[3·30대책]재건축 개발부담금 어떻게 부과하나

[이데일리 남창균기자]  재건축 아파트에 또 하나의 규제가 더해졌다. 재건축으로 발생한 개발이익을 거둬들이는 개발부담금이 그 주인공. 이 제도는 기존의 간접 환수장치인 임대아파트 의무건립과 기반시설부담금과는 차원이 다른 규제로, 향후 재건축 시장에 커다란 파장을 줄 것으로 보인다.

개발부담금은 토지공개념3법 중의 하나인 토지초과이득세와 비슷한 것으로, 미실현이득에 대해 과세한다. 이런 이유로 양도세 부과시 부담금을 필요경비로 공제해 준다. 기반시설부담금과 임대주택 의무화에 따른 비용은 개발비용으로 빼준다.

이런 보완장치에도 불구하고 개발부담금을 재건축에 대해서만 부과하는데 대해 형평성 문제가 불거질 가능성이 크다. 재건축과 유사한 재개발도 용적률 증가에 따른 초과이익이 발생하지만 부과대상이 아니기 때문이다. 재건축 개발부담금이 어떻게 부과되는지 문답으로 알아본다.

-개발이익 산정방식은
▲준공시점 집값에서 착수시점 집값을 공제하는 방식이다. 이렇게 나온 개발이익에서 개발비용과 정상적인 집값 상승분은 제외한다. 예컨대 착수시점에 1억원이던 집값이 준공시점에 2억원으로 올랐다면 개발이익은 1억원이다. 개발비용이 1000만원이고 정상 집값상승분이 4000만원이라면 개발이익 1억원에서 5000만원을 공제한 값이 개발이익이 된다.  

-집값은 어떻게 계산하나
▲착수시점 가격은 해당 연도 공시가격에 그해 1월1일부터 사업 착수시점까지의 정상주택가격 상승분을 합한 가격으로 산정한다. 공시가격이 없는 경우는 기준시가를 사용한다. 준공시점 가격은 '부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 의해 공시가격을 산정한다.

-착수시점을 추진위원회 승인일로 한 이유는
▲사업추진 주체의 재건축 추진의사가 표시된 시점이고 재건축 추진으로 인해 가격이 많이 오르지 않은 시점이다.  재건축 추진은 기본계획수립->정비구역지정->조합설립추진위원회->안전진단->조합설립인가->사업시행인가->분양신청->관리처분계획인가->착공->준공 및 입주 단계를 거친다.

-법 적용 대상 단지는
▲ 법 시행일 현재 관리처분계획인가 신청을 하지 않은 단지이다. 8월에 법이 시행될 경우 그 때까지 관리처분계획인가 신청을 하지 않으면 적용을 받는다.

-사업 추진중인 단지는 어떻게 부과하나
▲법 시행일부터 준공시점까지에 해당하는 금액만 부과한다. 착공시점부터 준공시점까지 10년이 걸리고 개발이익이 1억원인 경우 법 시행일부터 준공시점까지 5년 걸렸다면 5000만원이 부과된다.  

-개발부담금 부담률은
▲부담률은 조합원당 평균 개발이익을 기준으로 누진 적용된다. 조합원당 개발이익이 1억원인 경우 실효부담률은 약 15% 안팎, 2억원인 경우 약 30% 안팎, 3억원인 경우 약 40% 안팎이 부과된다.  

-누구에게 부담하나
▲원칙적으로 조합에 부과한다. 조합은 관리처분계획에 조합원별 분담금 등을 정해야 한다. 분담금은 대지지분 비율로 정할 가능성이 크다. 부과대상 조합원은 관리처분계획 인가 당시 조합원으로 등록되어 있는 사람이다.