[김학렬의 All that 부동산 55회] 2차 뉴타운의 아이돌 스타 아현 뉴타운!

[김학렬 부동산 칼럼리스트] 12개 2차 뉴타운 중에서 언론에 가장 많이 회자 됐으며 실제 가장 많은 분양 단지가 있었고 현재도 개발 중인 뉴타운이 바로 아현 뉴타운이다. 13년동안 가장 많은 희노애락을 경험한 뉴타운이기도 했다. 아현뉴타운은 1개 동 지역이 아니라 여러 동의 통합 개발이다. 아현동을 중심으로 공덕동과 염리동까지 포함된 지역이다.

아현 뉴타운에는 10개 구역이 있는데. 공덕1구역와 염리1구역은 이미 2차 뉴타운 지정 전에 삼성 래미안으로 재개발됐었다. 뉴타운 지정 후에 삼성이 공덕동에 집중적으로 재개발을 할 수 있었던 선점 효과가 있었다. 아현뉴타운임에도 불구하고 아현동보다 공덕동이 먼저 치고 나갔다. 래미안이 3구역, 4구역, 5구역을 연속으로 개발하였다. 공덕동이 삼성 래미안 타운이 되었다. 5호선 애오개역에서 공덕역까지 내려오다보면 래미안 단지들만 보인다. 아현 뉴타운의 활성화를 돕는데 가장 큰 역할을 했다.

하지만, 현재 아현뉴타운의 중심은 아현동이다. 특히 아현3구역이었다. 현재 마포래미안 푸르지오가 2014년 9월 입주 이래로 아현 뉴타운 중에서는 가장 높은 시세를 유지하고 있다. 평당 2,800만원 전후다. 2,100만원 전후로 분양을 했고, 엄청난 미분양이 있었다. 하지만, 경의궁 자이가 그랬던 것처럼 입주 전후로 미분양은 쫘악 소진되었고, 매일 시세가 사상 최고를 갱신하였다.

전세가가 분양가를 넘어가는 기염을 토하기도 했다. 신규 아파트의 경우 매매와 전세가의 갭이 늘 크다. 그 고정 관념을 깨어준 몇 안되는 아파트 중에 한 단지다. 마포 래미안 푸르지오가 현재의 위상을 얻기까지는 정말 사연이 많았다. 조합, 비대위, 고소고발, 경찰 투입, 용역업체 투입 등등 재개발 과정에서 발생하는 여러가지 사건들을 다 겪은 구역이다. 그래서, 더 빛이 나는지도 모르겠다. 마포 래미안 푸르지오 사례를 검토해 보면 향후 재개발 추진의 여러가지 교훈들을 얻을 수 있을 것이다. 재개발에 있어 결국 무엇이 중요한지 어떤 목적으로 추진해야 하는지 말이다.

아현뉴타운 단지를 정리하면 아래와 같다. 마포로 6구역 : 공덕 SK 리더스뷰 (미정). 공덕 1구역 : 공덕삼성 (1999.10 준공), 공덕 3구역 : 공덕 래미안4차 (2005.11 준공), 공덕 4구역 : 공덕 래미안3차 (2004.8 준공), 공덕 5구역 : 공덕 래미안 5차 (2011.8 준공), 아현 2구역 : 아이파크 SK뷰 (미정), 아현 3구역 : 마포 래미안 푸르지오 (2014. 9 준공), 염리 1구역 : 염리삼성 래미안 (2001.3 준공), 염리 2구역 : 마포 자이3차 (2018. 9 준공), 염리 3구역 : 자이 (미정)

염리 4,5구역은 지정이 해제되어 총 10개 구역 중 7개가 준공했거나 준공을 앞두고 있고, 3개 지역이 추진 중이다. 아현뉴타운의 가장 큰 강점은 교통이다. 마포구의 가장 강점과 같다. 아현뉴타운은 전철 노선으로 둘러쌓여져 있다. 5개 노선이 지나가고 5개 역이 있다. 북쪽으로 2호선이 지나고 이대역과 아현역이 있다. 동쪽으로 5호선이 지난고 애오개역과 공덕역이 있다. 남쪽으로 6호선, 공항철도, 경의중앙선이 지난다. 6호선 서강대역, 공덕역, 공항철도 공덕역, 경의중앙성 공덕역이 있다. 이것이 아현뉴타운의 최대 강점이다.

공덕역에 마트가 있지만 대형 상권은 없다. 도보권에 학교들이 있지만 학원가는 발달되어 있지 않다. 환경적인 요소를 따질 입지는 아니다. 도심 한가운데 위치하고 있으니까. 따라서, 아현뉴타운은 대규모 개발이라는 점, 그리고 교통이 매우 편리하다는 점을 빼면 장점이 많은 곳은 아니라는 것이다.

그럼에도 불구하고 인기가 많은 이유가 뭘까? 편리한 교통을 활용할 수 있어 직장 출퇴근이 매우 유리한 입지라는 것이다. 가장 일자리가 많은 강남권을 제외하면 종로구, 중구가 2위권 지역이다.

여의도가 3위권 지역이다. 상암DMC가 4위권 지역이다. 아현뉴타운은 이 종로구/중구와 여의도권 권역과 상암동으로 출퇴근 하기 가장 좋은 입지라는 것이다.

공항철도가 있기 때문에 일자리가 점점 많아지고 있는 영종도와의 접근성도 매우 좋은 입지이기도 하다. 이것으로 아현뉴타운의 가치는 충분하다.

아현뉴타운에서 평생 살고 싶은 사람들은 많지 않을 것이다. 출퇴근이 중요한 연령층들이 좋아하는 입지라는 것이다. 그 나이대가 지나면 다른 쪽으로 이동을 하려고 할 것이다. 이 점도 주목해야 할 부분 중 하나일 것이다. 아이돌 스타는 화려하지만, 나이가 들면 점점 그 수요층이 줄어드는 것을 인지해야 할테니까 말이다.