[대출가이드라인]거치식 주담대·마이너스통장, 10년 분할상환로 산출

<자료=금융위>

[이데일리 노희준 기자] 기존 주택담보대출의 원금까지 반영하는 신DTI(총부채상환비율)산정시 원금 일시상환대출은 최대 10년까지 대출기간으로 분할상환하는 것으로 산출키로 했다. 모든 가계대출의 원리금을 반영해 차주의 상환능력을 심사하는 DSR(총부채원리금상환비율)계산 때에도 마이너스통장을 한도를 기준으로 산출하되 10년간 분할상환하는 것으로 간주키로 했다.

금융당국은 26일 내년에 도입하는 신DTI와 DSR의 구체적 산정방식 및 운영방식을 밝혔다. 전체적으로는 각 지표를 산정할 때 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영하는 방안이다. 한도대출을 쓰거나 기존 거치식 주택담보대출이 있다는 사실만으로 추가 대출이 원천 봉쇄되는 것은 막는다는 취지다. DSR의 활용도 DTI 40%처럼 획일적인 규제비율을 제시하지 않고 금융회사가 소득과 신용도를 반영해 그룹별로 자율적으로 설정토록 했다.

신DTI 원금, 분할상환 대출 가정

우선 내년 1월부터 적용되는 신DTI의 부채산정이 바뀐다. 현재는 신규 주택담보대출의 원리금에 기존 주택담보대출은 기타 신용대출 등과 마찬가지로 이자만 반영하고 있다. 하지만 앞으로는 기존 주택담보대출도 원리금으로 반영한다. 상환방식에 따라 부채를 산정하는 방식이 다소 다르지만 원금은 거치기간을 제외하고 모두 원금분할상환 대출로 가정해 반영하고 이자는 실제 이자 부담액을, 기타대출 이자는 평균대출금리를 준용해 산정한다.

이에 따라 기존에 주택담보대출 5억원을 20년 만기 일시상환으로 가진 이가 추가로 주택담보대출을 빌린다고 해보자. 이 경우 신DTI에서 기존 주택담보대출의 연간 원금 상환액은 최대 대출기간을 10년까지만 인정해 5000만원(5억/10년)이 된다. 약정을 20~30년으로 했다고 해도 만기는 10년으로만 인정해준다는 얘기다. 기존대출의 남은 기간이 2년 등 짧게 남은 경우라면 잔존만기로 반영하는 것보다는 충격은 덜할 수 있지만, 만기가 10년을 넘는 대출은 약정 만기 전체가 다 반영되지는 않게 됐다. 다만, 이는 신DTI를 계산하는 것일 뿐 실제 상환스케줄은 남은 만기와 만기 연장 등에 따라 결정된다.

기존 중도금 및 이주비 대출도 연간 원금 상환액은 25년 분할상환하는 것으로 계산키로 했다. 가령 중도금 대출이 3억원이라면 1200만원(3억/25년)으로 반영한다는 얘기다. 이는 잔금대출의 평균 약정만기가 23년인 점을 고려했다. 중도금과 이주비 대출을 신규로 받으면 신DTI가 적용되지 않는다. 신DTI는 DTI 적용 대출에 반영하는데 DTI는 집단대출 중 잔금대출에만 적용되고 있다. 잔금대출은 실질이 일반 주택담보대출과 같기 때문에 원리금 상환액 계산을 일반 주택담보대출과 같게 하기로 했다.

이자는 모든 대출은 차주의 실제 주택담보대출 이자 부담액을 반영한다. 가령 기존에 주택담보대출 5억원을 20년 만기로 금리 3%로 갖고 있다고 할 때 원금균등 분할상환의 연평균 이자는 753만원이 되고 원금균등은 1500만원으로 급증한다. 이밖에 다주택자의 두번째 신규 주택담보대출은 만기를 15년으로 한정해 계산한다.

<자료=금융위>
◇ DSR 마이너스통장, 10년 분할상환

DSR의 경우도 대출 종류에 따라 실질 부담액을 반영키로 했다. 우선 논란이 많았던 마이너스통장 등 한도대출은 전체 한도로 잡되 10년간 분할상환하는 것으로 원금을 산정한다. 가령 직장인이 4000만원의 마이너스통장대출을 연 5%로 쓰면서 실제 사용 금액이 1000만원이라면 일단 DSR에 반영되는 원금은 400만원(4000만원/10년)이 되고 이자는 40만원(1000만원x0.04)이 돼 연간 원리금은 440만원이 된다.

신용대출도 보통 만기연장 가능 최장기간 등을 고려해 10년간 분할상환하는 것으로 회의에 올렸다. 가령 2000만원의 신용대출을 연 3% 금리로 쓰고 있다면 연간 원금상환액은 200만원(2000만원/10년)이며 이자는 60만원이 된다. 전세대출의 경우 원금은 향후 집주인에게서 보증금을 받아 상환하는 점을 반영해 원금을 빼고 이자상환액만 반영키로 했다.

DSR는 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출에 적용된다. 다만, 중도금과 이주비대출, 햇살론, 새희망홀씨 등 서민금융상품, 300만원 이하 소액 신용대출, 전세대출 등을 신규대출로 받을 때는 DSR을 적용하지 않기로 했다. 다만 다른 대출의 DSR 산정시 기존 대출 항목으로는 이런 대출도 부채로 잡힌다. 또한 예적금담보대출, 약관대출 등 담보가치가 확실한 상품은 신규대출은 물론 다른 대출의 DSR 산정때에도 부채에서 제외키로 했다.

<자료=금융위>
◇ 2년간 소득 변동 20%면 평균소득 반영

신DTI와 DSR모두 소득산정 방식도 깐깐하게 바뀌는데 동일하다. 우선 기존에는 1년치 소득만 확인했다. 하지만 앞으로는 최근 2년간 증빙소득을 확인한 후 최근 1개년 소득을 반영한다. 지난해와 올해 소득이 각각 3500만원, 4000만원이라면 올해 소득 4000만원을 반영하는 식이다. 특히 2년간 소득차이가 큰(±20%) 경우 소득을 평균해 반영한다. 다만 소득이 승진 등 지속가능성을 가진 상시소득임을 입증하면 평균이 아니라 최근 소득을 반영한다.

차주가 1년 미만의 증빙소득(근로소득원천징수영수증 등)만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 일정비율(10%)을 차감한다. 가령 3개월 소득으로 900만원만 증빙하는 경우 3240만원(900×4×0.9)이 반영된다. 앞으로 장래예상소득을 반영할 수 있는 대상이 현재 만 40세 미만에서 연령 제한 없이 모든 연령으로 확대된다. 2년간 근로소득 증빙자료를 제출하면 은행이 자율적으로 판단해 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 장례 증가분을 반영할 수 있다. 이는 은행이 자율적으로 정하는 사항으로 통계 정보 등을 활용한 장래소득 인정기준이 마련될 방침이다.

증빙소득 제출이 어려운 경우 인정 및 신고소득을 활용할 수 있되 일부분을 차감한다. 가령 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 인정소득은 95%만, 카드사용액 등 신고소득의 경우 90%만 반영하되 최대 5000만원까지만 적용한다.

가령 카드사용액으로 연소득 4000만원을 제시하고 기존 주택담보대출이 없는 이가 경기도 하남(DTI 50%)에서 연 3.24% 금리, 원리금균등분할상환으로 만기 30년짜리 아파트 담보대출을 받는다고 하자. 이 경우 신고소득에 대한 10% 감액이 적용돼 최대로 받을 수 있는 대출금액은 3억8300만원에서 3억4500만원으로 3800만원(10%) 줄어든다.