소규모 정비사업 활발…유의점은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시의 모아타운 정책과 맞물려 소규모 정비사업에 대한 관심이 높아졌다. 소규모 정비사업은 크게 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축·재개발 사업으로 나눠볼 수 있고 가장 빈번하게 이루어지는 사업형태는 가로주택정비사업과 소규모 재건축 사업이다. 일반적으로 재개발·재건축 사업을 진행하려면 사업지 규모가 10만 ㎡ 이상이어야 한다. 그러나 소규모 정비사업의 경우에는 1만 ㎡ 미만인 사업지를 대상으로 이루어진다.

서울의 빌라촌 전경.

사업규모가 작다보니 자연히 사업비 등에 있어 규모의 경제가 적용되지 어렵다. 사업비 등이 높아지면 이를 부담해야 하는 조합원의 수가 적어 조합원 1인당 부담해야 하는 비용이 기하급수적으로 늘어나는 구조다. 예를 들어 마포의 한 소규모 재건축 사업의 경우에도 구청과 원활히 협의가 이루어지지 않아 착공 등이 지연됐다. 이미 철거와 이주를 마친 후이기 때문에 사업비 등에 대한 금융비용만도 한달에 1억원 이상 지출되는 상황이다. 그런데 이 비용 부담을 조합원이 천명인 경우에는 1년으로 환산해 120만원 가량 부담하면 되지만 조합원이 40명에 불과한 위 사업지에서는 조합원 1인당 3000만원을 부담해야 하는 문제가 발생한다.

또 소규모 사업지의 경우 기대할 수 있는 개발수익이 적어 우량한 시행사와 시공사를 선정하는 것도 어렵다. 대부분의 소규모 사업지는 여러 번 시행사와 시공사의 손바뀜 과정에서 사업이 지연되거나 중단돼 그로 인한 비용 증가 등의 부담을 조합원들이 고스란히 부담한다. 여기에 소규모 정비사업으로 지어진 아파트는 대부분 나홀로 아파트에 가까워 단지의 가치도 주변 시세에 비해 크게 떨어진다. 특히 요즘처럼 부동산 경기가 침체돼 있는 때에는 지역적으로 입지가 훌륭하더라도 소규모 아파트의 경우에 미분양을 피하기 어렵다.

따라서 소규모 정비사업이 진행되는 곳에 내 집 마련을 위해 주택 등을 매수하려는 경우 사전에 수익성 등을 꼼꼼히 분석해 신중히 투자해야 한다. 이미 보유하고 있는 주택 등을 대상으로 소규모 정비사업이 진행되는 경우에는 프리미엄이 형성되면 적절한 시점에 전매를 하거나 이마저 여의치 않으면 조합에 매도청구 등을 통해 매도 후 현금으로 수령하는 것도 방법이다.

개발 호재를 너무 과대평가해서는 안 된다. 최근 서울시에서는 소규모 재건축 사업의 활성화를 위해 공모절차를 통해 소규모 재건축시 사업수익성 분석 서비스를 제공하기로 했다. 대부분의 소규모 사업지에는 서울시에 분석을 의뢰한 경우가 아니라고 하더라도 이와 같은 수익 분석 자료가 주민 내부적으로 공유되는 경우가 많다. 특히 소규모 사업지의 경우 객관적인 자료를 토대로 적절히 매매하는 전략을 수립해 대응할 필요가 크다.

김예림 변호사.