[금안보고서]주택시장 난국..매매해도 임차해도 문제

[이데일리 최정희 기자] 주택시장이 총체적 난국이다. 주택을 보유하는 사람이든 임차하려는 사람이든 잘못하다간 부채 상환위험에 빠질 가능성이 있다는 지적이 제기됐다.

한국은행은 31일 국회에 제출한 금융안정보고서에서 “매매·전세·월세 등 거주형태별로 주식시장 수급불균형이 심화되면서 다양한 측면에 잠재위험이 부각되고 있다“고 밝혔다.

일단 매매시장에선 수도권 대형주택 위주로 가격이 부진함에 따라 관련 주택보유자의 재무위험이 높아지고 있다. 특히 수도권 6억원 이상 담보주택 보유 차주의 경우 레버리지 비율이 6월말 현재 267.7%로 여타 주택보유자보다 크게 높은 것으로 조사됐다. 레베리지비율은 소득대비 대출의 비율을 말한다. 더구나 매매시장이 침체에 빠지면서 주택 매도를 통한 대출상환도 여의치 않은 상황이다.

전세를 사는 사람 역시 비슷한 위험에 빠져 있다. 매매시장 침체로 전세 가격이 급등하면서 전세자금 대출이 급증하고 있는 가운데 비은행권 전세자금 대출자의 레버리지 비율이 6월말 현재 213.8%에 달한다. 또 이 과정에서 임대인의 채무부담 일부가 임차인에게 이전되는 효과가 파생된다는 게 한은의 설명이다. 한은은 ”임대인의 주택담보대출 중 일부가 임차인의 전세자금대출로 전환되고 있는 것으로 추정된다“고 말했다.

여기에 전세계약 만료시 전세보증금을 회수할 수 있을까에 대한 리스크도 높아지고 있다. 이른 바 깡통전세 리스크다. 임대인이 주택을 담보로 대출받은 빚을 감당하지 못해 집이 경매로 넘어가 임차인이 전세보증금을 못 받는 상황에 놓일 가능성도 있단 얘기다.

월세 시장도 녹록치 않다. 임대사업의 주요 대상인 오피스텔, 상업용부동산의 임대료 가격이 하락해 이들 부동산을 담보로 대출을 받고 임대업을 영위하는 임대 자영업자의 대출상환 부담이 커지고 있기 때문이다. 더구나 부동산 임대 자영업자의 레버리지 비율은 6월말 현재 475.0%에 달할 정도로 높다.

이와 관련 한은은 ”임대인은 해당 부동산을 처분하지 않는 한 임차인이 매달 내는 월세에 상당부분을 의존하고 있는 셈“이라며 ”결국엔 부동산을 임차한 자영업자의 업황이 악화될 경우 대출채권이 부실화될 가능성이 높다“고 밝혔다.