[단독]재초환 합헌 그후…"마곡신안 등 8곳 312억 내라"

[이데일리 김미영 기자] 지난 2010년 4억3000만원을 주고 서울 강서구 마곡동 신안빌라(전용면적 57㎡)를 산 A씨. 재건축을 기대하고 이사한 지 10년여 만에 시공사를 확정하고 관리처분인가를 앞둔 상황에서 재건축 부담금 예정액 통지서를 받아들고 허탈해졌다. 예정액이 조합원당 7000만원 수준으로 매매가의 16%에 달했기 때문이다. 새 집에 들어간 뒤 내야 할 실제 부담금은 이보다 늘어날 수 있단 얘기에 답답함이 커졌다.

재건추 부담금 예정액을 통지받은 서울 강서구 마곡동 신안빌라 전경(사진=김미영 기자)

◇부담금 예정액, 올 들어 312억 통지…면제 예정 사업장도

재건축부담금 제도가 재시행된 2018년 이후 국토교통부와 지자체가 통지한 부담금 예정액은 총 62개 조합에 2533억원이다. 30일 박성중 미래통합당 의원이 국토교통부에서 받은 자료를 보면 올해 들어서는 6월까지 재건축조합 8곳에 312억4300만원의 부담금 예정액 통지서가 날아갔다.

마곡동 신안빌라는 지난해 12월 말 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 합헌 결정이 나온 뒤 예정액을 받아든 첫 단지다. 올해 1월 부담금 예정액 159억원을 구청으로부터 통지받았다. 조합원 229명에 159억1200만원, 즉 조합원 1명당 6900만원 수준이다. 1984년에 준공한 이 단지는 재건축을 통해 지하 2층~지상 15층 8개동, 400가구 아파트를 새로 지을 계획이다. 조합원 분양분을 뺀 165가구는 일반분양, 6가구는 임대주택으로 공급한다.

[이데일리 이미나 기자]

계획대로 2023년께 준공한다면 집값은 현 시세에서 2~3억원 이상 오를 것으로 전망된다. 단지 옆 한 부동산중개업소 관계자는 “최근 전용 57㎡짜리가 8억5000만원에 거래됐다”며 “2014년에 입주한 바로 옆 ‘마곡 엠밸리’ 4단지 아파트 시세와 비교하면 분양 때 10억원은 넘을 것”이라고 했다.

신안빌라 외에 서울에선 강동구 천호3구역이 부담금을 통지 받았다. 사업비 1205억원을 들여 196가구를 535가구 새 단지로 탈바꿈하는 사업장으로, 부담금 예정액은 총 37억1200만원이다. 조합원당 부담금은 1900만원 수준으로 예상됐다. 이외에 부산과 대구, 인천 등 광역시에서도 부담금을 내야 할 재건축단지들이 잇달아 나왔다. 적게는 조합원당 부담금이 100만원, 많게는 3000만원대다. 경기 안산과 충남 천안, 아산 등지에선 조합원당 평균 기대이익이 3000만원 이하로 부담금 면제 예정 통지를 받은 사업장도 7곳 있었다.

집값 상승분·공사비·공시비율 따라 확정액 달라져

하지만 재건축 부담금 예정액은 예정액일 뿐이다. 몇 가지 변수에 따라 부담금 확정액이 바뀔 수 있어 조합원들의 계산이 복잡해지고 있다.

재건축 부담금은 준공 시점의 새 아파트 가격(조합원 분양가+일반분양가+임대주택 가격)에서 재건축 추진위원회 설립 당시 주택의 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분(주변 시세 상승분) 등을 빼고 산정된다. 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 이익을 얻으면 정부는 이익금에 따라 부담금을 차등 부과한다.

이에 따라 확정액을 결정짓는 주요 변수는 재건축 시작과 종료 시점 사이의 집값 상승 분이다. 예컨대 서울 서초구 반포현대재건축조합은 지난 2018년 부담금 예정액으로 108억5500만원을 통지 받았으나, 최근 서초구 집값이 상당히 오른데다 준공도 당초 계획했던 올 연말에서 1년여 미뤄져 확정액은 늘어날 가능성이 크다.

공사비 등 개발비용 변동도 확정액에 영향을 미치는 요인이다. 공사비가 늘어나면 부담금이 줄어들고, 공사비가 줄어들면 부담금은 늘어나는 구조다. 정비업계 한 관계자는 “통상적으로 재건축 진행과정에서 공사비가 늘어 조합들은 관리처분계획 변경을 통해 공사비를 증액한다”며 “최근엔 52시간 근로제 등으로 인건비 부담이 늘어나고 자재비가 올라 공사비가 증액된 곳이 많을 것”이라고 했다.

정부가 6·17대책에서 발표한 ‘공시비율 동일 적용’ 방침은 부담금을 낮추는 요인으로 작용할 전망이다. 그동안은 재건축 부담금 산정 시작과 종료 시점에서 집값을 매길 때에 공시비율이 달라 업계에선 불만을 제기해왔다. 재건축 시작 때엔 공시가율이 낮아 집값이 싸게 매겨졌는데 종료 시점엔 공시가가 올라 더 비싸게 매겨져 집값 상승폭이 왜곡되게 커진다는 주장이었다. 실제로 서울은 2019, 2020년에만 해마다 14%씩 공시가격이 올랐다. 국토부 관계자는 “부담금 산정 시에 재건축 종료 시점의 공시비율 기준을 개시 시점에 그대로 적용하기로 했다”며 “집값이 올랐어도 기준을 맞추면 상승폭이 줄어 부담금을 내야 하는 조합엔 이익이 된다”고 설명했다.

고준석 동국대 겸임교수는 “특히 수도권에선 예정액이 확정액으로 바뀌면서 부담금이 줄어드는 단지들은 적을 것”이라며 “이를 감안해 정부가 준공 후 4개월 내 부담금을 부과하면 조합원은 이후 6개월 이내에 납부해야 하는 시간표에 따라 가용 자산을 마련해야 한다”고 조언했다.

박성중 의원은 “정부에서 공시변동률을 적용해 조합원 부담을 소폭 줄여준다해도 애당초 조합원 이익을 무리하게 거둬들이려한단 비판에선 자유로울 수 없다”며 “과도한 재건축초과이익환수제는 시장원리에도 맞지 않고 더욱이 재건축을 억제해 주택 공급을 축소하는 등 시장 왜곡을 가속화할 것”이라고 말했다.