내년부터 아파트 잔금대출 처음부터 나눠갚아야(상보)

[이데일리 노희준 기자] 내년 1월1일 이후 분양공고가 이뤄지는 아파트 집단대출 중 잔금대출은 처음부터 나눠갚는 분할상환방식으로 빌려야 한다. 더 이상 이자만 갚는 거치식 대출은 1년 이내만 가능해지고 그 이상은 불가능해진다. 농협·신협 등 상호금융권의 주택담보대출은 모든 원금은 아니지만 전체 원금의 30분의1 이상은 분할상환방식으로 취급된다.

정부는 이 같은 내용의 11·24 가계부채 대책을 24일 밝혔다. 이날 대책의 핵심은 그간 규제의 구멍으로 빠져있던 집단대출에 규제의 칼날을 들이대고 최근 시장 금리 상승에 대비한 보완조치 마련해다는 데 있다. 정부는 가계부채 증가세가 둔화되고 있다며 기존 정책 기조를 유지하면서 총량규제(DTI·LTV)를 역시 건드리지 않았다. 집단대출은 개별 차주(돈 빌리는 이)에 대한 평가 없이 건설사나 보증기관의 보증을 토대로 중도금과 잔금대출을 빌려주는 상품으로 그간 규제의 사각지대에 머물며 가계부채 상승을 주도해왔다.

11·24 대책 핵심..가계부채 주범 집단대출 규제

우선 지금까지 예외사항으로 빠져있던 아파트 집단대출에 대해서도 ‘상환능력내에서 빌리고 처음부터 나누어 갚는’ 여신심사가이드라인을 적용키로 했다. 내년 1월1일 이후 분양공고가 되는 사업장에 적용되며 집단대출(중도금대출과 잔금대출) 중 잔금대출에 대해 적용된다. 중도금대출은 허그(HUG) 등의 보증부대출이고 대출 상환만기가 보통 2년6개월 정도로 짧아 나눠갚는 것이 곤란하기 때문이다.

이에 따라 내년 1월1일 이후 수분양자(분양권을 획득한 자)는 약 2~3년이 경과해 잔금대출을 받을 때 일정기간 이자만 갚는 거치식 대출이 불가능해진다. 거치기간은 1년 이내로만 가능하고 처음부터 원리금을 나눠갚아야 한다는 얘기다. 돈을 갚을 수 있는 능력(소득)도 원천징수영수증 등 객관적인 자료로 통해 입증해야 하고 최저생계비 활용 등은 제한된다. 이밖에 변동금리 대출의 경우 향후 금리상승 가능성을 감안한 상승가능금리(스트레스 레이트)를 적용한 결과 80%를 넘으면 고정금리로만 받아야 한다.

기존 수분양자의 경우 주택금융공사의 신상품(입주자전용 보금자리론) 공급을 통해 분할상환을 유도키로 했다. 대상은 총부채상환비율이(DTI)이 60%∼80%를 넘는 차주에게 한시적으로 적용되며 구체적인 대상요건과 상품 구조는 아직 미정이다. 대략 현재 3.5%의 평균 주택담보대출 대비 1%포인트 낮아지는 상품이 될 것으로 보인다.

도규상 금융위원회 금융정책국장은 “고도성장기 주택가격이 오르던 시절 다른 집으로 이사하고 그 차액으로 대출을 갚을 수 있었지만, 이제는 안 되기 때문에 처음부터 (나눠서) 갚아야 한다”며 “(이번 규제는) 대출상환액을 결정하는 게 아니고 갚아나가는 질적 구조개선을 한 것이라 실수요자와 주택시장에 영향은 크지 않지만, 투기 수요는 억제하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

풍선효과 상호금융도 규제...다른 빚 많으면 DSR 높아 대출 거절 가능성

가계부채의 ‘풍선효과’를 가져온 상호금융과 새마을금고의 가계대출에 대해서도 내년 1분기 중으로 ‘맞춤형 가이드라인’을 적용키로 했다. 주택구입용 주택담보대출과 LTV가 60% 이상인 고부담대출, 신고소득으로 증빙된 차주 등에 대해 적용된다. 다만, 주택구입용 목적보다는 주택을 담보로 생계자금용 대출이 많은 업권의 대출 특성을 감안해 대출금 전체가 아닌 전체 원금의 30분의 1이상만 분할상환하는 의무를 부여했다.

농어민처럼 소득의 출렁거림이 많은 고객의 특성상 소득증빙이 어려웠던 상호금융권 차주에게도 농축수산물소득자료(농진청), 어가경제 통계자료(통계청), 소득예측모형(보험권)을 활용해 소득 추정을 정교화하기로 했다. 갚을 능력이 있는지 꼼꼼히 따져 대출 문턱을 높이겠다는 얘기다.

이와 함께 최근 금리상승에 대비한다는 차원에서 다양한 리스크 요인과 엄격한 가정을 바탕으로 모든 금융권에 스트레스테스트(위기 상황에서 얼마나 견딜 수 있는지 판단하는 재무 건전성 조사)를 실시하고 한계·취약차주의 연체부담을 완화할 수 있는 방안을 마련한다.

예정대로 올해 중으로 총체적 상환능력심사(DSR)을 연내 도입하고, 대출심사ㆍ사후관리 등에 참고지료로 우선 활용키로 했다. 이는 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등 다른 빚의 원리금까지 모두 포함해 상환능력을 심사하는 지표다. 다른 빚이 많다면 주택담보대출도 거절될 가능성이 커진다는 얘기다. 금융당국은 아직 이 지표를 DTI처럼 총량 규제로 사용하지는 않을 방침이나 가계부채 증가 추이를 보면서 자율규제로 전환할 가능성을 열어뒀다.

도규상 국장은 “10월부터 시작한 가계부채 특별점검을 내년 상반기까지 연장하고 스트레스테스트 결과를 반영해 상황별 대응계획을 재정비한다”며 “잔금대출 가이드라인 적용으로 2019년 이후 매년 1조원 규모가, 상호금융권의 여신심사가이드라인 적용으로 매년 3000억원 규모의 가계부채 증가속도가 감축될 것”이라고 내다봤다.