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- (BoMS)①긴축기조로 돌아섰다-SK증권 양진모
- [이데일리 강종구기자] 이데일리 봄스(BoMS) 멤버인 양진모 SK증권 애널리스트는 향후 채권시장이 콜금리 인상 재료의 소멸에 따른 조정을 보인 후 내년 예상을 반영하는 장세로 전개될 것이라고 전망했다. 그는 또 통화정책이 확연히 금리인상 내지 긴축기조로 돌아섰다고 평가하고 한국은행이 보는 중립적 콜금리 수준은 4% 정도일 것으로 추정했다. 양 애널리스트는 "내년 1분기에 25bp의 추가 금리인상을 할 것으로 예상된다"며 "상반기 경기회복이 확인되고 하반기에도 회복기조가 이어질 경우 여름쯤에 또 한차례 금리를 올려 결국 콜금리를 4%까지 올릴 것"이라고 내다봤다.양 애널리스트는 또 "앞으로 추가적인 금리인상의 시기와 강도는 경제상황에 따라 달라질 것"이라며 "다만 GDP갭의 축소보다는 더디게 진행될 것"이라고 강조했다. 다음은 양 애널리스트 기고문의 전문이다. ◇ 콜금리 인상으로 통화정책 불확실성 해소, 자원배분 왜곡 시정 뒷받침 9월 금통위 이후 바뀐 예상과 같이 10월 금융통화위원회는 콜금리 목표수준을 3.25%에서 3.5%로 25bp 인상했다. 국감장, 정부, 여론의 논란도 있었지만 통화정책은 이제 확연히 금리인상 내지는 긴축기조로 전환되었다. 국정감사장에서의 한은 총재 답변에 시장이 크게 움직이는 등 불확실성 하에 놓여있었던 것이 사실이다. 그러나 일단 이번 금리 인상으로 인상기조에 들어섰다는 점에서 통화정책 전환여부에 대한 불확실성은 해소되었다. 이번 금리 인상은 내년 성장률 5%대, 물가상승 압력증가 가능성 등에 따른 선제적 조치라는 이유도 있지만 기본적으로는 자원배분 왜곡 시정에 있다. 자원배분 왜곡 시정은 여러 의미를 담고 있다. 가계불황-기업호황 양극화, 중소기업들의 금융 접근성 해소, 시중자금의 단기 부동화를 막고 장기화를 유도하는 한편, 단기화된 자금이 부동산쪽으로 재유입되는 것도 차단하는 것으로 볼 수 있다. 실제로 9월 금통위 이후 시장금리 상승세가 재개되고 자금 이동이 본격화되는 실질적 변화가 있었다. MMF에서 은행 예금이나 주식형 편드로의 자금이동이 본격화되었고, 대출이 둔화되는 등 부동산쪽으로의 자금유입이 차단되는 효과를 낳았다. 물론 은행으로 유입된 자금이 일부 MMF로 재환류되는 등 과연 바람직한 방향으로 자금흐름을 유도할 수 있을까라는 의문의 여지는 있지만, 만약 이번에 금리 인상을 단행하지 않았다면 정책당국이 바라는 이러한 변화의 지속성을 뒷받침하기 어려웠을 수 있으므로 이번 금리 인상은 이러한 자금흐름을 뒷받침하기 위한 것이었다고 해석할 수 있다. 한편 이번 10월 금통위에서는 몇 가지 힌트가 주어졌다고 보인다. 하나는 향후 정책금리 인상 속도와 정도는 경제 상황에 따라 가변적일 것이라는 점이다. 한은 총재도 향후 추가 금리 인상 시기라든가 폭에 대한 질문에 답변을 회피하고 경제 상황에 따라 바뀔 수 있다고 언급하여, 어떤 당위적 기준을 갖고 금리인상을 하기 보다는 각 단계별 최적화 결정을 하는 ‘sequential best’를 추구할 것으로 보인다. 따라서 경제 상황 변화와 이에 따른 콜금리 추가 인상에 대한 예상은 시장의 몫으로 넘어왔다. 다만 경기 회복을 뒷받침하는 저금리 기조가 이어질 것이라는 언급은 정책금리를 GDP갭 축소속도보다 더디게 올릴 것이란 의미로 해석되고, 이에 따라 금리 인상 속도는 점진적일 것이라고 예상할 수 있다. 다른 하나는 우리나라의 장기 시장금리가 미국보다 높은 상황이 이어지는 한 급격한 자본유출 우려 등은 없다는 대목이다. 경우에 따라 미국 10년물 국채수익률이 현재 수준보다 크게 상승할 수 있다고 언급했는데, 이때 국고채 10년물 수익률의 하한은 적어도 미국채 10년물 수익률보다 높아야 할 것이라는 의미로 해석할 수 있다. ◇ 4분기는 내년 경제 및 수급 전망을 반영하는 장세가 될 전망 결국 정책당국의 추가 금리인상 시기와 강도는 내년 경제 상황에 따라 가변적이다. 따라서 그동안 통화정책 변화에만 주목했던 단계를 내년 경제와 수급을 반영하는 장세가 전개될 것으로 예상된다. 추세대로라면 내년 상반기 성장률은 5% 내외가 될 가능성이 높다. 이에 따라 시장금리도 상승 조정이 진행되어야 할 것으로 보인다. 반면 하반기는 업사이드 포텐셜보다는 다운사이드 리스크가 있어 보인다. 소프트 패치 정도가 무난해 보이나 세계 경기, 유가, 환율 등 주요 가격 변수에 따라 경기 둔화의 시작이냐, 소프트 패치 후 경기 상승 강화냐가 논란이 될 수 있다. 이때 시장금리는 하락세를 보일 가능성이 높고 경우에 따라 본격적 강세가 진행될 수도 있다고 예상된다. 한편 물가는 당장 연말연초에 상승 압력이 높아질 가능성이 있다. 보통 소비 회복 추세에 있을 경우 연말연시 서비스 요금 인상 압력이 있었고, 연초에는 공공요금 인상 등이 있어왔다. 게다가 주식, 부동산 등 자산가격 상승에 따른 임금인상 압력도 문제다. 고용여건의 뚜렷한 개선을 찾기는 어렵지만 정규직 임금이 생산성을 초과하는 높은 수준을 보이고 있고, 비정규직 임금이 상승하면서 노동시장이 포화 상태로 갈 가능성을 보여주고 있어 노동시장에서의 근로자 가격협상력이 높아질 경우 임금 인상 압력이 가시화되고 이것이 경제 전반에 물가 상승 압력을 고조시킬 수 있다. 채권수급도 호조를 기대하기 어렵다. 경기부양적 정책금리라고는 하지만 기본적으로 통화정책이 긴축기조로 돌아서면서 시중 유동성은 점진적으로 흡수되는 추세를 탈 것으로 예상할 수 있다. 즉, 채권수요가 위축될 수 있는데다 BTL 등 대체투자 수단도 늘어난다. 게다가 내년 국고채 발행이 추경 4조1000억원을 감안한 올해 규모보다 3조2000억원 정도 늘어날 것으로 알려진 가운데 감세 논란과 더불어 국가채무문제가 부각되고 있다. 내년 국고채 발행 증가분은 채권시장에 큰 부담은 아닐 수 있지만, 세수 부족이 장기 고착화될 수도 있다는 우려로 세율인상이나 적자국채발행으로 재원을 조달해야 한다는 이슈가 부각되고 있다. 조세부담을 늘릴 경우, 경기 둔화 또는 국채발행 감소로 채권수익률 하락을 예상할 수 있으나, 반대로 국채발행으로 재원조달한다면 민간부문에 대한 구축효과가 크지 않다면 경기 상승 및 채권수급 악화로 작용하여 채권수익률 상승으로 연결될 수 있다. 기획예산처의 중기 국가재정운용계획에 따르면 2006년~2009년까지 33조2000억원 규모의 적자국채를 발행해야 할 것으로 예상하고 있는데, 이는 경기가 예상외로 부진하다던가 할 때 정부지출 증가의 필요성 등을 배제한 것으로 더 늘어날 수 있는 부분이다. 다만 긴축기조가 완만할 것으로 예상된다는 점에서 시중 유동성이 급속 히 감소하지 않고 서서히 줄어들면서 채권시장 악재 소멸 시점마다 대기매수여력으로 작용할 수 있다. ◇ 향후 콜금리는? 콜금리 목표수준 변화에 대한 예상은 일단 한국은행이 신중하게 점진적으로 콜금리 인상에 나설 것으로 예상하며, 내년 1분기 경 2005년 4분기 성장률을 확인하고 한 차례 추가적으로 25bp 금리인상에 나설 것으로 예상된다. 그리고 2분기말이나 3분기초쯤, 즉 여름에 상반기 성장률을 확인하고 하반기 전망을 발표하면서 추세적 경기 회복세가 진행될 경우, 추가적으로 또 한 차례 금리 인상을 해서 콜금리 목표수준을 4%로 올릴 전망이다. 콜금리 4%는 한은이 중립적으로 보고 있는 수준이라고 추정되는데, 이 시기에는 소프트 패치와 관련한 경기 둔화냐 추세 상승이냐는 논란이 불거질 수 있으므로 통화정책이 중립으로 전환되는 시기가 될 것으로 예상할 수 있다. 게다가 미국의 금리 인상 중단과 글로벌 경기 둔화가 이 시기에 보다 가시화될 수 있으므로 중립 전환의 명분이 될 수 있을 것으로 보인다. ◇ 채권투자전략은? : 향후 1~2개월 단기채 매수를 기초로 베어마켓랠리를 기다리고, 적어도 6개월 정도 약세 기조가 이어질 것이라는 장기채는 충분한 가격 메리트 발생시 매수 일단 10월 금통위에서 콜금리 인상을 단행하여 재료 소멸 영향으로 소폭의 하락 조정 가능성을 예상할 수 있다. 그러나 채권수익률 하락 시도시 하락 탄력이 미약하다고 판단될 경우, 내년 상반기 펀더멘털 상황에 대한 기대를 반영하는 장세로 전환된다고 보고 가급적 매수시기를 늦추어다가 베어마켓랠리를 노려야 할 것으로 보인다. 또한 정책금리 인상이 점진적일 것이므로 3개월 정도 현수준에서 유지된다고 예상하고 장기채대신 단기채를 매매하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 결국 1~2개월의 단기적 트레이딩 전략과 향후 6~12개월의 중기적 포트폴리오 전략을 분리해서 봐야 할 것으로 판단된다. 즉, 내년 상반기까지 대내외 펀더멘털과 자금흐름, 채권수급 상 약세 흐름이 불가피하다는 판단이지만, 이 기간 중 악재 노출 빈도가 잦지 않고, 강도도 서서히 채권시장의 내성 형성과 더불어 약화될 것이라는 점에서 단기적인 베어마켓랠리(Bear Market Rally)가 2~3차례 정도 기대되므로 단기와 중기 전략을 각각 분리하여 이를 활용해야 할 것으로 판단된다. 즉, 금리 인상 재료 소멸 시기와 추가 금리 인상 기대가 형성되는 시기간 사이클적으로 중간중간 베어마켓랠리가 있을 전망이다. 기본적으로는 매우 충분한 가격 메리트가 형성되었을 경우, 즉 3년물 기준으로 5% 내외에서만 적극적으로 듀레이션을 늘리고, 20일 내지는 60일 이동평균선 수준으로 하락했을 때는 듀레이션을 축소시키면서 능동적으로 대응하는 것이 바람직해 보인다. 그리고 본격적인 강세장의 도래는 내년 하반기 또는 그보다 다소 빨라질 수 있으므로 이때까지는 인내심을 갖고 기다리는 것이 바람직해 보인다.
- (부동산레이다)8,31정책과 부동산 투자 원리와의 관계①
- [이데일리 양은열 칼럼니스트] ‘마이더스’는 그리스로마 신화에 나오는 신 이름인데 손대는 곳마다 황금으로 변하기 때문에 붙여진 이름이다. 그런데 지금도 이와 같이 마이더스와 같이 부동산을 손댈 때마다 황금으로 변하는 존재가 있다면 얼마나 즐거울까하고 생각하는 사람이 있을 수 있다. 결론부터 이야기하면 이것은 참으로 불행한 일이다. 손대는 것마다 황금으로 변한다면 그 손의 용도는 하나일 뿐이고 너무나 단순한 용도로 밖에 쓰지 못하기 때문에 더욱 불행한 것이다. 그렇다면 우리는 과연 인생을 살면서 재테크에 대해 어떻게 생각하고 접근하고 있는가? 단순한 부동산 재테크 투자도 자기 자신과 전혀 관계없는 문제라고 생각하며 대부분의 젊은 시절을 보낸다. 부동산 관련 정책이 언론에서 오르내려도 별다른 반응을 보이지 않는다. 최소한 대학을 졸업하기 전까지는 그렇다. 그러나 우리의 모습은 어떤가? 직장을 가지게 되고 결혼을 하게 되면 상황은 반전된다. 결혼을 앞둔 젊은이들은 주택구입은 고사하고 전세금 모으기도 벅차다는 것을 알기 시작할 때부터 숨이 차오르는 것을 느끼게 된다. 우리나라 사람들이 가지고 있는 재산 형태를 따져 보자. 대부분이 부동산, 적금, 주식으로 구성되어 있다. 이 세가지 형태가 우리가 가지고 있는 대부분 재산의 구성요소다. 우리 젊은 사람들이 대학을 막 나오면 직장을 갖게 된다. 필자도 처음으로 직장에 다닐 때 많은 선배들로부터 반드시 해야 할 3가지를 권유 받았다. 청약저축, 재형저축 그리고 근로자 증권저축이었다. 그런데 필자는 이세가지 중에 단 하나도 가입을 하지 못했다. 이유는 간단했다. 세가지 모두가 목돈을 모우기 위해서는 너무 많은 기간이 필요하다는 것이었다. 그래서 어느 것 하나 가입하지 않은 채 세월이 흘렀다. 대부분 사회초년생들은 재테크를 적금부터 시작을 한다. 그 사회초년생이 월 50만원씩 적금을 부어 1년을 모은다면 600만원이 된다. 이것은 급여생활자에게는 큰돈이다. 만약 5년간 모으면 3,000만원이 넘고, 이런 종자돈이 모이면 젊은 사람들은 주식이나 저축으로 자리를 이동한다. 부동산은 나와 전혀 관련이 없다고 미리 선을 그어버린다. 부동산을 접하기 보다도 주식을 가장 먼저 접하는 게 현실이다. 왜냐하면 초년생이 부동산을 접한다는 것이 목돈도 없을뿐더러 부동산을 하면 사회적으로 대접받지 못하고 이상한 집단으로 분류되기 때문일 것이다. 이에 반해 주식투자는 뭔가 분석적이고 통계적인 방식으로 자본주의적 성격이 매우 강한 투자로 인식하며, 주식투자로 번 돈이 정당한 투자이익으로 보기 때문에 많은 젊은 사람들은 주식으로 눈을 돌리기 마련이다. 그런데 주식의 특징을 살펴보자. 전문가가 아니고서는 접근하기가 참 힘들다. 각 회사마다 재무제표를 분석해야 하고 어느 정도 전문가적 지식을 쌓을 때까지 과감히 접근하기 힘든 것이 주식투자다. 또한 적금은 안정성이 높지만 너무 간단한 이론에 의한 것이기 때문에 젊은 사람들에게는 큰 매력이 없게 보인다. 처음 가입한 이율에 의해서 이자가 나오니까 말이다. 반대로 적금에 비해 주식은 환금성을 강하지만 위험성이 높아 잘못하면 쪽박 찰 가능성은 매우 높으면서도 투자 우선주의로 하고 있다. 예를 들어 삼성전자 주식을 샀다고 하자. 매입가가 주당 40만원 이었는데 60만원까지 올라갔다면 바로 팔고 나오면 된다. 그런데 사람 마음이라는 것이 조금 더 주식가격이 오르면 팔려고 하는 경향이 깊다. 따라서 조금 기다리다가 다시 주식가격이 떨어지면 최고가를 생각하게 된다. 과거에 60만원까지 올라갔었는데 팔지 못했음을 후회하면서 말이다. 그러다가 주식가격이 다시 40만원까지 떨어지면 그동안 괜한 고생만 했다는 생각으로 마음 아파한다. 그런데 여기서 좀 더 머리를 쓰는 사람들은 40만원 이하로 떨어져서 35만원이 될 경우 이때 주식을 더 사게 된다. 처음 샀던 40만원보다 싸게 산거니까 평균 매입주식 가격은 회복된다는 이론이다. 이것을 물타기 투자라고 한다. 여기서 주식 가격이 다시 반전되면 그나마 다행이겠지만 가격하락이 커져 더 떨어지면 그 사람은 상당한 어려움을 당하게 된다. 필자가 여기서 주식이야기를 하는 것은 상대적으로 부동산이야말로 주식이나 적금과 보다도 강한 몇가지 장점을 있기 때문이다. 금번 8,31 부동산 정책이 발표되었다. 강력한 세금규제와 1가구 2주택자 양도세 강화 및 대출제한 정책 등으로 그동안 상승밖에 몰랐던 부동산에 강력한 장애물이 발생한 것이다. 만약 주식에 이와 동일한 형태의 악재가 작용했다면 아마도 해당주식은 휴지에 가깝게 폭락했을 것이다. 해당회사는 물론 저가위주의 중소형주 중심으로 회복하기 힘든 국면으로 접근할 가능성이 매우 높았을 것으로 예상된다. 이에 비해 부동산은 어떤가? 해당규제에 해당되는 몇몇 종목을 중심으로 부동산 가격은 하락으로 반전되고 상당한 침체가 예상되고 있으나 상대적으로 인기지역의 블루칩 대형평형은 전혀 움직임이 없고 도리어 상승국면에 접어들고 있다. 부동산 투자의 기본원리인 인기지역 초고가 종목은 가격하락의 영향을 전혀 느끼지 못한다는 것이다. 도리어 희소성으로 인한 가격 상승의 분위기로 반전 되고 있는 것이다. 부동산은 많은 시간과 인내를 요구한다. 이러한 요구를 이겨내지 못하면 부동산은 적금이나 주식보다도 못하는 결과를 가져온다. 이런 투자원리에 따라 젊은 사람들은 부동산 투자를 더욱 싫어한다. 앞에서도 이야기 했듯이 요즘 젊은이들 생각은 적금은 안정적이지만 적금으로는 재테크의 만족을 갖지 못하는 경향이 갖는다. 기껏 월 50만원씩 모아도 연 600만원이 되고 3년을 모아도 2,000만원인데 3년 후에 모든 물가가 적금 이자보다 더 올라가 버리면 상대적으로 마이너스를 경험하기 때문에 기다리기를 싫어한다. 물론 물가가 안정되면 적금이 좋겠지만 우리나라처럼 물가가 불안정하고 대외적인 여건들에 의해서 모든 것이 좌지우지 되는 나라일수록 적금은 이익이 별로 없다. 이런 얘기를 하면 금융연합회 같은데서 필자에게 뭐라고 이야기 하겠지만 실제 현실은 이렇다. 필자의 경우를 예를 들어보자. 대학을 갓 졸업하고 대기업에 들어갔다. 1988년 첫 월급이 28만원 이었다. 55세를 정년으로 물가 상승률을 감안하여 계산해보았다. 2억7천정도가 나왔다. 그렇게 생각하니 내 인생이 2억7천만원 짜리로 밖에 생각이 안들었다. 한편으로는 2억7천짜리 보험을 든 것 같아 든든했지만 너무 씁쓸했다. 한 달에 월급 28만원 받아서 상여금을 전부 적금에 포함하여 들어도 1년에 500~600만원 모을까 말까 하는데 언제 집을 사고 부동산 투자하겠느냐 말이다. 따라서 재형저축과 청약통장을 가입해서는 얻은 종자돈으로 부동산과의 싸움했을 경우 그 결과는 뻔한 완패로 끝날 것으로 예상했기 때문에 애초부터 필자는 청약통장과 재형저축과 인연을 짓지 않았던 것이다. 또 다른 필자의 15년전 이야기다. 1980년도 말에도 현재와 같이 주식시장이 한창 좋았을 때 이야기다. 나름대로 주식에 투자하고 어느 정도 이익을 보고 있었을 때였다. 그런데 주식에서 이익을 보기 위해서는 거의 매일 점심시간에 시시각각으로 변하는 주식의 환경을 촉각을 두고 지켜 봤어야 했다. 또한 주식 매입, 매도 타이밍을 찾아내기가 워낙 어려웠다. 필자와 같은 일반투자자가 타이밍을 찾기란 정보나 순발력에서 도저히 전문가를 따라갈 수가 없었다. 아니 불가능했던 것이다. 주식투자의 6개월간 대차대조표는 손해를 보지 않는 선에서 마무리 했다. 결과적으로 남은 것이라고는 증권사에 착실하게 보태준 수수료 뿐 이었다. 이런 필자 경험에 비추어 보면 현재까지 주식하는 사람들의 속마음은 아마도 새까만 숯덩어리 일 것이다. 왜냐하면 최소한 필자보다 15년 이상은 더 주식투자를 했으니까 말이다. 그럼에도 불구하고 요즘 젊은이 들이 할 수 있는 재테크 수단을 보면 적금이나 투자성이 있는 주식을 생각하고 있다는데 안타까움이 있다. 사회초년생이 처음에 적금을 들어서 모은 돈으로 주식도 좀 하고 해서 결혼할 나이즉, 남자 30세 여자 27세가 되면 전세금 1억원을 모으기는 너무 힘들다. 월 100만원씩 7년 반을 꼬박 모아야 1억원이 되기 때문이다. 그런데 현재 1억원으로 전세를 얻으려면 강남권은 힘들지만 강남 주변에는 32평 아파트는 얻을 수 있는 금액이다. 이것은 두 사람이 월세부터 시작해도 7년6개월 뒤에 1억원이 된다는 전제에 한한다. 만약 7년 6개월 뒤에 전세금이 그대로 1억원이라면 다행인데 전세금이 2억~3억원으로 올라갔다고 보면 그때마다 다시 시작해야 하는 처지가 되는 것이다. 만약 이렇게 적금과 주식을 병행해서 돈을 모은다고 보면 이런 사람들은 계속 다람쥐 쳇바퀴 돌듯이 전세금 모으기에 급급할 것이다. 그런데 이것을 극복할 수 있는방법은 없을까? 다른 예를 하나 들어보자. 일반적인 사람들은 대학을 졸업하고 직장에 입사해서 월급을 받고 적금도 하고 주식도 하고 소비도 하고 지낸다. 그런데 동일한 시간이 흘러간 뒤에 종자돈을 모은 사람과 그렇지 못한 사람과의 차이는 천양지차다. 더욱 차이가 나는 것은 앞서 이야기한 경우처럼 전세금 마련을 위해 열심을 다하는 사람과 종자돈을 가지고 부동산 개발이익을 활용한 사람과의 차이는 회복할 수 없을 정도의 차이가 난다는 말이다. 이를 위해서 젊은 사람들 일수록 처음에는 무조건 종자돈을 만들어야 한다는 것이다. 종자돈이란 어느 정도 금액을 말하는가? 대략 3,000만원 정도로 본다. 이 종자돈을 모으려면 적어도 자기 월급의 70%이상은 저축을 해야 한다. 일반사람이 직장을 가지고 종자돈 3,000만원 모으기가 쉽지만은 않다. 그러나 수입의 70%를 저축한다는 것 자체가 참고 이루어내야 하는 첫 번째 관문인 것이다. 만약 종자돈 3,000만원 밖에 없는데 어떻게 아파트를 사느냐고 물어볼 것이다. 일단 3,000만원의 종자돈이 생기면 미분양 아파트 분양권에 투자한다든지, 상가에 공동투자, 부동산 펀드 가입 등으로 금액에 맞는 투자를 해야 한다. 금번 8,31부동산 규제책에 따라 분양권투자가 신중해 졌지만 이럴수록 틈새상품으로 분양권투자도 생각해 볼 수 있을 것이다. 그런데 처음 종자돈을 만들기 위해서 적금은 필요불가결한 것이다. 그런 후에 부동산으로 가야한다. 앞서 필자는 종자돈 마련을 위해 힘쓰지 않았다고 해놓고 종자돈을 모으기 위해 넘어야 할 관문이 수입의 70%이상의 저축 필요성을 이야기 하는 것이 모순이라고 생각할지 모른다. 이것은 필자의 경우 수입의 70%를 저축 하지 못함으로서 상당 기간 어려움을 겪었기 때문에 미리 이야기 하는 것이다. 만약 종자돈이 5,000만원이 모아 진다면 은행에 넣어 놓는 것이 가장 안전하다고 생각한다. 그러나 더 안전한 것이 있다. 그것은 부동산이다. 왜냐하면 은행은 부도가 날 수도 있다. 물론 우리나라처럼 관치주의적인 나라는 은행이 부도나는 것은 상상도 할 수 없는 일이지만 외국 같은 경우는 은행부도도 심상치 않게 발생한다. 우리나라도 예금자보호법에 의해 은행이 부도가 나면 최고 5,000만원까지는 보상을 해주지만 은행이 마냥 안전하다고만 이야기 할 수 없다. 그러나 부동산을 살펴보자. 5,000만원짜리 아파트를 전세를 끼고 사두었다고 보자. 이런 경우 최소한 담보로서의 가치는 물론 투자하는 사람의 신용도도 올라갈 뿐 아니라 언제든지 현금과 같이 쓸 수 있는 기회가 있다. 시간이 흘러 부동산 가치가 상승되었을 경우 가장 안전한 투자에 확실한 이익이 보장이 되는 셈이다. 물론 혹자는 투자한 부동산이 올랐다고 가정 했을 때나 가능한 일이라고 이야기할지 모른다. 그러나 부동산 투자의 기본 원리만 알고 있다면 부동산 재테크야 말로 가장 확실한 투자 안정성이 보장되는 것임을 누구나 느낄 수 있을 것이다. 처음에 적금으로 시작해서 주식으로 투자처를 옮기는 사람들은 주식은 현실적으로 투자결과가 바로바로 나타기 때문에 확실하다고 생각한다. 오늘 10,000원 주고 산 주식이 15,000원이 되고 20,000원이 되면 투자대비 수익성이 바로 나타난 것처럼 말이다. 이에 비해 부동산은 전혀 이런 부분에서는 제로에 가깝다. 간혹 부동산 중에서도 아파트는 수익성을 알 수 있도록 시세표로 나타나지만 토지와 같은 종목은 알 수 없는 것이 부동산 재테크다.
- 부동산펀드, 수익률 7~8% 가능할까
- [이데일리 남창균기자] 8·31대책으로 실물 부동산이 타격을 받으면서 대체투자처로 간접투자 상품인 부동산펀드가 부상하고 있다. 부동산펀드가 인기를 끄는 것은 은행금리를 웃도는 수익률을 기대할 수 있기 때문이다. 부동산펀드는 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자하고, 여기서 나온 수익금을 배당형태로 되돌려 주는 상품이다. 11일 관련업계에 따르면 8·31대책 이후 오피스빌딩에 투자해 수익을 돌려주는 임대형 부동산펀드인 `맵스 프런티어 부동산펀드`(맵스자산운용), `톱스 리더스 부동산투자신탁 1호`(조흥투자신탁운용) 등이 잇따라 출시되는 등 부동산펀드 시장이 활기를 띠고 있다. 부동산펀드 규모는 3분기 현재 2조1423억원으로 작년 말(8609억원)에 비해 3배 가까이 몸집이 불어났다. 전문가들은 "부동산펀드는 소규모 자금을 투자해 비교적 높은 수익률을 올릴 수 있어 앞으로도 시장규모가 커질 것"이라며 "다만 부동산 경기가 위축되면 수익률이 떨어질 가능성을 배제할 수 없기 때문에 꼼꼼하게 따져봐야 한다"고 조언한다. ◇장단점은 = 부동산펀드는 소액(1000만원 단위)을 투자할 수 있으며 은행금리를 웃도는 수익률을 올릴 수 있다는 게 메리트다. 그동안 나온 펀드의 목표수익률은 7~8%수준이다. 물론 배당소득세(15.4%)를 공제하면 수익률은 다소 떨어진다. 반면 부동산펀드는 설정기간(1년, 3년, 5년) 동안 환매가 불가능하고 투자에 실패할 경우 원금을 까먹을 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 부동산펀드는 리츠와는 달리 보유세가 분리과세 되지 않는다는 점도 수익률을 떨어뜨리는 요인이다. ◇체크포인트 = 부동산펀드는 투자 방식에 따라 임대형, 경매형, 개발형, 대출형, 해외형 등으로 나눠진다. 임대형은 오피스빌딩을 매입한 뒤 임대료 수익을 배당하는 방식으로, 투자대상 물건과 경기에 따라 수익률에 변동이 생길 수 있다. 개발형은 아파트 사업에 투자(프로젝트 파이낸싱)를 하고 수익금을 돌려주는 방식인데 이 역시 분양경기가 위축되면 수익률이 떨어질 수 있다. 해외형은 1개 프로젝트에 투자하는 국내 부동산 펀드와는 달리 해외주식시장에 상장된 리츠에 투자하는 상품으로, 환율변동에 따른 리스크에 주의해야 한다. 따라서 부동산펀드에 투자할 때는 투자방식, 투자대상물건, 투자기간, 운용회사의 능력 등을 면밀히 검토해야 한다.
- "내년 수출업종 양호-석유화학·건설 부진"-LG경제硏
- [이데일리 박호식기자] LG경제연구원은 내년 석유화학, 건설산업을 제외하고 대체로 안정적인 성장과 수익성 개선이 예상된다고 전망했다. 전기전자, 조선, 자동차 등 수출주력 업종의 수익성 개선이 기대되는 반면 유가에 민감한 석유화학과 운송산업, 부동산정책에 영향받을 건설산업은 어려울 것으로 예상했다. LG경제연구원 김영민 상무는 11일 LG경영인 포럼에서 내년 산업별 기상도를 분석, 제시했다. 전기전자는 디스플레이 등 일부 제품 수급이 호전될 것으로 전망했다. 그러나 전반적인 판가하락으로 큰 폭의 수익성 개선은 어렵다고 설명했다. 통신서비스는 시장포화로 매출 성장이 한계를 보이며 경쟁이 과열될 것으로 봤다. 와이브로, DMB, TPS(트리플 플레이서비스) 등 신규서비스가 관건이 될 것으로 예상했다. 석유화학은 경기둔화, 제품가격 및 마진하락을 우려했다. 화학은 전기전자산업의 회복으로 정보전자소재 부문의 성장세와 양호한 수익성을 예상했다. 제약은 리스크 요인이 감소되면서 안정성이 높아지고, 제네릭 니즈 증가가 지속될 것으로 내나봤다. 화장품은 더딘 내수 회복으로 저성장 기조가 유지되는 가운데 소비 트렌드 변화로 남성과 10대로 구매계층 확산을 예상했다. 자동차는 아시아, 동유럽 등 신흥시장 중심으로 수요가 증가할 것으로 예상했다. 또한자동차의 전자화 진전으로 전장부품시장의 고성장을 전망했다. 건설은 올 하반기 이후 전반적인 침체국면으로 접어들 것으로 예상했다. 김 상무는 산업별 주요 이슈로 우선 디지털 가전분야의 수익성을 꼽았다. 디지털가전은 디지털TV 참여기업 증가에 따른 가격경쟁으로 높은 수익성 확보가 어렵다는 설명이다. 과거 캠코더 등의 사례로 볼때 향후 2~3년간 구조조정을 거친 후 디스플레이 패널 등 핵심부품을 가진 기업 중심으로 재편될 것으로 분석했다. MP3, 게임기, PDA 등 디지털 컨버전스 기기에서도 제품주기가 빨라지고 있어 수익성 확보를 위해서는 타이밍이 생명이라고 지적했다. 김 상무는 또 `프리미엄시장과 저가시장 어디를 공략할 것인가`도 제기했다. 김 상무는 저소득 국가의 소득향상으로 신흥시장이 준 매스마켓으로 부상했다며 프리미엄 일변도의 전략을 점검해봐야 한다고 지적했다. 그러나 싸구려 이미지로 저가시장을 공략해서는 안된다고 덧붙였다. 김 상무는 또 고유가의 영향과 관련 `수송 및 난방`, `발전`, `석유화학`이 큰 영향을 받을 것으로 분석했다. 수송 및 난방부문에서는 자동차분야가 상대적으로 타격이 적을 것으로 봤다. 발전부문에서는 전기료 인상 압력이 가중될 것이며 태양광, 풍력 등 대체 에너지의 상대적 경제성이 높아질 것으로 예상했다. 석유화학 부문에서는 하이브리드 자동차 및 자동차용 중대형 전지시장이 긍정적인 영향을 받을 것으로 전망했다. 김 상무는 이외에도 건설시장 위축으로 의존관계가 높은 철강, 화학, 전기전자, 금융에 영향을 줄 수 있다고 지적했다.
- (edaily폴)10월 콜금리폴 전문가별 전망②
- [이데일리 이학선기자] ◆이성권 굿모닝신한증권 연구위원 -10월 콜금리 전망 : 이달 콜금리는 현재 3.25%에서 3.50%로 0.25%포인트 인상될 것으로 예상된다. 8월 산업생산이 기대치에 다소 미달했으나, 자동차 파업에 따른 일시적 요인에 기인한다. 8월 서비스업 생산도 도소매판매를 중심으로 내수 회복세를 확인시켜주고 있다. 9월 수출은 6월을 바닥(전년동월비 9.5%)으로 7월부터 3개월 연속 두자리수 증가세를 보이고 있다. 향후 여건도 비교적 긍정적(허리케인 피해가 예상보다 적고 미 제조업 경기 회복)이다. 9월 소비자물가가 예상치를 다소 상회한 점도 근거가 될 수 있다. -추가 금리인상 시기 : 내년 상반기말 콜금리가 3.75~4.00%로 예상된다. 고유가 국면 장기화에 따른 석유류 제품 및 이를 원료로 사용하는 관련제품의 비용(cost)상승, 향후 물가압력을 확대할 소지가 있다. 미국이 당분간 금리인상 기조를 지속할 것으로 예상돼 한미 정책금리차 확대 가능성이 있다. 국제자금의 과도한 미국쪽 유입 막기 위한 적절한 대응노력이 필요한 시점이다. 시장에 통화당국의 정책기조 변경 메시지(message)를 뚜렷하게 전달하기 위해서는 금리인상이 일회성으로 끝나서는 안된다. 부동산 시장 안정대책에 힘을 더해주는 차원에서도 필요하다. -국고3년 금리전망 : 올해 연말 5.00%, 내년 1분기말 5.25% ◆전동화 삼성증권 이코노미스트 -10월 콜금리 전망 : 4분기 내 인상은 한 번 할 것으로 보이고 10월 통화정책 변경 가능성은 70% 수준으로 전망한다 금통위 멘트는 9월과 크게 달라지지 않을 것으로 본다. 내수회복 및 하반기 성장 모멘텀 회복에 대한 언급이 주류가 될 것이다. 강력한 펀더멘털 지표의 개선이 수반되지 못하고 있고 또한 물가상승 압력 크지 않음에도 불구하고 금리인상 및 통화 정책 변경가능성을 지속적으로 언급할 것으로 예상된다. 과거 한국은행의 금리인상이 경기/물가 후행적인 조치였다면 이번은 선행적인 결정이 될 것으로 예상한다. 소비자물가(CPI)나 근원소비자물가(Core CPI)가 안정적인 흐름을 보이고 있음에도 불구하고, 강력한 금리인상 의지를 피력한 것은 비용상승형 인플레이션이 수요견인형 인플레이션으로 확산되는 것을 선제적으로 대응하기 위한 것으로 해석된다. -추가 금리인상 시기 : 10월을 포함해 올해 25bp 정도수준의 금리인상을 예상하며 2006년 중반까지 두차례 더인상해 75bp까지 인상할 것으로 예상한다. -국고3년 금리전망 : 현재 경기회복 기대감에 따른 금리인상 가능성 그리고 금리오버슈팅 패턴은 2002년 5월 금리인상 직전과 유사한 흐름을 보이고 있다. 그러나 국채 3년 금리가 당시와 같이 정책금리 대비 스프레드가 200bp이상 오버슈팅하지는 않을 것이다. 연말 상승가능한 금리 레벨은 국고 3년 기준 5.00%선, 균형금리는 4.80%선 수준을 크게 이탈하지는 않을 것으로 본다. 내년 1분기 금리 밴드는 25bp 정책 금리인상을 전제로 4.75~5.20% 수준을 전망한다. 향후 시장의 관심은 금리인상 후 미국 채권 시장의 모습을 답습할 지 여부에 있다. 금리인상 사이클 동안 수익률 곡선이 얼만큼 평탄해질 것인가가 중요한 이슈가 될 것이다. 그러나 아직 장기금리가 오버슈팅하지 않았다는 점에서 올해말에서 내년 1분기가 장기금리의 오버슈팅 가능성이 높을 것이다. ◆주이환 푸르덴셜투자증권 이코노미스트 -10월 콜금리 전망 : 금리인상에 대한 강력한 시그널을 한번 더 주는 선에서 그칠 전망이다. 실제 인상은 11월 금통위에서 단행될 것이다. 10월에 인상하게 되면 다음번 인상 시기에 대한 코멘트가 부담 요소다. 재경부 등 금리인상에 반대하는 대내외적인 요구에 대한 타협점 등을 감안하여 이번에는 강력한 시그널을 주는 선에서 그치고, 11월에 인상하며 추가 인상 시기를 내년 중으로 언급하는 것이 무난한 상황이다. -추가 금리인상 시기 : 내년 2월에 추가 인상, 그리고 경기 회복이 받쳐줄 경우 내년 6월에 한차례 더 인상이 예상된다. 일단 두 차례 정도의 금리인상은 지나친 저금리를 수정하는 과정이며, 이에 따라 경기가 다시 악화되지 않는 이상 올해 4분기와 내년 1분기 중 각각 한 차례씩의 금리인상은 당연시되고 있다. 이후 추가인상은 경기 동향에 크게 좌우될 것이며, 회복세가 지속되면 6월에 한차례 더 인상될 가능성이 높다. -국고3년 금리 전망 : 연말 5.00%, 내년 1분기 말 5.05%를 예상한다. 올해와 내년 중 국고채 금리 고점은 두번째 콜금리 인상 시기 전후가 될 전망이다. 따라서 연말까지는 첫번째 콜금리 인상은 물론 두번째 인상까지 반영하여 상승세 지속되며 5%선을 넘어설 전망이다. 이후 당사가 예상하고 있는 두번째 콜금리 인상시기인 2월에 고점을 형성될 전망이며, 그 후에는 추가 인상이 많아도 한차례라는 예상이 지배적 의견이 되면서 대체로 점전적인 하향 안정화가 예상된다. 따라서 내년 1분기 말 국고채 금리 수준은 올 연말 수준과 비슷하게 형성될 전망이다. ◆최석원 한화증권 채권분석팀장 -10월 콜금리 전망 : 25bp 금리 인상을 전망한다. -추가 금리인상 시기 : 연내 금리 추가 금리 인상 가능성은 30% 정도로 낮게 본다. 내년 1분기 금리 인상 가능성은 남아 있다. 10월 금통위에서는 콜금리 목표수준을 25bp 인상할 전망이다. 경기 사이클상 지금 정책금리를 올려야 할 당위성이 있는 것은 아니다. 지금은 잘 봐줘야 회복의 초기 국면이기 때문이다. 인플레이션 타겟팅라는 본래의 목표와 타겟 범위를 감안해도 금리를 올릴 이유가 크지 않다. 일부 향후 물가 전망을 어둡게 보기도 하지만, 1%대의 코어인플레이션률과 향후 1년 코어인플레이션 전망치 하에서 정책금리를 올리는 것은 맞지 않다. 하지만, 10월 금통위에서 금리 인상을 단행할 만한 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 지금까지 금통위의 결정을 보면 우리 통화정책은 엄밀하게 말해 인플레이션 타겟팅이 아니다. 명목상 인플레이션 타겟팅일 뿐 실제 통화정책 수행행태는 그렇지 않았다. 다양한 요인들을 동시에 고려할 뿐만 아니라 시기별로 정책의 포커스가 달라진다는 점에서도 우리 통화정책을 인플레이션 타겟팅이라 볼 수 없다. 물론 인플레이션 타겟팅이 우리나라에 적합한지 여부도 아직 불확실하므로 현재 금통위의 의사결정행태가 잘못되었다고 단정지을 수는 없다. 요지는 엄격한 인플레이션 타겟팅이 아니었고, 그 차원에서 통화정책을 수행하지 않는다는 점에서 낮은 코어인플레이션은 금리 인상에 문제가 되지 않는다. 관련해서 통화당국은 인플레이션 지표 선정이나 목표 자체의 문제점도 고려하고 있는 것으로 판단된다. 예를 들어 일부 연구자(캐나다 중앙은행 등)들은 자산가격이 빠르게 상승할 때 단기적으로 원래 정해진 목표 이하의 인플레이션을 허용하는 것이 인플레이션 타겟팅 운용에 있어서 바람직하다는 의견을 제시하고 있고 우리 통화당국도 유사한 고민에 빠져 있는 것으로 판단된다. 둘째, 결국 통화당국은 현재의 자금 순환 상황에 대해 상당한 책임을 느끼고 있는 것으로 판단된다. 즉, 2003년 이후 4차례의 금리 인하가 긍정적 효과를 넘어서는 부정적 효과를 초래했다고 보고 있는 것 같다. 부동산 가격, 나아가 자원 배분 문제의 거론은 부정적 효과에 대한 인식에 다름 아니다. 결국 이러한 인식은 우리의 중립적 정책금리 수준에 대한 고민으로 이어지고 있는 것으로 판단되는데, 이 수준을 정확하게 알 수는 없지만, 최근 통화당국의 발언에서 현재 정책금리보다는 높아야 한다는 판단을 내릴 수 있다. 또한 일반적 모형에 의해 추정해 봐도, 향후 경제 전망 하에서 적정한 정책금리 수준은 현재보다 높은 것으로 나타난다. 통화당국도 이 같은 점을 고려할 것이다. 셋째, 이미 신호를 보냈기 때문에 금리를 인상해야 하는 측면이 있다. 통화정책은 일반적으로 신호와 실행으로 나뉘어지는데, 신호가 실행으로 연결되지 않는 경우 상당 기간 통화정책의 신뢰성이 떨어질 수 있다. 이 같은 위험을 감수하고 실행에 옮기지 않을 것으로 보이진 않는다. 일부에서는 재경부의 재의결권 얘기를 하고 있지만, 최근 재경부 발언을 모아 보면 그 가능성은 크지 않아 보이고, 재경부 역시 그런 모험을 감행할 이유가 없다. 그렇다면 연내 연속적인 금리 인상이 가능할 것인가? 중립적 수준을 고려한다면 연속적인 금리 인상 가능성이 없지 않은 것으로 판단된다. 정책 효과를 극대화한다는 측면에서도 그러한 의사 결정을 내릴 수 있다. 하지만, 지금까지 금통위를 행태적인 측면에서 바라볼 때 연내 추가 금리 인상을 단행할 가능성은 매우 떨어진다. 실제로 우리 통화정책은 매우 소극적인 모습을 보여 왔다. 금리를 내릴 때 확실히 내리지 못하고, 올릴 때도 확실하게 올리지 못해왔다. 이러한 점이 통화정책의 경기 조절 능력을 현저히 떨어뜨려온 것 역시 사실이지만, 재경부의 강한 ‘언질’과 맞물려 항상 그러한 결정이 내려져 왔다. 따라서 ‘이번에는 다를 것’이라는 전망을 하기 어렵다. 반면 내년 1분기 금리 인상 가능성은 남아 있어 보인다. 이 정도 시기에 대한 전망은 통화당국의 행태보다 데이터에 의존할 수 밖에 없는데, 우리는 국내 경제 성장률의 상승이 적어도 내년 상반기까지 이어질 것으로 보고 있고, 이는 중립 수준으로 가고 싶은 통화정책 당국에게는 좋은 뉴스(good news)가 될 것으로 본다. 세계적으로도 경제 성장이 견고한 모습을 보일 전망이고, 미국의 정책금리 인상도 조금 더 이어질 것으로 판단된다. 이 같은 점은 국내 금리 인상에 힘을 실어줄 것으로 전망된다. 이 같은 사이클 하에서 내년 1분기까지는 금리가 상승 추세를 이어갈 것으로 보인다. 정책금리 인상에 대한 기대가 살아 있는 한 3년 이내 금리가 하락 추세로 복귀하기는 어렵다. 물론 금리 상승은 일시 집중되고 높은 수준에서 박스권을 형성하는 게 일반적이다. 하지만, 언제인지를 정확하게 지적할 수 없더라도 상승 추세에서의 금리는 직전 고점을 넘어서며 오를 가능성이 크다. 장기물로 갈수록 스프레드 축소 현상이 나타날 가능성은 있다. 금리 인상 사이클 자체가 장기금리를 안정시키는 효과가 있는 데다가, 경기 확장의 기간이나 폭이 길고, 크기 어려운 상황이기 때문이다. 하지만, 스프레드가 축소되더라도 이것이 금리가 하락한다는 의미는 아니다. 일단 인상 사이클이 마무리되기 시작하고 다시 정책금리 동결 구간으로 들어가야 금리도 내릴 수 있을 것이다. 지금 경제 전망을 감안하면 내년 상반기가 고비다. ◆한영탁 동양종금증권 이코노미스트 -10월 콜금리 전망 : 10월 금통위에서는 콜금리를 인상할 가능성이 높은 것으로 판단된다. 지난 9월 금통위에서 경기회복에 대한 자신감을 확인한 바 있고, 금리인상 가능성을 시사했기 때문이다. 정책기조의 긴축전환이 아닌 중립수준으로 되돌리는 것으로 판단되는데, 이는 물가 수준이 여전히 낮은 수준을 유지하고 있고, 경기회복 기조가 점진적으로 이루어질 가능성이 높다고 판단되기 때문이다. -추가 금리인상 가능성 : 4분기 중 소비자물가 상승률은 2.7%로 전망되는데, 아직까지 물가수준은 한은의 목표범위에서 낮게 유지되고 있기 때문에 추가적인 금리인상 가능성은 점진적으로 이루어질 가능성이 높다. 따라서, 연내 추가 콜금리 인상 가능성은 높지 않다고 판단된다. 하지만, 경기회복 기조가 점진적으로 이루어질 것으로 예상되는 내년 상반기 중 추가적으로 한번 정도의 금리인상 가능성은 있는 것으로 판단된다. 이 역시 최근까지 낮게 유지되고 있는 콜금리 수준을 정상수준으로 회귀하는 성격을 가질 가능성이 높다고 판단된다. -국고3년 금리전망 : 국고채 3년 금리는 4분기말 4.50%, 2005년 1분기말 4.65%를 기록할 것으로 전망한다.
- SC제일은행, 글로벌 원본보존형 펀드 판매
- [이데일리 박기수기자] SC제일은행은 5일부터 2주간 랜드마크투신운용에서 운용하는 주요국 주가지수 및 원자재, 채권, 부동산 가격에 연동된 수익을 추구하는 원본보존 펀드인 '랜드 마크 올 베스트 파생상품 펀드'를 판매한다.이 펀드는 전세계 주요 주가지수 및 주요 원자재, 채권, 부동산 가격에 연동된 장외 파생상품에 투자해 이에 따른 수익을 받는 구조로, 기초자산이 되는 주가지수는 미국, 유럽, 일본 등 3개 지수이고, 원자재 자산은 골드만삭스의 에너지 지수인 GSCI 등이다.총 3년의 만기를 가진 상품으로 펀드 설정일로부터 매 1년 이후에는 환매수수료 없이 자유로운 환매가 가능하고, 만기시에는 최소한 원금이 보존되도록 설계됐으며, 보수형, 안정형, 공격형 등 세 종류.
- (新부동산투자전략)재건축 `위기가 기회`
- [이데일리 남창균기자] 최근 5년 동안 재건축아파트는 재테크의 선두주자였다. 특히 강남권 재건축아파트는 최고 3배 이상 올라 재테크 상품으로는 최고의 수익률을 기록했다. 값이 오르는데 비례해 규제수위도 강화됐다. 참여정부는 2003년과 2005년 6차례의 대책을 통해 규제를 쏟아냈다. 부동산대책의 종합판으로 불리는 8·31대책에서도 기반시설부담금과 재건축 입주권을 세대수에 포함해 양도세를 중과하는 조치가 나왔다. 그동안 나온 재건축 규제는 조합원들의 시세차익을 줄이는데 포커스가 맞춰져 있다. 소형평형의무비율, 조합원지위양도금지, 개발이익환수제, 기반시설부담금제 등은 모두 조합원 부담을 늘리는 조치들이다. 재건축아파트 값은 10·29대책(개발이익환수제와 3주택 양도세 중과세 조치) 이후 6개월 동안 최고 30% 가량 하락했지만 올 상반기 대부분 10·29대책 이전 수준을 회복했다가 8·31대책 이후 다시 곤두박질치고 있다. 개포주공1단지 13평형의 경우 10·29대책 이전에는 5억4000만원을 호가했지만 올해 1월에는 4억원까지 하락했다가 6월에는 5억7000만원까지 뛰었다. 최근에는 다시 4억원대 초반을 보이고 있다. 정부 규제에 따라 널뛰기 행보를 보이고 있는 것이다. 이처럼 재건축아파트 값의 진폭(상승-하락폭)이 큰 이유는 실수요자보다는 가수요자가 많기 때문이다. 가수요자들은 대부분 다주택자여서 세금 부담의 타격을 직접 받는 데다 대출을 안고 매입한 경우가 많아 금리 변동에 민감하기 때문이다. 재건축아파트는 8·31대책으로 가수요가 빠져나가고 가격이 떨어지면 투자상품으로 다시 부상할 것이다. 개발이익환수제도가 완비되고 집값이 안정되면 규제가 풀릴 것이라는 점도 메리트다.전문가들은 재건축아파트 값이 최고가에 비해 20% 이상 떨어진 곳이라면 투자를 고려할 만하다고 조언한다. 특히 강남구 개포동 주공, 서초구 반포동 주공, 송파구 가락동 시영, 강동구 둔촌동 주공 및 고덕동 주공 단지는 향후 아파트 값을 선도할 수 있기 때문에 투자 우선순위로 꼽힌다. 물론 가격이 많이 떨어졌다고 해서 덥석 투자를 결정해서는 안 된다. 재건축 투자는 투자비용(매입비용+추가부담금+금융비용)이 수익(향후 시세)의 90%를 넘으면 손해 볼 공산이 크다는 점을 염두에 둬야 한다.예컨대 개포주공1단지 11평형을 구입해 재건축 후 25평형에 입주(입주 후 시세 5억원)한다고 가정할 때 투자비용이 4억5000만원을 넘으면 실익이 없다. 현재 시세가 3억3000만원이므로 추가부담금+금융비용이 1억2000만원을 초과한다면 투자를 포기하는 게 낫다는 것이다. ■참여정부 재건축 대책 -재건축아파트 후분양제 도입, 재건축 안전진단 강화 (5.23대책, 2003년) -재건축 소형평형의무비율 도입, 재건축 조합원 지위양도금지(9.5대책, 2003년) -재건축 개발이익환수제 도입(10.29대책, 2003년) -강남 재건축 안전진단 강화 및 초고층 재건축 불허(2.17대책, 2005년) -기반시설부담금제 도입(5.4대책, 2005년) -재건축 입주권(관리처분인가 후) 세대수 포함(8.31대책 후속)
- (新부동산투자전략)아파트,`대박`보다는 `실리`
- [이데일리 남창균기자] 아파트 재테크 시대는 끝났다.(?) 8·31대책으로 집값이 떨어지면서 이제 더 이상 아파트에 투자해서는 돈을 벌 수 없다는 인식이 확산되고 있다. `강남 불패`로 상징되던 `아파트 불패`의 시대가 막을 내리고 있는 것이다. 전문가들은 아파트 값이 내년까지 떨어질 것으로 보고 있다. 또 내년부터는 보유세가 많게는 2배 이상 오르고 2007년부터는 양도세 부담도 크게 늘어난다. 지난 2001~2003년과 올 상반기처럼 자고나면 수 천만원씩 오르던 `대박`은 기대할 수 없게된 셈이다. 당분간은 아파트에 투자해 봤자 수익은 없고, 비용만 늘어나는 최악의 시기가 될 것이다. 하지만 아파트 값이 바닥을 친 이후에는 새로운 기회를 잡을 수 있을 것으로 보인다. 다만 앞으로는 아파트 값이 오르더라도 몇몇 지역을 제외하고는 물가상승률 수준에 그칠 공산이 크다. 향후 아파트 투자전략은 투기가 아닌 투자(거주+투자) 개념으로 바꿔야 한다. 단기 시세차익을 노린 투자에서 최소 3년 이상의 장기 투자로 바꿔야 한다는 것이다. 특히 은행 금리가 고금리 기조로 바뀌고 있는 점을 감안할 때 차입을 통한 단기 투자는 바람직하지 않다. 그렇다면 언제 사야할까. 물론 가격이 바닥을 쳤을 때다. 현재로서는 언제쯤 바닥을 칠지 가늠하기 쉽지 않은 상황이다. 다만 1가구2주택 양도세 중과 유예기간이 내년 말까지이므로, 그 때까지는 하락세가 이어질 가능성이 크다. 하지만 우량물건을 고르기 위해서는 당장 매입전략을 짜야 한다. 자금을 미리 마련하는 것은 물론이고 시세와 물건 동향을 주기적으로 체크해야 한다. 매수타이밍 못지 않게 중요한 것은 어느 지역에서 어떤 아파트를 구입하느냐이다. 주거목적이라면 학교가 가깝고 환경이 좋은 곳을 고르면 되겠지만 투자까지 생각한다면 무리를 하더라도 값이 오를 지역을 선택해야 한다. 그런 점에서 보면 이미 값이 많이 올랐지만 강남과 분당은 여전히 투자 1순위이다. 올 상반기 아파트 값이 많이 오른 곳을 보면 분당·과천·용인(2월부터), 용산·영등포(3월부터), 안양(4월부터), 마포·양천·의왕(5월부터), 일산·수원(6월부터) 등지였다. 소형보다는 대형평형의 가격상승률이 높다는 점도 고려해야 한다. 올 1~7월 강남지역 아파트 값 상승률은 소형 7.9%, 중형 8.4%, 대형 12.1%였다. 이밖에 무주택자나 1주택자들은 공공택지에서 분양하는 아파트도 눈여겨볼 필요가 있다. 전매제한과 채권입찰제로 인해 시세차익이 줄어들었음에도 불구하고 당첨만 되면 1억원 안팎의 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 판교, 송파, 동탄, 수원 이의동, 파주 등 신도시에서 공급되는 아파트를 분양 받는 것이 아파트 재테크로는 최선의 방법이라고 조언한다 ■아파트 투자 돋보기 - 매수타이밍은 : 2006년 상반기(2007년 하반기까지 가능) - 지역은 : 강남 분당 과천 평촌 등 - 아파트는 : 가격이 전저점 이하로 떨어진 아파트, 최고 시세대비 20% 이상 하락 - 평형은 : 일반 아파트는 40평형대 이상 - 투자기간은 : 최소 3년 이상 - 은행대출은 : 고금리 기조로 전환 중이므로 최소로 줄여야 함
