[재테크 인터뷰]이번주 뜨는 부동산 시장? "서울 봉천·경기 평촌"

[이데일리 성선화 기자] 부동산 투자의 최대 적은 ‘우리 집을 공격할 수 있는 다른 집’이다. ‘내 집’ 보다 더 좋은 ‘새 집’이 많이 생기면 집값도 떨어지고 월세도 낮아진다. 종류에 상관없이 ‘물량 폭탄’을 피하는 게 상책이다.

그렇다면 일반인들이 어떻게 부동산 분양 물량과 수요를 통계적으로 알 수 있을까. 게다가 공신력 있는 부동산 통계는 국토교통부와 KB국민은행의 실거래가 자료 뿐이다. 이런 한국의 부동산 통계 허점을 파고 든 곳이 바로 부동산 챠트 연구소다. 지난 10년 간의 아파트 시세, 전세, 분양 물량 등의 자료를 취합해 향후 시장 예측 자료로 가공했다.

지난 19일 서울 사당동에서 만난 안동건(사진) 부동산 챠트 연구소 소장은 “감각으로 부동산 투자를 하던 시대는 지났다”며 “이제는 부동산도 빅데이터를 바탕으로 분석적인 투자를 해야 한다”고 강조했다. 그는 6월 4주째주 뜨겁게 달아오를 지역으로 서울 ‘봉천동’, 경기도 ‘평촌’ 지역을 꼽았다.

부동산 관성의 법치, “가던 지역이 계속 간다”

안 소장은 매주 데이터를 바탕으로 시장 흐름을 분석한다. 전국의 매매가, 전세가 동향을 주별로 파악해 뜨는 지역과 지는 지역을 구분한다. 그가 KB국민은행 시세를 활용해 보기 좋게 만든 ‘주간입체모형’ 분석표에는 매주 시세가 증감에 따라 다른 색깔로 표시된다. 지난주 대비 상승세가 뚜렷할수록 짙은 색깔로 나타난다. 점점 짙은 색으로 변해가는 시장이 바로 상승세를 타는 지역에 해당된다.

지난주 대비 상승률이 0.5%라면 방향은 두 가지다. 여기서 더 오르든가, 아니면 더 떨어지든가. 하지만 안 소장은 “신이 아니기 때문에 시장의 방향을 100% 예측할 수는 없다”며 “다만 꾸준히 상승했던 지역이 그 다음주에 급격히 폭락하지 않는다는 사실을 알 수 있다”고 말했다.

부동산 시장에도 가던 지역이 계속 가려는 ‘관성의 법칙’이 작용하고, 이 관성이 급격히 꺾이지 않는다는 설명이다. 이 때문에 데이터 분석을 통한 상승 지역 분석은 의미있는 통계다.

비슷한 흐름의 반복, “시장 패턴을 읽어라”

이런 시장 분석은 투자처를 선정하는 나침반 역할을 한다. 상승세가 꺾여 시세가 떨어지는 지역보다는 이제 막 상승세를 타기 시작하는 지역을 골라 현장을 방문하면 ‘엉뚱한 지역’으로 들어가는 실수를 줄일 수 있다.

안 소장이 부동산 흐름에 예민한 이유는 시장이 유기적으로 연결돼 움직인다고 보기 때문이다. 서울 강남이 움직이면 3주 뒤에 분당, 과천 등이 움직이고 그 다음으로 수지, 평촌, 영통, 동탄 등이 상승세를 이어간다. 서울 강남 시장에서 시작되는 부동산 온기가 점점 수도권 전역으로 퍼져 나간다는 논리다.

시장이 연결돼 있다는 주장 관련, 그는 “거의 10년 이상 비슷한 패턴이 반복됐다”며 “가장 큰 변수는 가격 때문”이라고 분석했다. 서울 강남의 수요가 가격 요인으로 인해 밀리고 밀려 나가는 흐름의 패턴을 읽은 셈이다.

이 때문에 안 소장은 부동산 시장 이외에도 다양한 분야의 패턴 분석에 관심이 많다. 그는 시장은 물론 개인의 삶까지도 일정한 주기로 비슷한 패턴을 그린다고 믿고 있다.

수도권 입주 물량 2016년 최대 , “송파구·화성시를 조심하라”

부동산 시장에서 가장 중요한 데이터는 수요와 공급 물량이다. 최근 시장에서 부동산 수요는 ‘매매가 대비 전세가’ 차이로 나타난다. 전세가율이 높으면 높을 수록 매매 수요가 늘어날 것으로 예상할 수 있다. 그는 매주 지역별로 평균 매매가와 평균 전세가를 분석하고 이들의 차이를 분석한다. 최근 자료에 따르면 일산 덕양구, 동구 등 일부 지역의 매매가 대비 전세가 차이가 1000만원대로 나타났다.

입주 물량 역시 큰 변수다. 부동산은 분양 이후 입주까지 2년 이상 소요된다. 이 때문에 공급 물량을 파악할 때는 분양 물량이 아닌 입주 물량을 봐야 한다.

수도권의 입주 물량은 2016년에 8만 2153로 3년래 최고치를 찍을 전망이다. 지역별로는 송파구가 9573세대로 가장 많고 화성시가 8556세대로 그 뒤를 잇는다. 2017년에는 전년 대비 입주 물량이 줄어들지만 강동구에 4446세대가 집중된다.

이처럼 공급 물량이 많은 지역 투자는 피하는 게 좋다. 특히 위례신도시처럼 입지 조건이 아무리 좋더라도 공급 물량이 많은 지역은 제 가격을 평가받는데 시간이 걸린다.

안 소장은 “올해 건설사들의 분양 물량 밀어내기가 극에 달했다”며 “이들 물량의 입주가 도래하는 시점에 부동산 가격이 흔들릴 수 가능성이 높다”고 전망했다.