[김학렬의 All that 부동산 45회] 입지와 상품 경쟁력 중 뭐가 더 중요할까?

부동산 선택 시 입지 경쟁력과 상품 경쟁력 중 어떤 쪽을 더 중요하게 고려해야 할까요?

요즘 말로 케바케(case by case)일 것이다. 그럼에도 불구하고 대체적으로는 입지 경쟁력이 더 중요하다. 그래서, 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 세째도 입지 라는 명제가 있을 테니까. 하지만, 시장이 예전과는 달라졌다. 과거처럼 누구나 집을 매수하려고 했던 시대에는 입지가 무조건 가장 중요했지만, 이제 생각보다 많은 세대에서 집을 사려고(buy) 하지 않는다. 이러한 세대는 그저 살려고(live)만 한다. 굳이 자가로 집을 살 필요가 없다고 판단하는 것이다. 그렇다면 이러한 시대에는 부동산 선택 전략을 어떻게 짜야 할까?

먼저 부동산 관련된 계층을 4개로 나누어 보자. 집을 매수하려는 집단과 매수하지 않으려는 집단이 있을 것이다. 또한 부동산을 선택 시 입지를 더 중요하게 고려하는 집단과 상품을 더 고려하는 집단이 있을 것입니다. 이 4가지 요인을 종합하면 매수 집단 중에서도 입지 고려 집단과 상품 고려 집단이 있고, 비매수 집단 중에서 입지 고려 집단과 상품 고려 집단으로 나눌 수 있다.

그렇다면 집을 사려고 하는 매수 집단 중 입지 고려 집단이 더 많을까? 상품 고려 집단이 더 많을까? 당연히 입지 고려 집단이 조금 더 많을 것이다. 또한 임대로 살려고 하는 비매수 집단 중에서도 입지 고려 집단이 더 많을 것이다. 그래서, 입지 좋은 곳의 구 부동산이 입지가 나쁜 지역의 새 부동산 보다 더 비싼 것이다. 이것이 지금까지의 판세였다.

그런데 부동산 시장에 변화가 오기 시작했다. 교통수단이 급격하게 발전한 것이다. 일자리가 많은 도심에서 떨어진 교외 지역에 신도시를 만들어도 사람들이 이사를 가게 되는 계기가 된다. 결국 신도시의 등장 시기부터 상품에 대한 중요성이 과거 대비 더 커지기 시작한 것이다. 분당 신도시의 초기 입주자들은 기존 강남권 거주자들이 다수를 차지했었다. 그들은 강남이라는 어마어마한 양질의 입지를 포기하고 신도시 내 새 상품을 선택한 것이었다. 그 선택에 있어서 도로와 전철 등 교통망의 확충이 결정적인 역할을 하게 된다. 새로운 전철망과 도로망으로 통한 서울과의 접근성은, 서울에서 떨어진 입지라 할지라도 신상품을 선택할 수 있었던 것이다. 더 놀라운 사실은 이렇게 신도시로 사람들이 지속적으로 이사를 오게 되면서 기반시설들이 계속 추가되고, 입지 경쟁력도 좋아지게 되었다는 것이다. 결국 신도시도 서울 만큼이나 입지 좋은 곳이 되었다.

시간이 지나자 신도시에도 문제가 생기기 시작했다. 이름은 신도시지만 구도시가 되어 가고 있는 것이다. 신도시가 형성된 지 20년이 넘어가게 되니 상품 경쟁력이 급격하게 떨어지기 시작했다. 신도시의 상품 경쟁력이 낮아짐과 동시에, 입지 좋은 기존 구도심이 도시 재생 사업을 진행하게 된다. 신도시에 밀렸던 상품 경쟁력이 좋아지기 시작한 것이다. 원래 좋은 입지에, 상품 경쟁력까지 갖추게 되니 이전보다 더 많은 선택을 받게 된다. 가격이 급등한다. 시장에서 급등한 가격을 수용해 준다. 수요층이 많다. 기존의 구도심 거주층과 신도시나 나갔던 층까지 도심으로 복귀를 하니 수요층이 더 많아진 것이다. 결국 입지 좋고, 상품 좋은 부동산은 언제나 수요층이 있다는 것이다.

이제 신도시는 어떻게 될까? 신도시는 그냥 구도심에 계속 수요를 빼앗길까? 설상가상으로 신도시에는 또 다른 경쟁자가 등장한다. 새로운 신도시, 즉 2기 신도시가 새로운 도전을 해 온다. 입지 조건은 아직은 신도시만 못하지만 상품 경쟁력이 신도시보다 더 뛰어나다. 기존 신도시의 문제점이었던 주차환경도 더 넉넉하고, 조경 공간이 좋고, 평면 구조와 옵션이 매우 다양하다. 결국신도시는 부동산 경쟁력 싸움에서 구도심에도 밀리고, 새로운 신도시에도 경쟁이 밀리기 시작한다.

이제 수도권 부동산 시장이 한동안 혼란스러울 것이다. 시장만 보고 묻지마 투자를 하면 안되는 시기가 되었다. 철저하게 지역별로 입지 경쟁력과 상품 경쟁력을 따져야 한다. 구도심에서는 상품 경쟁력이 좋아지는 곳이 어딘지 파악해야 하고, 신도시에서는 어떤 입지 경쟁력이 있는지 분석을 해야 한다. 아무리 인기가 하락하는 신도시라 할 지라도 경쟁력이 있는 입지는 매수 대상이 될 수 있기 때문이다.

부동산은 경쟁력 있는 입지를 선택하는 것 만으로 80%는 성공한 투자라고 할 수 있다. 입지가 좋으면 상품성을 사후적으로 보완할 수 있다. 하지만 상품성만 좋다고 입지가 좋아지는 것은 매우 어려운 일이기 때문이다. 그래서, 입지가 상품보다 더 중요한 것이다. 어떤 부동산을 선택해야 할지 모르는 분들께 이렇게 이야기하고 싶다. 고민하지 마시고 가능한 금액 내에서 가장 좋은 입지 하세요!