국내 주택시장. 코로나19 따른 하강국면 대비해야

[이데일리 김용운 기자]“주택담보대출의 부실 위험이 줄었다는 점에서 2009년 금융위기 때보다는 상대적으로 안정적이나 결국 하방 압력을 받을 것이다.”

코로나19 확산에 따른 세계적인 경기 침체로 국내 부동산 시장도 하강 국면에 대비해야 한다는 지적이 나왔다.

서울 영등포구 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 서울 도심권 아파트 단지

한국건설산업연구원이 23일 발간한 ‘건설동향브리핑’ 제 750호에 실린 김성환 부연구위원의 ‘코로나 19 확산, 부동산 하강국면에 대비해야’라는 보고서에 따르면 코로나19는 사스와 신종플루, 메르스와 달리 금융시장에 큰 영향을 주는 감염병으로 분석됐다. 기존의 감염병(사스·신종플루·메르스)은 확산과 함께 코스피는 단기 조정을 받았고 아파트 가격 변화도 유사한 움직임을 나타냈지만 결국 발발 40개월 후 국내 아파트 매매가격지수는 최대 20%까지 상승했다.

그러나 코로나19는 지난 1월 말 국내 공식 발병 이후 40여 일 지난 현재 코스피 지수는 30% 이상 하락했고 미국 증시도 폭락하는 등 기존의 감염병 확산과 비교하기 어려울 정도로 전 세계적으로 금융시장에 충격을 준 만큼 결국 국내 주택시장에도 하방압력으로 작용한다는 것이다.

특히 김 부연구위원은 실물경제의 부진이 기정사실화 하면서 실업 문제가 발생하면 부동산 시장의 직접적인 하방요인으로 작용할 수 있다고 예상했다. 최근 몇 년 30~40대 근로소득의 일정 부분이 주택구입자금대출의 원리금 상환에 투입되고 있는 상황에서 실물경제 부진에 따른 실업 문제가 불거지면 결국 담보대출시장을 경유해 주택시장에 하방압력을 가할 가능성이 크다는 것이다.

실제로 지난해 가계금융복지조사에 따르면 수도권에서는 최근 2년 사이 30대와 40대가 각종 자금을 동원해 집을 마련했고 그 결과 해당 연령대의 원리금 상환액이 전년 대비 각각 21.0%와 6.9% 증가했다. 30대와 40대의 가구소득 중 근로소득 비율이 70~80%로 높은 상황에서 실업 사태가 벌어지면 근로소득자의 원리금 상환이 어렵고 주택담보대출에 부담을 주어 주택시장이 가격 하락 요인으로 작용할 수 있다.

김 부연구위원은 “국내 주택시장은 수년간 LTV와 DSR에 이르는 대출관리지표가 도임되면서 2009년 글로벌 금융위기 당시에 문제가 되었던 과도한 주택담보대출에 따른 리스크는 현재 크지 않은 상황이다”고 전제한 뒤 “단기적인 경기하강은 안전 자산인 부동산시장에 추가적인 자금 유입 원인을 제공할 가능성도 있다”고 말했다.

김 부연구위원은 “하지만 현재 코로나19에 따른 경기 침체가 장기화할 가능성이 크고 12·16대책에 따라 다주택자의 주택담보 생활안정자금 대출이 어려워졌다”며 “따라서 생활자금으로 쓰기 위해 주택 판매에 나서는 집주인들이 많아지면 결국 주택가격에 하방압력으로 작용할 개연성이 높다”고 강조했다.