(8·31후속입법)도심재정비특별법 `강북도 초고층시대`

[이데일리 윤진섭기자] 도심재정비 촉진을 위한 특별법이 국회 본회의를 통과해 내년 7월부터 시행된다. 이 법안은 구시가지 재개발 등 구도심 정비 사업을 광역단위로 효율적으로 진행하기 위해 도심재정비촉진지구를 지정할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다.

이 법안의 핵심 뼈대는 강북 등 구도심 내에서 사업성을 높이기 위해 각종 건축 규제를 풀어주는 것이다. 도심재정비촉진지구는 50만㎡(15만평)이상의 구도심을 대상으로 한다. 다만 역세권은 20만㎡(6만평) 이상도 가능하다.

이들 지역에선 종전 2종 일반주거지역(전체 주거지역의 80%)를 3종으로 용도변경할 수 있으며 용적률도 지자체 조례에 관계없이 2종은 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%까지 완화된다. 중심상업지역은 1000%에서 1500%로 높아진다. 역세권 등 상업지역에선 타워팰리스 같은 40~50층이 넘는 초고층 주상복합 건립도 가능하다.

또 소형평형 의무비율도 완화(25.7평 초과를 20%이하에서 40%이하로)돼 중소형 평형 비율이 줄어 중대형 아파트를 많이 지을 수 있게 됐다.

정부는 이 같은 인센티브를 당초 주택공사, SH공사 등 공공이 시행하는 사업장에만 줄 방침이었다. 그러나 재개발 사업이 민간(조합) 단위로 상당부분 이뤄진다는 점이 고려돼 민간시행자에도 인센티브를 주기로 했다.

그러나 특별법 검토 과정에서 집중 거론된 단독주택 지역의 재건축의 규제 완화 여부는 어떤 식이든 재건축에는 규제를 완화하지 않는다는 방침에 따라 이번 법안에서 제외됐다. 

개발이익 환수장치도 마련돼 있다. 우선 늘어나는 용적률의 일부는 임대아파트를 건립해야 하고, 사업시행자는 건축비만 받고 임대아파트를 지자체에 내놓아야 한다.

공공시설로 내놓아야 할 땅도 늘어날 것으로 보인다. 일반적으로 재개발은 15%, 뉴타운은 28% 정도인데, 특별법이 시행되면 이 비율은 더 늘어날 것이라는 게 각 지자체의 판단이다.

특별법은 토지거래허가 대상면적(현행 54평 초과)을 줄이기로 해 재개발 지분 거래가 크게 위축될 수 있다. 경기도 등에서 허용되는 토지 등 분할 (속칭 쪼개기)도 제한된다.

◇서울 뉴타운, 성남·부천 일대 구도심 특별법 혜택 기대

특별법이 시행되면 대부분의 서울 뉴타운은 특별법의 지원을 받는 도시재정비촉진지구로 탈바꿈할 전망이다. 뉴타운으로 이미 지정·고시됐으면 특별법이 정한 면적 조건(주거형 15만평, 중심지형 6만평 초과)를 갖추고 건교부 장관이 인정하면 된다.

다만 이미 뉴타운 사업이 고시된 곳 중 천호(12만4000평), 방화(14만8000평) 등 2곳은 면적기준에 미달되고 은평과 길음 2곳은 사업시행인가를 받은 사업장이란 점에서 특별법 혜택을 받지 못한다.

또 뉴타운 중 왕십리(10만2000평)과 영등포(7만8000여평)는 역세권이고 규모가 주거형보다 작아 중심지형으로 개발될 것으로 보인다.

수도권에선 재개발 사업이 본격화되는 성남, 부천 등의 옛 시가지가 특별법 수혜를 기대하고 있다. 성남시는 수정, 중원구 일대 18개 구역(72만평), 부천시는 소사구(152만평), 원미구(16만평)이 재개발, 주거환경개선사업을 추진하고 있다.