물딱지`가 될 가능성이 큰 구분 분할 등기(속칭 쪼갠 지분) 거래도 공공연하게 이뤄지고 있어 투자자들의 세심하고, 신중한 투자가 요구된다.
◇용산남측구역, 조합원 동·호수 추첨 앞두고 한달새 평당 200만~300만원 올라
25일 용산 현지중개업소에 따르면 오는 3월 분양을 앞두고 있는 용산공원 남측도시환경정비사업지역(이하 용산 남측구역) 내 10평형 재개발 지분값이 최근 한달새 평당 200만~400만원 정도 오르는 등 급등세를 보이고 있다.
이에 따라 이들 지분값은 평당 3800만~4000만원선을 보이고 있다. 또 20평미만 지분은 평당 3400만~3500만원, 30평형도 평당 3200만~3300만원으로 최근 한달동안 평당 200만원 내외로 가격이 올랐다.
이 같은 가격 급등의 배경은 용산 남측구역의 뛰어난 입지를 꼽을 수 있다. 용산남측구역은 총 1만5027평의 부지를 도심 재개발하는 사업으로 용산공원과 한강을 동시에 조망할 수 있어 오래전부터 용산시티파크와 견줄만한 단지로 `제2의 시티파크`로 꼽혀왔다.
현대건설(000720)과 삼성물산(000830) 건설부분이 공동 시공하는 이 사업은 `파크타워`로 단지명이 잠정 결정된 상태로, 건립 가구수는 아파트 30평∼98평형 888가구와 오피스텔 51평∼93평형 126실 등 총 1014가구가 들어설 예정이다.
오는 3월 일반분양을 앞두고 조합원 동·호수 추첨 등 관리처분이 임박했다는 점도 큰 손 투자자들이 몰리고 있는 이유 중 하나다.
이는 현재는 10평형 지분 가격에 대한 매도 하한가와 상한가 차이가 200만원에 불과하지만, 동·호수가 확정된 이후엔 로열층은 가격이 큰 폭으로 상승하기 때문에 비교적 가격이 저렴할 때 지분 매입에 나서고 있는 셈.
여기에 일반분양의 경우 청약통장 사용과 함께 입주시점까지 거래가 불가능해 최소 6억원(30평형 이파트 기준)이상의 자금이 3년 이상 묶이지만, 조합원 지분은 통장이 필요하지 않을뿐더러 언제라도 전매가 가능해 투자자들이 지분 매입을 선호하는 배경이다.
◇가격 급등, 지분 쪼개기 성행 투자 주의보
가격이 큰 폭으로 오르면서 조합원 분양가를 감안할 때 투자가치가 반감될 것이라는 우려의 목소리도 나오고 있다.
현지 중개업소 관계자는 "10평형을 매입해 47평형대에 입주할 경우 매입자금 4억원에 추가부담금만 4억 5000만원이 더 들어가 총 투자액은 8억 5000만원을 호가하는 셈"이라며 "이는 인근 시티파크 아파트의 동일 평형 시세를 웃도는 것으로 실입주가 아닌 시세차익 목적의 투자는 바람직하지 않다"고 조언했다.
구분분할등기(속칭 지분 쪼개기)된 지분 거래도 투자자들이 주의할 대목이다. 오는 3월 분양을 앞두고 있는 용산남측 지분은 서울시가 지분 쪼개기에 대한 규제를 강화한 2003년 12월 30일 이전에 이뤄진 것으로 규제에서 다소 비켜나 있는 상태.
그러나 이들 지분 중 일부는 2003년 12월 30일 이후에 분할돼 오피스텔만 분양 받을 수 있는 지분도 존재하는 실정이다.
아울러 단독주택에 비해 규제가 덜한 상가건물 지분의 경우 평가액이 너무 낮을 경우 현금 청산이 돼 물딱지가 될 가능성이 커 이에 대한 주의가 요구된다.
용산 타워공인 관계자는 "구분 분할 된 5~8평짜리 초소형 단독, 상가 지분은 지분 평가액이 낮아 관리처분과 조합원 청산 과정에서 전용면적 18평 이하 오피스텔이나 현금 보상 될 가능성이 크다"며 "이 경우 억대의 투자 손실의 가능성이 크므로, 이에 대한 주의를 기울여야 한다"고 조언했다.
지분쪼개기란 조합원이 재개발 사업으로 분양하는 아파트를 더 많이 분양받기 위해 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 것을 말한다.
예컨대 다가구주택 1채에 3가구가 살고 있어도 재개발 시 아파트는 1가구가 분양되지만 이를 다세대주택으로 전환하면 지분이 나뉘어져 아파트를 3가구까지 분양받을 수 있다.
아울러 투자자 입장에선 이들 구분분할등기 지분을 소액으로 매입해 아파트를 분양 받을 수 있어 매입 대상으로 선호돼 왔다.
그러나 이 같은 지분 쪼개기는 조합원의 난립과 이에 따른 사업추진의 걸림돌 작용 등의 지적이 일면서 서울시는 지난 2003년 12월 30일을 기준으로 조합원 자격에 대한 규제를 강화 한 바 있다.
한편 용산남측구역의 영향을 받아 인근 용산 2지역 내 국제빌딩 주변 특별계획구역(이하 용산 2지역) 재개발구역도 가격강세를 보이고 있다. 현재 20평형 단독주택 기준으로 평당 2500만~3000만원을 호가하고 있다.
상가건물은 이보다 가격이 더 높게 형성돼, 20~30평형의 경우 평당 4000만원이상으로 매입하기 위해선 8억~12억원의 큰 돈이 들어가는 상태다.
이 지역은 지난 2001년 7월에 확정된 용산지구단위계획에 따라 총 13개 블록으로 나뉘어져 있으며 7,8,9,11,12구역 등 5개 블록(가칭 B구역)을 묶어 도시환경정비사업을 우선 추진 중인 것으로 파악됐다.
또 삼성물산 건설부문, 포스코건설, 대림산업(000210)이 컨소시엄을 구성, 시공권 확보를 위한 물밑 움직임이 활발하고, LG건설(006360)도 지역 내 타 지역에 대한 사업 참여 여부를 검토 중인 것으로 알려지고 있다.
- 중형임대주택, 유주택자도 우선 분양받는다
- [edaily 이진철기자] 앞으로 전용면적 25.7평(85㎡)을 초과하는 중형임대주택의 경우 분양전환당시 입주자가 주택을 소유한 경우에도 우선분양을 받을 수 있게 된다.
또 부도임대사업장이 조기 정상화될 수 있도록 부도임대 아파트에 거주하고 있는 입주자들의 우선 분양자격이 인정되는 한편, 현재 3년인 매입임대주택의 의무임대기간도 5년으로 연장되게 된다.
건설교통부는 이같은 내용을 담은 ´임대주택법 시행령·시행규칙´ 개정안을 마련해 입법예고했다고 20일 밝혔다. 개정안은 앞으로 의견수렴 절차와 법제처 및 규제개혁위원회 심사, 국무회의를 거쳐 공포와 동시에 시행된다.
개정안에 따르면 임대주택 건설 활성화를 위해 85㎡를 초과하는 중형임대주택의 경우 소형임대주택과 달리 주택을 소유한 자도 입주가 가능한 점을 고려, 분양전환당시 주택을 소유한 경우에도 해당 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있도록 자격이 완화된다.
또한, 앞으로는 공공부문이 건설하는 경우에도 85㎡를 초과하는 임대주택은 분양전환가격 및 임대료 산정을 자율적으로 정할 수 있게 된다. 현재 민간이 건설하는 전용면적 18평(60㎡)을 초과하는 임대주택은 분양전환가격 및 임대료를 자율적으로 설정할 수 있는 반면, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 임대주택은 규모와 상관없이 제한해 왔다.
아울러 민간부문이 주로 건설해 5년 또는 10년이후 분양전환하는 임대주택의 경우 특별수선충당금 적립요율이 입주자가 자체결정하는 분양주택에 비해 과도한 점을 감안, 현행 월 건축비의 1만분의 1.5에서 1만분의 1로 인하된다. 다만, 공공부문이 공급·관리하는 영구임대주택, 국민임대주택의 특별수선충당금 적립요율은 현행 유지키로 했다.
이밖에도 건설근로자 퇴직공제부금, 가스보일러 공동연도 설치비, 하도급대금 지급보증수수료 등 그동안 법령·조례·지침 등의 개정으로 주택건설에 추가로 소요되는 비용을 임대보증금 및 분양전환가격 산정의 기준이 되는 건축비에 가산할 수 있도록 했다.
개정안은 부도임대사업장이 경매절차를 밟지 않고 조기에 분양전환돼 임차인의 손실이 최소화될 수 있도록 부도임대 아파트에 현재 거주하고 있는 입주자이면 우선 분양자격을 인정토록 했다.
또 주택기금 이외의 제3채권자와의 원활한 합의도출을 위해 임차인의 동의가 있는 경우에는 분양전환가격을 5% 범위내에서 증액할 수 있도록 했다.
개정안은 매매 등에 의해 소유권을 취득해 임대하는 매입임대주택의 경우 임대의무기간을 3년에서 5년으로 강화했다. 이는 분양전환자격, 임대조건 등에 규제가 없고 임대의무기간도 짧아 조세회피를 위한 수단으로 악용될 우려가 있다는 지적에 따른 것이라고 건교부는 설명했다.
임대주택의 임차권을 프리미엄을 받고 불법적으로 전대하는 투기목적의 임차권 양도를 차단하기 위해 투기과열지구내에서 퇴거하는 경우에는 임대주택에 6개월이상 거주한 임차인에 한해 임차권 양도가 허용된다.
건교부 관계자는 "이번 개정안이 시행되면 중형임대주택 건설촉진과 기존 부도임대사업장의 조기정상화에 도움이 될 것"이라고 기대했다.
- 신행정수도 `행정중심도시` 유력
- [edaily 정태선기자] 신행정수도 대안으로 논의되고 있는 3가지안 가운데 `행정중심도시`가 가장 유력한 것으로 전해지고 있다.
신행정수도후속 위원회가 마련한 신행정수도 후속대책 3개 대안중 `행정특별시`의 경우 위헌 가능성을 배제할 수 없고 `교육과학도시`는 실질적 이전 효과가 부족하다는 분석이다. 따라서 `행정중심도시`쪽으로 가닥을 잡아가고 있다.
신행정수도후속대책위원회는 5일 국회 신행정수도 위헌결정 후속대책 및 지역균형발전 특별위원회"에 이같은 내용을 담은 `신행정수도 후속대안 검토` 보고서를 보고했다.
`행정중심도시`가 채택될 경우 청와대와 통일부, 외교부, 국방부 등 외교안보 관련부처를 제외한 15부 4처 3청 등 57개 기관이 이전대상이며, 인구분산효과는 32만6000명에 이를 것으로 분석되고 있다.
신행정수도후속대책과 별도로 병행해서 추진되고 있는 각 지방에 공공기관을 이전하는 방안도 윤곽을 드러냈다.
국가균형발전위원회에 밝힌 `국가균형발전정책 추진현황`에 따르면 수도권에 있는 190여개의 공공기관이 지방으로 옮겨가고 수도권과 대전ㆍ충남을 제외한 광역시ㆍ도별로 1개씩 총 11개의 혁신도시가 건설될 전망이다.
추진현황에 따르면 공공기관 이전 대상지역은 수도권과 대전을 제외한 12개 광역시·도이며 지역전략산업과 공공기관의 기능적 특성 연계 여부, 지역발전정도 등을 종합적으로 고려해 결정된다.
◇농업·문화·관광 등 10∼20개 기능군 검토
국가균형발전위원회는 공공기관 이전과 관련, 현재 농업, 문화, 관광, 정보통신 등 10~20개 가량의 기능군을 검토하고 있다.
시도별 전략산업과 연관성을 최우선으로 고려한다는 원칙을 갖고 신행정수도 대안이 확정되는 대로 구체적인 이전기관의 수와 대상 기관을 결정할 예정이다.
개별이전기관은 집단이전기관의 시도별 불균형을 조정할 수 있도록 배치하며, 공공기관 지방 이전이 완료되면 각 시도별로 평균 10여개 기관(종사자 2000~3000명)이 배치될 것으로 보인다.
정부는 이전기관에 대해서는 이전 적지의 용도 변경, 이전에 따른 재원 및 세제 지원 등 지원책을 마련해 놓고 있으며 사택이나 기숙사 건립지원, 아파트 우선 분양, 특목고 및 자립형 사립고 설치 등 직원 복지 문제도 지원할 방침이다.
공공기관 지방이전과 함께 지역거점 마련을 위한 혁신도시 건설은 수도권과 대전ㆍ충남을 제외한 광역시ㆍ도에 1개씩을 원칙으로 하되, 기간 교통망과의 접근성이 우수하고 균형발전효과가 크며, 기존 도시 및 산업단지, 대학 등과 연계성을 강화할 수 있는 곳으로 정해진다.
◇재개발·신시가지·신도시형 혁신도시 건설
혁신도시는 지역에 따라 도심 인근에 입지하는 `재개발`방식(5만~10만평), 도시 내부 또는 외곽 녹지, 나대지, 그린벨트 조정가능지역 등에 입지하는 `신시가지`방식(30만~50만평), 기존 도시와 공간적으로 분리돼 기능적 독립성을 갖는 `신도시형`(50만~100만평)으로 건설된다.
위원회는 공공기관 이전과 혁신도시 건설을 최대한 빨리 완료한다는 방침으로 올 상반기 중 이전기관 및 시도별 배치방안을 발표하는 데 이어 발표 4개월 후부터는 혁신도시 입지선정을 추진키로 했다.
오는 2007년 이전 기관 신사옥 착공 및 혁신도시 부지 조성에 들어가 2012년이면 공공기관 이전과 혁신도시 건설을 마무리짓는다는 계획이다.
- 부동산 관련 `4대 개정안`, 국회통과 관심 집중
- [edaily 윤진섭기자] 국회가 파행 16일만에 정상화된다. 여야는 지난 21일 당 지도부 4인 회담을 열고 새해 예산안과 상정된 각종 법안을 임시국회 회기 마지막 날인 30일 본회의에서 처리키로 했다
이에 따라 국회 통과가 불투명했던 각종 민생 법안이 연내 통과가 가능할 것으로 점쳐지고 있다. 특히 현재 국회에 상정된 건설, 세제 관련 법안은 국회 통과가 이뤄질 경우 당장 1월부터 시행이 가능한 내용이 많아 관심이 높아지고 있다.
◇개발이익환수제 담긴 도시 및 주거환경정비법..의무비율 축소 여부 관심
국회 건설교통부 위원회에 심의 상정된 법안 중 최대 관심은 도시 및 주거환경정비법의 통과 여부다. 이 법안은 임대아파트 의무공급을 골자로 한 재건축 개발이익환수제 내용이 담겨져 있다.
이 법안은 22일 오전 건교위에 상정될 예정이다. 이 법안이 건교위에 상정돼 통과되면 임시국회 본회의를 거쳐 내년 4월부터 시행될 가능성이 높다.
당초 이 개정안은 지난 정기국회에서 처리되지 못하면서 법률 시행이 2~3개월 가량 늦어질 것이라는 관측이 나돌았었다.
개정안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 했다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수한다.
그러나 한나라당이 임대아파트 의무건립에 대해 반대 의견이 팽배해, 건립의무비율이 축소될 가능성도 배제할 수 없다.
◇실거래 시, 군, 구 신고 등 부동산 중개업법..임시국회 통과 어려울 듯
부동산중개업법 개정안도 초미의 관심사다. 지난 17일 건교위 소속 열린우리당 의원들은 이 법안을 상정했지만, 심의 여부에 대해선 한나라당이 등원 한 후 청문회를 거친 후 결정키로 해 법안 통과가 미지수다.
열린우리당 건교위 간사인 이호웅 의원측 관계자는 "중개업법 개정안은 이해 당사자가 많고 부동산 시장에 미치는 영향이 크기 때문에 여야가 합의해서 처리키로 했다"며 "야당이 국회에 들어와야 구체적인 처리 일정이 정해질 것"이라고 밝혔다.
이에 따라 개정안은 내년 임시국회(2월경)까지 충분한 논의가 진행된 뒤 법안 통과 여부가 결정될 가능성이 높아졌다. 이 경우 공포 후 6개월로 되어 있는 시행시기도 당초 7월에서 내년 9월경으로 늦춰질 가능성이 높다.
이 부동산중개업법 개정안은 실거래가격을 확보하기 위해 중개업자가 거래계약내용을 시·군·구청에 반드시 통보하도록 하는 내용이 골자다.
한편 개정안은 `떴다방` 운영을 원천적으로 금지하고, 무등록 중개 및 자격증 대여 등의 불법행위 단속권을 중개업협회에 부여하는 내용 등을 담고 있다.
◇내년 1월 1일부터 등록세율 인하..국회 통과될 경우 31일 공포 가능
지방세법 개정안도 이번 임시국회를 통과하지 못할 경우 상당한 혼란이 예고되는 법안이다. 행정자치부는 내년 1월부터 부동산 등록세율을 현행 3%에서 1.5~2%로 낮추겠다고 발표했다.
그러나 국회에서 법안(지방세법 개정안)처리가 지연되면서 통과 여부가 불투명하다는 의견이 제기된 바 있다.
현재 국회 행자위에선 이 법안을 심의해 법사위로 넘길 예정이다. 법사위에서 통과될 경우 본회의를 거친 뒤 국무회의에서 법 공포와 관보 게재를 할 계획이다.
행정자치부 관계자는 “시간이 촉박한 것은 사실이지만 30일 법안이 본회의를 통과할 경우 31일에 법 공포와 관보 게재를 동시에 해 내년 1월 시행을 맞출 계획”이라고 밝혔다.
법안이 통과되면 1월1일부터 아파트를 취득, 등록할 때 세율이 바뀐다. 우선 취득세율은 변동이 없다.
다만 등록세율은 신규 분양 아파트의 경우 1%p 인하됨에 따라 4.6%의 취·등록세를 낸다. 기존아파트는 인하폭이 더 커 현행 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%p 인하된다.
하지만 기존 주택의 경우 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 국세청 기준시가를 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 대부분 지역에서 실제로는 거래세가 늘어날 가능성이 크다.
◇지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률.. 통과될 경우 내년 4월30일 시행
`지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 개정안`도 종합부동산세 도입과 맞물려 있어 관심을 갖고 지켜볼 법안이다. 이 법안은 열린우리당 김동철 의원 발의로 건교위에 계류중으로 이번 임시국회에서 처리 여부가 결정된다.
건교부는 내년 초 표준주택에 대한 가격을 공시하기 위해 조사 작업을 벌이고 있다.
주택가격이 공시되는 주택은 국세청 기준시가가 고시되지 않고 있는 단독주택(다가구 포함) 450만가구와 다세대주택 등 공동주택 226만가구 등 총 676만가구이다.
이 가운데 단독주택은 정부가 표준주택(13만5000가구) 가격을 공시하고, 이를 기준으로 지방자치단체가 개별 단독주택 가격을 산정, 4월 30일 고시한다. 다세대주택 등 공동주택은 한국감정원이 내년 4월 30일 일괄 고시한다.
공시가격은 보유세의 과표로 활용되는 것은 물론이고 취득ㆍ등록세의 과표로도 활용된다. 또 실거래가 신고제도가 의무화되면 실거래가 신고여부를 파악하는 기초자료로도 사용된다.
이 밖에 ▲화물유통촉진법 ▲개발제한구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법 ▲대중교통육성법 ▲교통약자의이동편의증진법 등이 상정돼 있다.
- (부동산레이다)2005년도 어디에 투자할 것인가?
- [양은열] 2004년을 돌이켜 보면 부동산이 이토록 요동을 치고 격동하며 정부의 부동산 정책이 누구 때문에 이처럼 오락가락하는가라는 책임도 없는 한해였음을 단적으로 느낀 한해였다. 특히 정부의 정책마저 신뢰를 잃어 그 무엇도 누구도 믿지 못하는 시대가 도래한 것이다.
지난해 10,29 대책이후로 2004년 정부는 강력한 부동산 정책을 도입하여 거품을 가라앉히고 투기를 억제하였지만 그 결과 부동산 시장은 폭등에서 냉각으로 돌아서 버려 더 이상의 거래도 이루어지지 않는 동맥경화 환자를 만들어 버린 것이다. 또한 행정수도 이전 위헌에 따른 후유증은 충청도 토지시장을 공항상태로 만들어 버렸다.
이러한 가운데 정작 보호 받아야할 서민들의 부동산은 재산세의 인상으로 내년에는 보통 3-5배정도 세금이 올라갈 전망이다.
특히 지난 4월 본격적으로 도입된 주택거래신고제는 주택가격을 주도해 나가던 강남권을 포함하여 수도권전반적인 거래시장을 잠재웠다. 그 영향은 지방으로 이어져 지방부동산은 아사상태가 되었다.
그렇다면 2005년 부동산 시장은 어떻게 변화될 것인가? 먼저 정책부터 파악해 보기로 하자.
첫째, 부동산 거래세 인하다.
1월1일부터 아파트를 취,등록할 때 기존의 5.8%에서 신규분양아파트는 4.6%로 줄어들고 기존 아파트는 4.0%로 1.8%가 줄어든다. 그러나 기존에는 시가의 20-30%정도밖에 없는 시가표준액에 따라 취,등록을 하였으나 현재는 시가의 70-90% 수준으로 올라가기 때문에 이미 거래세를 많이 내고 있는 강남의 주민들보다는 강남권일부를 제외한 지역에서 거래세에 자유롭지 못하다.
둘째, 1가구 3주책 소유자에게 양도세 중과다.
오락가락의 대명사 정책이다. 이런 정책까지 대통령의 재가를 받아야 한다는 사실에 안타깝기 그지없다.1가구 3주택이상인자가 주택을 제일 먼저 팔면 양도차익에 대한 일반 9%-36%의 일반 세율보다 높은 60%세율로 세금을 낸다. 일반 서민 주택에 상당한 심리적 압박을 주는 제도다.
셋째, 원가 연동제와 채권입찰제 도입이다.
공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간업체가 공공택지에 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계.감리비, 부대비용등 원가를 공개한다. 그러나 거꾸로 전용면적 25.7평 이상의 경우 채권입찰제를 도입하여 분양가가 상승하여 상당 한 가격 차이를 누릴 것으로 보인다.
넷째, 종합부동산세 과세대상 확정이다.
종합부동산세등 부동산 보유세로서 6월에 실시하면 상당주택시장이 타격을 입고 있다.
다섯째, 재건축 개발이익환수제 실시다.
재건축 아파트를 겨냥한 정책으로 상당기간 논란이 될 것으로 보인다. 재건축 개발이익 환수제를 도입하여 재건축아파트에 임대주택을 의무화 한 법시행 이전 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 지어야 하고, 사업승인을 받았지만 분양승인을 신청하지 않은 재건축 단지는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 아파트를 임대로 지어야 한다.
여섯째, 부동산 실거래가 신고 의무화다.
부동산 중개업법 개정안이 7월에 실시 예정이다. 전국의 모든 부동산 거래를 실거래가격으로 통일하는 것으로 되었다.
그렇다면 어떤 종목에 어디에 투자할 것인가?
2005년 부동산 투자포인트를 지적하면 다음과 같다.
첫째, 아파트시장이다.
지역적 평형별 차별화가 더욱 심하게 나타날 것이다. 아파트시장은 대형과 신규아파트를 중심으로 꾸준히 오를 것으로 보인다. 그러나 서민아파트나 소형아파트는 2005년에도 상당기간 어려움을 처 할 것이다. 전반적으로 급등락 없이 보합 또는 하향 안정세로 갈 것이다. 그러나 2006년에 가서는 상황은 확 바뀐다는 사실을 기억하기 바란다.
둘째, 토지시장이다.
2004년도보다는 상당 위축될 것으로 보인다. 행정특별시를 만들어 충청도 땅을 수용하겠다고 하나 연기 공주지역 2,160만평이나 되는 토지를 무슨 용도로 개발할 수 있겠는가? 따라서 경제회복과 경기의 흐름에 따라 영향을 받는 토지는 둔화되겠지만 개발호재에 따라 토지는 춤을 출 것으로 보인다. 토지는 고수들만의 리그전임을 암송하자.
셋째, 재건축시장이다. 재건축 시장은 상당기간 답보로 갈 것이다. 재건축을 위한 규제를 풀기 시작할 때 쯤에 가서나 투자여유자금을 가지고 중장기투자를 해야 있지 않을까 한다.
넷째, 주상복합 및 오피스텔시장이다.
분양권 전매 제한과 건축규제 영향을 받아 하향 안정세가 유지 될 것이며 오피스텔의 경우 공급과잉으로 하락세를 면치 못할 것이다. 그러나 대형평형 주상복합과 대형평형주거용 오피스텔은 상당기간 강세를 유지할 것이다.
다섯째, 상가의 경우는 경기회복여부가 관건이다.
소비가 살아나지 않을 경우 상가시장은 타격을 받을 수 있겠으나 대형쇼핑몰은 공급과잉과 투자심리 위축으로 어려움이 예상된다. 그러나 상가는 미래를 투자하는 것이다. 목좋은 지역의 1층 상가등은 투자대비 효과를 계산하여 투자가치가 있을 것으로 판단한다.
여섯째, 신규아파트시장은 상당기간 미분양이 속출할 것이다. 서울의 강남권을 중심으로 분양하는 신규 아파트는 강세를 유지하겠지만 지방이나 수도권까지 영향을 끼치지를 못할 것이다.
그렇다면 어떤 방법으로 투자에 임해야 할까?
하나, 정부정책과 금리변화를 주시하고 저평가된 상품에 눈을 돌려야 한다.
둘, 향후 부동산 투자는 단기 시세차익보다는 중장기적인 관점에서 접근하여야 할 것이다.
셋, 실수요자인 경우 자금계획에 다른 타이밍 선택이 매우 중요하다.
넷, 금리의 움직임을 주시하자.
다섯, 여윳돈이 아닌 대출로 투자에 나서는 것은 자제해야 한다. 자기투자비율은 최소 70%를 유지하여야 한다.
여섯, 상품선택뿐 아니라 투자규모를 본인의 연간 수입과 연계하여 투자하여야 한다.
일곱, 정책의 직접적인 영향을 받는 상품을 멀리하고 개발호재가 있는 곳을 찾아야 한다.
여덟째, 주 5일 근무제 실시로 전원형아파트, 펜션, 고급빌라, 전원주택등도 웰빙 바람에 따라 서서히 관심을 가져두어야 한다.
- 산은자산운용, 만기 다양화한 부동산펀드 `첫선`
- [edaily 이정훈기자] 산은자산운용은 네 건의 아파트개발사업프로젝트에 대한 대출채권을 조합하여 만기가 서로 다른 8개의 특별자산간접투자기구로 구조화한 `산은플러스특별자산투자신탁`을 오는 20일경 설정할 계획이라고 14일 발표했다.
그동안 업계에서는 단일 부동산개발사업을 기초로 단일 만기를 지닌 단위형 부동산펀드들이 주종을 이루었으며 복수의 부동산개발사업에 대한 대출채권을 조합하여 최단 3개월부터 최장 26개월까지 만기를 갖는 8개의 펀드를 특별자산펀드의 형태로 출시한 것은 산은자산운용이 업계 최초이다.
이 상품은 국내 최상위 도급업체인 대우건설과 현대건설이 시공하는 천안쌍용동대우아파트, 목포남악대우아파트, 아산배방대우아파트 및 부산민락동현대아파트 등 네건의 아파트개발사업에 PF방식으로 대출한 총 960억원 규모의 대출채권(금전채권)을 은행에 신탁하고 교부 받은 8개의 수익권을 매입하는 형식으로 투자한다.
산은자산운용 관계자는 "이번에 출시되는 산은플러스특별자산투자신탁제1차-1호 내지8호가 투자하는 아파트개발사업들은 네 사업장 모두 이미 분양이 시작되었고, 아파트 분양대금을 원리금 상환재원으로 하고 있다"고 설명했다.
이어 "예상총분양대금 대비 PF대출금 비중이 상대적으로 낮고(25% 미만), 대우건설의 채무인수 및 현대건설의 연대보증 등의 채권보전방안이 부여되어 있으며, 산업은행이 자산관리자로서 개발사업과 관련한 모든 수입과 지출을 관리 및 통제하는 등 안정성이 돋보이는 상품"이라고 설명했다.
또 펀드의 목표 수익률은 예상 투자기간이 3개월로 가장 짧은 1호 펀드의 경우 5.8%, 예상 투자기간이 12개월인 4호 펀드의 경우 6.5%, 예상 투자기간이 26개월로 가장 긴 8호 펀드의 경우 7.4% 등으로 투자기간에 비례해 목표 수익률이 높아지는 형태로 설계돼 투자자가 각자의 자금운용계획에 맞춰 다양한 투자기간과 수익률을 선택할 수 있다는 장점이 있다.
이 펀드는 기존의 부동산펀드와 유사하게 투자기간 중 중도환매가 불가능한 상품으로
만기에 원리금을 일시상환하거나 매1년 단위 결산 직후 이익금을 분배하되 원금은 펀드별 종료 시점에 지급하는 구조로서, 일정한 투자기간 동안 자금을 운용할 여유자금이 있는 투자자에게 적합한 상품이며, 환금성을 보강하기 위해 수익증권을 상장할 예정이다.
이 펀드는 개인 투자자와 일반 법인을 중심으로 지난 13일부터 17일까지 5일간 판매되며, 산업은행 전국 영업점에서 가입할 수 있다.
- 내년에 바뀌는 부동산 제도들..알아야 돈이 보인다
- [edaily 윤진섭기자] 내년에는 부동산 정책 및 세제가 많이 바뀐다. 이에 따라 주택소유자 뿐만 아니라 예비 수요자들도 신경쓰지 않으면 낭패를 보기 쉽다.
30일 관련업계에 따르면 내년 상반기에 바뀌는 부동산 관련 제도는 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제 등을 포함해 보유세 및 거래세 개편 등이 예고돼 있다.
또 신도시 사업인 판교신도시, 동탄신도시 등 실수요자들의 관심을 집중시키는 분양도 예정돼 있다. 반드시 살펴봐야 할 부동산 관련 제도 변경에 대해 살펴본다. <내년 월별 바뀌는 부동산제도☜클릭>
◇ 1월
▲부동산 거래세율 인하
1월1일부터 아파트를 취득, 등록할 때 세율이 바뀐다. 우선 취득세율은 변동이 없다.
다만 등록세율은 신규 분양 아파트의 경우 1%p 인하됨에 따라 4.6%의 취·등록세를 낸다. 기존아파트는 인하폭이 더 커 현행 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%p 인하된다.
하지만 기존 주택의 경우 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 국세청 기준시가를 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 대부분 지역에서 실제로는 거래세가 늘어날 가능성이 크다.
또 단독주택은 내년 4월말 이후부터는 아파트처럼 토지건물을 합산해 가격 고시한 금액을 기준으로 세금을 매기게 된다.
▲1가구 3주택자 이상 보유자 양도세 중과
1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔면 양도 차익에 대한 일반세율(9~36%)보다 훨씬 높은 60% 세율로 세금을 내야 한다. 또 장기보유 특별공제혜택(종전 250만원)도 받지 못한다.
현재 당, 정간 이 법안의 시행 시점을 두고 법률 개정 논의가 진행 중에 있어 1월1일보다는 시행이 다소 늦어질 가능성도 배제할 수 없다.
◇ 2월
▲ 원가 연동제·채권 입찰제
주택법이 12월에 개정되면 개정 절차를 걸쳐 2월부터 원가연동제, 채권 입찰제 시행이 가능할 것으로 점쳐진다.
원가 연동제는 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다.
또 25.7평 이하 아파트에서는 정부가 고시한 표준 건축비에 맞춰 분양가격이 책정되는 원가 연동제가 적용돼, 주변 시세보다 20~30% 저렴한 아파트가 공급된다.
반면 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해 채권을 가장 많이 매입한 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시될 예정이다. 이에 따라 전용면적 25.7평 초과 아파트는 현행 택지지구 내 동일 평형대 아파트보다 분양가격이 높아질 것으로 보인다.
이밖에 주택공급규칙개정방안으로 무주택우선공급비율 확대 (현행 75%에서 최대 85%), 청약제한 (재당첨 10년 이상 또는 평생 1회 제한), 전매제한(입주 후 일정기간 매매금지) 방안이 검토되고 있다.
◇ 4월
▲주택가격공시제 실시(30일)
토지와 마찬가지로 아파트와 연립, 다세대, 단독 등 전국 모든 주택의 집값이 낱낱이 공개된다. 단독주택은 기존 공시지가와 동일한 평가방식으로 13만5000개의 표준 주택을 선정, 평가한 후 지방자치단체 공무원들이 비준표를 적용해 450만호의 개별주택가격을 산정해 매년 4월30일 공시하게 된다.
단독주택에 대해서는 표본조사 방식을, 공동주택에 대해서는 전수조사 방식을 각각 도입하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용될 예정이다.
한편 건설교통부는 내년부터 공시지가를 현행 6월30일에서 5월31일로 앞당겨 공시해 당해 연도 공시지가를 나대지와 사업용 토지의 보유세 과표로 적용할 수 있도록 할 예정이다.
이번 조치에 따라 단독주택, 다세대, 다가구의 급격한 세 부담 증가와 공시된 가격에 대한 이의신청도 상당할 것으로 예측되고 있다.
▲상가, 오피스텔 후분양제 도입(22일)
3000㎡(909평) 이상의 상가나 오피스텔은 골조공사 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시, 군, 군청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 의무화된다.
다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)를 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다.
이 법안은 또 대형 건축물에 대해 분양신고 전까지 대지소유권 확보, 분양광고에는 반드시 건축허가 및 분양면적, 분양대금 납부방법 등을 밝히도록 했다.
▲리모델링 증축 제한
공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적 기준으로 30% 이내, 최대 9평으로 제한된다. 당초 20% 이내, 7.56평에서 다소 완화된 것이다.
단지 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 경우에는 건축 심의를 거쳐 증축규모 제한 대상에서 제외해 탄력적으로 운영이 가능토록 했다.
◇ 6월
▲ 판교신도시 시범단지 분양
청약자와 투자자들의 관심이 높은 성남 판교신도시 시범단지 아파트 분양이 6월말 실시될 예정이다. 284만평 규모의 판교신도시는 총 2만9700가구가 지어지며 공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구가 들어설 예정이다.
공동주택은 국민임대 포함 소형(18평 이하) 9500가구, 중소형(18~25.7평) 1만 100가구 중대형 (25.7평~40.8평) 5100가구, 대형(40.8평) 2274가구 등이다.
이중 전용면적 25.7평 이하 아파트는 원가 연동제가 적용돼, 평당 850만~900만원에 아파트가 공급될 것으로 점쳐지면, 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 다소 높은 것으로 예상된다.
또 청약 과열을 방지하기 위해 무주택자 우선공급 비율이 현행 75%에서 최대 85%까지 상향 조정될 것으로 보이며, 전매금지, 당첨 후 일정기간 청약금지 등이 검토 중이다.
▲종합부동산세 과세대상 확정
종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월1일 현재 보유자다. 따라서 집을 매도할 시에는 6월1일 이전, 반대로 집을 구입할 시에는 6월1일 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다. 또한 분양받은 주택의 입주도 6월1일 이후로 미루면 절세에 도움이 된다.
◇ 7월
▲재건축 개발이익환수제
재건축 임대아파트 공급 의무화를 골자로 한 재건축 개발이익환수제가 7월경에 실시될 전망이다. 이 제도가 실시될 경우 법 시행일 기준으로 분양 승인 신청 이전 단계 재건축 단지에 한해선 일정비율에 맞춰 임대아파트를 건립해야 한다.
단 재건축에 따른 용적률 상승폭이 적은 단지는 적용대상에서 제외된다. 우선 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 지어야 한다.
또 사업승인은 받았으나 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준 건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 했다.
당초 내년 2-3월에 실시할 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에서 빠져 예정보다 3-4개월 정도 늦춰질 가능성이 크다.
▲ 부동산 실거래가 신고 의무화
부동산투기를 방지하기 위해 이중계약서 작성금지, 떴다방 운영 금지 등을 골자로 한 부동산 중개업법 개정안이 7월 경에 실시될 예정이다. 이 법안 역시 7월 실시 예정으로 잡혀 있지만 정기국회 상정이 미뤄져 시행 시기는 변경될 가능성이 크다.
여하튼 개정중개업법은 현재 시가의 30~40% 수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래신고하던 것을 실거래 기준으로 바꾸도록 하고 있다. 이에 따라 전체 취, 등록세 등은 현재보다 2~3배 정도 늘어날 것으로 업계에선 점치고 있다.
- 상의 "모든 정책의 초점을 경기회복에 맞춰라"
- [edaily 김병수기자] 지역경제인들이 "지역경제 활성화를 위해 정부는 모든 정책의 초점을 경기회복에 맞춰 재정지출을 확대하고, 모든 경제관련법은 기업의 경쟁력을 높이는데 초점을 맞춰야한다"고 정부에 건의했다.
또 지방 영세 유통서비스업체에 대한 세제지원 확대, 지방 중소기업 대출금에 대한 만기연장이나 상환유예, 신용보증한도 증액 등을 공식 요청했다.
전국 각 지역 상공회의소 회장들로 구성된 대한상공회의소 부회장단은 26일 서울 롯데호텔에서 이같은 내용을 담은 `지방경제 회생을 위한 전국상의 공동건의`를 발표했다.
부회장단은 "지방경제가 죽어가고 있다"며 "그럼에도 정치권은 무리한 정쟁과 여론분열을 조장하고, 정부는 마땅한 대책을 내놓지 못하고 있다"고 질타했다. 부회장단은 "특히 지방경제의 주춧돌인 지방건설업, 유통·서비스업은 붕괴위기에 놓여 있다"며 "성매매특별법 시행이후 대다수 지방에 소재한 영세숙박업소의 16%인 2800여개 업소가 휴폐업한 상태이고 각종 위생파동이 겹쳤던 음식업은 음식점의 85%가 적자이거나 겨우 운영하고 있을 정도로 최악의 경영상황"이라고 지적했다. 또 "지방경제가 어렵다보니 금융기관이 대출 회수에 나서고 있어 올 3분기에 건설업, 숙박?음식업 등은 대출회수액이 신규대출을 상회하고 있다"고 우려했다.
부회장단은 "정치권은 정쟁을 즉각 중지하고 지방경제에 대한 관심을 높여 지방경제 살리기에 힘써야한다"며 "정부는 모든 정책의 초점을 경기회복에 맞추어 과감하게 재정지출을 확대하고, 모든 경제 관련법은 기업의 경쟁력을 높이는 데 초점이 모아져야한다"고 주장했다.
또 "투기과열지구 완전 해제, 분양원가 공개 논의 철회 등 부동산 규제 완화를 통해 민간 건설 수요를 늘리고, 시중 부동자금, 연기금 등 다양한 재원을 활용해 SOC와 같은 공공투자를 확대할 수 있도록 해야 한다"고 제안했다.
이와 함께 지방 영세 유통·서비스업체에 대한 세제 지원 등을 확대해야한다며 ▲ 재래시장 환경개선사업의 범위 확대 ▲ 상인 자부담비율(自負擔比率) 현실화 ▲ 영세 서비스업체들을 위해 일시적으로 법인소득세액 감면 또는 의제매입세액 공제율, 신용카드 매출세액 공제율 인상 등 조치를 촉구했다.
부회장단은 또 "지방 중소기업 대출금에 대해 만기연장이나 상환유예를 최대한 가능하게 해주고, 지역신용보증재단 등을 통해 보증한도와 공급액을 늘려주기 바란다"고 밝혔다.
