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- 오피스텔·상가 임대 `깔세`를 아시나요
- [edaily 윤진섭기자] 오피스텔과 상가 임대시장에 `깔세`가 확산되고 있다. 깔세는 임대료를 선납하는 방식으로 적게는 1~2개월에서 길게는 1년 단위로 임대료를 선납받아 월세를 처리하는 것을 말한다.
이런 깔세시장은 동부이촌동, 성북동 등 외국인 임대시장에서 통용되던 것으로 보증금과 전세금을 받고 임차해주는 국내 임차시장과는 확연히 다른 구조의 임차 제도다.
14일 업계 전문가들은 이런 깔세시장의 확산은 공급물량 증가와 전세가 하락, 경기 불황이 맞물리면서 나타난 임차시장의 이색 풍경으로 전세 보증금 위주의 현행 임대차 제도 변화의 단면이란 지적도 있다.
◇일산·천안 등 공급량 많은 지역 오피스텔 깔세 확산
일산 신도시 대화동 일대 오피스텔은 최근들어 부쩍 `깔세`물량이 늘고 있다. 대화동 D공인 관계자는 "최근 들어 10건 중 3건은 깔세"라며 "적게는 1개월, 길게는 6개월 단위의 깔세가 나오고 있고, 심지어 보름 단위의 물량도 있다"고 말했다.
현재 이 일대 깔세 시세는 17평형 기준으로 월 40만원으로, 보증금 없이 선납하는 조건이 주류라는 게 현장 중개업자의 설명이다.
아파트 공급물량이 많은 천안시 불당동 일대 오피스텔도 깔세가 심심찮게 나오는 실정. 불당동 S 오피스텔의 경우 월 35만원에 1년(420만원)을 계약, 한꺼번에 선납하면 입주가 가능한 물량이 많다.
오피스텔 시장을 중심으로 깔세 임차가 나오고 있는 배경엔 우선 공급물량이 넘쳐나는 반면 장기간 임차할 수요는 턱없이 부족하기 때문이다. 천안시 불당동 M 공인 관계자는 "아파트 전세 물량이 넘쳐나면서 월세 수요가 줄어, 집주인들이 `울며 겨자먹기`식으로 깔세를 내놓는 상황”이라고 말했다.
또 그는 "깔세의 경우 단기간에 월세를 목돈을 받을 수 있고, 보증금 걱정을 할 필요가 없다는 장점이 있지만, 임차 수요가 안정적이지 못하다는 점이 단점"이라고 지적했다.
◇경기 불황 상가시장, 전전세 통한 `깔세`등장
상가 임차 시장에서의 `깔세`도 눈에 띈다. 경기 침체로 재래시장과 근린상가에 임대료를 선납하는 전전세 매장이 늘고 있는 것이다. 상가 깔세는 매장의 원세입자들이 매출감소로 월세를 낼 여력이 없자 건물주와의 합의 아래 적게는 며칠에서 많게는 몇개월단위로 빌려주면서 임대료를 선납받아 월세를 내는 것을 말한다.
보증금과 권리금을 마련하기 힘든 세입자는 적은 자본으로 사업을 시작할 수 있고 원세입자에게도 이로운 윈-윈 전략인 셈이다. 위치에 따라 다르지만 대개 보증금과 권리금이 없어 일반적인 임대료보다 20~30% 이상 높은 경우가 대부분이다.
현재 이대입구에서 위치가 좋은 매장의 경우는 보증금과 권리금을 더한 가격의 2푼 이자(2%)로 월임대가를 정하고 있으며 입지가 안 좋은 매장은 보증금의 2푼 정도에 시세가 형성돼 있다. 또한 목동시장의 한 점포 10평은 월 170만원에, 잠실동 신천역 인근에 위치한 점포는 10평에 월 400만원의 깔세가 형성되어 있다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 "공급 물량이 증가와 상가 시장의 침체로 집주인과 건물주 입장에선 월세 수익을 올리기 위한 다양한 전략이 필요하게 됐고, 그 방편 중 하나가 기간을 다양화하고 일시불로 월세를 받는 깔세의 등장"이라며 "공급물량과 경기가 풀리지 않을 경우 이 같은 임대관행은 확대될 것"이라고 분석했다.
- (알면 힘이 되는 法)사기당하지 않고 임대차계약하는 방법
- [최광석] 대개의 임차인에게는 임대차보증금이 자신의 상당한 재산일 수밖에 없음에 반해, 이를 안전하게 지키기 위한 노력은 상대적으로 너무나 소홀한 것이 현실이다. 임대차계약을 함에 있어 임차인이 주의를 소홀히 하여 상당히 어려움을 겪는 부분을 중심으로 언급하고자 한다.
보통 임대차계약을 함에 있어 임대차목적물에 관한 권리관계를 파악하기 위해 부동산등기부등본이나 건축물대장과 같은 공부를 많이 참고하고 있다. 그런데 문제는, 이러한 공부확인이 임대차계약서 작성 시에만 그쳐버리고, 임대차보증금 잔금을 지급하고 이사를 하는 시점에서는 다시 공부를 확인하지 않는다는 점에 있다.
현행 임대차보호법상으로 임차인의 권리발생은 임대차목적물을 점유하는 것을 효력발생시점으로 하기 때문에, 임대차계약서 작성시점이 아니라 잔금을 치르고 이사를 가게 되는 시점에서 권리관계를 다시금 살펴야 할 필요성이 크다고 할 것이다.
실무상으로는, 임대차계약체결 이후 이사하는 시점 사이에 임대인의 채권자에 의해 임대차목적물에 (가)압류가 되기도 하고, 심지어는 임대인의 악의로 근저당권이나 가등기가 설정되는 경우도 흔치 않게 발생한다. 이와 같은 경우 비록 임대차계약체결 시점 자체에는 압류, 근저당권 등이 없었다고 하더라도, 임대차목적물에 대해 임차인이 점유를 이전받기 이전에 압류 등이 이루어졌다면 임차인으로서는 이러한 압류권자 보다 우선순위를 확보하지 못하게 되어, 나중에 임대차목적물이 경매절차로 넘어갔을 때 임대차보증금을 돌려받지 못하는 낭패를 볼 수 있다.
따라서, 임대차계약을 할 때는 임대차계약체결 시점 뿐 아니라, 잔금을 치르고 임대차목적물을 점유하게 되는 시점에서도 다시 한번 부동산공부를 열람해야 한다. 만약, 열람 결과 임대차계약서 작성 당시에 존재하지 않았던 문제를 발견하게 된다면, 임차인으로서는 경우에 따라 임대차계약을 해제할 권리가 있으므로, 임대인에 대한 계약해제 및 손해배상(위약금)청구를 통해 문제를 해결할 수 있을 것이다(경우에 따라서는 사기죄 고소도 가능할 것이다).
물론, 현행 임대차보호법의 맹점으로 인해 잔금 치를 당시에 임차인이 아무리 부동산공부를 확인하더라도 손해를 예방할 수 없는 경우도 있다.
예를 들어, 잔금 치르는 당일 임차인이 부동산공부상에 아무런 문제가 없음을 확인한 후, 임대차보증금을 임대인에게 지급하고, 당일 즉시 주민등록(상가건물인 경우 사업자등록)과 확정일자를 받았지만, 당일에 임대차목적물에 (가)압류나 근저당권이 등재되어버렸다면, 임차인으로서는 이러한 압류 등에 비해 후순위로 밀려날 수밖에 없다. 왜냐하면, 현행 임대차보호법은 임차인의 권리를 주민등록과 점유를 개시한 날의 다음날 0시부터로 정하고 있어, 주민등록과 이사를 하는 당일에 이루어진 압류 등에 대해서는 순위가 처지게 되기 때문이다.
이러한 문제는 입법적으로 개선되어질 필요가 있으나, 결국 이러한 현행법 하에서 임차인으로서는 임대차보증금확보에 지장을 받을 수밖에 없게 되는 것이다. 굳이 이러한 부분까지 대비하자면, 임대인에게 근저당권이나 전세권설정을 별도로 요구할 수 있으나, 실무상으로는 서로간의 인간적인 관계상 이를 적극적으로 요구하기는 어려운 것이 현실인 것 같다.
결국, 임차인으로서는 이러한 문제점을 인식하고서 임대차계약을 체결함에 있어서는 잔금 치르는 당일, 심지어는 며칠 후에라도 다시금 부동산공부를 확인하는 것을 게을리 하지 않아야 할 것이다.
- 하나銀, 국내 최초 `부동산 매매보호 서비스`
- [edaily 김현동기자] 하나은행(002860)이 국내에서는 처음으로 부동산 매매시에 발생할 수 있는 모든 위험을 보호할 수 있는 `부동산 매매보호 서비스`를 실시한다.
하나은행은 오는 6일부터 아파트를 비롯한 주택과 상가 등 부동산 매매 거래시 발생할 수 있는 모든 위험을 미연에 방지할 수 있는 ‘하나 부동산 매매보호 서비스’를 국내 금융기관 최초로 시행한다고 5일 밝혔다.
부동산매매는 계약체결 후 계약금, 중도금, 잔금의 형태로 구입대금을 지급하지만 실제 부동산의 소유권은 잔금 지급시점에서 이뤄지기 때문에 각종 사고의 위험성이 상존하고 있다. 매도인이 계약금, 중도금을 받고도 또 다른 매수인에게 이중 계약을 체결하거나, 소유권이 이전되기 전에 해당 부동산에 가압류나 추가 근저당권이 설정될 수 있기 때문이다. 매도인의 신분증, 등기권리증 등을 위조할 경우 매수인은 보호를 받을 수 없다.
`부동산 매매보호 서비스`는 이런 위험을 보호함으로써 안전하게 부동산을 매매할 수 있게 하는 제도이다. 이 제도는 미국 등 선진국에서는 일반적으로 시행되고 있는 제도이지만, 국내에서는 하나은행이 최초이다.
서비스의 관리 및 서비스 주체는 하나은행이 맡는다. 기존 부동산 매매는 공인중개사 입회 하에 매도인과 매수인이 매매대금을 주고 받지만 이 서비스는 하나은행이 부동산 중개소를 대신해 매매대금을 매수인으로부터 전달받아 안전하게 매도인에게 전달하는 역할을 한다. 또, 매수인에게 중도금과 잔금 지급기일도 은행에서 통지한다.
은행측은 이 매매과정에서 발생하는 모든 위험을 보장하고 이런 위험은 보험에 부보한다. 부동산의 근저당권 설정과 임대차 관계 등 각종 권리분석은 미국 최대 권원보험사인 FATIC(First American Title Insurance Company)가 하고, 권리분석에 대한 하자 및 각종사고에 대한 보상은 LG화재보험㈜에서 책임진다.
서비스 대상은 부동산 매매대금이 1억원 이상인 APT, 주택, 상가 및 근린시설이며, 부동산 매수자 및 매도자는 만 20세 이상의 개인이어야 하고, 신용불량자의 경우 대상에서 제외된다.
이 서비스를 이용하려면 매수인이 전국의 모든 공인중개사 사무소를 통해 하나은행에 매매보호를 신청하고, 서비스 이용에 대한 수수료를 지급하면 된다. 수수료는 매매금액에 따라 달라져 매매금액이 1억원일 때 45만원, 2억원일 때 60만원, 5억원일 때 1백만원, 10억원일 때 160만원 수준이다.
하나은행 담당자는 “통상 주택구입시 본인의 전 재산을 들여 거래하는데 반해, 매매과정에 있어서는 많은 위험에 노출돼 있었다”면서 “서비스 시행으로 국내에서도 안전하게 부동산을 사고 팔 수 있는 계기가 될 것”이라고 밝혔다.
하나은행은 이 서비스를 주택 및 상가에 대해서 우선적으로 시행하고, 향후에는 토지, 나대지 등으로도 확대할 예정이다.
- 신한·조흥銀 오늘부터 주금공 모기지론 판매
- [edaily 홍정민기자] 신한은행과 조흥은행이 10일부터 주택금융공사의 모기지론 상품을 판매한다.
양 은행은 지난 2월부터 은행 자체 모기지론인 `마이홈 플랜`을 판매해왔고 중도금 모기지론, 역모기지론 등 주택금융관련 신상품을 지속적으로 개발하고 판매했다.
이 상품의 대출기간은 10년, 15년, 20년 3종류가 있고 대출금리는 6.7%(고정금리, 감면금리 적용시 최저 6.5%)다. 대출금액은 최소 2000만원에서 최대 2억원까지로 원리금 균등상환 방법으로 상환된다.
담보는 시가 6억원 이하의 아파트, 연립주택, 다세대, 단독주택 등으로 본인 담보에 한해 가능하다. 담보 적용비율의 경우 아파트가 70%, 연립, 다세대, 단독주택은 65%이며 임대차가 있으면 약간의 하향 조정도 가능하다.
