미국은 '미친 집값' 논쟁중…더 오른다 vs 거품 꺼진다

[뉴욕=이데일리 김정남 특파원] 내년 집값 폭등세는 지속할까, 아니면 역대급 거품이 꺼질까.

코로나19 사태 이후 치솟은 미국 집값 향방을 두고 논쟁이 일고 있다. 최근 두 달간 주택가격 상승 폭이 줄면서다. 팬데믹 장기화에 따른 재택근무 트렌드에 ‘내 집’ 수요가 여전하다는 분석과 함께 역사적인 수준의 과열이 진정되는 징후라는 관측이 동시에 나오고 있다.

(그래픽=문승용 기자)

10월 미국 전역 집값 상승률 19.1%

28일(현지시간) 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 지수(S&P Dow Jones Indices) 등에 따르면 올해 10월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수(계절조정치)는 전년 동기 대비 19.1% 상승했다. 미국 전역의 집값이 평균 20% 가까이 올랐다는 뜻이다.

이 지수는 칼 케이스 웰즐리대 교수와 로버트 실러 예일대 교수가 공동 개발한 것이다. S&P와 부동산 전문가들로 구성된 지수 위원회가 관리를 맡고 있어 공신력이 높다.

‘미친 집값’을 둘러싼 갑론을박이 번지는 건 10월 상승률이 9월(19.7%) 대비 다소 둔화했기 때문이다. 8월 20.0%로 정점을 찍은 후 두 달째 내렸다. 전월(9월)과 비교한 상승률은 0.8%로 나타났다. 9월(1.0%)보다 0.2%포인트 내렸다.

시장에서 주목하는 건 상승률의 ‘절대치’다. 두 자릿수 오름 폭 자체가 매우 이례적일 정도로 높고, 이 수준을 유지하는 것만으로도 상승 국면이라는 것이다. 10월 19.1%의 오름 폭은 지난 34년간 산출된 통계 중 네 번째로 높다고 S&P 다우존스는 전했다. 1~3위는 올해 7~9월이었다. 팬데믹 직전인 지난해 1월만 해도 주택가격 상승률은 4.0%에 불과했다.

집값 폭등은 코로나19 이후 꼬여버린 수급에서 비롯했다. 팬데믹 장기화에 재택근무가 일상화하자 도심 아파트를 피해 거점 도시와 인접한 교외 주택으로 이주하려는 수요가 늘면서, 도시 주변 주택가격이 오른 것이다. 10월만 해도 애리조나주 피닉스(32.3%), 플로리다주 탬파(28.1%), 플로리다주 마이애미(25.7%), 네바다주 라스베이거스(25.5%), 텍사스주 댈러스(24.6%), 캘리포니아주 샌디에이고(24.2%), 워싱턴주 시애틀(22.8%), 노스캐롤라이나주 샬럿(22.5%) 등 적지 않은 거점 도시들이 20% 이상 올랐다.

이 와중에 엄청난 유동성은 주택시장을 떠받쳤다. CNBC에 따르면 지난주 30년 만기 주택담보대출 고정금리는 3.05%다. 15년 만기의 경우 2.66%로 떨어졌다.

코로나19 변이도 계속 나오고 있다. 뉴욕주의 한 부동산 중개인은 “예상과 달리 재택근무가 끝나지 않고 또 다른 근무 형태로 자리 잡는 분위기가 있다”며 “집값 상승은 이어질 수 있다”고 전했다. CNN이 존스홉킨스대의 데이터를 인용한 결과를 보면, 이날 기준 미국의 최근 일주일간 하루 평균 신규 확진자는 25만4496명으로 나타났다. 역대 최대다.

내년 집값 더 오른다 vs 거품 꺼진다

그러나 일각에서는 주택시장 거품이 심각한 만큼 냉각은 시간문제라는 관측 역시 있다. 케이스-실러 지수는 올해 1월 11.3%를 시작으로 12.2%(2월)→13.5%(3월)→15.0%(4월)→16.9%(5월)→18.8%(6월)→19.8%(7월)→20.0%(8월)→19.7%(9월)→19.1%(10월) 등으로 전례가 없는 폭등세를 이어 왔다. 월스트리트저널(WSJ)은 이날 S&P 다우존스 집계를 두고 “과열된 주택시장이 식기 시작했다는 신호일 수 있다”고 진단했다.

특히 부동산 초호황을 견인한 돈 풀기가 내년이면 긴축으로 돌아선다는 점이 변수다. 월가 금융사 한 인사는 “현재 미국 10년물 국채금리가 1.4%대”라며 “내년에는 장기시장금리가 추가 상승할 것이라는 게 컨센서스”라고 말했다. 이에 연동된 대출금리는 더 오를 수 있다는 뜻이다. 주택시장에는 악재다.

S&P 다우존스의 크레이그 라자라 매니징 디렉터는 “(코로나19 사태에 따른 교외 주택 등에 대한) 이같은 수요 급증이 영구적인 변화인지, 아니면 일시적인 흐름인지 이해하려면 더 많은 데이터가 필요하다”고 말했다.

(사진=AFP 제공)