중도금 연계 모기지론, 서울에선 ´그림의 떡´

[edaily 이진철기자] 한국주택금융공사가 서민들이 적은 돈으로 내집을 마련하도록 돕는다며 ´중도금 연계 모기지론´의 판매를 시작했지만 서울지역에선 사실상 이 제도의 적용대상 아파트가 거의 없어 ´그림의 떡´이란 지적이다. 17일 업계에 따르면 주택금융공사는 지난 15일부터 은행에서 빌린 아파트 중도금을 입주때 장기 모기지론으로 자동전환하는 ´중도금 연계 모기지론´ 상품을 출시했다. 그러나 중도금 연계 모기지론 대상에 재개발·재건축아파트의 조합원분은 물론 일반분양분까지 적용에서 제외되면서 서울지역 신규공급 아파트에서 이같은 요건을 갖춘 아파트가 거의 없는 상황이다. ◇서울동시분양 중도금 연계 모기지론 대상 5% 수준 불과 부동산정보업체 유니에셋에 따르면 올해 서울지역 1~8차 동시분양 아파트는 총 78개 단지 2만182가구로 이중 ´중도금 연계 모기지론´ 대상은 전체 공급아파트의 5% 수준에 불과한 1070가구인 것으로 조사됐다. 실제로 연말까지 분양예정인 서울지역 아파트의 경우 재건축·재개발을 제외하면 기껏해야 10여개 단지에 불과할 것으로 예상되며, 이 마저도 대부분이 소규모 단지이거나 주상복합 아파트다. 오는 10월 광진구 노유동에 분양할 주상복합 33~53평형 260가구는 인근 분양권 시세가 현재 평당 1300만원 수준이기 때문에 33평형의 경우 분양가가 6억원 이하로 모기지론 요건을 충족한다. 하지만 47평형 이상은 분양가격이 6억원을 넘을 가능성이 있어 중도금 연계 모기지론 대상에서 제외될 수도 있는 상황이다. 한신공영(004960)이 오는 11월 도봉구 창동에서 분양예정인 31평~43평형 총 198가구도 인근 아파트 시세가 평당 1000만원 정도인 것을 감안하면 모든 평형에서 중도금 모기지론 이용이 가능할 것으로 보인다. 하지만 단지규모가 작다는 것이 수요자들 입장에선 단점으로 작용하고 있다. 반면, 수도권의 경우 내달 분양예정인 동탄신도시 1단계 분양물량을 비롯해, 인천 남동구 논현지구 신영지웰 985가구 등 서울에 비해 중도금 연계 모기지론 대상아파트 고르기가 한결 수월한 상황이다. 따라서 서울에서 내집마련을 원하는 수요자와의 역차별이라는 지적도 무시할 수 없는 상황이다. ◇중도금 연계 모기지론, 2억원내 분양가 70%까지 대출가능 이처럼 서울지역에서 ´중도금 연계 모기지론´ 대상아파트가 거의 없는 것은 서울에서 대부분의 신규공급이 재개발·재건축 아파트인 상황에서 이들을 대상에서 제외한 영향이 가장 크다. 중도금 연계 모기지론의 신청자격은 아파트를 분양받아 분양대금의 10% 이상을 납부한 만 20세 이상의 무주택자 세대주 또는 1주택 보유자이어야 한다. 대출만기는 최장 23년이며, 금리는 중도금 대출기간에는 해당 금융회사의 변동금리를 적용하고 모기지론으로 바뀐 뒤에는 주택금융공사가 제시하는 고정금리(현재 6.45%)를 적용하게 된다. 대출금액은 2억원 한도에서 분양가의 70%까지 가능하다. 예를 들어 2억원짜리 아파트를 분양받는다면 최대 1억4000만원까지 빌릴 수 있다. 무엇보다 분양받는 지역이 투기과열지구나 투기지역인 경우 현재는 중도금 대출이 분양가의 40~50%까지만 대출받을 수 있지만 중도금 모기지론을 이용하면 대출을 분양가의 70%까지 받는 것이 가능하다는 것도 장점이다. 이와 함께 분양권을 사려는 사람이 모기지론 대출 자격에 적합하면 분양권 전매도 가능하다. 근로소득이 있는 무주택 세대주 가운데 전용 25.7평(32평형) 이하 분양을 받은 사람은 대출금의 이자상환액에 대해 매년 1000만원까지 소득공제도 받을 수 있다. 다만, 대상아파트는 ▲분양가 6억원 이하 ▲100가구 이상 ▲대한주택보증의 분양보증을 받은 사업장 ▲대한주택공사·지방공사 또는 시공능력 평가순위 200위 안의 업체가 시행 또는 시공하는 아파트 등의 조건을 모두 충족해야 한다. 또 분양권에 대한 가압류 등 법적절차가 진행 중이거나 시행사가 화의 또는 법정관리 기업인 경우와 재건축 등 모든 조합주택은 대출 대상에서 제외된다. 중도금 연계 모기지론은 지난 15일부터 국민은행과 외환은행에서 판매하고 있으며, 다음달까지 하나은행, 기업은행, 우리은행 등에서 취급을 개시한 데 이어 향후 다른 금융기관으로 확대될 예정이다. ◇제도개선 국회 동의얻어야..주택시장 고려해 보완필요 이처럼 중도금 연계 모기지론이 서울지역에서 대상아파트가 거의 없는 것은 주택금융공사가 출범할 당시 주택시장 과열 상황을 감안했기 때문이다. 주택금융공사 관계자는 "공사법이 제정될 당시 모기지론이 투기를 부추길 가능성을 배제하기 위해 대출관련 조항을 강화했다"며 "중도금 연계 모기지론도 입주후 자동으로 대출이 승계되기 때문에 앞서 시행된 모기지론의 대출요건에 맞춘 것"이라고 설명했다. 이 관계자는 "중도금 연계 모기지론을 대출요건이 시행령이나 시행규칙에 명시됐다면 재경부장관이 쉽게 고칠 수 있지만 공사법에 규정돼 있어 국회 동의를 거쳐야 한다"며 "현재로선 제도보완 필요성이 제기되더라도 공사 자체적으로는 할 수는 없는 상황"이라고 말했다. 이에 대해 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "중도금 연계 모기지론의 대상을 특정지역으로 규제한 것이 아니기 때문에 아직 제도개선을 논의하기엔 이른 면이 있다"며 "시행 초기단계인 만큼 앞으로 제도에 대한 문제점이 나오면 주택시장과 연계해 보완이나 개선책을 마련하는 것이 바람직할 것"이라고 말했다.