자식눈치 NO, 전세 낀 주택도 OK인데...주택연금 신탁전환 '저조'

[이데일리 노희준 기자] 배우자에게 주택연금이 자동으로 승계되는 등 여러 장점이 있는 ‘신탁방식’ 주택연금 전환 실적이 저조한 것으로 나타났다. 제도가 제대로 알려지지 않은 게 아니냐는 지적이 나온다.

22일 국회 정무위원회 및 주택금융공사(주금공)에 따르면 올해 9월까지 기존 저당권 설정 방식의 주택연금을 신탁 방식으로 전환한 건수는 121건이다. 이는 올해 주금공이 주택연금 관련 비용(담보설정 비용)을 산출하면서 기존 저당권 설정방식에서 신탁방식으로 전환할 것으로 예측한 1만1200건의 1%에 불과하다. 또 애초 주택연금 신청 시 신탁방식 비율이 전체 40%인 것을 감안해도 낮은 수준이다. 주금공 관계자는 “저당권 설정방식 전환 수요가 몰린 것을 감안해 전환 예상 수요를 잡은 것”이라고 말했다.

주택연금은 만 55세 이상인 주택 보유자가 사는 집을 담보로 노후 생활자금을 매달 받는 대출이다. 기존에는 저당권 방식의 주택연금만 있었다. 주금공이 담보 주택에 근저당권을 설정하고 소유권은 그대로 가입자에 두는 방식이다.

저당권 방식은 두 가지 단점이 있다. 우선 가입자가 사망하면 담보주택이 가입자 배우자와 자녀에게 공동상속돼 주택연금이 배우자에게 이전되지 않는 경우가 적지 않다. 자녀가 담보주택 소유권을 배우자 앞으로 전부 이전하는 데 반대하고 상속을 주장할 수 있어서다. 민법상 배우자는 자녀와 같은 순위로 공동상속인이다. 주택 일부에 대해 임대차계약(순수 월세 제외)을 체결한 주택소유자는 주택연금에 가입할 수 없는 점도 저당권 방식 문제였다. 이 경우 주금공이 1순위 담보권을 설정할 수 없기 때문이다.

이런 단점을 보완한 것이 신탁방식 주택연금이다. 신탁방식은 가입자가 주택연금을 가입할 때 소유권을 신탁 등기를 통해 주금공에 미리 넘긴다. 또 반드시 사후수익자로 배우자를 지정하게 돼 있어 가입자가 사망하더라도 자녀 동의 없이 생존 배우자가 주택연금을 자동으로 받는다. 신탁방식 주택연금을 이용하면 주택 일부(방 1칸, 집 한 층)에 전세를 놓은 주택 거주자도 주택연금에 가입할 수 있다. 소유권 등이 주금공에 넘어가기 때문에 전세 보증금 미반환에 따른 주택 경매 등의 주택가치 훼손을 미연에 방지할 수 있어서다. 다만 주택 소유권과 함께 전세 보증금도 주금공에 이전하기 때문에 전세 보증금을 활용한 투자는 할 수 없다. 대신 정기예금 금리 수준의 운용수익을 받는다.

신탁방식은 가입이나 배우자 승계 시 관련 비용을 줄일 수 있는 장점도 있다. 저당권 방식 주택연금은 가입 시 주택가격에 따라 비용이 증감하지만 신탁방식은 등록면허세·지방교육세가 7000원으로 고정돼있다. 저당권 방식에서 배우자에게 승계할 때 내는 상속등기에 따른 등기신청수수료 및 국민주택채권매입 비용 61만4000원(3억원 주택)도 신탁방식은 없다.

금융당국은 여러 장점이 있는 신탁방식의 저조한 전환 실적에 대해 신탁방식 주택연금 장점이 승계 시에 크게 나타나기 때문이라고 봤다. 금융당국 관계자는 “신탁방식의 가장 큰 장점을 배우자에게 주택연금이 자동으로 전환되는 측면이라고 보면, 이 장점은 가입자의 상속 즉 사망 시점이 가까워졌을 때 나타나는 것으로 봐야 한다”며 “가입자 입장에서 저당방식 전환을 서두를 필요는 없다”고 말했다. 하지만 신탁방식 장점은 이뿐만이 아니다. 가령 전세를 놓고 싶은 주택연금 가입자는 상속이 가까운 시점과 관계없이 신탁방식으로 전환할 수요가 있을 수 있다.

주금공은 일단 내년 계획안에서 신탁방식 주택연금 전환 공급건수를 올해보다 63% 감소한 4167건으로 잡았다. 고상근 국회 정무위원회 수석전문위원은 “올해 1%에 불과한 전환 수준을 고려하면 내년도 계획 건수 달성도 어려울 것”이라며 “저당권 방식 가입자가 필요에 따라 신탁방식으로 전환할 수 있도록 홍보와 상담을 강화해야 한다”고 말했다.