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- (부동산 레이다)부자가 되기위한 10가지 방법
- [양은열] ‘부자들이 돈을 안쓰면 경제가 망한다’
엊그제 이헌재 경제부총리가 한 말이다. 필자는 이런 말에 동감하면서도 의미심장한 이야기로 들린다. 왜 그럴까? 경제가 나빠지면 가장 견디기 힘든 사람들이 매일매일 벌어서 생활하는 사람들일 것이다.
이런 부류의 사람들은 부동산 투자하고 전혀 관계가 없음에도 불구하고 요즈음과 같이 부동산 경기가 휴면기에 들어가 경제 불황이 깊어지면 질수록 더더욱 어려운 생활에서 헤어나가 힘들어진다. 생각해 보면 부동산 과열로 들끓었던 시기가 지나고 부동산 관망기 및 안정기로 돌아선 요즈음을 보면 언제 그렇게 부동산 과열이 있었나 하는 격세지감을 느끼는 것도 당연한 일인지도 모른다.
며칠 전에는 이총리가 신행정수도의 이전지로 공주 장기지역과 연기군 금남면등을 확정 발표하는 결연한 모습을 보면서 적어도 2007년까지는 끝없는 논란이 부동산 경기와 관계없이 재연될 것이 예상되고, 여기에 신행정수도와는 전혀 관계없는 사람들이 부동산 바람에 어려움을 당하게 될 것으로 보여 마음이 편치 못하다.
필자가 그동안 느끼지 못한 건 아니지만 재건축 개발이익 환수제나 분양원가 연동제, 지자체 재산세 저항, 리모델링 증축 규제강화 등 계속 발표되는 부동산 정책을 볼 때마다 왜 우리나라의 부동산 정책들은 아무런 기준이나 대안도 없는 그때그때 분위기에 따라 좌지우지 되는지 참으로 안타까운 마음뿐이다. 신행정수도이전도 그렇다. 외국의 경우 행정수도 이전까지 적어도 50년에서 100년은 넘게 검토하고 경제성과 실용성등을 따지는데 우리는 왜 2년만에 모든 후보지 결정까지 강행하는지 도무지 이해하기 힘든 대목이 많다.
그러나 이런 분위기에서도 어려운 부류 사람들과는 반대로 부동산으로 돈을 많이 벌었다는 사람들을 만나 보면 이들은 한결같이 자기 자신의 결단력과 명쾌한 판단력을 신뢰한다. 이들을 볼 때마다 얼마나 또 다른 투자처를 찾기 위해 가슴을 조이며 정책을 분석하며 부동산과 싸움을 하였는지 감히 짐작이 간다.
물론 이들에게 뭐라고 하고 싶지는 않다. 다만 우리나라와 같은 부동산 투자 환경 속에서는 재빠른 사람이 돈을 벌게 되어 있기 때문에 이런 환경에 잘 적응된 사람, 즉 약간의 여유와 정보력 있는 사람들은 계속적으로 부를 축적하며 살 것이고, 그렇지 못한 사람들은 반복적인 고통속에서 살아가야 한다는 것이 마음이 아플 뿐이다.
따라서 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없으나 이것은 최소한 필자나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다.
‘부자란 무엇인가?
많은 논란이 있을 수 있겠으나 부자를 정의하자면 ‘경제적 자유를 가진자’라고 정의할 수 있겠다. 구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.
30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보(지식), 타이밍을 적절하게 활용한 것이다. 자세한 부동산 투자방법에 대해서는 추후에 논하기로 하자.
누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 그 이유는 다양하지만 부자들은 아래와 같이 몇가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다. 또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있다는 것이다.
둘째, 부동산에 투자한다.
부자들의 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남을 개발하면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 막대한 부를 이루었다. 그런데 부자들의 특징중의 하나가 대분분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 각자 투자종목은 다를지라도 부동산에 투자를 집중한다는 것을 알 수 있다. 그만큼 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리가 부동산에서 나오기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 개발이익이 막대하고 그동안 막대한 개발이익에 비해 세금은 10분의 1정도로 적었기 때문에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 보인다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 아파트였다 .이것들은 물가상승률의 몇십배 이익을 가져다 주었던 것이다.
그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들은 투자가치가 적은 주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다.
셋째, 고정관념을 없앤다.
아파트를 사는 경우 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 대출을 받아 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산 고수들과 부자들 중에는 D의 경우를 간혹 택한다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다. 이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면B 이외는 이상한 투자로 본다. 그러나 부동산 고수들은 전세를 좋아하고 초보는 월세를 좋아한다. 뿐만 아니라 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 고수들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다. 이와 같이 우리도 고정관념에서 벗어나도록 부단한 노력이 필요하다.
넷째, 긍정적으로 판단한다.
부자들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 특히 부동산 투자에 있어서는 더욱더 그러하다. 부동산이란 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 중요한 것은 부자들이 한번 결정한 것에 대해서는 좀처럼 후회하지 않는다는 것이다. 결정할 때까지 많은 고민과 확실한 정보 확보를 위해 투자하지만, 일단 결단을 하고 나면 자신이 투자한 부분에 대해 확신과 긍정적인 생각으로 생활한다. 그러나 신기하게도 긍정적인 생각은 긍정정인 결과를 이끌어낸다.
다섯째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다.
類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러나 주의할 게 있다. 전문가는 옆에 두되 따라하지 말라는 것이다. 고래등 싸움에 새우등 터질 수도 있기 때문이다.
여섯째, 내집 마련부터 한다.
외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다. 앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성까지 가지고 있다. 특히 자신이 거주하는 아파트를 사는 경우 대충 결정하지 않는다. 직장은 물론 자녀 교육시설, 또한 가족의 의견도 청취하고 교통편과 생활편리시설까지 요모조모 따진다. 결국 자신이 살아갈 집이기 때문에 정성과 신중한 결정을 하게 되고, 그런 꼼꼼한 내집 마련은 재테크 투자의 기본이 되는 것이다.
일곱째, 매일 지도를 본다.
필자는 시간만 나면 지도를 보는 습관이 있다. 초등학생 때부터 익숙해진 습관이다. 그리고 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가서 해당지역과 주변을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않는다. 이런 일들을 반복하다보니 자동차로 돌아다니는 거리가 매년 평균 10만km를 넘게 되고, 나중에는 머릿속에 우리나라 지도가 그려지고 각 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다. 부동산에서 돈 벌려면 아침에 일어나 가장 먼저 지도책을 보자.
여덟째, 매일 뉴스를 본다.
뉴스는 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스의 장점이다. 이라크 전쟁소식이나 9.11테러도 순식간에 전달되듯이 뉴스는 부동산 정책의 정보를 요약,정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스는 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다. 아무리 싸게 팔려고 해도 안팔렸던 물건이 종업원의 실수로 0을 하나 더 붙였더니 불티나게 팔렸다는 에피소드가 있지 않은가! 무료로 받으니까 값어치가 없게 보인다. 그러나 우리도 요약된 정보가 무료라고 해서 그냥 놓친다면 이 얼마나 어리석은 일인가?
아홉번째, 모의투자를 한다.
부자도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 처음에 목돈이 없기 때문에 실전이 아닌 모의투자로 했을 것이다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
마지막으로 매년 유서를 쓴다.
필자도 매년 연말이 되면 유서를 쓰곤 한다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등이 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가가 나타나 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다.
이상과 같이 부자가 되기 위한 열가지 조건을 알아보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간이다. 그러나 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되려고 노력은 그다지 많지 않은 것 같다. 다행스러운 것은 누구나 부자가 될 수 있다는 것이다. 위에서 열거한 사항이 부자 되는 충분조건은 아닐지라도 최소한 가난한 사람의 부류에는 속하지 않는 사람들의 특징이다.
부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 방법은 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 정보를 알기 위한 안목을 기르는 지식을 쌓자. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
- (edaily리포트)왕과 나,그리고 리더쉽
- [edaily] 태국의 왕과 영국 출신의 젊은 가정교사의 사랑을 그린 "왕과 나"라는 영화를 기억하십니까? 태국 짜끄리 왕조의 라마4세(몽끗)를 실제 모델로 한 영화입니다. 당초 영화는 율브린너가 주연이었고 리메이크한 영화는 주윤발이 주연이었죠.율브린너의 강한 연기가 인상적이었습니다.사실 태국에서 국왕이라는 존재는 절대적입니다.선배들의 배려(?)로 태국을 다녀온 권소현 기자가 "난생 처음" 태국을 경험하면서 느낀 국왕과 지도자에 대한 감상을 전합니다.
지난주 모처럼 휴가를 얻어서 태국으로 배낭여행을 떠났습니다. 제 머리속에서 태국은 대충 1년 내내 작열하는 태양, 수면 위에서도 훤히 보이는 열대어와 산호초, 자유의 나라, 게이들의 천국, 보신관광 등의 이미지로 표현되곤 했죠. 또 하나 있군요. 바로 세계 최장의 재임기간을 자랑하는 푸미폰 국왕입니다.
밤 늦게 돈므앙 공항에 도착해서 배낭 여행객들의 거리라는 카오산로드까지 택시를 타고 가는 도중에 위에서 열거했던 이미지중 가장 첫 번째로 다가온 것은 바로 국왕이었습니다. 황금같은 휴가 기간인지라 가능한한 많이 보고 느끼고 오겠다고 떠난 여행이라 나름대로 태국의 역사와 정치, 문화에 대해서 공부를 하고 갔지만 국왕의 존재는 처음부터 너무 크게 다가왔습니다.
그도 그럴것이 여행기간중이었던 12월5일이 마침 국왕 생일이었거든요. 방콕 민주기념탑을 중심으로 뻗어나간 대로 중앙에는 거대한 국왕의 사진이 줄지어 세워져 있었고 가로수에는 각종 조명이 달려있어 크리스마스를 연상케 했죠.
택시 안에서 어느 방향으로 고개를 돌리든 국왕의 사진을 보지 않을 수 없을 정도였습니다. 카오산로드에 도착해서도 점포마다 국왕의 사진이 있는 액자를 볼 수 있었습니다. 방콕 뿐만 아니라 태국 어느 곳을 가도 마찬가지입니다.
국왕 생일 주간에 방콕에서는 곳곳에서 다양한 행사가 열렸고 밤에는 종종 불꽃놀이도 볼 수 있었습니다. 게다가 국왕 생일 당일에는 모든 왕궁과 사원의 입장료가 무료라고 하니 때를 아주 잘 맞춰 간 셈이죠.
푸미폰 국왕은 지난 1946년 19세의 나이로 즉위해 전세계 생존하는 왕 가운데 최장의 재임기간을 자랑하고 있습니다. 55년째죠. 태국은 입헌군주제로 국왕이 정치에 개입하지는 않지만 절대적인 영향력을 행사하고 있다고 합니다. 지난 81년 4월 군부 쿠데타를 일으킨 세력은 국왕의 지지를 얻지 못하여 3일만에 물러나기도 했습니다. 또 92년의 유혈 민주항쟁때 군부의 수친다 총리와 야권의 잠롱 방콕 시장을 불러들여 무릎을 끓어 앉히고 질책하기도 했죠.
이같은 사실은 언뜻 독재, 자유탄압 등을 연상시킬 수 있지만 제가 현지에서 만난 태국인들은 하나같이 국왕에 대한 찬사를 아끼지 않았습니다. 심지어 영화관에서 영화상영하기 전에 국왕찬가가 나오면 내국인 뿐만 아니라 외국인도 모두 일어서야 합니다. 태국 북쪽의 도시인 치앙마이에서 영화관에 갔었던 한 배낭여행객은 물건이 떨어져서 국왕찬가 시간에 좀 늦게 일어났다가 현지인에게 머리를 한 대 맞았다는 웃지못할 얘기도 들었습니다.
이 정도면 마치 국왕을 정점으로 한 거대한 종교조직 같다는 느낌이 들기도 하죠. 태국에 머물렀던 초반에는 국왕에 대한 이같은 존경이 왕조에 대한 맹목적인 추앙의 산물이 아닐까 하는 생각을 했습니다.
그러나 시암왕국을 세우고 지금의 태국으로 이끌어온 짜끄리 왕조에 대한 국민들의 신뢰 외에도 푸미폰 국왕은 특별한 점을 갖고 있었습니다.
푸미폰 국왕은 항상 국민의 편에 서서 봉사한다고 합니다. 현장에 나가 국민들의 고충을 직접 들었으며 전국 각지를 돌아 다니며 늘 국민과 함께 있었다는 겁니다. 또 국가가 혼란에 빠져있을 때마다 특유의 리더쉽으로 난국을 수습했다고 합니다.
태국인 솜차이씨는 "푸미폰 국왕이 재임기간동안 보여줬던 모습은 국민들의 신뢰를 얻기 충분했다. 태국의 국민들은 모두 국왕을 좋아한다. 우리는 푸미폰이 우리의 국왕이라는데에 자부심을 느낀다"라며 입이 마르도록 칭찬했습니다.
그러나 푸미폰 국왕의 유일한 아들인 와찌라롱껀 황태자에 대해서는 왕이 될 자격이 없다고 혹독하게 비판했습니다. 우선 상류층 출신의 조강지처를 두고 여배우를 두 번째 처로 맞이했다는 거죠. 또 음주가무를 즐기고 사생활이 문란해서 국왕감은 아니라고 단호히 말했습니다. 한때 복권조작에 연루돼 있다는 의혹을 받기도 했죠.
대신 국왕의 둘째딸인 씨린돈 공주는 국왕의 품성을 닮아 자상하고 생각이 깊어 국민들은 씨린돈 공주가 차기 국왕이 되길 바란다고 하더군요. 씨린돈 공주는 문학에도 조예가 깊어 서적을 펴내기도 했다면서 나름대로 객관적인 잣대를 제시했습니다.
역대 여성 국왕이 나온 적이 없어서 실제로 공주가 국왕 자리에 오를 수 있을 지 여부는 미지수입니다.그러나 적어도 "왕의 아들이라고 해서 자동적으로 왕위를 계승할 수는 없다"는 태국인들의 실용적인 현실인식,한편으론 놀라운 정치감각을 확인할 수 있었습니다.현재의 국왕이 단지 "국왕"이기 때문에,혹은 왕손이라는 이유만으로 존경을 받는 것은 아니라는 것도 알게 됐구요.
푸미폰 국왕의 거대한 생일파티를 보면서 과연 리더쉽이란 무엇인가에 대해 생각해보았습니다.대중의 지지를 받는 리더쉽을 확보했을 경우 화려한 생일잔치는 많은 사람들이 즐기는 "축제"일 것입니다.그러나 리더십이 없거나 있더라도 독재적인 리더쉽만 있을 경우 화려한 생일파티는 "부패와 타락"의 상징으로 전락해버리고 말 것입니다.
내년엔 우리도 대통령선거를 치릅니다.국가적인 지도자를 뽑는 정치행사입니다.그러나 대통령선거를 떠올리면 머리부터 아픈게 솔직한 제 느낌입니다.폭로전, 흑색선전, 각종 스캔들 뭐 이런 것들로 얼룩지고 말테니까요. 우리도 이제 국가를 경영하는 "리더쉽"을 한번쯤 경험할 때가 됐다는 생각입니다.진정한 리더쉽이란 무엇인가에 대해서 많은 것을 생각케 해준 태국여행이었습니다.물론 아직 결론은 내리지 못했지만 말입니다.
