전셋값도 싼 게 비지떡? '깡통전세' 조심해야

[이데일리 박종오 기자] 1년 전 입주한 경기도 김포의 ‘호반베르디움’ 아파트(전용면적 60㎡). 지난달 거래된 전셋값은 1억5000만원이었지만 이번주에는 같은 면적의 아파트 전세가 9000만원에 나갔다. 올 초 입주한 인천시 서구 경서동의 ‘청라롯데캐슬’도 사정은 마찬가지. 240가구로 이뤄진 전용 141㎡ 전세 시세는 1억3000만부터 2억1000만원까지 다양하다. 왜 똑같은 아파트의 전셋값이 이렇게 차이나는 것일까. 이유는 대출 때문이다. 집주인이 받은 담보대출이 얼마냐에 따라 전셋값이 최대 1.6배까지 달라지는 것이다.

최근 수도권 일대 신규 입주단지를 중심으로 이렇게 같은 면적 아파트라도 전세가격 격차가 최대 수천만 원씩 벌어지는 현상이 나타나고 있다. 집주인이 대출을 많이 끼고 있으면 그만큼 위험하기 때문에 전셋값이 아주 싸야만 리스크를 안고서라도 싼 전셋집을 얻고 싶다는 수요자를 만날 수 있기 때문이다. 그러나 대출 비중이 높은 저가 전세아파트는 자칫 보증금을 떼이는 ‘깡통전세’로 전락할 우려가 커 주의해야 한다는 지적도 함께 제기되고 있다.

특히 입주한 지 얼마 안된 아파트들에서 이런 깡통전세 가능성이 높은 경우가 많은 것으로 조사됐다. 18일 한국건설산업연구원에 따르면 지난 5월 현재 전국의 입주 5년 미만 단지(2433개)의 전세 상한가와 하한가 격차는 12% 수준. 그러나 입주 1년 미만 단지(320개)의 전세가격 격차는 15~20%까지 벌어지고 있다. 반면 입주 5년 이상인 단지(2만1258개)의 전세가격 차이는 10% 미만으로 조사됐다.

올해 초 입주를 마친 경기도 광교신도시의 ‘자연앤&힐스테이트’ 전용 84㎡는 같은 면적 안에서도 전셋값이 5000만원 이상 차이가 나고 있는 케이스다. 인근 부동산 중개업소 관계자는 “당시 담보대출이 없는 깨끗한 물건은 2억원 대에 거래됐지만 융자를 많이 낀 집의 경우 최소 1억5000만원에도 계약됐다”고 말했다. 새 아파트일수록 이런 현상이 나타나는 이유는 새 아파트는 대출금 상환이 아직 시작되지 않아 은행 융자가 고스란히 들어있다보니 세입자들이 위험하게 느끼는 대출금 수위를 넘나드는 경우가 많기 때문이다.

건설산업연구원의 허윤경 연구위원은 “보증금을 돌려받지 못할 우려가 높다 보니 전세금 반환 위험이 적은 물건에 수요가 몰리는 등 가격차가 커진 것”이라고 말했다.

전문가들은 새 아파트에서 전셋집을 구할 때에는 값싼 매물에 현혹되기에 앞서 대출액 비중을 눈여겨봐야 한다고 조언한다. 집에 설정된 근저당액과 전세보증금의 합이 집값의 70%를 넘으면 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 떼일 수도 있기 때문이다. 서성권 부동산114 연구원은 “융자가 많이 끼어있는 집이라면 보증금을 우선 돌려받을 수 있는 임대차보호법상 최우선변제금을 감안해 월세로 계약하는 것도 한 방법”이라고 말했다.

▲수도권의 전세 상·하한가 격차가 큰 주요 단지들 (6월12일 조사기준, 자료제공=부동산114)

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