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정부 "東동탄은 강남대체"..왜?
[이데일리 남창균기자] 정부가 東동탄을 강남대체 신도시라고 거듭 주장하고 나섰다. 장만석 건설교통부 신도시지원단장은 지난 8일 국정브리핑에 올린 기고에서 "東동탄은 `쾌적성 자족성 편리성`을 겸비한 신개념 신도시로 중산층 이상의 주택수요와 강남 등 수도권 중심부의 첨단 비즈니스기능 흡수에 큰 효과가 예상된다"고 강조했다. 그는 또 동탄의 강남 대체성은 수요자들의 청약에서도 확인됐다며, 지난주 청약마감된 동탄 메타폴리스 청약결과를 들었다. 청약자 총 2만4000명 중 서울거주자가 4900명으로 전체 청약자의 20.8%나 된다는 것이다. 이에 대해 분양대행사 관계자는 "메타폴리스 청약자들은 실수요라기 보다는 투자수요라고 봐야 한다"며 "청약자의 거주지 분포를 놓고 강남 대체성을 주장하는 것은 지나친 아전인수식 해석"이라고 지적한다. 정부는 2기신도시 중에서 강남권 주택수요를 흡수할 수 있는 지역으로 송파(4만9000가구) 광교(3만1000가구) 우면 세곡 장지 의왕청계(1만2000가구)와 함께 東동탄(10만5000가구)을 들었다. 이들 지역에서 공급되는 물량이 강남3구 재고아파트 24만가구의 82%나 된다는 것이다. 정부가 이처럼 東동탄을 강남대체 신도시라고 강조하는 이유는 강남대체 효과 미흡에 따른 실망감으로 강남 집값이 오르는 부작용을 막기 위한 방편으로 보인다. 실제로 지난 1일 분당급 신도시 발표후 강남 집값은 `희소성`을 테마로 상승 반전하고 있다. 이와 함께 이용섭 장관이 "분당급 신도시는 강남을 대체할 수 있는 곳"이라고 한 발언을 정당화하기 위한 고육책으로 풀이된다. 분당급 신도시로 발표한 東동탄의 강남 대체성이 떨어진다는 지적이 나오면서 정책 신뢰성을 가장 중요한 덕목으로 삼고 있는 이 장관의 입장이 어정쩡해 진 것이다. 전문가들은 "정부가 東동탄을 강남대체 신도시라고 주장한다고 해서 강남대체가 되는 것은 아니지 않느냐"라며 "정부가 먼저 강남대체라는 허울을 벗어던져야 한다"고 지적한다.

2007.06.11 I 남창균 기자

분당급신도시 "공급쇼크vs집값불안"
[이데일리 남창균기자] 분당급신도시 발표는 공급확대책의 연장선이다. 정부는 작년 10월 검단신도시 발표를 기점으로 부동산정책의 방향을 수요억제책에서 공급확대책으로 틀었다. 11.15대책을 통해 2기신도시의 공급물량을 확대했으며 1.11대책에서는 분양가상한제를 민간아파트까지 확대하고 임대주택 공급물량(1.31대책)도 획기적으로 늘리는 방안을 제시했다. 정부가 부동산정책의 무게중심을 공급대책으로 옮겨온 것은 수도권 수급불균형이 집값불안의 직접적인 원인으로 작용했기 때문이다. 2004년 이후 최근 3년간 수도권 공급물량은 20만가구 안팎으로 목표치(30만가구)의 70%에 그쳤다. ◇공급 쇼크 = 이에 따라 정부는 2기신도시 6곳의 개발밀도와 용적률을 늘리는 방식으로 당초보다 4만3000가구를 늘려 34만1000가구를 공급키로 했으며 추가로 10만가구를 지을 수 있는 분당급신도시를 건설키로 했다. 분당급신도시가 건설되면 수도권의 공급 갈증은 어느 정도 해갈될 것으로 보인다. 2기 신도시가 올해 말부터 2012년까지 순차적으로 공급되는 데다 분당급신도시도 이르면 2009년말께 공급을 시작할 수 있기 때문이다.   정부는 수도권에 연평균 30만가구씩 공급되면 공급부족 문제는 해결될 것으로 보고, 2006년부터 2010년까지 수도권에 모두 164만가구를 공급(연평균 32.8만가구)키로 했다. 연도별로는 2006년 18만4000가구(공공 7만6000, 나머지는 민간), 2007년 29만7000가구(15만5000), 2008년 39만2000가구(22만9000), 2009년 36만4000가구(20만1000), 2010년 40만3000가구(20만6000가구)이다.   2기신도시의 경우 내년에 광교, 양주, 김포에서 첫 분양에 들어가고 2009년에는 송파, 검단이 분양에 나선다.   ◇집값 불안 = 분당급신도시는 중장기적으로는 공급효과로 인해 집값을 안정시키는 요인이 되지만 단기적으로는 주변 집값을 부추길 가능성이 크다.   유력 후보지로 꼽히는 화성시 동탄면이 신도시로 발표되면 기존 동탄신도시 집값이 급등할 수 있다. 이 지역은 이미 매물품귀 현상을 보이며 강보합세를 보이고 있다. 집값 상승 여파는 경부축을 따라 분당, 강남에 영향을 줄 가능성도 배제할 수 없다. 부동산 전문가들은 "분당급신도시는 규모와 위치로 볼 때 검단신도시 후폭풍을 능가할 것"으로 보고 있다. 분당급신도시 후보지역의 경우 이미 보상을 노린 불법건축이 이뤄지고 있으며 땅값도 크게 올라 조성원가가 많이 들 것으로 보인다. 이럴 경우 분양가상한제를 적용하더라도 분양가가 평당 1000만원을 훨씬 웃돌 수 있다.   분당급신도시는 심각한 교통난을 초래하는 등 사회적 비용이 과다하게 들어가는 문제점도 있다. 경부고속도로는 지금도 제기능을 하지 못하고 있다. 교통전문가들은 경부축에 판교, 광교신도시 입주가 본격화되면 경부고속도로는 상시정체현상을 보일 것이라며 제2경부고속도로를 신설하더라도 교통난을 해소하기에는 역부족으로 보고 있다. ▶ 관련기사 ◀☞화성 동탄일대 `땅사자` 문의 급증☞분당급신도시 임박한 `교통대란`☞분당급신도시 '동탄동쪽'..어떤 곳?

2007.06.01 I 남창균 기자

분당급신도시 2곳 검토..왜?
[이데일리 남창균기자] 분당급신도시 2곳을 동시에 발표하는 방안이 검토되고 있다. 정부 고위 관계자는 21일 "정부는 당초 분당급 신도시가 한 곳인지 두 곳인지 갯수를 특정한 적이 없다"며 "최근 분당급 신도시를 두 곳으로 한다는데 부처간 의견을 모았다"고 밝혔다.이와 관련 건교부 관계자는 "현재까지 분당급신도시의 갯수와 위치를 확정하지 않은 상태"라고 해명했다. 정부가 분당급신도시 2곳을 동시에 발표하는 안을 검토한 것은, 시장에 `공급쇼크`를 줘 집값 안정기반을 확고히 하겠다는 의도로 풀이된다.섣불리 1곳만 발표했다가는 작년 검단신도시 발표 때처럼 주변 집값이 급등하는 부작용이 나타나 차라리 발표하지 않는 것만 못할 수 있기 때문이다.전문가들은 "수도권 남부에 분당급신도시 1곳만 발표할 경우 집값상승 기대심리가 퍼져 모처럼 안정세를 보여온 시장이 흔들릴 수 있다"며 "분당급신도시 2곳을 한꺼번에 공급하면 시장에서는 집값 상승 기대감보다는 공급쇼크로 받아들여 집값 안정에 긍정적인 효과를 가져올 것"으로 전망했다.특히 분당급신도시는 택지개발기간 단축에 따라 발표에서 공급까지 2년6개월만에 이뤄져 2기신도시의 공급효과를 이어갈 수 있다. 분당급신도시는 600만평 규모로 10만가구 이상이 들어서는데 2곳이 발표될 경우 20만가구가 공급되는 효과가 있다. 이는 강남3구의 재고아파트 24만가구에 육박하는 물량이다. 2기신도시 6곳에서 공급되는 물량은 34만가구이다. 현재 분당급신도시 후보지로 거론되는 곳은 광주오포-용인모현, 용인 남사, 하남, 과천-안양 등이며 포천 시가화예정지구, 동탄신도시 주변도 언급되고 있다. 건교부는 분당급신도시 후보지를 사실상 확정한 상태인 것으로 알려졌다. 다만 부동산 시장 불안요인으로 작용할 것을 염려해 발표시기를 저울질 중이다.

2007.05.21 I 남창균 기자

2기신도시 34만가구 내달 지구지정 완료
[이데일리 남창균기자] 작년 말 신도시 예정지로 발표됐던 검단과 파주운정3지구가 내달중 지구지정된다. 이에 따라 2기신도시 6곳의 지구지정이 완료되고, 연말부터 본격적인 분양에 들어간다. 2기신도시 공급물량은 모두 34만1000가구로 분양가상한제와 청약가점제가 적용돼 실수요자들이 저렴한 값에 내집 마련 기회를 갖게 된다.  9일 건설교통부에 따르면 검단지구와 파주운정3지구에 대한 사전환경성 검토와 관계부처간 협의 등이 마무리됨에 이달 중 중앙도시계획심의위원회 심의를 거쳐 내달 중 지구지정 절차를 밟는다.  작년 10월 전격발표된 검단신도시는 340만평 규모에 6만6000가구가 들어설 예정이다. 김포신도시 아래쪽에 위치해 있어 연계 개발될 경우 총 12만가구가 들어서는 도시로 탈바꿈된다.파주운정3지구(212만평)는 기존 운정1,2지구와 교하지구를 에워싸고 있으며 이들 지구를 모두 합치면 497만평에 달한다. 입주 가구수도 8만가구에 육박한다.검단과 파주운정3지구는 광역교통대책수립, 토지이용계획 수립 등 절차를 거쳐 내년 3월께 개발계획을 승인받고 2009년 초에 실시계획 승인까지 마칠 계획이다. 분양은 2009년 6월부터 시작되며 입주는 검단신도시가 2011년 11월, 파주운정 3지구가 2012년 3월로 각각 예정돼 있다.

2007.05.09 I 남창균 기자

청약가점제, 1주택자의 선택은?
[이데일리 남창균기자] 청약가점제가 도입되면 1주택자의 당첨확률이 크게 떨어진다. 주택소유여부에 따라 최소 32점에서 최대 160점까지 차이가 벌어지기 때문이다. 따라서 1주택자들은 가점제 도입 전에 청약을 서둘러야 한다. 내년 이후에 공급되는 2기신도시 아파트를 노린다면 청약전략을 잘 짜야 한다. 값이 오르지 않는 주택을 소유하고 있다면 처분하고 무주택 요건을 갖추는 것도 한 방법이다. 청약예금 1000만원, 1500만원(서울 기준)으로 청약하는 중대형아파트는 1차적으로 채권입찰금액으로 당첨자를 가린다. 채권입찰금액을 많이 적어내면 당첨될 수 있는 것이다. 따라서 굳이 통장을 해약을 하거나 보유주택을 처분할 필요는 없는 셈이다. 다만 송파, 광교신도시 등 인기지역은 채권상한액을 적어내는 사람이 많아 가점제로 당락이 결정될 것으로 보인다. 청약예금 300만원(서울 기준) 및 청약부금으로 청약할 수 있는 중소형아파트는 가점제로 당첨여부를 가리기 때문에 1주택자는 당첨 확률이 희박하다. 특히 공영개발지구로 지정되는 신도시는 대부분 청약저축 통장 몫이다. 따라서 중대형아파트에 청약할 수 있는 통장으로 갈아타는 게 유리하다. 청약예금 600만원 통장은 전용 25.7평 이하에도 청약할 수 있고 25.7-30.8평에도 청약할 수 있다. 하지만 중소형의 경우 300만원짜리와 경쟁해야 하고, 중대형은 청약물량이 적다는 것이 핸디캡이다.한편 청약저축 통장에 가입한 사람 가운데 가입기간이 5년 이내인 경우라면 청약예금으로 갈아타는 게 유리하다. 신도시 청약을 노린다면 더욱 그렇다. 작년 8월 분양한 판교의 경우 청약저축 당첨커트라인이 성남 780만원, 수도권 815만원이었다. 통장가입기간이 최소 6년은 되어야만 당첨을 바라볼 수 있는 것이다.청약저축 통장 가입자는 기본적으로 무주택 요건을 갖추고 있기 때문에 청약예금으로 갈아타면 당첨 가능성이 높아진다.

2007.03.22 I 남창균 기자

"건설업체, 공공택지를 잡아라"
[이데일리 남창균기자] 건설업체들이 생존을 위해 공공택지로 몰려들고 있다. 땅값 급등과 분양가상한제 등의 영향으로 민간택지에서는 채산성을 맞추기 어렵기 때문이다. 15일 한국토지공사에 따르면 인천 청라지구 3단계 중소형 아파트용지(전용 18-25.7평) 1필지 청약에 185개 업체가 참여했다. 이는 작년 8월 용인 흥덕지구의 179대 1을 넘어선 것이다.7필지가 공급된 중대형 아파트용지(전용 25.7평 초과)도 최고 74대1의 경쟁률을 기록하는 등 평균 33.1대1의 경쟁률을 보였다. 토공 관계자는 "이번에 공급된 택지는 분양가상한제가 적용돼 분양가가 평당 850만원선으로 묶임에도 불구하고 건설업체들이 대거 참여했다"며 "수도권 2기신도시 등 유망 택지지구의 경우 경쟁률이 더 높아질 것"으로 내다봤다.한편 토지공사는 경기도 화성시 향남면 화성향남2지구의 공동주택용지 6필지, 9만4505평을 3월 29일부터 분양한다.이번에 분양하는 용지는 화성향남2지구 전체 공동주택용지(18필지, 26만7141평)중 일부로, 전용면적 25.7평이 넘는 중대형 주택용이다.아파트용지는 3필지 5만468평, 연립주택용지는 2필지 2만9844평, 중형임대아파트용지는 1필지 1만4193평이다. 용적률을 고려한 평당 택지비는 평균 289만6000원이고 토지 사용시기는 2009년 9월이다.

2007.03.15 I 남창균 기자

"부동산펀드로 임대주택 대량공급"
[이데일리 남창균기자] 정부가 주택시장의 안전판을 마련하기 위해 임대주택을 획기적으로 늘리기로 했다. 부동산 공공펀드를 조성해 연간 5만가구의 임대주택을 공급하겠다는 것이다. 이럴 경우 국민임대주택 11만가구와 함께 공공에서만 연간 16만가구의 임대주택이 쏟아지게 된다. 연간 주택공급물량 50만가구의 32%에 해당하는 물량이다.공공이 임대주택 스톡(재고)을 충분히 확보하면 전월세 시장 통제가 가능해져 전월세 대란을 근본적으로 막을 수 있으며 분양전환을 통해 수급문제도 해결할 수 있다. 정부는 국민임대주택 100만가구가 공급되는 2012년에는 임대주택 스톡이 선진국 수준인 12%에 달할 것으로 보고 있다.정부가 부동산 공공펀드 조성을 통해 임대주택 공급에 나서기로 한 것은, 민간주도형 임대주택사업이 성과를 내지 못하고 있기 때문이다. 정부는 연기금 등 재무적 투자자들이 중대형 임대주택 사업에 참여할 수 있는 길을 열어줬지만 입지가 떨어지는 곳에는 참여를 꺼리고 있는 게 현실이다. 그동안 재무적투자자가 공급한 임대주택은 판교의 동양생명 엔파트(397가구)가 유일하다. 부동산 공공펀드를 통해 공급할 수 있는 임대주택의 규모는 기금 규모에 따라 달라지게 된다. 펀드 규모가 10조원일 경우 10만가구 정도를 공급할 수 있을 것으로 보인다. 임대주택 1채당 가격을 2억원으로 잡고 보증금으로 1억원을 받았을 때 그렇다는 것이다.또 임대주택은 주로 2기 신도시와 택지지구에서 공급될 것으로 보인다. 2기신도시의 총 공급물량은 34만가구로, 이 가운데 14만여가구는 국민임대주택 등 임대주택으로 공급된다. 부동산펀드 임대주택이 나오면 그동안 주공과 민간이 공급하던 10년짜리 임대주택을 대체할 것으로 보인다. 한편 이용섭 건교부 장관은 "그동안 주택의 43%를 공공이 57%를 민간이 지었지만 앞으로는 공공이 57%, 민간이 43%를 짓도록 하겠다"고 밝혔다. 연평균 공급물량 50만가구 가운데 공공부문이 28만5000가구, 민간부문이 21만5000가구를 짓도록 하겠다는 것이다.

2007.01.26 I 남창균 기자

(盧대통령 신년기자회견)집값과의 전쟁..이번엔 이길까
[이데일리 남창균기자] 노무현 대통령이 부동산 문제와 관련해 자신감을 보이고 있다. 지난 23일 신년특별회견에서 "(집값) 이번에는 잡힌다"고 강조한데 이어 25일 기자회년에서도 "집값이 많이 오르지 않을 것이기 때문에 무리하게 빚을 내서 살 필요는 없다"고 역설했다. 노 대통령의 자신감은, 수요대책과 공급대책 등 부동산대책의 양날개가 마련된 데다 집값이 하향 안정국면에 접어들었다는 판단에서 나온 것으로 보인다. 또 지난 9번의 대책을 통해 얻은 노하우로 맞춤형 대책을 언제든지 내놓을 수 있게 됐기 때문이다. ◇싹부터 자른다 = 정부는 11.15대책 이후 시장에 별다른 징후가 없었음에도 불구하고 선제적 처방으로 1.11대책을 내놓았으며 내달 초에도 보완대책을 발표한다. 더 이상 시장에 휘둘리지 않겠다는 의지의 표명이다. 정부의 부동산대책은 수요대책과 공급대책을 뼈대로 삼고 대출규제, 세무조사 등을 보조수단으로 삼아 불안조짐이 나타나면 즉각적으로 대응하는 것으로 바뀌고 있다.   노 대통령은 10.29대책과 8.31대책에서 도입한 수요억제책인 재산세와 종합부동산세, 양도세 중과세가 투기수요를 차단하는 강력한 수단이 될 것으로 보고 있다. 종부세의 경우 2009년까지 과표가 지속적으로 오르기 때문에 집부자들이 부담을 느끼게 되고, 등기부등본에 기재된 실거래가격을 토대로 양도세가 부과되면 시세차익을 노린 투기는 줄어들 수밖에 없다는 것이다. 공급대책도 든든한 안전판이다. 11.15대책에서 마련된 주택공급 로드맵이 그대로 실현되면 '공급쇼크'로 집값이 하락할 수밖에 없다. 건설교통부는 올해부터 2010년까지 수요가 많은 수도권에 연평균 36만 가구를 공급할 계획이다. 이는 최근 3년간 공급물량인 연평균 20만 가구에 비해 괄목할 만한 것이다.정부는 또 민간아파트에 대한 분양가상한제 적용으로 공급이 줄어들 것에 대비해, 공공부문의 역할을 확대할 방침이다. 2기신도시를 공영개발해 수급차질을 줄이고, 임대주택 물량을 조기에 획기적으로 늘린다는 것이다. 여기에 필요한 재원은 부동산펀드를 만들어 조성하기로 했다.  ◇불안 요인은 있다 = 정부의 이같은 전방위적 처방에도 불구하고 집값이 크게 떨어지지 않는 이유는 '집값은 오르게 마련"이라는 기대심리가 살아 있기 때문이다. 특히 규제 덩어리인 재건축아파트의 경우, 강남 수급문제를 풀어 줄 획기적인 방안이 나오지 않을 경우 다시 오를 가능성이 크다. 노 대통령이 부동산대책의 시행착오 요인으로 지적한 유동성 과잉 문제는 당장 풀어야 할 숙제다. 시중에 500조원이 넘는 돈이 풀려 있는데다 앞으로 신도시와 혁신도시, 기업도시에서 쏟아질 토지보상비만 20조원이 넘는다. 개발 재료도 꺼지지 않는 불안요인이다. 올 6월에는 분당급신도시가 나온다. 서울시의 유턴프로젝트로, 용산과 뚝섬에 대규모 빌딩이 들어선다. 인천경제자유구역인 송도-영종-청라 트라이앵글도 개발 중이다.  부동산 전문가들은 "유동성 과잉, 개발 재료 등 집값 불안요인이 사라진 것은 아니지만 정부가 공급대책을 내놓으면서 집값의 고삐를 잡은 것은 사실"이라며 "앞으로 국지적 불안은 나타날 수 있지만 집값이 폭등하지는 않을 것"으로 내다봤다.

2007.01.25 I 남창균 기자

2월초 공공부문 공급대책 뭐가 나오나?
[이데일리 남창균기자] 정부가 내달 초 공공부문의 공급물량 확대와 임대주택 공급확대 방안 등을 담은 공급대책을 발표한다.    권오규 경제부총리는 25일 무역협회 초청강연에서 "지난 1.11대책과 관련해 주택공급 축소현상이 우려됨에 따라 공공부문의 공급물량 확대 등을 중심으로 한 추가대책을 내달 초에 발표할 것"이라고 밝혔다.   정부가 공공부문의 공급확대책을 내놓기로 한 것은, 오는 9월부터 민간부문에 분양가상한제가 적용되면 수익성이 떨어져 민간아파트 공급물량이 줄어들 수 있기 때문이다.   주택건설업체들은 올해 작년보다 2배 정도 늘어난 물량을 공급할 계획이었으나 1.11대책 이후 공급물량을 줄이는 방향으로 공급계획을 다시 세우고 있다. 업계 관계자는 "분양가상한제가 적용되면 지방 사업은 포기할 수밖에 없다"며 "당초 공급계획보다 20-30% 정도 줄어들 것"이라고 말했다. ◇2기신도시 공영개발 = 정부는 공급목표(올해 수도권 29만7000가구)를 채우기 위해 공공부문의 역할을 강화할 계획이다. 주택공사가 사업시행자로 나서 목표량을 채우겠다는 것이다.    이를 위해 2기 신도시(광교 송파 김포 파주 양주 검단 등) 전체를 판교와 마찬가지로 공영개발지구로 지정할 가능성이 크다. 사업시행을 공공이 맡는 공영개발 방식을 택하면 정부가 공급시기를 마음대로 조절할 수 있으며 분양가 책정을 둘러싼 시비도 원천적으로 막을 수 있다.      하지만 공공부문은 택지개발지구에서만 공급을 늘릴 수 있기 때문에 민간택지에서의 공급물량 감소까지 보전할 수는 없다. 즉 공급총량 가운데 공공부문의 비중이 늘어나는 것이지 총량 자체가 확대되는 것은 아니라는 것이다.   ◇국민임대 100만가구 조기공급 = 정부는 2012년까지 국민임대주택 100만가구를 건설하기로 했으며 작년말 현재 47만5000가구를 공급했다. 2004년 9만1423가구, 2005년 9만6183가구, 2006년 9만6812가구 등 최근 3년간은 목표치인 10만가구에 육박하는 물량을 공급했다.   정부는 그동안 매년 10만가구를 공급키로 했던 목표를 바꿔 올해부터는 11만가구씩 공급할 계획이다. 이럴 경우 목표연도보다 1년 앞선 2011년에 100만가구를 지을 수 있게 된다.  이와 함께 2012년까지 공급키로 했던 매입임대 4만5000가구, 전세임대 4만가구, 소년소녀가정임대 7000가구 등 총 9만2000가구의 맞춤형 임대주택 공급시기도 앞당겨질 가능성이 크다.한편 정부는 공공부문의 주택건설 재원을 마련하기 위해 부동산펀드를 만들기로 했다. 투자자에게 수익률을 보전해 주는 조건으로 자금을 끌어모아 재원으로 쓰겠다는 것이다.

2007.01.25 I 남창균 기자

청약부금 "썰물"..2개월새 5만명 감소
[이데일리 남창균기자] 오는 9월 청약가점제 시행을 앞두고 쓸모가 줄어든 청약부금 가입자가 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났다. 16일 금융결제원에 따르면 2006년 12월 현재 청약통장 가입자 수는 721만2736명으로 작년 11월 719만3729명에 비해 약 1만9000명 늘었다. 통장 종류별로는 청약저축이 한달만에 2만5867명이 늘어난 240만9102명이며 청약예금은 1만8835명이 늘어난 293만6994명으로 집계됐다. 그러나 청약부금은 작년 11월에 2만4000여명이 줄어든데 이어 12월에도 2만5695명이 감소해 186만6640명에 그쳤다.청약부금은 민간 건설업체가 분양하는 전용면적 25.7평 이하에만 청약할 수 있는 데다 청약가점제가 시행되면 유주택자의 경우 당첨확률이 낮아지기 때문에 가입자 수가 줄고 있다. 청약예금 가입자수가 증가한 것은 부금에서 예금으로 전환한 사람이 늘어난데 따른 것으로 분석된다.청약저축은 공영개발지구 확대로 청약기회가 많아지면서 가입자가 꾸준히 늘고 있다. 하지만 청약저축은 2년이 지나 1순위가 되어도 인기지역에는 청약할 수 없다는 점에 유의해야 한다. 수도권 주요 택지지구의 경우 5년, 60회 이상 납입자에 대해서만 청약자격을 주기 때문이다. 판교의 경우는 당첨 커트라인이 블록별로 6년7개월에서 15년 4개월이었다.전문가들은 "지금 청약저축에 가입할 경우 2기신도시 막차(2012년 이후) 물량에만 청약이 가능하다는 점을 알아둬야 한다"며 "당첨확률을 높이기 위해서는 청약예금 통장에 가입하는 게 낫다"고 조언한다.

2007.01.16 I 남창균 기자

올해 아파트 값 5大 하락변수
[이데일리 남창균기자]  올해 주택시장은 정부의 강력한 수요억제책과 공급대책으로 인해 안정세를 보일 것이라는 게 전문가들의 대체적인 견해다. 수요억제책으로는 ▲DTI 규제 ▲종합부동산세 중과 등이, 공급대책으로는 ▲민간택지 분양가상한제 시행 ▲반값아파트 시범도입 ▲분당급신도시 발표 등이 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.◇DTI 규제 = 은행 돈으로 집 사기가 어려워 진다. 내달부터 모든 주택, 모든 금융권에 DTI 40%가 적용돼 연소득 5000만원인 경우 1억6000만원까지만 대출(금리 6%, 10년 만기)을 받을 수 있다. 그동안은 아파트 시세의 60%까지 대출이 가능해 5억원짜리의 경우 3억원까지 빌릴 수 있었다. 다만 3억원 이하 주택과 대출금액 1억원 이하는 DTI 40%를 적용하지 않을 방침이다. DTI 규제로 주택 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 특히 DTI 규제의 직접적인 타격을 받는 3억-6억원짜리(강남 20평대, 강북 수도권 30평대) 아파트 수요가 줄어들 전망이다. 아울러 담보대출을 과다하게 받은 집주인들의 경우 DTI 규제로 만기연장이 어려워져 처분에 나설 가능성도 있다.  ◇종부세 중과 = 작년에 이어 종합부동산세 부과대상자와 부담액이 크게 늘어날 전망이다. 작년 집값이 전국 11.6%, 수도권 20.3%, 서울 18.9% 상승해 과표인 공시가격이 크게 높아지기 때문이다. 이에 따라 종부세 부과대상자는 작년 35만명의 2배인 70만명선에 달할 것으로 추산된다. 여기에 과표적용률도 70%에서 80%로 높아져 세부담도 그만큼 커지게 된다. 이에 따라 종부세 부담을 회피하기 위한 매물이 적지 않게 나올 가능성이 크다. 다만 올해부터 적용되고 있는 2주택자에 대한 양도세 중과(50%)가 물꼬를 죄고 있는 게 변수로 작용할 전망이다. ◇분양가상한제 = 오는 9월부터는 민간택지에서 공급되는 아파트도 분양가상한제가 적용된다. 이에 따라 공공과 민간 등 모든 신규아파트가 분양가상한제 대상이 된다. 분양가상한제가 도입되면 분양가는 시세의 75-85%선에서 책정될 것으로 예상된다. 분양가가 시세를 웃도는 고분양가 논란은 더 이상 일어나지 않게 되는 셈이다.  하지만 분양가상한제가 기존 집값을 끌어내릴 가능성은 크지 않다. 신규주택이 차지하는 비중이 전체 재고주택의 3% 정도에 불과한데다 당장 입주가 이뤄지는 것도 아니기 때문이다. 오히려 시세보다 낮은 아파트를 공급하는데 따른 청약열풍 등 부작용이 우려된다. ◇반값아파트 = 정부는 연내 토지임대부와 환매조건부 분양방식의 아파트를 선보일 계획이다. 토지임대부는 토지는 임대료를 받고 주택만 분양하는 것으로, 토지 임대료가 저렴할 경우 분양가격을 대폭 낮출 수 있다. 환매조건부 또한 공공이 챙기는 이윤을 포기하면 분양가상한제 아파트보다 싸게 공급할 수 있다. 이들 분양방식은 일단 분양가를 대폭 낮춘다는 상징적인 의미가 크지만 재정부담이 크고, 시세차익이 보장되지 않아 현실성과 실효성은 떨어진다는 게 정부와 전문가들의 분석이다.   ◇분당급신도시 = 정부는 이미 발표한 2기신도시 6곳에서 총 34만가구를 공급하는데 이어 분당급신도시도 추가 조성할 계획이다. 분당급신도시는 600만평 이상 규모에 10만가구 정도가 들어설 것으로 보여 공급 갈증을 풀어줄 것으로 기대된다.  다만 신도시 발표 시점에는 후보지 인근지역을 중심으로 부동산 값이 급등할 공산이 크다. 무엇보다 분당급신도시의 입지가 2기신도시에 비해 떨어질 경우 파급효과는 크지 않을 것으로 보인다. 전문가들은 원하는 곳에 원하는 만큼 공급해야만 수급불균형을 해소할 수 있다고 지적한다.

2007.01.04 I 남창균 기자

(edaily리포트)아듀! 2006년 부동산
[이데일리 남창균기자] '집값이 미쳤다.' 한 해가 저물어 갑니다. 올해도 서민들의 가슴을 답답하게 했던 일이 많았지만, 그 가운데서도 가장 참기 힘든 일이 미친 듯 날뛴 집값이었을 것이라고 생각됩니다. 참여정부는 집값을 잡겠다는 의욕은 있었지만 미숙한 부동산 정책으로 오히려 집값을 미치게 만들었고, 미친 집값은 서민들 가슴을 도려냈습니다. 어쩌다 이 지경이 됐을까요. 전문가들은 정부가 부동산시장을 진단하는 데 오류가 있었다고 말합니다. 부동산팀 남창균 기자가 어수선하기만 했던 올해 부동산 시장의 모습을 되짚어 봤습니다.올해 부동산 시장은 전쟁터를 방불케 했습니다. 집값은 들불처럼 올랐고 정부는 대책을 퍼부어댔습니다. 이 전쟁 속에 강남과 신도시 다주택자는 수억원을 거머쥐었지만 무주택자들의 손엔 절망만 남았습니다. 참여정부 초기만 해도 서민들에게 집값 문제는 배 아픈 문제였지만 이제는 배 고픈 문제가 된 것입니다. '부동산 투기는 끝났다'(8·31대책)는 정부의 공언에 뒤통수를 세게 맞은 셈이죠.◇8·31대책의 실패 "강남 재건축값 상승, 분당·평촌 집값 급등(1-3월)→3·30대책→버블세븐(5월15일)→전셋값 급등(8-9월)→집값 폭등(9-10월)→11·15대책" 올 부동산시장의 자화상입니다. 8·31대책 후 잠잠하던 집값은 연초 재건축 규제완화 움직임과 판교분양(3월하순-4월중순)의 영향으로 상승세를 탑니다. 정부는 이 같은 기세를 꺾기 위해 재건축 추진절차를 까다롭게 규정한 3·30대책을 내놓습니다. 이와 함께 '집값 거품이 꺼질 수 있으니 집을 사지 말라'는 경고메시지를 전파하기 시작합니다.(버블세븐) 이후 한동안 잠잠하던 집값은 8월말 이사철에 접어들면서 다시 불안해 집니다. 전월세난이 시작된 거죠. 전월세난은 서민들의 내집 마련 조급증을 부추기면서 집값 폭등세로 연결됩니다. 여기에 은평과 파주신도시 고분양가는 기름을 끼얹는 역할을 합니다. ◇공급대책으로 급선회 정부는 집값폭등 문제를 해결하기 위해 부동산정책 기조를 180도 바꿉니다. 그동안 후순위로 밀렸던 공급확대책이 선순위로 올라선 것이죠. 추병직 전 건교부장관은 공급확대책을 밀어 부치기 위해 청와대와 조율을 거치지 않은 상태에서 검단신도시(10월23일)를 전격 발표합니다. 그동안 청와대는 투기수요를 집값불안의 가장 큰 원인으로 지목하고, 세금폭탄 만들기에 정신을 팔아왔는데 한계점에 봉착하자 공급확대책을 내놓게 된 것이죠. 공급확대책이 메인 카드로 등장한 것은 정부가 공급부족을 집값불안의 가장 큰 원인으로 보기 시작했다는 것을 의미합니다. 시장에서는 이미 2004년부터 공급부족 신호를 보내고 있었습니다. 주택공급 물량은 2002년 66만가구, 2003년 58만가구에서 2004년과 2005년에는 46만가구 수준으로 떨어집니다. 올해도 40만가구 안팎에 그칠 전망입니다.◇반값아파트로 승부정부는 새 아파트를 '더 빨리, 더 싸게, 더 많이' 지어 집값 불안을 해소한다는 계획(11·15대책)을 세웠습니다. '더 많이' 짓기 위해 2기신도시 6곳의 공급물량을 종전보다 4만3000가구(총 34만1000가구) 늘리기로 했습니다. 수도권 택지지구 공급물량을 모두 합치면 향후 5년간 86만7000가구가 공급됩니다. '더 빨리' 공급하기 위해 2007년부터 시행키로 했던 후분양제를 1년간 늦췄으며 택지개발기간을 단축하기로 했습니다.'더 싸게' 짓기 위해 택지비는 낮추고 용적률은 높이기로 했습니다. 민간아파트에 분양가상한제를 도입하는 것도 분양가를 낮추기 위한 방편이지요. 여기에 비상수단도 동원됩니다. 반값아파트가 그 것인데요. 정부는 내년 중에 환매조건부, 토지임대부 분양방식을 시범 도입합니다. 실효성이 없다는 반론이 적지 않지만 상징성은 크다는 게 당정의 판단입니다. ◇집값 안정은 미지수 새 아파트 분양가를 낮추고 공급물량을 늘린다고 모든 문제가 해결될까요. 전문가들은 신도시에서 공급물량이 쏟아지면 집값이 하향 안정될 것으로 전망합니다. 하지만 강남 집값은 여전히 풀어야 할 숙제로 보고 있습니다. 수급불균형 때문이지요. 해법은 재건축 층고와 용적률을 풀어주는 것인데 정부는 얘기도 꺼내지 말라는 입장입니다. 부동산 값 안정을 낙관하지 못하는 또 다른 이유는 유동성 문제입니다. 당국이 대출규제를 강화하고 있지만 돈 빌려 집 사기 쉬운 상황이고, 연간 수십조씩 풀리는 토지보상금은 부동산시장의 젖줄 노릇을 하고 있습니다. 참여정부 3년간 풀린 보상금만 37조원에 달하고 올해와 내년에도 각각 20조원이 넘는 돈이 풀립니다. 이용섭 건교부 장관은 "내년 집값만 잡으면 향후 5년 이상 집값이 안정될 것"이라고 강조했습니다만 낙관만은 할 수 없는 상황입니다.

2006.12.29 I 남창균 기자

경기도 아파트값 평당 800만원 넘어
[이데일리 윤도진기자] 5대 1기신도시를 제외한 경기도 아파트의 매매가가 평당 800만원을 넘었다.24일 부동산정보업체 부동산써브가 수도권 아파트 시세를 조사한 결과, 지난 주(22일) 5대 신도시(분당, 평촌, 산본, 중동, 일산)를 제외한 경기도 지역 아파트의 평균 평당가가 803만원을 기록, 800만원대에 진입했다.경기도 아파트 값은 지난 10월 2째주 702만원의 평당가를 기록한 이후 2개월2주만에 101만원이 상승해 800만원을 넘어선 것. 파주 운정신도시 고분양가 논란이 불거진 이후 이 지역 아파트 값은 초고속 상승세를 보여왔다.경기도 아파트는 지난 2004년 2월 평당값이 600만원을 넘어선 후 10.29 부동산안정화 대책과 후속조치에 따라 평당 581만원까지 다소 떨어졌었다. 그러나 이후 꾸준한 상승세를 보이며 올해는 서울 지역 상승률을 훌쩍 앞지른 상태다.채훈식 부동산써브 팀장은 "경기도 아파트 값 상승률은 지난 5월 2째주 부터 서울을 추월한 이후 현재까지 서울보다 높은 상승률을 유지하고 있다"며 "11.15 대책 이후 폭등세는 제동이 걸렸지만 수도권 외곽 및 재개발 추진지역은 여전히 높은 오름세를 보이고 있다"고 설명했다.

2006.12.24 I 윤도진 기자

(주간부동산)과천시 집값 4개월만에 하락
[이데일리 윤도진기자]과천시의 아파트 값이 8월말 이후 4개월만에 떨어졌다. 서울과 수도권 아파트 시장은 연말 비수기를 맞아 매매와 전세 모두 한산한 시장 분위기를 보이는 가운데 가격도 지난 주와 비슷한 보합세를 유지했다. 24일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난 주 서울 아파트 값은 0.25% 올라 직전 주(0.24%)와 비슷한 상승률을 기록했다. 신도시는 0.1%, 수도권은 0.24%의 아파트값 상승률을 보였다. 재건축 중심으로 이달 초까지 강한 오름세를 보여 온 과천은 8월 4째주 이후 처음으로 -0.04% 하락한 모습을 보였다. 과천에서는 부림동 주공7단지, 별양동 주공2단지 등 최근 급등세가 두드러졌던 단지 일부 평형이 소폭 하향 조정됐다. 인접한 의왕도 내손주공 재건축 단지와 오전동 신안 등 일부단지 가격이 소폭 조정되며 -0.3%의 하락률을 보였다. 서울 아파트는 대출규제 강화 등으로 잔금 처리에 어려움을 느낀 매물이 일부 보였으나 밀린 수요로 인한 매물 부족이 여전했다. 특히 노원, 강북, 도봉 등 강북권은 0.6-0.9%대의 강한 가격 상승세를 유지했다. 서울 재건축은 강동, 송파, 용산, 강남 등의 단지들이 소폭 회복세를 보이며 전주 하락세에서 반등(0.17%)했다. 수도권 재건축은 0.08%의 변동률을 보였다. 한편 아파트 전셋값은 서울 0.1%, 신도시 0.08%, 수도권 0.13%의 변동률을 보였다. 김규정 부동산114 차장은 "연초까지 미미한 조정 양상이 지속될 전망"이라며 "대출규제 추가 등 당국의 정책 검토가 이어지고 있어 수요자들이 제도 변경과 시장 반응을 잘 체크하는 것이 좋다"고 말했다. ◇매매 시장 서울에서는 지역별로 노원(0.92%), 금천(0.7%), 강북(0.66%), 도봉(0.65%), 동대문(0.45%), 중구(0.45%), 구로(0.44%), 성북(0.44%), 마포(0.43%) 순으로 높은 상승률을 기록했다. 특히 노원구 등 강북권에서는 매물도 많지 않고 거래도 소강상태지만 여전히 주요 대단지를 중심으로 소형 매물을 찾는 실수요 문의가 이어지며 가격 상승세가 두드러지고 있다고 현장 중개업소는 전했다. 금천구는 시흥동의 노후단지 소형까지 소폭 오름세를 보였고, 강북구는 입주년차가 짧은 대단지 30-40평형대가 주로 올랐다. 도봉구도 창동, 쌍문동 등 주요 단지 30평형대 이하가 오름세를 이었다. 한편 서대문(0.37%), 광진(0.36%), 동작(0.3%), 관악(0.27%), 송파(0.24%), 중랑(0.24%), 영등포(0.23%), 강서(0.2%) 등이 소폭 올랐다. 강남구(0.10%)에서는 역삼, 대치동 일대 새아파트가 조금씩 올랐으며, 강동구(0.12%)에서는 상일동 고덕 주공단지가, 송파구에서는 가락시영2차, 주공5단지가 오름세를 회복했다. 신도시는 중동(0.14%), 평촌(0.13%), 분당(0.11%), 일산(0.07%) 순의 매매변동률을 보였다. 최근에 많이 올랐던 산본은 -0.01%의 변동률을 보였다. 한편 지난 주로 중동신도시도 평당 매매가격 평균 1000만원대로 들어서면서 5개 1기신도시가 모두 평당 1000만원대를 넘어섰다. 신도시 전체 평균 평당가격은 1577만원 선이다. 수도권에서는 의정부(0.57%)가 지난 주에 이어 주간 상승률이 높았다. 뒤를 이어 광주(0.45%), 양주(0.36%), 하남(0.33%), 파주(0.28%), 광명(0.25%) 등이 오름세를 보였고, 인천(0.32%)도 상승세를 이었다. ◇전세 시장 서울에서는 구로(0.31%), 노원(0.27%), 금천(0.24%), 동대문(0.21%) 등이 한 주간 전세 변동률이 높았다. 강남(0.19%), 성북(0.17%), 광진(0.14%), 관악(0.12%), 마포(0.12%), 서대문(0.12%) 등도 소폭 오르며 뒤를 이었다. 전반적으로 전세시장도 거래가 한산한 가운데 상대적으로 비강남권 전세가격 상승폭이 매매와 함께 높게 나타났다. 한편 강남권에서는 대치동, 서초동 일대에서 전세 문의가 조금 늘어나며 주요 단지 위주로 오름세가 나타났다. 송파구는 잠실 레이크팰리스 등 재건축 아파트의 입주로 물량이 풀리며 전셋값이 다소 낮게 나타났으나 일시적인 현상이라는 것이 현장 중개업소의 말이다. 신도시 가운데서는 산본이 -0.07%로 전세 하락세를 이었으며, 분당(0.14%), 중동(0.09%), 일산(0.08%), 평촌(0.01%) 지역도 소폭 오름에 그쳤다. 수도권은 김포(0.42%), 안산(0.35%), 광주(0.27%) 지역을 비롯해 인천(0.22%) 등이 상대적으로 높은 변동률을 보였다. 또 수원(0.19%), 용인(0.16%), 하남(0.13%), 의정부(0.12%), 안양(0.1%) 등이 소폭 올랐고 기타 지역은 변동이 적었다.

2006.12.24 I 윤도진 기자

(07부동산전망)"내년부터 공급효과 나타난다"
[이데일리 남창균기자] 강팔문 건설교통부 주거복지본부장(사진)은 "내년부터 본격적인 공급효과가 나타날 것"이라며 "주택가격이 안정될 것"으로 내다봤다. 그는 다만 내년 대선 후보자들이 규제완화 공약을 내 걸게 되면 시장에 부정적인 영향을 줄 것이라고 우려했다. 강 본부장은 "수도권 주택공급은 신도시 건설이 최선의 해결책"이라며 "수요가 있는 한 신도시를 계속 지어야 한다"고 강조했다. 또 2기신도시는 모두 나름대로의 장점을 갖고 있으며 1기신도시에 비해 수준이 한 단계 높다고 말했다. 강남 집값문제를 해결하기 위해 재건축 규제를 완화해야 한다는 지적에 대해서는, "재건축 규제를 풀면 집값이 뛸 수밖에 없다"며 "규제완화는 안 된다"고 못 박았다. 다음은 일 문일답. -내년 부동산 값 어떻게 되나▲안정될 것이다. 8·31대책으로 보유세와 양도세가 강화되는 등 투기수요 억제 장치가 마련된 데다 11·15대책으로 공급대책까지 마련되었기 때문에 집값이 하향 안정기조를 보일 것이다. 전셋값 역시 안정세가 예상된다. -대선이 부동산 시장에 미치는 영향은 ▲대선 후보자들의 공약에 따라 시장에 미치는 영향이 다르게 나타날 것이다. 대다수 후보자들이 규제완화를 공약으로 내 걸게 되면 시장에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 하지만 현재 부동산시장의 현안은 주택공급이기 때문에 공약의 주된 포인트는 공급확대에 맞춰질 것으로 보인다. -무주택자 내집 마련 방법은 ▲공공부문의 공급물량이 확대되는 추세이고, 분양가상한제로 분양가도 떨어질 것이기 때문에 청약을 통해 내 집을 마련하는 게 좋다. 분양가상한제 도입으로 동탄은 10%, 판교는 30% 정도 인하됐으며 앞으로 나올 신도시도 분양가가 낮아진다. -다주택자의 선택은 ▲종합부동산세 등 보유세가 크게 높아졌고 내년부터는 2주택자에 대한 양도세도 50%로 강화된다. 따라서 빨리 파는 것이 유리하다. 다주택자들이 집을 매각하면 무주택자의 내집 마련 기회가 넓어진다는 점에서도 긍정적이다. -재건축 해법은 없나 ▲재건축 아파트에 대한 규제완화는 없다. 재건축은 주거환경을 개선한다는 측면에서는 긍정적이지만 주기적으로 시장 불안을 불러왔고 앞으로도 그럴 개연성이 매우 크기 때문에 규제완화를 검토할 때가 아니다. 재건축을 통한 순증효과는 5%-10% 정도에 불과하다. -신도시 계속 지어도 되나 ▲수도권 주택공급은 신도시 개발을 통해서 이뤄지는 게 가장 바람직하다. 신도시는 계획적 공급방식이어서 교통문제 환경문제 생활문제 등을 확실하게 해결할 수 있다. 주거만족도 측면에서 볼 때도 신도시가 다른 개발방식을 압도한다. 새로 짓는 신도시는 1기신도시보다 주거밀도와 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다. -분양가제도개선위는 어떤 활동을 하나 ▲분양원가 공개 범위, 대상, 문제점 등에 대해 논의하고 해결방안을 찾게 된다. 다시 말해 분양가제도개선위는 분양가의 투명성을 높일 수 있는 방안, 분양가를 낮출 수 있는 방안을 마련하는 일을 한다. 내년 2월말까지는 결론을 내릴 계획이다. -후분양제 로드맵은 어떻게 되나 ▲정부가 2004년 초에 마련한 안(2007년 40%, 2009년 60%, 2011년 80%)대로 간다. 민간업체 몇 곳이 후분양을 선택할 수 있겠지만 상당수는 선분양을 택할 것으로 본다. 정부가 당초 밝힌 신도시 분양일정이 늦춰질 가능성은 없다. -향후 5년간 수도권에 총 164만가구를 공급하면 과잉을 초래하지 않나 ▲2004년부터 2006년까지 3년 동안 공급물량이 적었기 때문에 공급과잉을 우려할 필요는 없다. 정부는 수도권 공급목표를 연간 30만가구로 잡았는데 민간부문이 위축되면서 최근 3년동안 20만가구를 밑돌았다. 공급효과는 2007년부터 가시적으로 나타날 것이다.

2006.12.04 I 남창균 기자

신도시 조기공급 위해 후분양제 "수술"
[이데일리 남창균기자] 정부가 지난 2004년초 발표한 후분양제 로드맵이 11.15주택공급 로드맵과 충돌하면서 수술대에 오를 전망이다. 후분양제 로드맵을 따를 경우 정부가 밝힌 공급일정을 지킬 수 없기 때문이다. 재정경제부와 건설교통부는 21일 "지금은 많은 주택이 공급돼야 할 때"라며 "분양가제도개선위원회에서 후분양제 문제를 재검토할 것"이라고 밝혔다. 후분양제 로드맵은 분양가의 투명성 확보 차원에서 도입됐으므로 분양가제도개선위원회에서 분양원가 공개를 확대할 경우 굳이 후분양제를 고집할 이유가 없다는 것이다. 이와 관련 강팔문 건설교통부 주거복지본부장은 이날 오전 평화방송 라디오 시사프로 '열린 세상 오늘, 장성민입니다'에 출연, "후분양을 하면 국민들이 물건을 보고 살 수 있기 때문에 바람직한 측면이 있지만 지금은 많은 주택이 분양돼야 할 때"라며 "서울시의 의도대로 80%까지 공정을 마친 뒤 분양하게 되면 분양이 2년 정도 늦어지고 그동안 SH공사의 물량은 거의 나오지 않게 된다"고 지적했다. 정부가 후분양제 로드맵을 재검토하겠다고 나선 것은 후분양제를 따를 경우 신도시 공급일정이 당초 정부가 밝힌 것보다 최소 6개월 이상 늦춰지기 때문이다. 정부는 2기신도시 공급일정을 짜면서 민간아파트의 후분양제 적용을 염두에 두지 않았다. 민간아파트의 경우는 후분양제가 의무사항이 아니기 때문이다. 하지만 정부가 최근 개정한 택지공급지침에는 민간업체가 후분양을 선택할 경우 동일순위일 때 택지를 우선공급하도록 되어 있다. 이에 따라 신도시에서 민간업체가 모두 후분양을 선택하게 되면 공급일정에 차질을 빚게 된다. 정부는 이같은 문제점을 원천봉쇄하기 위해 분양가제도개선위원회를 통해 후분양제 로드맵을 재검토키로 한 것이다. 보완 방안으로 유력시되는 것은 민간업체가 후분양을 선택할 때 부여하는 인센티브를 주지 않는 것이다. 또 주공 등 공공부문이 공급하는 아파트의 후분양도 공정 40%로 한정될 가능성이 크다. 후분양제 로드맵은 2007년 공정 40%, 2009년 60%, 2011년 80%로 되어 있는데 2009년 이후 일정을 취소하는 것이다. 후분양제 개선방안을 논의하게 될 분양가제도개선위원회는 내년 2월까지 운영되며, 2월말에 최종결론을 낸다.■후분양제 도입 약사지난 2003년 3월 노무현 대통령은 건교부로부터 업무보고를 받는 자리에서 "부동산 가격 폭등을 막기 위해 후분양제 도입을 적극 검토하라"고 지시했다. 후분양제는 2003년 5.23대책을 통해 재건축 일반분양분에 전격 도입된다. 같은 해 7월1일 기준으로 사업계획승인을 받지 못한 단지부터 공정 80% 이후에 분양하도록 한 것이다. 정부는 2004년 2월3일, 후분양제 로드맵을 구체적으로 발표한다. 주공 등이 짓는 공공아파트는 2007년에는 공정 40%, 2009년에는 60%, 2011년에는 80%가 지난 뒤에 분양하도록 한 것이다. 민간의 경우 후분양제를 선택하면 택지 우선공급권과 국민주택기금을 우대하기로 했다.

2006.11.21 I 남창균 기자

`11.15 대책`으로 서울 집값 잡기는 역부족
[이데일리 남창균기자]  11·15대책은 참여정부의 부동산정책 기조가 수요억제책에서 공급확대책으로 바뀌었다는 점에서 의미를 찾을 수 있다. 참여정부는 그동안 7차례의 굵직한 부동산대책을 내놓았으나 오르는 집값을 잡지 못했다. 집값 상승의 근본 원인인 공급부족 문제를 등한시 했기 때문이다. 정부가 공급확대책을 정책 우선순위에 올림으로써 수급불균형에 따른 집값 불안은 어느 정도 해소될 것으로 보인다. 게다가 공공택지 분양가를 25% 이상 낮출 계획이어서 고분양가가 기존 집값을 올리는 악순환의 고리는 끊어질 것으로 예상된다.부동산 전문가들은 "정부가 수도권에서 공급물량을 대폭 확대함에 따라 수급불균형에 따른 집값 상승 문제는 해소될 것으로 보인다"며 "다만 송파와 광교를 제외하고는 서울 수요를 흡수할 수 없어 서울 집값을 잡기에는 역부족"이라고 내다봤다. ◇연 36만-40만가구 공급 "집값 안정에 긍정적"정부는 2006년부터 2010년까지 수도권 공공택지내 공급물량을 당초보다 12만5000가구 (74.2만→86.7만 가구)늘릴 계획이다. 신도시에서 4만3000가구, 국민임대단지에서 4만6000가구, 공공택지에서 1만1000가구를 늘리고 2010년 이후에 공급할 예정이던 2만5000가구를 앞당겨 내놓을 방침이다. 이에 따라 내년도 수도권 공급물량은 29만7000가구로 늘어나고 2008년부터 2010년까지의 연평균 물량은 36만-40만가구로 증가하게 된다. 이는 작년과 올해 공급물량이 각각 19만8000가구, 18만4000가구였다는 점에 비춰보면 배 가까이 늘어나는 것이다.이처럼 공급물량이 늘어나면 적체되어 있는 대기수요가 풀리게 돼 2008년부터는 집값이 안정될 것으로 보인다.◇분양가 25%인하 "청약 광풍 우려" 공급물량이 늘어나는데 이어 분양가도 25% 안팎 인하된다. 정부는 택지공급가격 인하를 통해 10%안팎, 사업기간단축 및 조성비 절감으로 6% 안팎, 용적률 조정으로 8% 안팎 하락할 것으로 보고 있다. 이를 판교신도시 분양가에 적용해 보면 평당 1170만원에 공급된 아파트는 평당 877만원으로 떨어진다. 이에 따라 2기신도시 중소형아파트 분양가는 평당 700만-1000만원선에서 정해질 것으로 보인다.분양가가 인하되면 고분양가가 주변 집값을 자극해 집값이 동반상승하는 악순환은 사라질 것으로 보인다. 다만 싼 분양가는 청약 광풍을 몰고 올 가능성이 크다. 특히 송파나 광교와 같이 강남에 버금가는 신도시의 경우 시세차익이 평당 500만원 이상 생길 것으로 보여 청약자들이 대거 몰릴 수 있다. ◇DTI 적용지역 확대 "약발 없어"정부는 이번에도 수요억제책의 일환으로 대출규제 방안을 내놨지만 효과는 미미할 것으로 보인다. 총부채상환비율(DTI) 적용지역을 투기지역 6억원 초과주택에서 투기과열지구(수도권)로 확대했으나 실제로 적용받는 주택은 5000가구 정도에 불과하기 때문이다.이에 따라 DTI규제 확대가 주택담보대출을 줄이는데는 별다른 효과가 없을 전망이다. 주택담보대출은 지난 4월 3조원을 넘어섰다가 주택경기가 꺾이면서 8월에는 1조3200억원으로 떨어졌다. 8월 하순부터 전셋값과 집값이 오르면서 9월에는 2조5900억원으로 증가했으며 10월에도 2조7400억원이 풀렸다.다만 금융기관이 자체적으로 대출 받는 사람의 채무상환능력 심사를 강화토록 한 조치로 인해, 서민들의 내집 마련이 어려워지는 부작용이 나타날 수 있다.

2006.11.15 I 남창균 기자

(11·15대책)신도시 6곳에서 34만가구 공급
·[이데일리 남창균기자]  정부는 2기 신도시 6곳에서 총 34만1000가구를 공급할 계획이다. 이는 당초보다 4만3000가구 늘어난 물량이다. 판교와 동탄신도시를 합칠 경우 2기신도시 공급물량은 총 41만가구에 달한다. 정부는 2기신도시의 개발밀도를 ha당 118명에서 136명으로 18명 높이고, 용적률을 175%에서 191%로 16%포인트 높여 공급물량을 늘이기로 했다. ◇공급 가구수는 = 공급가구수가 늘어나는 곳은  ▲김포 6200가구 ▲파주 5800가구 ▲양주 8000가구 ▲광교 9900가구 ▲송파 3100가구 ▲검단 1만가구 등 6개 신도시 총 4만3000가구이다. 이는 동탄신도시 공급물량을 웃도는 것이다.최종 공급가구수는 500만평 정도로 늘어난 파주 운정1,2,3지구에서 7만9800가구가 공급된다. 지난달 말 발표된 검단신도시는 1만가구 늘어나 6만6000가구가 나온다.수요자들의 관심이 높은 송파신도시는 4만9100가구, 광교신도시는 3만3900가구가 각각 공급된다.◇언제 공급되나 = 파주신도시가 가장 먼저 공급된다. 파주 운정2지구는 내년 12월부터, 운정3지구는 2009년 6월부터 분양을 시작한다.2008년에는 양주(3월), 김포(6월), 광교(9월)에서 분양물량이 쏟아진다. 양주신도시는 공급시기가 1년 앞당겨졌으며 광교도 3개월 단축됐다.송파신도시는 당초 예정대로 2009년 9월에 분양된다. 후분양제가 적용돼 공정 60% 단계에서 분양하므로 입주시기는 빠르다. 검단신도시는 예정보다 6개월 단축돼 2009년 6월부터 1차 분양에 들어간다.신도시 공급물량을 늘리는 것과 함께 국민임대주택단지 28개 지구에서 4만6000가구, 일반 공공택지 6곳에서 1만1000가구 등 5만7000가구를 더 늘리기로 했다.

2006.11.15 I 남창균 기자

"신도시 녹지 줄이면 평당 100만원 싸진다"
[이데일리 남창균기자]  정부는 신도시의 녹지비율을 줄여 분양가를 낮추기로 했다. 녹지비율이 감소한만큼 주거용지비율을 늘리면 조성원가를 떨어뜨릴 수 있기 때문이다.전문가들은 송파 검단신도시 등의 녹지비율을 10%포인트 줄이면 분양가를 평당 100만원 정도 낮출 수 있을 것으로 보고 있다.10일 한국토지공사에 따르면 판교신도시의 경우 녹지비율(37.0%)을 10%포인트 줄이는 대신 주거용지비율(25.4%)을 10%포인트 늘리면 택지 조성원가는 14% 떨어진다. 분양가 역시 그만큼 하락하게 된다. 토공은 주거용지비율을 10%포인트 높이면 28만평을 추가 유상공급할 수 있어 조성원가를 현재 평당 743만원에서 평당 580만원선으로 낮출 수 있다고 밝혔다. 조성원가는 총사업비를 유상공급면적으로 나눈 값인데, 주거용지비율이 높아지면 유상공급면적이 늘어나 조성원가가 떨어지는 것이다. 그렇다면 2기신도시의 녹지비율은 얼마나 줄어들까. 2기신도시의 녹지비율은 김포 28.2%, 파주 30.3%, 광교 45.5% 등이다. 이는 1기신도시인 분당(19.3%), 평촌(13.0%), 중동(13.5%) 등보다 월등히 높은 수준이다. 정부는 용적률과 마찬가지로 녹지비율도 분당을 기준으로 할 가능성이 크다. 이럴 경우 대다수 2기신도시의 녹지비율은 현재보다 10%포인트 이상 감소하게 된다.권오규 부총리는 지난 9일 2기신도시 용적률은 분당이 기준이 될 것이라고 밝혔다. 분당의 용적률은 184%로, 2기 신도시보다 10-30%포인트 높은 수준이다. ■조성원가 = 총사업비/유상공급면적-유상공급면적 : 주거용지+상업 업무용지-무상공급면적 : 도로용지+녹지 공원용지

2006.11.10 I 남창균 기자

"2기신도시 평당 800만-900만원에 분양"
[이데일리 남창균기자]  정부의 부동산시장 안정 종합대책이 ▲공급확대 ▲분양가 인하 ▲대출규제 등으로 가닥을 잡았다.  정부는 고분양가와 저금리를 집값폭등의 원인으로 지목하고, 이를 해소하기 위해 분양가를 낮추고 대출규제를 강화키로 한 것이다. 여기에 당장 집을 사지 않아도 '양질의 저렴한 주택을 구입할 기회가 많다'는 신호를 주기위해 신도시 공급일정을 앞당기고 추가신도시 건설에 나서기로 했다. 하지만 분양가를 시세보다 낮추게 되면 '로또'바람이 다시 불어, 투기판이 재연될 가능성도 배제할 수 없다. 또 용적률을 높이면 주거환경이 악화되는 문제도 생긴다.   ◇분양가 낮춘다..평당 800만-900만원 이하 정부는 민간아파트 분양가를 낮추기위해 분양원가를 공개하고, 원가연동제 도입을 검토키로 했다. 분양원가 공개로 기대만큼 가격이 내려가지 않을 경우 원가연동제를 도입하겠다는 것이다. 이럴 경우 민간아파트 분양가는 현재보다 10-20% 정도 떨어질 것으로 보인다. 원가연동제가 도입되면 건축비는 평당 341만원(올해 기준)만 받을 수 있다.신도시에서는 용적률을 높이고 기반시설비용을 국가가 부담해 분양가를 떨어뜨리기로 했다. 용적률은 신도시에 따라 200% 안팎으로 높아질 것으로 보인다. 1기신도시 용적률은 분당이 184%, 평촌은 204%이다. 반면 2기신도시는 광교 165%, 김포 170%, 동탄 173%, 판교 159% 등으로 낮은 수준이다.기반시설 설치비용은 전체의 50%이내에서 국가가 부담할 것으로 예상된다. 녹지비율을 높여 가용토지를 늘리는 방안도 추진된다. 가용토지가 늘어나면 아파트를 더 지을 수 있으며 조성원가도 낮출 수 있다.이렇게 해서 인하되는 분양가 폭은 대략 20-30%안팎이 될 것으로 추정된다. 2기신도시의 경우 중소형아파트는 대체로 평당 800만-900만원선에서 분양가가 결정되는 것이다. 평당 1170만원에 분양된 판교의 경우 이같은 기준을 적용하면 900만원선으로 떨어진다.◇신도시 공급 늘린다..40만가구 주택 대기수요자들의 불안심리를 해소하기 위해 신도시아파트 공급일정이 최대 1년 정도 앞당겨진다. 송파와 검단의 경우 당초 2009년 하반기 분양에서 2008년 말로 당겨진다. 2기신도시 공급일정은 내년에 파주, 광교 2008년에는 김포, 양주에서 분양이 이뤄진다.   아울러 8.31대책 때 발표한 수도권 택지 1500만평 가운데 아직까지 정해지지 않은 400만평도 내년 초에 확정된다. 내년 상반기에는 분당급신도시도 발표된다. 정부는 신도시 건설 일정을 앞당기면 내년부터 2010년까지 신도시에서만 40만가구를 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.  계획관리지역(옛 준농림지)의 용적률도 완화해 준다. 이 곳에는 민간업체들이 확보한 땅이 많지만 용적률이 100%(지구단위계획시 150%) 밖에 안돼 사업을 하지 못해왔다. 늘어나는 용적률은 50-100%수준이 될 것으로 보인다.이와 함께 도심지의 수급불균형 해소를 위해 다세대, 연립주택, 오피스텔의 용적률을 완화하기로 했다. 1종주거지역의 경우 150%로 묶여있는 용적률이 200%까지 늘어날 것으로 보인다.  ■부동산 종합대책 내용 *공급확대 -신도시 아파트 조기공급(송파 검단 공급일정 1년 앞당긴다) -신도시 조기 개발(400만평 내년초 지정) -공공, 민간주택 공급물량 사전 예고(월별 혹은 분기별) -다가구, 다세대, 오피스텔 공급물량 확대 -계획관리지역 용적률 완화(현재 100%에서 200%) *분양가 인하 -민간아파트 분양원가 공개, 원가연동제 도입(분양가제도개선위 검토) -신도시 아파트 용적률 건폐율 완화(용적률 200%) -신도시 기반시설비용 국가가 지원(50% 이내) -녹지비율 조정-공공 및 민간 분양원가 공개 항목 확대 -환매조건부 분양방식 도입*금융 규제 -총부채상환비율 강화(투기지역 6억초과에서 3억초과로) -주택담보대출 감독강화 *수요억제 -종합부동산세 부과(12월) -1가구2주택자 양도세율 50% 중과(내년 1월) -과표 현실화(2009년까지 공시가격의 100%로 상향)

2006.11.09 I 남창균 기자