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- “내집 마련 적기는 연말부터 내년 2분기”
- [조선일보 제공] 전문가들은 집값이 연말까지 소폭 추가 하락한 뒤, 내년에도 약보합 수준에서 안정될 것으로 예상했다. 서울 강남(江南) 집값에 대해서는 아직까지 대세하락으로 보기 어렵다는 시각이 많았다.
향후 부동산 시장을 좌우할 최대 변수로는 ‘정부 정책’이 꼽혔으며, 내집마련 적기(適期)는 올 연말 전후와 내년 하반기로 다소 엇갈렸다.
조선일보가 부동산 전문가 10명을 대상으로 ‘추석 이후 부동산 시장 전망’에 대한 설문조사를 실시한 결과, 이같이 나타났다.
다음은 설문조사 주요 내용.
■ “집값 연말까지 소폭 하락할듯”
추석 이후 집값 전망에 대해서 응답자 대부분은 ‘단기-하락, 장기-약보합’을 점쳤다. 일단 연말까지는 집값이 소폭 추가 하락할 것이란 전망이 많았다.
‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “이달 말까지는 이사철 수요가 일부 살아나 ‘반짝’ 상승도 예상된다”면서 “추석이 지나면 연말까지 매수세가 줄고, 거래량 감소와 매매가 하락 양상이 나타날 것”이라고 말했다.
‘부동산114’ 김희선 전무는 “재건축과 소형, 수도권 외곽 주택은 하락 폭이 더욱 커질 가능성이 높다”고 내다봤다.
내년 이후에도 집값이 반등하기는 쉽지 않을 것이란 전망도 나왔다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “12월이 고비”라며 “정부 정책의 변화나 경기 회복 기미가 없다면 2~3년간에 걸쳐 하락형 약보합 국면이 연출될 수도 있다”고 말했다.
주택산업연구원 장성수 선임연구위원도 “거시경제 위축으로 구매력이 떨어졌고, 정부 규제도 지속될 전망”이라며 장기 약보합세에 무게를 실었다.
다만, 저금리와 풍부한 부동자금의 영향으로 중장기적인 상승도 점쳐졌다. 삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “부동자금이 많고 양질의 주거환경에 대한 선호현상이 심화되고 있는 만큼 점진적·국지적 상승이 예상된다”고 말했다.
강남 집값에 대해서는 아직까지 대세하락으로 보기는 어렵다는 견해가 대부분이었다.
세중코리아 김학권 사장은 “강남 집값은 30년에 걸쳐 학군 등 종합적 요인에 따라 형성됐기 때문에 쉽게 하락하지 않을 것”이라고 말했다.
건국대 조주현 교수는 “하락까지는 아니겠지만, 다른 지역보다 상대적으로 안정될 것”이라고 예상했다.
■ “정책·금리·경기회복이 변수”
향후 집값의 향배를 좌우할 변수로는 역시 정부 정책이 첫손에 꼽혔다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “규제 완화가 일부 이루어지지 않는다면 당분간 주택시장 침체는 불가피하다”고 분석했다.
신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “세제 강화는 부동산 정책에 대한 정부의 의지와 시장의 반응을 가장 잘 예측할 수 있는 지표가 될 것”이라고 말했다.
금리와 경기 회복 여부도 핵심적인 변수로 등장할 전망이다.
KTB자산운용 안홍빈 부동산투자팀장은 “지난 2~3년과 마찬가지로 집값은 금리에 큰 영향을 받을 것”이라고 관측했고, 박재룡 연구위원은 “경기 회복은 장기 침체냐, 회복가능성을 찾느냐를 좌우할 수 있다”고 말했다.
최근 논의 중인 화폐개혁과 주택공급 물량, 행정수도 이전, 유가(油價) 등도 변수로 지적됐다.
■ “내집 마련 내년 하반기쯤” 견해도
무주택자들의 최대 관심사인 내집마련 시기에 대해서는 전문가들마다 시각이 엇갈리고 있다. 올 연말~내년 2분기를 꼽은 응답자가 많았지만, 내년 하반기 이후가 낫다는 반론도 만만치 않다.
김희선 전무는 “인기 단지들은 낙폭이 크지 않을 것으로 보여 매물동향을 점검한 뒤 올 4분기 전후에 매수 타이밍을 잡는 게 낫다”고 말했다.
장성수 선임연구위원은 “자금이 준비됐다면 지금이라도 좋다”고 조언했다. 김학권 대표는 “지금은 급매물이 많은 시점”이라며 “원하는 지역, 원하는 아파트를 눈여겨보고 연말 이전에 구입하는 게 좋다”고 말했다.
반면, 안홍빈 팀장은 “서두를 필요는 없다”면서 “대규모 입주에 따른 가격하락이 시장에 반영되는 내년 중하반기쯤이 좋을 것 같다”고 말했다. 김현아 부연구위원도 “당분간 관망세를 유지하는 게 바람직해 보인다”며 내년 하반기 이후를 추천했다.
- 충청지역 땅 살때 조심
- [조선일보 제공] 지난 4월 초 대구에서 사업을 하는 김동길(48·가명)씨는 모 부동산업체로부터 전화를 받고, 충남 홍성 지역 땅 1000평을 20만원씩에 샀다가 계약금 2000만원만 날렸다. 도청 이전 예정지라고 하면서 그럴듯한 도면까지 보여줬다.
하지만 알고 보니 이 땅은 쓸모없는 보전 임야였다. 김씨는 땅 구입을 권한 업체를 방문했지만, 사무실은 문을 닫은 뒤였다.
최근 전국적인 땅투자 바람을 타고, 속칭 ‘기획 부동산’으로 불리는 토지 전문 매매업체가 급속도로 세력을 확장하고 있다.
부동산 업계에서는 현재 서울 강남 테헤란로에만 200~300개 업체가 성업 중이며, 종사자도 2만여명에 육박하는 것으로 추산한다. 이들은 쓸모없는 땅을 헐값에 사들인 뒤, 그럴듯하게 포장해 비싼 값에 땅을 팔아먹고 있다.
특히, 행정수도 이전 바람을 타고 충청도 일대에는 기획부동산들이 급증하면서 투기 열풍을 더욱 부채질하고 있다. 이들은 어떻게든 돈을 벌어보겠다는 개미투자자들의 심리를 교묘하게 악용, 폭리를 취하고 있다.
▲물 만난 기획부동산
최근 기획부동산의 확장 속도는 놀랄 만한 정도라고 부동산 전문가들은 입을 모으고 있다. 5개 신도시 개발을 전후해 반짝했던 기획부동산들은 외환위기 이후 주춤했다가, 부동산 시장이 다시 살아난 지난 2002년 이후 급증하고 있다.
업계에서는 2년여 만에 100개 이상이 새로 생겨난 것으로 보고 있다.
기획부동산 업계에 정통한 박모(여·39)씨는 “테헤란로 주변 빌딩에 적어도 1~2개씩은 기획부동산이 사무실을 차지하고 있다”면서 “일부 업체는 계열사만 3~4개씩 거느리고, 직원도 700~800명에 육박하고 있다”고 말했다.
실제로, 기획부동산 업계의 ‘대부(大父)’로 불리는 A사와 B사는 계열사만 5개가 넘는다. 부동산 컨설팅업체인 ‘JMK플래닝’ 진명기 대표는 “이들은 폐업과 개업을 반복하면서 법인 명의를 바꾸기 때문에 정확한 업체 수를 가늠하기가 어렵다”고 말했다.
▲양산되는 피해자
이 때문에 피해자들도 갈수록 늘어나고 있다. 소비자보호원에 따르면 2002년 한해 34건이었던 토지 사기 피해건수가 작년 78건으로 2배나 늘어났다. 올해는 지난 7월 말까지 작년 전체와 비슷한 80건을 넘어섰다. 재작년과 비교하면 4배나 급증했다.
소보원 관계자는 “검찰이나 경찰에 신고하면 당사자들은 사기로 처벌을 받지만, 피해자들은 계약금이나 돈을 떼일 것을 우려, 가슴앓이를 하는 경우가 대부분”이라고 했다.
일부에서는 지난 2~3년 동안 기획부동산에 속아 땅을 산 피해자들의 피해규모가 조(兆) 단위를 넘을 것이란 분석마저 내놓고 있다.
기획부동산 업체에 근무했던 김모(40)씨는 “내가 아는 업체는 2년 동안 전국 10여곳에서 100만평이 넘는 땅을 팔아 2000억원 이상 매출을 올렸다”면서 “이런 업체가 1~2곳이 아니다”고 털어놨다.
▲서민만 멍든다
문제는 기획부동산에 당하는 피해자 대부분이 명예퇴직자나 중산층, 서민들이란 점이다.
신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “80년대 말 신도시 개발 전후에 피해를 경험했던 강남 큰손들은 소규모 땅투자는 절대 하지 않는다”고 말했다.
기획부동산들이 파는 땅은 대부분 100~ 500평 미만이며, 평당 가격도 10만~30만원 안팎이다. 2000만~3000만원의 여윳돈에 대출을 조금만 받으면 살 수 있는 금액이다.
하지만 기획부동산들이 파는 땅은 99%는 쓸모없다. 그나마 개별등기가 아닌 공유지분으로 소유권을 넘겨주기 때문이다.
예컨대 1000평짜리 땅을 100평씩 쪼개 10명에게 10분의1씩 지분을 나눠줄 경우, 10명 모두 동의하지 않으면 땅을 팔 수가 없다.
부동산 컨설팅업체인 ‘시간과 공간’ 한광호 대표는 “서민들이 수억원씩 하는 분양권이나 강남 아파트를 사기는 어려워졌다”면서 “결국 뭔가는 해야 할 것 같고, 여기저기 땅값 오른다는 소식은 들려오니까 이런 함정에 빠지게 되는 것”이라고 지적했다.
▲손놓은 당국
피해자가 늘어나고 있지만, 정부는 단속규정이 마땅치 않다며 팔짱만 끼고 있다. 검찰과 경찰 역시 의례적으로 매년 수십건씩 기획부동산을 적발하고 있지만, 근본적인 대책마련은 이뤄지지 않아 똑같은 피해가 되풀이되고 있다.
건설교통부는 올 초 토지 투기대책으로 기획부동산 단속을 약속했지만, 여전히 기획부동산이 활개를 치고 있다. ‘해밀컨설팅’ 황용천 대표는 “결국 전화를 걸어 돈을 벌 수 있다며 땅을 사라는 권유에는 아예 응하지 않는 방법밖에 없다”고 말했다.
- "10·29 대책" 이후… 대세 하락 오나
- [조선일보 제공] ‘10·29 부동산대책’ 발표 이후 시작된 아파트값 하락을 놓고, 전문가들 사이에서도 일시적 현상이라는 시각과 대세하락의 징조로 봐야 한다는 주장이 팽팽하게 맞서고 있는 것으로 나타났다.
과거보다 투자 매력이 낮아진 아파트를 대체할 만한 상품으로는 토지와 상가가 1순위로 꼽혔고, 집을 사려면 급매물이 늘어날 올 연말~내년 상반기가 적당할 것으로 전망됐다.
본지 부동산팀이 최근 부동산 전문가 8명을 대상으로 ‘10·29대책 이후 부동산시장 전망’에 대한 설문조사를 실시한 결과, 이같이 나타났다.
◆아파트값 하락, 일시적 현상인가=최근 서울 강남(江南)을 중심으로 아파트값이 약세를 보이는 것과 관련, 전문가들 사이에서도 해석이 엇갈리고 있다. 일단 “대세는 하락세로 돌아섰다”는 응답자가 다소 많았지만, 일시적인 조정기에 접어든 것이라는 견해도 만만치 않았다.
대세 하락론의 근거는 ▲투기적 주택수요 감소 ▲입주물량 증가 ▲금리인상 가능성 ▲부동산경기 주기 등이다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “경기회복에 따른 금리인상과 아파트 입주물량 증가 등 주택시장에 악재가 겹치고 있다”면서 “급락은 없겠지만, 하락세가 최소한 1~2년쯤 지속될 것”이라고 예상했다. 내집마련정보사 김영진 대표도 “집값이 99년 이후 계속 상승해 경기 주기상 하락기에 접어들 시기”라며 “정부의 강력한 안정대책으로 투자자들도 시장을 떠나고 있다”고 말했다.
반면 최근 하락세는 정부의 고강도 정책에 따른 ‘일시적 쇼크’라며 시중의 풍부한 부동자금, 수급불균형 등이 여전해 가격 상승 불씨가 남아 있다는 분석도 제기된다.
삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “부동자금 흡수대책이 나와 자금의 선순환 구조가 정착되지 않는다면 일시적 하락에 그칠 수도 있다”고 지적했다. 신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “최근 가격하락은 일부 급등했던 특정 지역 및 단지의 조정 현상으로 봐야 한다”면서 “저금리와 400조원의 부동자금이 복병으로 남아 있다”고 말했다.
집값이 일단 안정세를 찾고 있기 때문에 대다수 전문가들은 부동산 공개념 제도 도입이 불필요하거나 장기적인 검토 과제라는 반응을 보이고 있다. 김선덕 소장은 “주택거래신고제 및 거래 전산화 작업이 순조롭게 이어지고, 현재의 세율이라면 아파트 투자수익이 거의 없다”면서 “2단계 대책은 불필요하다”고 지적했다.
◆주택 언제 팔고, 언제 살까=그렇다면 집을 언제 사고, 파는 게 가장 유리할까. 집을 살 계획이 있다면 올 연말~내년 상반기가 좋다는 의견이 많았다. 신규 분양 아파트를 노리는 무주택자들은 내년부터 우선공급 대상 물량이 50%에서 75%로 확대되기 때문에 1월부터 적극적으로 청약할 필요가 있다는 분석이다.
RE멤버스 고종완 대표는 “보유세 및 양도세 중과(重課)를 앞두고 내년 2~3월까지 급매물이 계속 나올 가능성이 높다”면서 “특히 강남권 이주 희망자라면 급매물이 많은 지금이 매수 적기가 될 수 있다”고 조언했다.
스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “올해 집값이 크게 오르지 않았던 서울 외곽지역에서는 좋은 물건이 나온다면 언제라도 매입을 고려해볼 만하다”고 말했다. 다만, 박재룡 연구위원은 “정부가 내놓은 각종 부동산대책 관련 법안이 국회에서 통과될지 여부가 불투명하기 때문에 이를 지켜본 후 결정하는 게 좋겠다”는 입장을 보였다.
다(多)주택 보유자가 집을 팔려면 내년 상반기 이내에 가급적 빨리 처분하는 게 나을 것으로 보인다. ‘부동산114’ 김혜현 팀장은 “양도세 강화 이전에 1~2채를 빨리 팔아 세(稅) 부담을 줄이는 게 좋다”며 “1가구 1주택자는 서둘러 매각할 필요 없이 내년 봄·가을 이사철을 겨냥하거나 본격적인 경기회복이 예상되는 2005년 이후로 미루는 게 좋을 것”이라고 말했다.
◆아파트 대체상품 1순위는 ‘토지’와 ‘상가’=전문가들은 정부의 규제 대책이 집중되는 아파트 대신 투자할 만한 상품으로 토지와 상가·오피스 등을 가장 많이 꼽았다.
해밀컨설팅 황용천 대표는 “안정적인 임대수익이 가능한 중소규모 오피스 빌딩이 가장 매력적”이라며 “유일하게 분양권 전매가 가능한 아파트형 오피스텔(일명 아파텔)에도 관심을 둘 만하다”고 말했다.
김선덕 소장과 김영진 대표는 “고속철도 중간역 등 개발압력이 커지고 있는 지방의 땅값이 상승할 가능성이 있다”고 전망했고, 안명숙 소장은 “뉴타운 지역의 소규모 재개발 지분이나 10·29대책에서 벗어난 상가도 괜찮아 보인다”고 말했다.
고종완 대표는 양도세 비과세 혜택을 받는 농가주택, 택지개발지역의 상업용지와 단독주택지 등을 대체상품으로 꼽았다. 이 밖에 중소형 빌딩, 리모델링 아파트, 펜션 등도 투자 유망 상품으로 예상됐다.
