[오은석의부동산재테크]과도한 수요 억제는 집값폭등을 부른다

지난 9월5일 국토부는 8.2대책에 이어 부동산 추가 대책을 발표했다. 주요 골자는 성남 분당구과 대구 수성구를 ‘투기과열지구’에 추가하고, 분양가 상한제 적용요건을 개선하겠다는 것이다.

이번에 투기과열지구로 지정된 분당구와 수성구는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%가 적용된다. 이밖에 재건축 조합원 지위양도, 분양권 전매 제한 등 추가적인 제재가 가해진다.

아울러 인천 연수구·부평구, 안양 만안구·동안구, 성남 수정구·중원구, 고양 일산, 부산 전역을 집중 모니터링 지역으로 지정해 8.2대책과 이번 추가대책으로 인해 풍선효과를 미연에 방지하려는 강한 의지를 보였다.

8.2 대책과 이러한 연속적 정책을 통해 정부가 부동산 단기 과열을 막겠다는 시그널을 주는 것은 어느 정도 성공한 것처럼 보인다.

다만, 갑작스러운 강력한 규제로 인해 다주택자들뿐만 아니라 선의의 실수요자들도 피해를 받고 있는 점과 이번 대책이 중장기적으로 시장에 좋게 작용할지 아니면 오히려 가격 폭등 등 악영향을 미칠지는 지켜봐야 할 것이다.

우선적으로 예상해 볼 수 있는 것은 올해 하반기에 증가하는 입주물량의 영향과 8.2 부동산 대책으로 인해 다주택자인 경우 내년 4월1일 이후 양도하는 부동산에 중과세가 적용되고 내년 1월1일부터 분양권 전매 시 양도소득세율이 50%로 일괄 적용된다는 점 등으로 인해 급매물이 나와 매매가격이 하락하고, 투기수요와 실수요자들의 구매 심리도 둔화될 수 있다는 것이다.

정부의 규제 정책은 서울 등 최근 부동산 시세가 급등했던 지역의 단기 과열을 억제하고자 만들어지기는 했지만, 실제로 더 큰 피해는 다른 지역이 입을 가능성이 크다. 현재 나와 있는 정책으로만 놓고 봤을 때, 다주택자들의 경우 양도세를 줄이기 위해서는 조정대상지역 내 부동산을 먼저 처분하는 것보다 조정대상지역 외 부동산을 먼저 처분하고, 조정대상지역 내 부동산을 장기보유 하는 것이 세제적으로 봤을 때 유리하기 때문이다.

정부의 정책 또한 임대사업자를 양성화하는 방향성으로 가게 될 것으로 예측되는데, 그렇게 된다면, 조정대상지역 내 부동산은 임대사업자 등록을 통해 최소 4년간 보유해야 하고, 이로 인해 거래량은 감소할 수밖에 없다. 매매거래는 줄어들고, 전·월세 거래가 증가할 것이고, 결국 수급 불균형으로 인해 임대가격은 꾸준히 상승하게 될 것이다.

정부는 재개발 재건축으로 인해 서울의 주거비용이 높아지는 것 보다, 차라리 공급 물량 억제로 인해 주거비용이 상승하는 것이 낫다고 판단했는지도 모른다. 재개발 재건축으로 인해 신규 아파트가 분양된다면, 기존 아파트에 비해 매매가 및 전세가가 월등히 높아지기 때문이다.

예를 들어 재건축 연한이 도래된 아파트의 매매가격이 약 10억 원에 전세가는 약 4원 원이라고 했을 때, 만약 이 아파트가 재건축되어 새 아파트가 된다면 매매가는 13억 원 이상, 전세가는 8억 원 이상이 되게 된다. 이 경우라면 재건축 후 매매가는 30% 상승하고, 전세가는 100% 상승률을 보이게 된다. 거주비용이 급격하게 상승하게 되는 것이다.

재개발 재건축으로 인해 거주 비용이 상승할 게 무섭다고 하여, 노후화된 아파트를 계속 방치할 수만은 없다. 우리나라에는 노후화된 주택이 너무나 많기 때문이다.

통계청에서 발표한 2015 인구주택총조사에 따르면, 우리나라의 총 주택 중 30년 이상 된 주택은 전체 주택은 267만호(16.3%), 20년 이상된 주택은 716만호(43.8%)에 이른다.

향후 10년내에 30년 이상이 될 주택은 449만호로 노후 주택 문제는 심각한 수준이다.

지금부터 노후 주택 정비사업을 단계적으로 시행하지 않으면, 언젠가는 서울의 경우 일시에 재개발 재건축 물량이 일시에 몰릴 수도 있다. 만약 이러한 일이 발생 된다면 시장에 큰 혼란을 주는 것은 물론이고, 주거비용 급등을 야기시킬 것이다.

이러한 사실들을 외면한 채, 부동산 단기 과열을 억제하겠다고 과도한 규제 일변도의 정책을 사용하게 된다면, 추후에는 부작용으로 인해 몸살을 앓을 수밖에 없다.

정부가 수도권의 공급물량이 충분하다고 인식하고 있는 것도 재고해 볼 필요가 있다.

전체공급량은 의미가 없다. 거주선호도가 높은 지역의 공급물량이 수요를 충족시킬 정도로 충분하느냐가 중요하다. 단순한 데이터와 정보로만 시장을 판단하지 말고 시장과 소통하면서 정책을 펼쳐야 한다. 그리고 대책 발표로 선의의 피해자가 발생해서도 안된다. 특히 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 어렵게 돈을 모은 서민들이 그 결실을 맺기 전 부동산 규제 대책으로 인해 중도금이나 잔금을 치르지 못해 계약금 등을 잃게 된다면 그들에게 희망이라는 단어가 원망으로 바뀔 것이다.

현 상황에서 어떻게 대응하는 것이 본인의 자산을 안전하게 지킬 수 있을지 심각하게 고민을 해야 하는 시기이다. 우리나라 국민 대부분의 자산이 부동산에 집중되어 있는 만큼, 실거주 선택이라던지 투자 판단을 잘못하게 되면 큰 경제적 손실을 입게 된다. 아직 우리에게는 대응할 수 있는 충분한 시간이 남아 있다. 섣불리 행동하기보다는 지금부터라도 부동산에 대해 관심을 갖고 공부를 해서 자산을 지킬 수 있길 바라본다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.