'래미안 원베일리' 분양, 해 넘긴다…내년 1월엔 나올까

[이데일리 정두리 기자] 서울 서초구 반포동 신반포3차·신반포23차·경남아파트를 통합 재건축하는 ‘래미안 원베일리’의 일반분양 예정 시기가 내년 1월로 미뤄질 전망이다. 이조차 조합이 수긍하는 분양가가 도출될 경우라, 분양가 산정 결과에 따라 분양 일정은 더 지연될 가능성도 있다. 조합 측에서는 분양가로 3.3㎡당 5300만원 이상은 책정해야 한다는 입장을 고수하고 있는 것으로 알려진다.

17일 택지비 감정 재평가 마무리

16일 관련업계에 따르면 원베일리 재건축 사업은 현재 택지비를 재산정하는 중으로, 17일이면 감정 평가가 마무리된다.

앞서 원베일리 조합은 주택도시보증공사(HUG)가 보증서를 발급하면서 제시한 분양가(3.3㎡당 4891만원)가 너무 낮다고 판단, 상한제 적용 아래서 분양가 책정을 위한 택지비 평가서를 한국감정원에 제출했다. 그러나 감정원은 보완이 필요하다며 한 차례 퇴짜를 놨고, 현재 재평가를 진행하고 있다.

원베일리 재건축 현장. (사진=연합뉴스)

지방자치단체장이 지정한 두 곳의 감정평가업체들이 재평가를 마무리하는 대로 서초구는 이를 취합해 감정원에 적정성 검토를 요청할 계획이다. 통상 택지비는 분양가의 60~70%를 차지하기 때문에 조합에게 이번 결과는 무척 중차대한 사안이다.

서초구청 관계자는 “평가업체 두 곳 중 한 곳이 감정평가를 오늘(16일) 제출했고, 나머지는 17일까지 보내겠다는 회신을 받았다”고 했다.

감정원의 적정성 검토는 최대 15일 정도 걸릴 것으로 보인다. 이에 따라 이달 말이면 택지비 평가서 검토 결과를 조합이 확인할 수 있고, 조합은 이를 수용할지 결정해야 한다. 이후 분양가는 택지비와 기본형건축비 및 건축가산비에 적정이윤을 더해 지자체 분양가심의위원회에서 결정한다. 심의위원회는 보통 한 달에 한번 꼴로 열린다. 이러한 절차를 거치면 결국 내년 1월은 돼야 원베일리의 분양가가 확정되고, 일반분양 일정을 잡을 수 있다는 게 업계의 예상이다.

한형기 원베일리 조합원은 “조합이 수긍할 만한 분양가가 결정되면 나머지는 일사천리로 진행될 것”이라면서 “최대한 내년 1월에 일반분양 모집공고를 낼 것으로 보고 있다”고 했다.

분양가 진통, 이번엔 매듭짓나

다만 이는 조합과 시공사인 삼성물산이 납득할 수 있을만한 분양가가 나왔을 때의 이야기다. 조합 측에서는 분양가가 3.3㎡당 5300만원 이상은 책정 돼야 한다는 입장을 고수하고 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “일반적으로는 HUG에서 통제하는 것보다 분양가상한제에서 가격이 더 내려가는게 일반적 해석”이라고 설명했다. 정부는 분상제 시행시 HUG의 고분양가 심사를 통한 가격에 비해 분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것이라고 밝힌 바 있다.

다만 윤 원구원은 “HUG 분양가 산정보다 분양가상한제 하에서 고분양가를 기대하게 되는 이유는 공시가격과 관련된 이유가 크다”면서 “서울의 경우 공시가격이 연간 10% 이상 상승폭을 기록하고 있다. 토지가격과 건축비를 산정할 때 공시가격 반영 비율을 높이면 되는 것”이라고 했다. 이어 “조합 측면에서는 공시가격에서 가산점을 얻으면 플러스 요인이 있다고 판단한 것”이라면서 “분상제 상에서는 토지비용이 변수가 될 것”이라고 봤다.

감정원 입장에서는 HUG 분양가를 뛰어넘는 택지비 감정평가 결과를 받아들이기 어려울 수 있어 이와 괴리가 크다면 후분양 가능성도 배제할 수 없다. 준공 후 분양을 해도 똑같이 상한제가 적용되지만 최근 정부의 공시지가 인상 폭과 현실화율 제고 계획을 고려하면 분양가를 좀 더 올릴 수 있는 대안이 될 수 있어 여러모로 셈법을 따져봐야 한다.

정비업계 관계자는 “민간 재건축의 경우 매년 공시지가가 오르고, 기본형건축비도 1년에 2번씩 상승하기 때문에 재건축 공사의 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 비용 등을 따져 분양 시기의 전략적 판단을 할 수밖에 없을 것”이라면서 “결국 감정원의 판단이 원베일리의 향후 일정을 좌우할 것”이라고 봤다.