[똑똑한부동산] 재건축 이사가야 하는데...‘이주비 대출’ 막혔다고?

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 반포주공1단지가 이주를 시작했다. 5,000세대가 넘는 대단지이다 보니 강남을 시작으로 또 다시 전세난이 심화되는 것이 아니냐는 우려가 많다. 그러나 조합원 입장에서 가장 큰 관심은 역시 이주비다. 이주비는 어떻게 책정되고, 이주비를 받을 수 있는 조건을 무엇일까.

가장 먼저 조합원들이 가장 많이 하는 질문 중 하나는 이주비 대출이 대출규제를 받느냐는 것이다. 결론부터 말하자면 이주비 대출도 개인의 소득, 상환 여력 등을 따져 지급된다. 최근 대출 규제가 강화되면서 이주비 대출 한도가 크게 줄면서, 조합원들의 이주비 대출금이 줄어드는 사례가 발생하고 있다.

심지어 다주택자이거나 현재 보유한 재개발, 재건축 구역 내 주택의 시세가 15억원을 넘는 경우에는 이주비 대출이 한 푼도 되지 않는다. 특히 시세가 높은 강남 재건축 단지의 경우 더욱 이주에 비상이 걸릴 수밖에 없는 이유다.

(사진=뉴시스 제공)

그로 인해 재개발, 재건축 단지의 이주가 어려워지다 보니 정부는 1주택자로서 조합설립인가고시 이전에 1년 이상 거주한 조합원의 경우 등에는 종전(대출 규제 전)대로 이주비를 대출해주겠다는 예외 규정을 내놓았지만, 현장에서는 여전히 이주비가 부족하다는 불만이 나오고 있는 상황이다.

상황이 이렇자 조합과 시공사는 최근 ‘사업촉진비’ 개념으로 이주비를 지원하는 사례가 늘고 있다. 금융기관에서 정상적으로 받을 수 있는 이주비 대출한도를 넘어 추가로 대출이 필요한 경우 조합이 시공사 등으로부터 빌린 자금을 조합원에게 사업촉진비 형식으로 빌려주는 것이다.

또 도시정비법에는 세입자가 조합에도 직접 임대차보증금을 청구할 수 있도록 돼 있으므로 이 규정을 활용해 조합이 직접 조합원을 대신해 임대차보증금을 지급하는 방식으로 이주를 지원하고 있기도 하다.

그러나 이런 방식의 이주비 추가 지원 역시 명목만 다르지 실질적으로 이주비 추가 대출에 해당할 여지가 있어 아직까지는 문제의 소지가 있다. 추후 국토부와 금융당국이 이를 불법 대출로 규정할 여지가 있단 얘기다. 또 시공사 등이 금융기관으로부터 대여한 돈을 지원한 것이라면 이는 대출목적에 맞지 않게 사용한 경우에 해당될 수 있어 해당 금융기관으로부터 대출이 회수될 위험도 있다. 따라서 이주를 앞둔 재개발, 재건축 조합원이라면 만약의 경우를 대비해 미리부터 이주에 소요되는 자금 조달계획을 꼼꼼히 세워두는 것이 필요하다.