서울 아파트 분양가 오르나…주변 시세의 90%까지 허용

[이데일리 김미영 기자] 앞으로 고분양가 관리지역에 공급될 새 아파트 분양가격은 주변 아파트 시세의 최대 90%까지 책정된다. 최근 집값이 계속 오른 수도권과 대도시권의 새 아파트 분양가격이 올라갈 가능성이 높아졌다.

주택도시보증공사(HUG)는 9일 고분양가 심사규정 및 시행세칙을 전면 개정한다고 밝혔다. 고분양가 심사는 HUG가 분양가상한제 적용지역을 제외한 고분양가 관리지역에서 주택분양보증 심사를 할 때에 ‘적정’ 분양가를 매기는 장치로, 그간 명확한 기준이 공개되지 않아 ‘깜깜이’ 지적을 받아왔다.

HUG는 이번에 심사 방식을 대폭 손질한다. 먼저 분양가 산정방식을 개선한다. 현재는 분양가 산정 시 주변에서 입지와 단지규모, 브랜드 중 2개 항목 이상이 유사한 단지를 골라 비교사업장 분양가의 105%를 상한으로 분양가격을 매겼다. 앞으로는 평가 기준을 △입지 △단지 특성(단지규모 75%+건폐율 25%) △사업 안정성(HUG 신용평가등급 75%+시공능력평가순위 25%)으로 한다. 주변 사업장을 항목별 점수로 평가해 총점 차이가 가장 적은 분양아파트와 준공아파트 각 1곳씩 비교사업장으로 정한다. 이 비교사업장의 분양가에 매매가격변동률을 곱해 분양가를 정한다. 대신 주변 아파트 시세의 85~90%를 상한으로 둔다.

예컨대 경기도 안산에서 한 아파트단지를 분양한다고 가정할 때, 비교사업장이 1년 전 3.3㎡당 1500만원에 분양했고 이후 현재까지 부동산원 조사에서 안산아파트값이 3% 올랐다면 새 아파트 분양가격은 3.3㎡당 1545만원이 되는 셈이다. 단 주변 아파트 시세의 90%를 넘을 순 없다.

HUG 관계자는 “신규 분양이 드물고 주변 시세가 낮은 지역의 분양가 심사는 지역 분양가 수준을 고려해 일부 조정이 가능토록 해 사업자의 공급 유인을 제고할 것”이라고 말했다.

그동안 대략적인 심사 가이드라인만을 공개해온 심사기준도 공개해 심사 금액의 예측가능성을 높이기로 했다. 아울러 기존에 HUG의 각 영업점에서 수행해온 고분양가 심사를 향후엔 HUG 본사에 전담 기구를 설치해 운영한다. 영업점엔 주택사업자와의 상담 등을 전담으로 맡긴다.

HUG의 고분양가 심사는 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받을 경우에 적용된다. 이번 고분양가 심사 규정 개정안은 유예기간을 거쳐 오는 22일부터 시행된다.

이재광 HUG 사장은 “이번 제도 개선은 분양보증 리스크를 안정적으로 관리하면서 분양가도 보다 합리적인 수준으로 조정하는 방안”이라며 “분양가가 시세에 크게 미치지 못한 지역의 경우 적절한 공급 유인으로, 시세보다 분양가가 과대 산정된 지역의 경우 과열을 완화하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

고분양가 심사 개선을 요구해온 업계도 환영의 뜻을 냈다. 한국주택협회 관계자는 “시세와 분양가 사이의 비상식적인 차이를 줄이려 한 노력이 보이고 투명성을 높여 갈등이 줄어들 것 같다”며 “실제 시장에서 어떻게 작동될지 지켜볼 것”이라고 말했다.

한편 현재 고분양가 관리지역은 서울과 인천·경기지역, 부산 전 지역(중구·기장군 제외), 대구 전 지역(달성군 일부 제외), 광주와 대전, 울산 남구와 중구, 세종, 청주, 천안, 논산, 공주, 전주, 창원, 포항, 경산, 여수, 광양, 순천 등이다. 다만 분양가상한제 적용지역은 고분양가 심사를 받지 않는다.