이창무 한양대 교수 "억지로 쥐어짠 공급 계획… 집값 안정 효과 없을 것"

이창무 한양대 교수.

[이데일리 김기덕 기자] “강남 아파트값을 떨어뜨릴 방법은 아주 간단합니다. 강남 지역에 대규모로 주택 공급을 늘리면 됩니다. 어차피 주택가격은 구매력을 갖춘 사람들에 의해 결정되기 때문에 공공주택을 늘려서 민간 주택시장을 안정시키겠다는 정부 생각은 큰 오산입니다.”

정부는 수도권 집값 안정을 위해 지난해 9월과 12월 두 차례에 걸쳐 대대적인 공급 대책을 발표했다. 서울과 인접한 경기권에 속한 남양주 왕숙, 하남 교산지구, 인천 계양, 과천 등 4곳을 3기 신도시로 지정하는 등 전체 30만 가구 공급 계획 중 19만 가구의 입지를 확정했다. 서울시도 유휴부지 활용, 상업·준주거 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 상향 등을 통해 공공주택 8만 가구를 공급한다는 계획을 내놓았다.

22일 한양대 서울캠퍼스 과학기술관 연구실에서 만난 이창무 한양대 도시공학과 교수는 정부의 공급 대책에 대해 쓴 소리를 마다하지 않았다. 그는 “수도권 2기 신도시 물량이 60만 가구인데 이 중 20만 가구 이상이 아직 분양전이라 추후 개발·공급될 여지가 남아 있다. 문제는 공급 물량 규모가 아닌 실질 수요”라고 강조했다. 이어 “서울과 가깝다는 이유로 애매한 지역에 공급 숫자만 늘리기보다 수요가 집중되는 서울 도심의 고용 중심지에 압축 개발을 허용해야 한다”고 덧붙였다.

◇“그린벨트 해제·재건축 규제 완화 필요”

이 교수는 서울시가 발표한 8만 가구 공급 계획에 대해서도 실현 가능성이 높지 않다고 봤다. 그는 “(서울시가 공급 확대를 위해) 좀 더 자연스러운 방법이 있는데 억지로 쥐어짜 이것저것 긁어모은 느낌”이라며 “당장 8만 가구를 공급하려면 민간이 주된 공급원 역할을 해야 하는데, 현 시장 상황에서는 리스크도 많고 인센티브도 별로 없어 누가 나설지 의문”이라고 지적했다. 가령 상업·준주거지역 용적률 완화 특례기한을 3년으로 못 박아 놓고선 증가하는 용적률 절반을 임대가구로 채우라고 하면 민간 건설사가 나서기 힘들 것이란 설명이다.

공급 확대를 위해 그는 그린벨트 해제가 일부 필요할 수 있다는 의견도 피력했다. 그는 “이미 훼손된 강남권 고용중심지 주변 그린벨트를 활용하면 서울 대도시권에서 발생하는 엄청난 사회적인 비용을 줄일 수 있고, 도심 고밀화에도 도움이 될 수 있다”고 말했다.

이 교수는 “서울만 놓고 보면 공공임대주택 비중이 8% 정도인데 이를 중장기적으로 2~3배 늘려 민간 부문 집값을 잡겠다는 것이 서울시 정책”이라며 “이미 국제도시로 거듭난 홍콩이나 싱가포르를 보면 공공주택 비중이 각각 30%, 80%에 달하지만 민간 주택은 여전히 비싸고 임대료도 상당히 높다. 공공주택을 많이 짓는다고 민간 주택 가격이 안정화되진 않는다”고 힘줘 말했다.

그는 도심 내 공급확대를 위해 가장 먼저 재개발·재건축 규제 완화가 필요하다고 강조했다. 이 교수는 “도심 고밀도 개발을 위해서는 정부가 추진 중인 소규모 도시재생으로는 분명히 한계가 있다”며 “좋든 싫든 현재 꽉 막힌 재개발·재건축 규제를 일부 풀어 토지 활용도를 높이고 압축개발에 나서야 한다”고 말했다. 아울러 “서울시가 규제하는 ‘35층 룰(일반주거지역 아파트 최고층수 35층 제한)’도 외부 개방형의 중·소규모 블록형 단지 조성과 주변 교통망 조성을 대가로 초고층을 허용하는 방안도 고민할 필요가 있다”고 덧붙였다.

이창무 한양대 도시공학과 교수.

◇“급격한 공시가 인상은 毒… 서민 부담 전가 우려”

이 교수는 최근 가장 큰 이슈로 떠오른 공시가격 인상과 관련해서도 “공시가격 현실화에는 어느 정도 공감하지만, 세 부담 계층을 명확히 고려치 않고, 정확한 가격 산정 등을 담보하지 않은 급격한 인상은 주택시장에 부작용을 야기할 수 있다”고 직언했다. 이어 “기본적으로 단독주택의 거래빈도는 아파트 등에 비해 매우 낮기 때문에 변동성이 심한 실거래가에 근접한 과세기준은 위험한 선택이 될 수 있다”고 말했다.

그는 무엇보다 다가구주택 거주자에 대한 임대료 전가 문제를 가장 심각한 부작용으로 꼽았다. 공시가격이 인상되면 종부세뿐만 아니라 재산세도 오르게 되는데 1주택자 입장에서는 미래 운영소득이 감소하는 구조여서 임대료를 올릴 수밖에 없다는 설명이다.

이 교수는 “흔히 단독주택이라고 하면 ‘마당이 딸린 저택’을 떠올리기 쉽지만 실제 10가구 중 7~8가구는 은퇴자나 노년층이 최후의 보루로 가지고 있는 다가구주택에 속한다”며 “소득이 없는 은퇴가구의 다가구주택 소유에 따른 비용(종합부동산세·재산세)이 급격히 증가하고 자산가치가 하락하게 되면 결국 전세의 월세 전환이 가속화되고, 기존 월세 비용 역시 인상될 가능성이 농후하다”고 분석했다. 그는 또 “표준주택 발표 이후 개별 공시가격이 공시되면 서민 은퇴자 상당수가 증세 대상에 포함돼 조세 저항이 심각한 사회문제로까지 부상할 가능성도 있다”고 부연했다.

이 교수는 마지막으로 “정부가 주택시장에서 투자 기능과 주택 공급원 역할을 하는 주택 소유자 40%에 대해 세금 강화 등 규제의 강도를 높인다고 해서 ‘매물 증가→ 자가주택 보유율 상승’이라는 결과가 나타난다고 생각하면 큰 오산”이라며 “오히려 현 상황과 같은 시장 침체가 장기화할 경우 자산가치 하락 등 부동산 경기 전반에 악영향을 미칠 수 있다”고 지적했다.

※이창무 교수는…

△1963년 서울 출생 △1986년 서울대 도시공학과 학사·1988년 서울대 도시공학 대학원 석사 졸업 △1994년 미 펜실베이니아대학원 도시 및 지역계획학 석·박사 졸업 △2013년 국토교통부 주거정책심의회 위원 △2014년 국토교통부 중앙부동산평가위원회 위원 △2017~2018년 아시아부동산학회 회장 △2017년~현재 대한국토도시계획학회 이사 △현 한양대 도시공학과 교수